新時期房地產項目加強稅務籌劃的必要性及路徑研究

文／龔丹華 南京江寧城市建設集團有限公司 江蘇南京 211100

引言：

房地產企業開發項目可以分為立項階段、項目開發建設階段、項目銷售階段以及持有階段，涉及土地增值稅、增值稅、企業所得稅、城建稅、教育費及附加等多個稅種，且不同開發環節的稅種并不相同，因而在核算管理時也存在一些差異。房地產企業需要對項目開發全周期過程進行分析，一一梳理其中涉及的稅種，結合稅務管理要求，綜合考慮多個因素并制定合理的方案，做好事前規劃、事中管理。

1.新時期房地產項目加強稅務籌劃必要性

1.1 稅收優化

稅收是企業經營過程中不可忽視的重要成本之一，通過合理的稅務籌劃，企業可以最大限度地降低稅負，優化稅收結構，提高企業的利潤率和競爭力。在新經濟時期，稅收政策和法規不斷調整和更新，針對新業態和新模式的稅收優惠政策不斷出臺，通過充分了解和運用這些政策，房地產企業可以實現稅收成本的最小化，獲得更大的經濟回報。

1.2 防控稅務風險

房地產企業經營利潤高、資金密集，長期以來的高稅負重，讓不少房地產企業在過往稅務籌劃中常常有不合規手段，比如虛開發票、虛列成本等，違背國家稅法的要求。隨金稅系統功能的進一步完善，稅務機關對房地產行業涉稅事項的監管也越發嚴格、全面，監管重心從“以票控稅”向“以數控稅”轉移，不合理的成本列支、發票開具等，都難逃監管“法眼”，一旦被稽查到，將會使企業面臨經濟損失和聲譽損失。加強稅務籌劃，除了可以幫助房地產企業充分享受稅收優惠外，還可以調整企業籌劃手段、方向，根據稅法規定開展籌劃工作，將稅務風險控制在房地產企業可承受的范圍內，幫助企業實現穩定發展。

1.3 適應新經濟時代的發展需求

新經濟時代以互聯網、大數據、人工智能等技術為核心，推動了產業結構的轉型升級。房地產企業需要通過稅務籌劃，靈活應對新經濟環境下的稅收政策和稅收模式變化，實現業務的創新和轉型。同時，稅務籌劃還可以促進房地產企業與其他新經濟領域的合作與發展，推動房地產行業與新經濟的融合發展，實現互利共贏。

2.新時期房地產項目稅務籌劃路徑分析

2.1 項目立項階段

2.1.1 項目建立模式選擇

在項目設立階段，主要籌劃方向聚焦于項目公司組織形式的籌劃。多數房地產項目屬于跨區域開發，房地產企業需要成立新的項目公司，母子公司和總分公司結構下，企業所需繳納的稅額也可能存在差異?；谡咭幎?，子公司具有獨立法人資格，在設立地區被視為納稅人，可以自行承擔納稅義務。而分公司不具備法人資格，因而需要匯總到總部進行繳稅。按照相關政策規定，總公司和分公司應分期預繳企業所得稅，50%由分公司分攤預繳，50%由總公司預繳。具體操作中，房地產企業應綜合當地稅收優惠、公司盈利預測等，對比分析，合理做出選擇。

以A 公司為例，假設A 公司總部在深圳，需要在北京成立B 項目公司。當年深圳地區A 公司按20%繳納企業所得稅，北京地區則統一以25%繳納企業所得稅，預測A 公司當年應納稅所得額為1 億元。

情形一：若前三年公司由于拆遷問題，虧損較大，幾乎沒有盈利。

情形二：若前三年公司未面臨任何問題，設立項目公司當年可以拿地開盤，有現金流回流，可以結轉收入配比成本。

在情形一下，若B 公司為分公司，當年虧損4000 萬，將其匯總到A 公司，則當年實際應納稅所得額=10000-4000=6000 萬元，A 公司在北京應繳納6000＊25%＊50%=750 萬元，在深圳繳納600 萬元，總計需繳納1350 萬元。而若B 公司為子公司，當年虧損4000 萬元，則B 公司應納所得稅為0。由于B 公司虧損不能匯總到A 公司，A公司當年應納所得稅=10000＊20%=2000 萬元?？梢?，若B公司為分公司模式下，可以節省650萬元的稅收成本。

在情形二下，若B公司為分公司，當年盈利4000萬元，B 公司應預繳的所得稅=（10000+4000）＊25%＊50%=1750 萬元，A 公司應預繳的所得稅=（10000+4000）＊20%＊50%=1400 萬元，總計繳納所得稅3150 萬元。而若B 公司為子公司，當年盈利4000 萬元，應納所得稅=4000＊25%=1000 萬元，A 公司應納所得稅=10000＊20%=2000 萬元，總計繳納所得稅3000 萬元。可見，子公司模式下，更有節稅優勢。

綜合上述兩種情況來看，若房地產企業長期虧損，采用分公司組織形式可以更好地降低總體稅負成本。但如果暫時虧損，子公司組織形式更具有優勢，尤其是由于其具有獨立法人資格，還可以享受地方上的稅收洼地優惠。

2.1.2 項目開發模式選擇

房地產項目開發模式包括合作開發、代建工程等多種模式，不同模式下的納稅情況也不盡相同。

合作開發一般是指一方提供土地使用權，另一方提供資金的建房模式，基于稅收政策來看，這一模式下，如果建成后按比例分房自用的，暫免土地增值稅的征收；建成后轉讓的，在出售時才需按照銷售收入繳納土地增值稅。選擇合作建房，既可以緩解企業資金不足的困境，也能遞延土地增值稅的納稅時間，獲得一定的稅金時間收益。

代建工程則是指房地產企業承擔工程、建筑等服務工作，沒有房地產的所有權，主要收入為服務收入，不涉及土地增值稅的繳納，也存在一定的籌劃空間。

在具體選擇時，房地產企業需詳細對比計算不同模式下的節稅效益，綜合收益、風險等，合理選擇。

2.1.3 籌資方式選擇

房地產項目開發所需資金較大，一般都需從外部融資，而不同的融資方式帶來企業的節稅效果也不同。目前，常見的融資方式主要可以分為權益融資和負債融資兩類。若房地產企業采用權益融資手段，一般是指追加投資或發行新股等，產生的費用無法進行所得稅抵扣。債務融資一般是指銀行貸款、發行債券等，產生的利息可以計入期間費用，進行稅前抵扣，具有稅盾作用。不過負債融資雖然可以增加稅前抵扣，但也會導致企業資產負債率上升，加大公司經營風險，而且少納稅并不意味著項目收益最大化。實踐中，房地產企業在選擇融資方式時，應在擴大項目收益的基礎上，站在全局視角，系統、全面地計算不同融資方案下的成本收益，確定合理的負債比率，獲得有效的節稅效果。

2.2 項目開發建設階段

2.2.1 甲供材核算模式選擇

“甲供材”模式下，甲方自行采購建設材料、設備等，可以直接獲取增值稅發票，獲得增值稅進項抵扣。不少房地產企業選擇甲供工程來獲得更多的進項抵扣，降低稅負壓力。不過實踐中，甲供材工程也存在兩種核算方式，房地產企業取得的發票規格不同，獲得的進項抵扣也存在差異。具體分析如下：

第一種核算方式為，將甲供材和工程款分開，即甲方采購建設材料后按照項目進度要求，提供給乙方，另行支付工程款。這一方式下，乙方最終按照不含“甲供材”金額開具增值稅專票。

第二種核算方式為，將甲供材和工程款匯總，即甲方采購材料、設備等后交給乙方使用，抵減部分工程款（例如，工程款500 萬，實際工程支付300 萬，200 萬則為甲供材抵扣工程款），實質上是將建設材料等銷售給了乙方，乙方在施工成本中進行反映，并按照工程預算沖減應收賬款。這一方式下，乙方最終需按照韓“甲供材”金額的全額開具增值稅專票。

由于乙方提供建筑服務時，可以采用一般計稅法，也可以采用簡易計稅法。對于乙方而言，假設減去A 公司已經購買的材料款，實際工程含稅價為X，項目中需要乙方自行購置的材料含稅價為Z，占工程含稅價比為C=X/Z，采購材料使用稅率為R。

若乙方采用一般計稅法，則應繳納的增值稅=X/(1+9%)＊9%-Z/(1+R)＊R=8.26%＊X-Z/(1+R)R

采用簡易計稅法時，應繳納的增值稅=X/(1+3%)＊3%=2.91%＊X

兩種計稅方式下應納稅額相同時，計算可以得出，C=5.35%＊（1+1/R）

當C=X/Z＜5.35%＊（1+1/R）時，乙方采用簡易計稅法繳納的增值稅更少。

而對于甲方而言，一般計稅法下其可獲得的進項抵扣=X/(1+9%)＊9%=8.26%＊X。簡易計稅法下可獲得的進項抵扣=X/(1+3%)＊3%=2.91%＊X

對于甲方而言，一般計稅法更有利于其取得更多的增值稅進項抵扣。但涉及雙方金額問題，甲方應與乙方做好談判，互相讓利，順利合作。

2.2.2 增加開發項目成本

開發項目成本的調整主要用于土地增值稅的籌劃，按照規定，房地產企業利息費用是按照項目開發建造成本和土地使用金之和的10%進行扣除。而且將取得土地開發為熟地出售后，房地產開發成本、取得土地所有權的成本都可增加20%的扣除額，因而每增加一單位開發成本，可以增加1.3 倍的扣除項目金額，降低土地增值稅應納稅額。實踐中，房地產企業可以通過將毛坯房精裝修、增加配套設施等方式來增加開發成本。比如房地產企業可以增加小區園林、觀景湖、老人活動中心、兒童游樂等，在提升住宅品質的同時也增加了項目開發成本。

以Q 公司為例，假設銷售收入為不含稅收入。方案一，公司未進行額外的開發建設，取得土地的成本為16000 萬元，開發成本共計34000 萬元，項目可出售面積為3 萬平方米，平均售價為3.3 萬元每平，共計取得99000 萬元的銷售收入。此方案下，Q 公司需繳納增值 稅=（99000-16000-34000）＊9%=4410 萬 元，城建稅及教育附加稅=4410＊12%=529.2 萬元，印花稅=99000＊0.05%=49.5%，土地增值稅可扣除項目金額=（16000+34000）＊（1+10%+20%）+529.2=65529.2萬元，土地增值稅增值額=99000-65529.2=33470.8萬元，增值率=增值額/可扣除項目金額=51.08%。按照土地增值稅計算公式，此時Q 公司所需繳納的土地增值 稅=33470.8＊40%-65529.2＊5%=10111.86 萬 元，應繳企業所得稅=（99000-49.5-529.2-16000-34000-10111.86）＊25%=9577.36 萬元，項目稅后利潤為28732.08 萬元。

方案二，公司在項目開發中添加了一些配套設施，總開發成本為53000 萬元，售價也提升到每平38700元，取得了116100 萬元的銷售收入。重新計算得到土地增值稅可扣除項目金額為90208.68 萬元，增值額為25891.32 萬元，增值率為25891.32/90208.68=28.70%，此時土地增值稅=25891.32 ＊30%=7767.40 萬元，企業所得稅為9691.47 萬元，項目稅后利潤為29074.4 萬元。

2.3 項目銷售階段

2.3.1 銷售定價

不同銷售價格，可能會計算得到不同的土地增值率，由于土地增值稅采用四級超率累計稅率，因而銷售價格的增加，也容易導致項目土地增值稅跳躍式增加，反而降低了整體項目利潤。因而，實踐中，房地產企業應綜合客戶群體、行業情況、成本、利潤、稅負等多方因素進行考慮、分析，確定合理的銷售價格。

2.3.2 成立銷售子公司

成立銷售子公司時，房地產企業可以以較低的內部價格將房產銷售給子公司，如此由于企業取得的銷售收入較少，因而基于此計算得到的土地增值稅、企業所得稅等也相對減少，公司稅后利潤隨之增加。而作為子公司，企業可以從組織形式、納稅人身份、稅收洼地等角度選擇合適的稅收優惠政策，享受更多稅收紅利，從而降低稅負。

2.3.3 辦理留抵退稅

基于當前減稅降費政策下，大量房地產企業在項目施工建設階段獲取了大量的進項稅額，及時辦理留抵退稅可以增加企業可流轉的現金流，避免資金被無償占用，一定程度上也降低了企業資金使用成本。在辦理留抵退稅后，房地產企業還需及時從進項稅額中轉出退稅額，避免重復退稅申報，增加退稅管理時間和成本。

2.4 項目持有階段

近年來，過高的房價增加了居民購買壓力，房產稅、限購等政策的出臺，也降低了一些居民的購買欲望，不少樓盤房產閑置問題較重。對于閑置房產，房地產企業需及時處理，盤活資金。實踐中，企業一般選擇出租和聯營兩種方式。前者是將閑置房產對外投資，主要收入為租金；后者則是和其他公司合作，投資其他產業，從合資公司中獲取利潤。不同方式下，房地產企業取得的收入不同，適用的稅率也不同，繳納的稅種也不同，比如出租時企業還需繳納增值稅、城建稅及教育附加、印花稅。因而，房地產企業需充分考察未來前景，合理計算不同方式下的利潤、稅額，科學選擇。

3.提升房地產項目稅務籌劃管理效益的保障措施

3.1 健全稅務風險防控機制

房地產企業要進一步加強稅務籌劃風險管控，確保企業能夠充分利用稅收優惠政策，減少違規涉稅行為給企業造成的經濟和信譽損失，總體上實現降低企業稅務成本支出的目標。

風險管理是企業內部控制活動的重要組成部分，房地產企業要建立健全內部控制體系，重點強化稅務管理制度和風險管理制度建設。（1）根據政策變動和公司業務發展需求及時修訂更新原來的稅務管理制度和風險管理制度，明確企業各職能部門的權責歸屬范圍，落實管理責任。（2）明確稅務管理工作流程，重點加強對稅務籌劃活動的制度約束。（3）完善企業績效考核管理制度，將稅務風險控制納入企業員工績效考核體系，設置稅務風險控制績效考核指標和考核權重，制定相應的獎懲措施。

房地產企業稅務籌劃風險管理的工作重點在于要嚴格執行和落實“風險識別-風險評估-風險應對”管理機制：（1）對稅務籌劃風險的識別。財稅人員要應用稅務清單法、財務報表法和業務流程圖法對稅務籌劃環節出現的涉稅風險因素實施全面、準確的識別。（2）對稅務籌劃風險的評估。企業需對識別出的涉稅風險因素采用定量分析和定性分析相結合的方式，將那些對企業經營管理威脅程度最大、發生幾率最高的涉稅風險因素挑選出來，優先采取控制措施。（3）稅務籌劃風險應對。對于已經被識別并且經過評估的涉稅風險因素，財稅人員必須要及時采取合理的風險處置辦法，企業要定期開展稅務籌劃風險管理總結復盤工作，根據以往的稅務籌劃風險管理經驗及時調整控制措施，形成風險應對預案。

3.2 建立稅務信息管理平臺

房地產企業應加大信息化建設力度，搭建稅務信息管理平臺，推進稅務管理智能化、自動化，提高稅務籌劃和管理水平。具體而言，首先，建立集中化的稅務數據管理系統。房地產企業需建立一個集中管理稅務數據的系統，統一處理納稅申報數據、稅收政策信息、合規文件等，提高涉稅數據整合和搜集效率，保證數據的準確性和完整性，方便進行數據分析和稅務籌劃。其次，引入稅務管理軟件。房地產企業需選擇適用于房地產企業的稅務管理軟件，利用軟件提供的功能和工具，自動化處理納稅申報、報稅流程等，減少人工操作的錯誤和繁瑣性，提高稅務管理效率。再次，實施數字化納稅申報。房地產企業應推行數字化納稅申報，利用電子稅務局等平臺實現在線申報、在線繳稅，減少紙質文件的使用，提高申報的準確性和時效性。最后，引入大數據、云計算、人工智能等工具，對納稅數據進行深入分析和挖掘，了解企業的稅務情況、趨勢和潛在風險，為稅務籌劃和決策提供支持和依據。

結語：

綜上所述，房地產項目稅務籌劃需要從項目立項、開發、銷售、持有等全過程入手，圍繞各環節涉及到的稅種、稅收優惠政策，梳理存在的籌劃空間，確定籌劃思路。另外，在具體實踐中，房地產企業還需做好稅務風險控制和稅務信息化管理，為稅務籌劃工作的開展奠定良好的基礎。