孫宏斌又見曙光

馬小雨

孫宏斌掌控的融創，又見曙光。

9月18日，融創表示，債權人境外債重組會議已召開，共有2019名債權人投票，通過率為99.75%，債務總額通過率為98.3%。

9月起，融創的股價也一路飆漲，截至27日，其股價由上月收盤的0.94港元，升至2.13港元，其一度飆漲至3.59港元，成為當月地產股表現最佳的公司之一。

1.07萬億資產的融創，儼然是出險房企回暖的一個風向標。

只是，孫宏斌依然未走出危局。

大賣造勢

融創重量級項目的熱銷，為大漲營造了氣氛。

9月初，融創北京壹號院開盤，現場采取集中搖號、按順序選房的方式進行銷售。

趕巧的是，孫宏斌在開盤前兩天等來了“認房不認貸”的政策。

據悉，單套房總價3000萬元起，現場共認購169套，單日總認購金額約56.2億元。

“政策出臺后，本來就有購房計劃、經歷很多選房及看房過程、已經有明確購買目標的客群，率先被啟動和激活。”合碩機構首席分析師郭毅認為，從當下市場看，項目并非盲目開盤，已有較長周期的蓄客。

這塊地，本是孫宏斌接盤泛海的項目。

2019年初，他以125.53億元收購北京泛海國際項目1號地塊（北京項目）及上海董家渡項目100%的權益。

披露時，項目已啟動建設，歷經近1500天打磨，于今年7月底初次亮相。

融創北京壹號院周邊，分布著四大使館區，與朝陽公園、紅領巾公園等多個城市公園生態圈相伴，且依托東四環黃金區位，可迅捷抵達東直門、三里屯、CBD等核心功能區，位置優越。

產品過硬，政策利好，融創壹號院大賣，大大提振了信心。

新項目開盤前一周，位于北京的融創香山壹號院正式交付，共計300余位客戶陸續收房。

融創壹號院系列起源于北京，是孫宏斌的TOP級產系，共有29個項目分布在上海、武漢、杭州等城市。

北京地區，自2011年西山壹號院問世，到最新開盤的項目，12年間，共有7座壹號院在京入市。

上海董家渡地塊，開發的也是同系產品“融創外灘壹號院”，年初有報道稱，其未售部分貨值超500億元。

同在一線城市，購買力強勁，如果上海項目熱度回升，單單京滬兩大項目，就能幫孫宏斌回籠百億級的資金。

孫宏斌面對的形勢，依舊嚴峻，也有好轉跡象。

8月末的中報顯示，營收增加，虧損在收窄。

據披露，1—6月，融創營收584.7億元，同比增長20.5%；虧損約為153.7億元，較去年同期減少了33.9億元。

上半年，地產合同銷售額521.4億元，北京、上海、廣州、蘇州等一二線城市占比超七成。

7月和8月的銷售額，合計接近百億元，雖然處于低點，但隨著融創北京壹號等強勢項目入市，有望走出低谷。

走出低谷

融創的困難，首先是流動性。

截至6月底，融創流動、非流動借貸，分別約2404.2億元、721.4億元，到期未償付借貸本金約1101.3億元，且有本金約969億元的借貸可能被要求提前還款。

非受限的現金，只有72.9億元。就這點現金，孫宏斌實在做不了什么。

他的許多時間，主要為債務奔忙，已有重大成果。

融創擬再次上調美元債重組中強制可轉換債券的最高限額，由22億美元上調至27.5億美元。

香港法院定于10月5日對相關重組方案進行法定裁決，如果順利通過，融創有望成為繼華夏幸福、富力地產之后，第三家完成美元債重組的內房股。

融創160億元的境內債券，則已在年初展期成功。

截至6月底，融創權益土地儲備貨值為1.39萬億，整體質量良好，絕大多數項目層面的融資，也均有充裕的底層資產支持，項目層面貸款也保持正常存續。

一旦集團債務的結解開，孫宏斌可以大大松口氣。

為了上岸，孫宏斌費了不少力氣。

首先，就是保交付，融創先后申請保交樓專項借款、配套融資等資源。

據財報披露，其第一批次及第二批次的保交樓資金，已落地約190億元，上半年交付超11.8萬戶房屋，遍及62個城市。

其次，不停盤活資產。

孫宏斌尤其樂于推進和資產管理公司（AMC）的合作，尋求新增融資。

和其合作的AMC，有華融、東方資產、信達資產、陜西金融資產等多家機構，陸續盤活上海外灘壹號院、武漢桃花源、西安曲江印等多個項目，合作規模超過240億元。

尤其年初，中國華融攜手由浦發銀行牽頭的銀團，協同中信信托等單位，實施融創集團上海董家渡紓困項目，合作總規模超120億元。

這種力度，在眾多出險房企中，引人矚目。

當然，在股市重新燃起熱度，融創有其基本面因素，更重要的，是地產風向已經變化。

尤其8月以來，各種政策暖風頻吹：

首套、二套住房最低首付款比例，已降至20%、30%，且存量首套住房貸款利率，也同步下調；包括四大一線城市在內，20個城市官宣執行“認房不認貸”政策。

“從全國整體上看，購房意愿大概能夠增加15個百分點，一線城市增幅會更高。”住房和城鄉建設部政策研究中心副主任浦湛公開表示。

目前，復蘇態勢依舊存在不確定性。

就孫宏斌而言，至少又能看到上岸的曙光了。