探究房地產經濟波動與金融風險防范策略

文／貢麗潔 河北眾誠新型建材有限公司 河北石家莊 050000

引言：

我國房地產發展越來越快，已經發展成為我國國民經濟的重要支柱，可以推動我國經濟的整體發展和進步，房地產行業由于資金比較密集，和我國金融行業有很緊密的聯系，所以房地產行業是否能夠穩定發展將會影響到我國金融體系的穩定性，因此對房地產經濟波動和金融風險防范措施進行分析和研究具有十分重要的意義和價值。

1.房地產金融風險分類

1.1 金融機構風險

金融機構風險主要是指金融機構在管理房地產的相關貸款時，由于在操作方面的問題，會引發一定的風險。眾所周知，房地產貸款周期一般時間比較長，但是金融機構給房地產提供的借款流轉時間卻比較短，會大大影響資金的流動性，加重經濟方面的風險和損失[1]。

1.2 抵押風險

抵押風險主要來自于抵押貸款中資本的損失，為了保護金融機構的利益，如果在抵押貸款的過程中出現違規情況，比如抵押品不是借款人的所有，那么在處理抵押品時就會對金融機構的經營環境或者資金方面帶來損失。

1.3 環境風險

環境風險主要指的是由于一些房地產或者國家相關貨幣政策的變化，導致金融機構的經營環境產生相關的變化，從而對金融機構的發展產生一定的風險。

1.4 借款人風險

借款人風險主要指的是在還貸款期間，借款人無法按時償還貸款引發的風險。比如，如果借款人在還貸款的期間，房地產價格有了大幅度的下降，借款人為了保護自身的利益，就會拒絕償還貸款，從而造成違約的情況。同時，如果借款人在拿到貸款之后出現了破產等情況，喪失償還債務的能力，也會發生一定的風險。

2.房地產出現經濟發展波動的原因

2.1 經濟環境

房地產出現經濟波動的原因中，最重要的因素在于經濟環境的變化。這里的經濟環境主要指的是房地產生存和發展過程中的宏觀經濟環境，比如我國房地產的供需關系以及房地產的投資回報率、房地產市場經濟、我國社會發展的結構變化、我國土地資源管理的相關政策、財政管理政策和貨幣政策等，都會造成房地產經濟出現波動。

2.2 城市發展和政策因素

一個城市具體的發展和規劃也會影響房地產經濟發展出現波動，房地產的快速發展可以在很大程度上改善城市的環境，完善城市的功能，對我國城市化的進程有很大的推動作用，可以說房地產的發展直接推動我國的城市化進程，是我國城市發展和進步的經濟保障。因此城市發展與房地產的經濟發展具有十分重要的聯系，如果城市的發展比較得當，那么也會推動房地產行業的快速發展，但是如果城市發展出現問題，也會對房地產的發展和進步帶來一定的負面影響。除此之外，政府的相關政策也是影響房地產經濟波動的重要原因，近些年來，我國為了推動城市房地產經濟的快速發展，房管局等相關部門出臺了一系列的政策來對土地資源進行一定的控制和管理。

2.3 融資渠道因素

房地產行業要想得到更好的發展，必須要有足夠的金融支持。經過相關調查和研究發現，近年來房地產行業重要的融資來源于銀行的貸款，相關的融資渠道不夠多元化，這樣會給銀行帶來潛在的投資風險和壓力。

2.4 市場供求關系變化

房地產行業與住房者之間有十分密切的供需關系，而這種市場的供求關系是保證房地產能夠得到良好發展的動力和前提。購房者跟房地產之間的供求關系一直處在動態的變化當中，由于我國市場的勞動力比較密集，資金流轉也比較豐富，將會直接或者間接影響到這種供需關系，從而產生房地產經濟的波動[2]。

2.5 相應的法律法規不健全

這些年來，雖然我國房地產金融市場一直在高速的發展和進步，但是相應的法律法規卻不健全，并沒有建立支撐房地產的相關制度。目前我國僅有的一些法律法規都是針對房地產經濟活動實踐的一些總結，在立法方面不夠及時，并且不同地方的立法標準也不夠統一，存在結構模糊的問題，缺乏實踐性。隨著全球金融創新力度的不斷加大，面對房地產金融結構的監管難度也在提升，我國房地產金融機構的相關法律法規制度無法順應金融創新的需求，導致監管中很容易出現問題，缺乏自我約束力，大大增加了房地產業面臨的金融風險。

2.6 商業銀行管理存在問題

我國的房地產業由于聚集了大量的資金，對于銀行的依賴性很大，一旦商業銀行出現問題，極容易波及到房地產。目前大多數商業銀行在對房地產業發放信貸的過程中，由于對于房地產的回報率比較高，經常盲目追求信貸的規模，降低客戶資質評定的門檻，甚至有些商業銀行對于房地產業客戶的信用等級沒有嚴格的審查，大部分審查只是表面功夫，盲目相信企業的資料，對于企業相關手續的審核和監督比較模糊，極容易形成金融風險。一旦發生挪用貸款的違規行為，極容易導致資金無法歸還貸款，大大增加了商業銀行的壞賬，從而波及到整個金融業。

3.房地產經濟波動和金融風險防范對策

3.1 投資政策的合理調整

首先，目前我國的金融經濟一直在快速發展，金融體系也逐漸從分業的經營轉變為混業的經營模式。當前這個大環境下，分業經營的管理模式已經無法滿足時代的需求，為了提高房地產金融風險的防范效果，必須要對目前的金融監管制度進行完善。首先，強化相關部門的監督和管理職能，為房地產金融的穩定發展奠定基礎。其次，在規范投資規模方面應該建立完善的房地產投資政策，對傳統的投資規模和政策給予優化，建立統一的政府投資標準，才能夠促進房地產行業的規范化和穩定化發展。最后，對于金融機構要進行嚴格的管理，如果發現不合規的現象，政府部門要及時進行懲處，不合格的商戶及時停止營業，避免發生金融方面的危機。

此外，為了實現房地產經濟環境的穩定發展，必須要結合目前市場的具體發展情況，了解不同的投資行為會對房地產的經濟狀態產生哪些重大的影響。對具體的產權進行明確的規定，根據不同的發展狀況對金融風險進行及時地規避，調控投資規模，保證房地產投資的規模和方式能夠與我國目前的經濟發展狀況相符合。

同時，對于房地產的投資主體要進行相應的調整。要考慮到房地產的回報跟房地產經濟之間的關系，只有選擇合適的投資主體，才有增加投資成功的可能性。因此在選擇房地產投資的主體時，必須要明確雙方的權利和責任，特別是產權方面要考慮到房地產的發展規模要與目前我國的市場經濟發展水平相適應，建立規范的投資政策，為房地產的相關投資行為進行制度上的約束和調整，維護房地產的投資秩序，從而促進房地產行業的穩步可持續發展，避免出現金融方面的風險[3]。

3.2 房地產價格管控優化

在房地產市場發展的過程中，房地產行業逐漸意識到人們對于住房已經不僅僅停留在住房的環境以及相應配套設施層面，人們更多的開始注重房地產服務是否能夠做到專業化以及細致化。近些年來我國經濟快速發展，城鎮化的步伐也越來越快，各地商品房的價格也在逐年上漲。如果房地產的價格管控無法做到合理，那么會大大影響房屋的居住力，從而影響我國社會的和諧穩定[4]。所以為了推動房地產市場的發展，提高房地產行業的經濟效益，更好的促進我國社會經濟的建設，必須要對房地產的價格波動情況進行全面的剖析和了解，控制價格的波動在一個合理的范圍之內。這樣當房地產的價格在合理范圍之外波動時，政府相關部門應該對房地產的價格進行適時的管控和優化，從而讓房地產的價格調整到合理的范圍之內。通過有效的政策調整來讓房地產的經濟回歸到正常范圍內，避免產生較大的金融風險。在對房地產價格進行管控的過程中，無論是哪種調整方式，都應該始終圍繞著投資主體來展開，從而為房地產經濟的發展奠定堅實的步伐。

3.3 法律體系的持續完善

為了更好的防范房地產經濟波動帶來的金融風險，必須要對相關的法律法規進行及時的完善。政府相關部門要對房地產經濟進行全面的分析和評估，在能夠保證房地產經濟穩步發展的基礎上，對目前已有的法律法規體系進行持續的完善，確保該法律法規能夠有效地針對房地產目前存在的金融風險進行及時的規范。根據各地不同的情況，出臺針對性的法律法規，從而為房地產市場的發展做好規劃。在實施相關法律法規的基礎上，要遵循寬松的原則，主要目的是為了提高房地產行業應對金融風險的能力。

其次，要學習國際上比較先進的房地產金融市場的法律法規體系，建立符合我國國情的房地產金融的法律體系。比如，國外在證明個人收入時，通常使用借款人完稅證明，但是我國卻沒有比較完善的借款人信用審查體系，因此很容易出現借款人開虛假工資證明提供給銀行，從而騙取銀行的按揭貸款，這種方式存在非常大的信用風險。我國應該建立比較完善的個人信用評估體系，無論是銀行卡還是信用卡、稅務方面都要能夠完整的審查個人賬戶，保證銀行在發放住房抵押貸款時，能夠全面了解該用戶的信用信息。

同時，健全房地產中關于信貸的相關法律法規，目前我國關于房地產金融監管方面大部分采取《商業銀行法》中的相關規定，并沒有針對性的房地產金融規范。因此應該明確開發商的權利和義務，并且按照相關的法律法規進行認真的履行，才能夠加強房地產住房方面的保障[5]。

除此之外，目前我國的法律法規對于生活必需住房在鑒定方面不夠明確，因此貸款人在償還銀行貸款的過程中，經常會出現惡意拖款甚至不還貸款的可能性，增加了銀行貸款方面的風險。因此要借鑒其他發達國家對于住房保障體系相關法律法規的建立，制定關于住房保障的法律法規，完善住房保障法，從而構建和諧的房地產市場氛圍。

3.4 融資渠道的多元化發展

為了拓展融資的渠道，房地產企業必須要改變傳統單一的融資方式，針對房地產經濟發展的不同情況，根據不同的金融政策以及具體的貨幣政策做出不同的發展方案，推動金融部門朝著多樣化，綜合化的方向來發展。同時，可以針對性的取消一些服務的收費，降低實體產業的成本，從而使得金融資本平穩的過渡到實體化的領域。無論是在規避金融風險還是人才管理方面，提高專業性，利用專業技術擴大金融投資的渠道，推動經濟金融化的發展。在相關部門的指導下，加強金融業務方面的監督機制，管理融資過程中的各項行為，對金融產品和融資的流程進行全方位的科學管理和控制，避免出現不良的金融行為引起經濟方面不正常的波動，從而阻礙房地產行業的穩定發展。

此外，針對我國目前房地產經濟融資渠道比較單一的問題，可以建立一個比較成熟的房地產金融市場，讓房地產行業可以有直接接觸金融的機會。通過發行股票來改善資本的結構，實現多元化的融資渠道，通過吸引社會投資的方式來分散房地產業中的金融風險。

除此之外，可以推進一些具有發展潛力的融資渠道。比如信托融資，其所有人將資金委托給信托公司，信托公司通過專業的理財方式來投資房地產企業，以此獲取收益，這種融資方式存在很強的靈活性，用戶可以按照自己的需要來靈活的參加投資，并且在籌集資金方面時間非常短，在房地產投資的過程中比較專業，可以很好的發揮信托公司的專業性。還可以采取債券的融資方式，是由房地產通過一定的法律法規程序向社會發行一些書面權利的憑證，自己作為債務人可以保證股本不會被稀釋，并且融資的成本很低。另外，也可以采取房地產股票融資的方式，按照相關的法律法規公開的發行股票，在證券交易所掛牌交易，這種方法可以提高公司的公信度，也可以保證上市公司得到長遠的發展[6]。

3.5 房地產金融體系的持續完善

目前我國房地產的金融體系存在很多問題，無論是在系統還是個人征信方面都不夠完善。相關部門因此必須要考慮到房地產、經濟、金融體系方面的問題，重視房地產金融體系的持續完善，加強在系統完善方面的投入，采用先進的互聯網信息技術，了解到房地產價格和市場供求關系之間的問題，為金融體系的完善提供有效的信息數據，拓寬融資的渠道，才能夠積極分散房地產金融方面的風險，規范個人的征信系統。同時為了避免個人違約的問題，金融機構應該加強個人征信體制方面的建設，完善個人的信用信息，才能夠提高自身的管理水平，對傳統的經營管理模式進行及時的改革。在風險管理方面加大投入，對潛在的金融風險進行及時的預判和防范[7]。

此外，政府相關部門應該調整貨幣政策，改善房地產經濟發展的環境，避免由于經濟環境的變化而導致房地產行業的金融風險。完善房地產金融體系，采用宏觀調控的方式提高房地產金融市場的透明度，對房地產的市場進行控制，提高房地產市場資金的利用率。

同時，商業銀行必須要認識到金融監管體系建立的重要性，對相關的政策要進行嚴格地貫徹和落實。在金融風險方面要及時做到識別規避，對貸款要加強科學的管理，通過科學分類管理來跟蹤貸款的相關政策是否得到有效執行。房地產市場要規范相關的金融行為，為房地產的金融發展建立一個比較和諧穩定的經濟市場[8]。

最后，在完善法律體系的過程中，要重視金融產品的創新，建立一個符合我國國情的，能夠協調發展的房地產金融體系。在對待房屋開發時，要根據不同的房屋開發的目的實施不同的政策，比如為比較貧困的人群建設的廉租房要由政府來劃撥相應的資金，對于普通的商品用房則要給予針對性的金融政策，可以開放一些融資渠道，但是對于一些高檔住房或者別墅，要規定房地產開發企業只能用自有資金來購置所需要的土地，從而完成土地的前期開發。根據不同收入居民的購買能力引導住房消費，保證能夠滿足人們正常的住房需求，避免房地產市場出現大起大落。對于不同年齡、不同收入的人群，要研究開發更有針對性的住房信貸產品。

3.6 加強商業銀行的內部管理

首先，商業銀行必須要遵循關于房地產相關信貸的法律規定，提高工作人員的風險意識，強化自身對于金融風險的抵御和管理能力，建立科學完善的金融風險評估體系，做到風險的提前預警。不斷調整房地產信貸產品的規模和比例，對于房地產的貸款項目要進行嚴格的管理，按照相關的標準嚴格審核房地產貸款項目的相關信息。在貸款前應該通過各種渠道嚴格審查企業的資質，無論是房地產的自身資質能力還是抵押資產都要進行嚴格審查，確保資料的準確性，充分評估該房地產企業是否有能力后續歸還貸款。在批準貸款之后，要追蹤后期的貸款流向，做到專款專用。時刻關注和追蹤貸款的后期運行情況，加強貸后管理，一旦發現房地產項目運行的過程中有風險，或者房地產企業的資質不夠，銀行有權收回該貸款。

其次，要加強銀行內部員工的管理，定時在銀行內部開展專項培訓，優化目前的人才培訓流程和內容，提高銀行員工的專業素質和能力。通過學習和培訓提高員工對于國內外的房地產市場的了解度，借鑒成熟企業的人力資源管理經驗，完善人力資源績效考核制度，明確每個崗位的工作職責和內容，提高銀行內部對房地產金融項目相關材料的審查能力和力度。提倡員工加強學習，在銀行內部營造積極向上的氛圍，提高員工工作的積極性和熱情，嚴禁違法違規行為，一旦發現違規行為，要嚴厲懲處，從而降低發生金融風險的可能性。

結語：

綜上所述，房地產經濟波動和金融體系之間存在十分密切的聯系，有關部門必須要意識到房地產出現經濟波動的原因，同時要合理調整投資政策，管控優化房地產價格，持續完善法律體系，多元化發展融資渠道，持續完善房地產金融體系，提高金融市場的綜合能力，這樣才能夠幫助房地產平穩的發展，穩定市場，推動我國社會經濟的發展。