探究土地管理與房地產開發經濟的內在聯系

文／馮曉萌 青島市不動產登記中心 山東青島 266000

引言：

在全球范圍內，我國的土地面積非常遼闊，但是由于我國人口數量比較大，人均土地擁有量卻非常小，因此為了推動我國的經濟發展和建設，必須要做好土地的管理工作，近些年來，我國出臺了很多房地產相關的政策，很大程度上推動了我國經濟的發展。但是，房地產行業的發展并不成熟，相應的市場管理問題仍然存在，而土地管理是當前房地產行業穩步發展，房地產企業經營進步的關鍵。因此，相關部門需要重視土地管理工作的進一步展開，并通過土地管理和房地產開發經濟建設聯系探討，明確我國房地產經濟建設的方向，通過科學的管理政策和制度推動房地產行業進步，為城市化建設和人民群眾購房住房問題的解決打好基礎，做出貢獻。

1.土地管理的相關概述

土地管理主要指的是我國土地管理的相關政府機關根據土地管理的相關法律法規對全國范圍內的土地的利用和保護情況、地籍情況等進行全方位的管理。在土地管理中，對地籍的管理主要指的是對土地進行相應的調查、統計、登記以及估價等，調查清楚土地的所有權、具體用途和面積等之后再通過相關的登記，為該土地評出相應的價格，從而實現對土地市場的管理。對土地利用的管理分為宏觀管理和微觀管理，宏觀管理指的是土地相關管理部門利用宏觀的調控手段，以提高土地的整體使用效益而進行的管理，比如對農田進行保護、規范土地利用計劃等，而微觀管理指的是針對具體的土地使用和建設項目進行審批和監督檢查等[1]。

在我國城鄉規劃的過程中，政府部門對土地的利用進行宏觀方面的指導，督促房地產企業嚴格按照土地資源的利用方案實施各項工作。土地管理可以實現土地的資源開發和使用的全過程調控，不僅包含經濟內容還包含了法律和城市規劃等多項內容，可以保護我國土地資源，推動經濟的穩定可持續發展。近些年來，政府推出很多新的土地審批權文件來提高土地管理的精細化要求，土地管理的部門提高了對于土地的使用審批權限，優化土地資源，推動城鄉規劃工作，緩解城鄉土地資源利用的壓力，促成我國全面建成小康社會，預防土地流失和退化等。

2.土地管理與房地產開發經濟的現狀

土地管理過程中，因為我國國土面積遼闊，不同地區的土地管理需求不同，沒有切實科學的標準管理辦法。因此，在土地管理過程中，大部分地區的相關單位都是根據實際情況，結合發展需求采取相應的土地管理手段。而土地管理是房地產經濟落實的基礎，只有科學規范的土地管理規劃才能夠提升房地產經濟建設的效益和質量，才能夠充分推動房地產企業的經營進步。同時，在土地管理以及房地產經濟發展過程中仍然存在相應的管理問題，相關部門需要重視管理需求，完善法律法規，杜絕違法違規問題的產生，為房地產經濟建設和進步做出貢獻，推動我國城市建設的進一步落實。

2.1 遵守

我國作為一個法治國家，任何經濟相關的活動都必須遵守相關的法律法規，在法律法規規定的基礎上開展各項活動。如果該經濟活動超過法律法規的范圍，那么必定是違法的行為，將會受到相應的懲罰，因此房地產企業在開展房地產開發經濟活動時，必須遵守我國關于土地管理的相關法律法規及制度，在其規定的范圍之內，以合法的手段進行土地的管理和經營使用[2]。近些年來，隨著我國社會經濟的不斷提高和發展，房地產開發經濟的相關法律法規也在不斷地健全和完善，對房地產開發經濟活動的各個環節進行了規定，進一步推動了房地產經濟活動的合法化。比如房地產企業在獲得經濟使用權時要明確遵守土地管理中關于采購法和招標法的相關規定，政府需要以招投標的方式拍賣土地資源，而房地產企業要通過公平競標的方式獲得，這種行為可以防止暗箱操作，保障了人民群眾合法權益。

2.2 隱藏

在房地產開發的過程中，某些房地產開發企業雖然表面上遵守我國相關的法律法規及制度，但也存在利用法律不健全牟利的現象。我國土地沒有得到完整開發的時期，土地利用價格低，通過與政府協議出讓的，不需要經過公開的招投標過程，從而損害了房地產行業競爭的公平性和合理性，不利于相關行業的平穩發展。這些做法從表面上看是遵守了法律法規，但是卻對經濟秩序造成了破壞。這樣的發展方式不利于房地產市場環境的規范建設。因此，相關企業需要重視在合法方式掩蓋下的相關違規行為，通過法律建設和管理升級，提升房地產經營水平。

2.3 混亂

房地產市場發展秩序紊亂是當前房地產經濟存在的主要發展問題。部分城市以及地區房地產市場經濟發展混亂，房屋價格以及土地價格不在科學范圍內。雖然房地產經濟很好地帶動了我國整體經濟的進步，但是其發展秩序建設并不規范，導致在市場活動中存在相應的發展風險和問題。而房地產發展市場的紊亂會嚴重地影響周邊經濟建設，不利于我國城市的穩步發展。房地產經濟的巨大收益導致房地產行業的參與者急速增加，眾多的投資者以及企業涌入房地產行業，不同的開發商存在規模、經營等方面的差異，導致市場規范和約束難以落實，阻礙了我國房地產行業的穩步發展。

2.4 土地資源利用不科學

在城市化建設大力開展的過程中，我國的土地壓力在進一步地加大。土地資源作為經濟建設和人民生活進步的關鍵資源，對于經濟進步和城市發展有重要意義。而在房地產經濟建設過程中，部分開發商為了自身的經濟利益，通過占用耕地的方式展開房地產開發和建設，土地資源利用率不足，還損害了人民群眾的發展權益，不利于我國經濟進步，阻礙了房地產行業的穩步發展。相關企業需要明確當前存在的土地資源利用問題，充分優化房地產發展模式，為我國經濟進步做出貢獻。

土地管理以及房地產經濟發展過程中存在的相應問題不利于房地產行業進步，對于城市建設和人民生活幸福感的提升也存在阻礙。因此，政府單位以及相關部門需要重視管理問題以及行業亂象，根據國家規定以及相關的規章制度，規范市場秩序，提升管理水平，為我國土地資源的合理應用以及房地產經濟的進步打好基礎，推動城市建設的順利落實。

3.強化土地管理與房地產開發經濟內在聯系的措施

在土地管理與房地產經濟開發過程中，通過遵循土地管理制度、加強房地產開發經濟宏觀調控、加強地區土地管理建設、建立專業人才隊伍以及轉變對土地管理與房地產開發經濟的認識等方式，能夠有效地推動經濟開發的穩步落實，對于房地產行業的穩步發展有重要意義。同時，相關單位和企業也要重視區域經濟發展狀況對房地產經濟開發的影響，根據實際情況，制定科學的發展規劃，為經濟進步提供支持幫助。

3.1 遵循土地管理制度

我國無論何種經濟活動，都必須遵守相應的法律法規制度，不可以在法律規定的權限之外開展經濟活動，房地產開發經濟也不例外，必須在法律法規規定的范圍內從事相關的活動，遵循土地管理制度，以合法合規的手段進行土地經營和管理利用。任何一個環節都必須遵守土地管理的相關制度，改變傳統土地的利用方式，嚴格限制違法違規行為的出現，保護人民群眾的合法權益[3]。

此外，為了提高土地利用的權威性，應該按照國家土地統計的相關標準對土地的利用實行全方位的動態調查，健全登記制度，確保土地的數據是準確可靠的。通過制定科學合理的土地政策，對農村的土地進行科學的宏觀調控和管理，根據不同的土地利用方案實施不同的規劃，從而幫助土地利用更加規范健康地發展。對于土地的交易行為，要大力推行招標出讓和公開拍賣的形式，推動土地利用的科學化、合理化和合法化，促進土地資源的合理配置和利用，提高土地的利用效率，對于土地利用結構要進行調整和優化，充分挖掘土地的潛力。

同時，隨著我國社會主義市場經濟的發展，應該將土地資源的利用納入市場化的范圍，改變傳統的行政干預手段，加強政府的職能，對土地的利用進行科學的市場指導，轉變職責和觀念，建立健全相關的價格機制，從而使土地利用更加順暢，提高土地利用規范化。

除此之外，隨著我國經濟的快速發展，目前我國土地的存量已經不多，房地產建設對土地的利用已經逐漸飽和，因此要減少土地的閑置率，將閑置的土地盤活作為經濟發展的重心，從而提高土地利用率，減少投資的消耗，促進我國經濟的發展。以我國經濟的發展為中心，制定更加規范合理的土地利用計劃，根據我國的具體國情做好土地管理和房地產經濟開發方面的平衡[4]。

3.2 加強房地產開發經濟宏觀調控

土地管理和房地產開發經濟具有十分緊密的聯系，因此房地產開發經濟的宏觀調控不僅會對房地產行業產生影響，也會對土地管理產生極大的影響。比如某一地區的房地產企業銷售量逐年下降，那么該區域土地管理的實施面積也會越來越小，從而不利于土地經濟的發展。隨著房價的不斷增長，考慮到房地產宏觀調控和土地管理的聯系，可以通過增加土地供應能力來控制房價的不斷增長，在加強房地產開發經濟宏觀調控的過程中，可以在很短的時間內加快房地產開發的速度，提高房地產企業的經濟效益。

其次，政府相關部門應該全面了解房地產目前的供需狀況，通過調整貨幣策略來控制房地產的價格。對于地方財政過于依賴土地管理的狀況，各地政府也應該對目前的財政制度進行改革，從而解決地方財政過于緊缺的問題。建立科學完善的績效考核評估體系，在考核指標中加入控制房價過快上漲的工作內容，從而實現對房地產價格過高的情況控制。

除此之外，對房地產市場進行宏觀調控的過程中，相關的土地政策也可以發揮積極的作用。通過擴大土地的供給量滿足房地產市場的需求，在一定范圍內可以應用土地擴張的政策，但是由于土地資源是有限的，因此相關政府部門應該加強對土地審批的監督和檢查，對目前市場上的土地供應制度進行優化和完善，嚴格控制土地供給的速度，避免出現過度開發和透支的情況，以一定的彈性政策來對房地產的市場秩序進行有效的規范[5]。

3.3 加強地區土地管理建設

政府部門要采取有效的措施或者途徑加強地區土地管理建設，比如某些地方短時間內的房地產銷售額大大降低，不利于土地的管理和地方經濟的健康發展時，政府要采取相關管理措施提高土地供應的能力，從而間接影響房地產的價格，而房地產企業也要盡快轉變經營和發展戰略，加強房地產開發質量。

此外，在土地資源高效利用的過程中，政府相關部門需要保證土地的供給，在規范合理的程序下優先發展新興行業和服務行業，將土地資源更多地供應到這些領域，從而提高土地資源的經濟效益和社會效益。對于土地資源的利用要進行嚴格的審核，優化土地利用的結構，幫助土地資源能夠更高效地發揮其價值，對于一些產能過剩、重復建設的項目要進行及時取消，提高土地資源的綜合利用率。

除此之外，對于建筑用地要進行積極合理地開發，為我國農業的發展提供足夠的土地支持，保證農業發展的過程中農村的耕地不會減少。對于一些土地資源利用模式違法違規的現象，要加大懲處力度。政府相關工作人員要利用各種渠道宣傳土地資源高效利用的重要性，選擇一些典型的案例在公眾媒體平臺上進行公布，從而推動土地資源的管理和利用，對目前土地資源管理存在的問題進行積極的解決[6]。

3.4 建立專業人才隊伍

借鑒國內外先進的人力資源管理經驗，培養專業的土地管理和房地產開發人才隊伍，了解土地管理和房地產開發的具體發展形勢，掌握先進的理論知識和技術方法，使企業內部工作人員具備解決土地管理和房地產經濟問題的專業能力，具有房地產開發和評估、土地管理、房地產投資等崗位工作的基本專業技能。加強對專業人才隊伍的培訓，構建房地產開發和土地管理專業知識結構體系，在培訓的過程中既要體現房地產行業和土地管理對人才需求的基本理念，也要掌握最先進的管理技術和管理手段，從而提高課程體系的科學性和專業性。工作人員要具備較為扎實的溝通技巧，了解房地產經營和土地管理相關的法律法規、經濟、金融和管理方面的金融知識，掌握房地產行業具體的政策和基礎知識，從而建立一支高素質的專業人才隊伍。

專業的員工隊伍在房地產經濟發展管理過程中能夠充分保障相關工作的穩步開展。同時，在房地產開發經濟活動實踐的過程中，必須要提高工作人員在房地產經營管理方面的能力，提高解決房地產管理和土地管理問題的能力，掌握與房地產經營管理相關的基本技能，有些職位要實行資格準入制，必須要具備相應的資格證才可以上崗[7]。

3.5 轉變對土地管理與房地產開發經濟的認識

房地產行業相關領導和工作人員必須意識到土地管理和房地產開發經濟之間的緊密聯系，充分認識到房地產管理工作的重要性，對各部門的工作責任進行明確的分工，保證土地管理制度和房地產開發制度能夠得到嚴格地貫徹和落實。優化房地產管理的各個程序，對于沒有按照規定履行相關責任的，必須依法追究其責任。對于影響到房地產市場穩定的行為，相關政府部門必須要對其責任人進行約談，如果涉嫌到違法犯罪，要依法追究其刑事責任。

同時，在意識層面上必須要轉變對土地管理和房地產開發經濟的認識，要深刻意識到政府之所以對房地產市場進行宏觀調控主要是為了開拓房地產的市場，推動房地產經濟的快速發展，從而推動我國社會主義經濟建設。雖然表面上看來，目前很多調控和措施是在抑制房價上漲，打擊投機行為，但是這些只是表象，最終的目的是讓低收入的群體也可以滿足住房需求，解決房地產經濟發展和土地管理之間的矛盾，從而解決我國社會民生的問題，建設和諧社會。因此必須要深刻理解國家相關政策的意圖，牢牢把握國家相關政策的提倡，設定相應的房地產經濟開發政策，在實際操作中必須提高自身的土地管理利用率。

除此之外，相關部門要樹立積極的土地管理意識，在管理土地時要充分意識到依法管理的重要性，通過積極的管理意識，將土地管理的制度做到徹底貫徹和落實，提高土地管理部門工作人員的責任心，落實相關責任制，將責任落實到每一個工作人員身上，從而提高土地管理的工作效率[8]。并且各級政府要在土地管理方面給予相關的支持，適時調整對房地產市場的宏觀調控力度和范圍，為土地開發的利用和房地產經濟的發展提供堅實的政策和組織支持，在對土地進行調控時，必須要把握合適的時機。各級政府部門的領導要積極參與管理工作，定期解決管理過程中存在的矛盾，不斷加強隊伍內部的工作監督，提高工作效率和服務質量。

結語：

綜上所述，我國的土地管理制度一直在不斷地優化和完善，土地管理工作的質量和效率也在不斷提高，因此帶動了我國房地產開發行業的發展和進步。土地管理工作和房地產開發經濟具有十分緊密的內在聯系，必須要在明確二者聯系的基礎上，保證房地產開發遵循土地管理制度，加強房地產開發經濟宏觀調控，加強地區土地管理建設，建立專業人才隊伍，轉變對土地管理與房地產開發經濟的認識，只有這樣才能夠通過房地產開發經濟的發展更好地推動我國經濟的發展和建設。