中小型房企建筑工程成本控制問題的研究

王 超, 范國(guó)婷, 王 崢

(1.安徽峰薈房地產(chǎn)開發(fā)有限公司,安徽 合肥 230000; 2.阜陽師范大學(xué),安徽 阜陽 236000;3.大洲設(shè)計(jì)咨詢集團(tuán)有限公司安徽第二分公司,安徽 蕪湖 241000)

0 引 言

地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)過多年的快速發(fā)展,當(dāng)下已逐步進(jìn)入高質(zhì)量發(fā)展時(shí)期。“拿地即掙錢”已經(jīng)成為過去式,行業(yè)利潤(rùn)普遍呈下滑趨勢(shì)。行業(yè)間的龍頭企業(yè)萬科集團(tuán)在相關(guān)發(fā)言中更是強(qiáng)調(diào)當(dāng)前需要節(jié)衣縮食,于是建筑工程中成本控制概念一再被強(qiáng)調(diào)[1,2],成為時(shí)代背景下的主題之一,越來越多的企業(yè)期望提升成本管理水平[3,4]。而在建筑工程中,成本控制存在著預(yù)算編制不合理、風(fēng)險(xiǎn)因素考慮不充分、材料市場(chǎng)價(jià)格浮動(dòng)變化等各種問題。[5,6]為此,我們需要對(duì)工程造價(jià)成本控制的重要性進(jìn)行分析,了解工程造價(jià)成本控制中存在的具體問題,并且提出相應(yīng)的控制措施和建議,針對(duì)宏觀體系和各個(gè)階段應(yīng)用的要點(diǎn)進(jìn)行解析,為工程造價(jià)的全面管控提供可能。本文將從宏觀體系和項(xiàng)目各階段淺析成本控制問題的要點(diǎn)。

1 宏觀體系的建立

1.1 供應(yīng)商庫的建立

房地產(chǎn)企業(yè)在項(xiàng)目開發(fā)中是典型的資源整合“掌舵者”,項(xiàng)目進(jìn)度、成本控制、產(chǎn)品品質(zhì)都離不開供應(yīng)商的支持。房地產(chǎn)企業(yè)未來的發(fā)展方向也是需要一頭抓住客戶實(shí)現(xiàn)開源,另一頭則是組織好供應(yīng)商實(shí)現(xiàn)節(jié)流與提速。現(xiàn)代房地產(chǎn)企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)是采購(gòu)體系的競(jìng)爭(zhēng),對(duì)供應(yīng)商管理水平的高低直接影響房地產(chǎn)企業(yè)管理水平。

當(dāng)前,中小型民營(yíng)地產(chǎn)企業(yè)存在兩種不利的發(fā)展模式:一種是在供應(yīng)商管理方面往往對(duì)標(biāo)標(biāo)桿房企,另一種是沒有形成長(zhǎng)期戰(zhàn)略采購(gòu)體系。前者一味追求規(guī)模,不能結(jié)合企業(yè)自身?xiàng)l件,導(dǎo)致開發(fā)成本增大,利潤(rùn)空間縮小。第二種模式中供應(yīng)商水平參差不齊,過程管控流于形式,履約評(píng)估較差,市場(chǎng)反饋較差,導(dǎo)致發(fā)展緩慢。

所以,中小型房企應(yīng)結(jié)合自身現(xiàn)實(shí)條件選擇適合自身發(fā)展的、優(yōu)質(zhì)的供應(yīng)商。首先,嚴(yán)格按照制度規(guī)定的評(píng)分表,給各類供應(yīng)商打分入庫,將供應(yīng)商劃分為優(yōu)良、合格、不合格三類等級(jí),建立優(yōu)勝劣汰長(zhǎng)效機(jī)制。其次,培育小而優(yōu)的供應(yīng)商,此類供應(yīng)商規(guī)模較小,但履約評(píng)估較好,價(jià)格體系適當(dāng)。最后,通過激勵(lì)的方式,留住優(yōu)質(zhì)的供應(yīng)商,簽訂戰(zhàn)略采購(gòu)協(xié)議和集中采購(gòu)協(xié)議。通過互動(dòng),增強(qiáng)雙方的黏性,我們不僅需要對(duì)供貨方提出需求,自身也需要對(duì)過往完工交付項(xiàng)目復(fù)盤、總結(jié),并查找自己的不足,實(shí)現(xiàn)甲乙雙方共贏。此舉一方面可以構(gòu)建良好的供應(yīng)商體系,約束供應(yīng)商不良履約情況的發(fā)生,另一方面也能提高自身的管理水平。

1.2 產(chǎn)品系及數(shù)據(jù)庫的建立

根據(jù)大量項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)驗(yàn),確立不同的產(chǎn)品系,如臺(tái)系、府系、院系等,構(gòu)建企業(yè)自身的數(shù)據(jù)庫——含量指標(biāo)庫、單方指標(biāo)庫、材料價(jià)格庫,可以有效控制成本的額外增加。在每次開發(fā)新項(xiàng)目時(shí),如果明確項(xiàng)目定位,確立產(chǎn)品系,則建筑做法、結(jié)構(gòu)限額、外立面樣式等圖紙?jiān)O(shè)計(jì)內(nèi)容就能一目了然。并且確定產(chǎn)品系可以使得設(shè)計(jì)周期縮短,利于加速項(xiàng)目開發(fā)節(jié)奏。構(gòu)建企業(yè)自己的數(shù)據(jù)庫就可以以數(shù)據(jù)庫為依據(jù),實(shí)施動(dòng)態(tài)成本控制,并設(shè)置預(yù)警制度。在項(xiàng)目實(shí)施過程中,如果某些指標(biāo)超控,則立刻報(bào)警亮紅,迅速調(diào)查原因,以控制計(jì)劃外或者無效成本的發(fā)生。

2 項(xiàng)目各階段的成本控制

2.1 可研階段的成本控制

項(xiàng)目成功獲取以后,項(xiàng)目可研報(bào)告中的有關(guān)內(nèi)容和目標(biāo)成本即成為該項(xiàng)目后續(xù)開發(fā)的初步指導(dǎo)性文件,后續(xù)項(xiàng)目開發(fā)工作須以此為基本參考要求。項(xiàng)目可研階段的目標(biāo)成本也稱為“土地版”目標(biāo)成本,成本部門編制土地版目標(biāo)成本時(shí),需協(xié)調(diào)公司相關(guān)部門進(jìn)行:投資拓展部門提供土地信息,營(yíng)銷部門提供項(xiàng)目定位報(bào)告,設(shè)計(jì)部門提供技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)和建造標(biāo)準(zhǔn)。

目標(biāo)成本管理以市場(chǎng)為導(dǎo)向,科學(xué)準(zhǔn)確,每項(xiàng)來源都要有充分依據(jù),以保證目標(biāo)成本的權(quán)威性、合理性。目標(biāo)成本管理貫穿于建設(shè)項(xiàng)目的每一階段,凡事做到事前控制為主,事中、事后控制為輔,盡量在設(shè)計(jì)、立項(xiàng)、施工之前發(fā)現(xiàn)問題,減少無效成本。在項(xiàng)目實(shí)施過程中,以目標(biāo)成本為準(zhǔn)繩,將動(dòng)態(tài)成本與之相比較并輔以BIM信息技術(shù)進(jìn)行糾偏。

2.2 設(shè)計(jì)階段的成本控制

在方案及施工圖設(shè)計(jì)階段,結(jié)合地塊地勢(shì)、地形,尊重地理人文建造產(chǎn)品,減少土方挖填工程量。結(jié)合產(chǎn)品定位合理控制地下室層高及柱網(wǎng)大小,以及抗浮水位設(shè)置、防滲等級(jí)及人防工程設(shè)防等級(jí)和人防面積。除應(yīng)關(guān)注常見的優(yōu)化布局、優(yōu)化戶型、優(yōu)化結(jié)構(gòu)含量外,還應(yīng)特別注意層高、門窗(窗地比、窗墻比)、外飾面、樁基選型等方面的設(shè)計(jì),建筑形態(tài)盡量選擇平面規(guī)則,線條簡(jiǎn)潔,具體數(shù)據(jù)如圖1所示。

圖1 成本影響因素

圖2 房地產(chǎn)開發(fā)投資增速

在專項(xiàng)設(shè)計(jì)中,電梯設(shè)計(jì)選型要注意技術(shù)參數(shù)中選配功能是否超配。景觀設(shè)計(jì)根據(jù)產(chǎn)品定位控制軟硬景比例、水景面積、廊架等構(gòu)筑物數(shù)量,合理布置路網(wǎng),在不影響景觀整體效果的前提下,限制名貴樹種的數(shù)量,確定園路是采用石材鋪貼還是透水磚鋪貼。門窗設(shè)計(jì)根據(jù)產(chǎn)品定位,在滿足節(jié)能要求的前提下,確定采用斷橋鋁合金門窗、普通鋁合金門窗還是塑鋼門窗。外墻基座是采用干掛石材、保溫石材一體板還是陶瓷一體板。在滿足推力或其他技術(shù)性要求的前提下,欄桿的壁厚是否可以優(yōu)化。根據(jù)不同的產(chǎn)品系,公共區(qū)域裝修所選材料品牌、規(guī)格、大小分檔次選用等。

當(dāng)前,我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)面臨新的形勢(shì),國(guó)家提出并鼓勵(lì)企業(yè)、個(gè)人所從事的工作領(lǐng)域,積極探索,發(fā)明新材料、新技術(shù)、新工藝,我們是否可以結(jié)合“三新”方針政策,應(yīng)用并推廣到實(shí)際工作當(dāng)中,達(dá)到減少成本的投入目標(biāo)。

2.3 招投標(biāo)階段的成本控制

各相關(guān)部門在招投標(biāo)階段應(yīng)按照產(chǎn)品定位確定主材品質(zhì)和品牌,并根據(jù)不同項(xiàng)目定位對(duì)主材品牌進(jìn)行分級(jí)。招標(biāo)需求部門須重視標(biāo)前策劃,注意界面劃分要清晰明了,避免造成總承包單位與專業(yè)分包單位界面有重合或遺漏。

成本部門在編制清單過程中要注意,尤其在編制總包清單過程中,一定要清晰地了解總分包界面的劃分。在去定額化的趨勢(shì)下,在總包清單編制過程中還要對(duì)標(biāo)其他競(jìng)品項(xiàng)目的施工費(fèi)、分項(xiàng)的模擬含量、系數(shù),調(diào)研主材費(fèi)的準(zhǔn)確性、真實(shí)性。俗話說“控總包,得天下”,充分說明了總包的重要性,同時(shí)也是招投標(biāo)階段的關(guān)鍵一環(huán)。

2.4 項(xiàng)目實(shí)施階段的成本控制

應(yīng)加強(qiáng)項(xiàng)目實(shí)施階段項(xiàng)目管理。在工程開工前,項(xiàng)目工程部應(yīng)認(rèn)真組織,并落實(shí)圖紙會(huì)審內(nèi)容,做好全面技術(shù)交底,盡量避免因圖紙錯(cuò)漏碰缺而造成二次返工。落實(shí)對(duì)施工單位的施工組織設(shè)計(jì)審查工作,要求監(jiān)理單位認(rèn)真審查,并提出相關(guān)意見。重視實(shí)測(cè)實(shí)量工作,灌輸其重要性的思想,關(guān)注隱蔽工程的驗(yàn)收及其資料的完整性,勤勘查現(xiàn)場(chǎng),多保留現(xiàn)場(chǎng)影像資料。項(xiàng)目成本人員要有寫周報(bào)、月報(bào)的習(xí)慣,為后期項(xiàng)目結(jié)算提供資料依據(jù)。

2.5 項(xiàng)目結(jié)算階段的成本控制

嚴(yán)格按照施工圖紙、簽字確認(rèn)的簽證變更進(jìn)行結(jié)算,認(rèn)真勘查施工現(xiàn)場(chǎng),復(fù)核施工現(xiàn)場(chǎng)做法與圖紙做法、品牌是否一致。對(duì)于施工單位報(bào)送的資料進(jìn)行全面審查,即逐頁、逐項(xiàng)的進(jìn)行審查,審查是否有索賠項(xiàng)及成立的依據(jù),查找合同相對(duì)方在履約過程中是否有工期、質(zhì)量、進(jìn)度等方面的違約行為。對(duì)于算量軟件的計(jì)算規(guī)則的設(shè)置,是否符合規(guī)范要求、合同約定、清單說明等。對(duì)于供應(yīng)方使用的工程材料中必須提供合格證或檢測(cè)報(bào)告的,如鋼筋、混凝土外加劑等,須由供應(yīng)方提供全部合格證或檢測(cè)報(bào)告。

3 從業(yè)人員對(duì)成本控制的影響

“缺乏自主學(xué)習(xí)和持續(xù)學(xué)習(xí)的激勵(lì)機(jī)制”是制約工程造價(jià)專業(yè)人員職業(yè)能力提升的關(guān)鍵因素,“從業(yè)單位業(yè)務(wù)范圍過窄,缺乏專業(yè)知識(shí)學(xué)習(xí)的制度機(jī)制,高校工程造價(jià)專業(yè)人才培養(yǎng)模式不完善”是影響職業(yè)能力提升的相對(duì)重要因素,“缺乏執(zhí)業(yè)風(fēng)險(xiǎn)的管理機(jī)制,造價(jià)人才繼續(xù)教育的約束機(jī)制和內(nèi)容不完善”對(duì)職業(yè)能力提升有一定的影響。

對(duì)于在職工程造價(jià)人員而言,缺乏自主學(xué)習(xí)和持續(xù)學(xué)習(xí)的動(dòng)力和目標(biāo),在傳統(tǒng)學(xué)習(xí)過程中,形成了思維定式,可能不愿意接觸新事物,不愿意創(chuàng)新或者沒有創(chuàng)新能力,缺乏自主學(xué)習(xí)動(dòng)力和能力。有些工程造價(jià)人員對(duì)自主學(xué)習(xí)的目標(biāo)不明確或者不會(huì)主動(dòng)去制訂學(xué)習(xí)計(jì)劃。在企業(yè)層面可能還存在缺乏自主學(xué)習(xí)的環(huán)境、氛圍和持續(xù)學(xué)習(xí)的動(dòng)力機(jī)制等因素。這些因素制約了工程造價(jià)專業(yè)人員拓寬知識(shí)和提升職業(yè)能力的積極性。企業(yè)的業(yè)務(wù)范圍過窄可能使得個(gè)人和企業(yè)忽視了繼續(xù)學(xué)習(xí)的重要性和必要性。

員工是一個(gè)企業(yè)發(fā)展的核心因素,人才更是重中之重,所以一定要引進(jìn)、培養(yǎng)專業(yè)的人才隊(duì)伍,并建立人才培養(yǎng)模式。不定期召開論壇交流會(huì),邀請(qǐng)行業(yè)標(biāo)桿企業(yè)相關(guān)專家進(jìn)行經(jīng)驗(yàn)交流,針對(duì)相關(guān)好的經(jīng)驗(yàn),要結(jié)合自身的實(shí)際情況進(jìn)行合理吸收,并將自己好的經(jīng)驗(yàn)提供給其他企業(yè),做到取長(zhǎng)補(bǔ)短。

建立自己的企業(yè)報(bào)刊,將優(yōu)秀的項(xiàng)目做成案例,供自己的企業(yè)員工學(xué)習(xí),并開通企業(yè)信箱,鼓勵(lì)員工提出自己好的想法,并進(jìn)行季度評(píng)選,選出優(yōu)秀意見,對(duì)于被采納的意見,對(duì)員工進(jìn)行相應(yīng)的獎(jiǎng)勵(lì)。

定期對(duì)員工進(jìn)行培訓(xùn)。和高校合作,邀請(qǐng)相關(guān)學(xué)術(shù)領(lǐng)域的專家對(duì)員工進(jìn)行培訓(xùn),了解最新政策,規(guī)避風(fēng)險(xiǎn),提供給高校學(xué)生實(shí)習(xí)機(jī)會(huì),并對(duì)工作表現(xiàn)優(yōu)秀的學(xué)生進(jìn)行預(yù)錄用。還可以選派優(yōu)秀的員工,給他們提供進(jìn)高校深造的機(jī)會(huì)。

合理利用新技術(shù)、新材料、新工藝,對(duì)施工階段可視化,提前處理設(shè)計(jì)錯(cuò)誤,預(yù)防資源的浪費(fèi),減少無效成本的發(fā)生。

推動(dòng)新工藝的運(yùn)用,總結(jié)自己的經(jīng)驗(yàn),采用新的工藝節(jié)約成本,鼓勵(lì)員工集思廣益,多發(fā)專利,建立自己的工藝技術(shù),并進(jìn)行推廣。對(duì)節(jié)約成本突出的個(gè)人和集體進(jìn)行表彰和獎(jiǎng)勵(lì),在整個(gè)公司層面形成良好的爭(zhēng)先創(chuàng)優(yōu)的學(xué)習(xí)氛圍。

設(shè)計(jì)單位作為建筑各方的技術(shù)水平專業(yè)代表,近年來越來越不受重視,建設(shè)單位對(duì)設(shè)計(jì)單位的要求越來越多,加班改圖成為常態(tài),導(dǎo)致設(shè)計(jì)人員積極性越來越低,對(duì)設(shè)計(jì)的激情被消耗殆盡,變成了只會(huì)畫圖的“工具人”,沒有一點(diǎn)創(chuàng)新的積極性,對(duì)工程成本節(jié)約產(chǎn)生不利的影響,應(yīng)該積極調(diào)動(dòng)設(shè)計(jì)單位的積極性,對(duì)好的設(shè)計(jì)進(jìn)行鼓勵(lì)并獎(jiǎng)勵(lì),現(xiàn)在很多建設(shè)單位,在建筑方案圖紙還未定的情況下,就要求設(shè)計(jì)院出最終圖紙,導(dǎo)致達(dá)不到業(yè)主方的要求,會(huì)使得設(shè)計(jì)單位來回不停地修改圖紙,改了一版又一版,身心疲憊,最終的回報(bào)還是只有一版的金額,付出遠(yuǎn)大于回報(bào)。最終的結(jié)果就是設(shè)計(jì)的疏漏增多,導(dǎo)致后期變更增多,造成建造成本的提高,對(duì)雙方都不利,甚至進(jìn)入惡劣的循環(huán)中。

加強(qiáng)設(shè)計(jì)圖紙的優(yōu)化設(shè)計(jì)。設(shè)計(jì)單位是按照建筑企業(yè)提供的常規(guī)荷載進(jìn)行設(shè)計(jì)的,建設(shè)單位應(yīng)采取措施,保證提供的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)準(zhǔn)確,并采用新型輕質(zhì)高強(qiáng)的材料,減少荷載,讓設(shè)計(jì)單位計(jì)算出合理的結(jié)構(gòu),以減少施工成本。

結(jié)構(gòu)的選型、層高的設(shè)置、混凝土標(biāo)號(hào)的選用、地下室埋深等對(duì)施工成本都有很大影響。現(xiàn)在設(shè)計(jì)單位為了設(shè)計(jì)的安全性,有時(shí)會(huì)將多層設(shè)計(jì)為框剪結(jié)構(gòu),大大增加了成本,有的甚至?xí)苯釉O(shè)計(jì)成剪力墻結(jié)構(gòu),框剪結(jié)構(gòu)確實(shí)有它的優(yōu)勢(shì),如減少了柱子的使用,使得室內(nèi)更加美觀等,但應(yīng)合理使用。

施工單位對(duì)材料的使用也會(huì)影響施工的成本,應(yīng)按量使用材料,進(jìn)行材料統(tǒng)一管理,施工單位造成的浪費(fèi)應(yīng)給予罰款,施工單位使用材料節(jié)省的應(yīng)給予獎(jiǎng)勵(lì)。

建設(shè)單位的管理人員應(yīng)定期組織項(xiàng)目各參建方相關(guān)人員召開工程經(jīng)驗(yàn)分享交流會(huì),并對(duì)施工過程中暴露出來的問題,及時(shí)發(fā)現(xiàn),及時(shí)補(bǔ)救,對(duì)于過程中實(shí)施的好方案及好經(jīng)驗(yàn)要進(jìn)行分享、推廣。

4 結(jié)束語

建筑工程是個(gè)施工周期長(zhǎng)、涉及范圍廣、參與部門及人員多的一個(gè)系統(tǒng)工程,需要有專業(yè)的施工人員組織施工,需要有專業(yè)的施工管理人員進(jìn)行管理,這些需要專業(yè)的施工經(jīng)驗(yàn)、知識(shí)儲(chǔ)備,投入的資金巨大,要想盡可能完美、合格交付建筑產(chǎn)品,達(dá)到預(yù)期合理的收益,過程中離不開各相關(guān)部門的共同努力,應(yīng)嚴(yán)格成本控制措施的實(shí)施、落地。

成本控制不應(yīng)是紙上談兵,需要項(xiàng)目管理人員在項(xiàng)目全期進(jìn)展中,不斷總結(jié)經(jīng)驗(yàn)、查漏補(bǔ)缺,關(guān)注要點(diǎn)、難點(diǎn),讓成本控制措施在思想上及實(shí)踐中落地生根,讓項(xiàng)目成本在各個(gè)環(huán)節(jié)處于可控狀態(tài),從而促進(jìn)建筑業(yè)健康穩(wěn)定發(fā)展。