基于物聯網的智慧物業管理服務模式探究

張世琳

（江蘇通信置業管理有限公司，江蘇 南京 210000）

0 引言

智能化物業管理業務體系是指融合各類新型信息技術產生的全新物業管理方式，通過信息化的手段來給企業帶來更為優質貼心的物業管理服務。智慧物業管理服務平臺把傳統物業管理服務方式中的優勢加以了融合，從而克服了以前的傳統物業管理服務中所出現的某些困難，能夠促進傳統物業公司和業主之間的聯系變得更加融洽密切[1]。

1 傳統物業管理方式存在的問題

上述物業管理的方式中還面臨著諸多的問題，一方面表現在物業管理體系不健全，許多項目不能夠落實到現場，尤其水電項目的復雜性更是導致物業管理的難題大幅增加；另一方面也表現在傳統物業管理的方式中物業和業主雙方無法進行有效交流，這也會使得物業的很多要求不能得到有效的解決，從而影響到物業管理方面的總體效益[2]。

1.1 物業管理服務體系不健全

目前的物業管理服務方式中出現的主要問題，就是物業管理服務體系的不健全、及其物業方式結不充分，不少物業公司對自己的服務宗旨并沒有非常清楚，在實施的服務中也沒有按照規范的物業管理服務體系來加以衡量，這也會造成部分物業公司過于重視在各個領域的管理，而又對業務本身置之不顧的狀況存在。同時，由于物業管理服務體系的不健全，將會使得許多業務內容上也會存在著很大的不足之處，從而導致物業針對業主的各方面要求往往無法進行合理的處理。

1.2 物業管理人員素質不高

物業監督服務工作中所涉及的具體實施工作內容還是相當寬泛的，在中國傳統物業監督服務質量工作模型中全部的監督管理業務各項管理工作展開，都是從物業監督工作人員為基石的。中國傳統房地產物業監督工作人員不僅僅要求完成所管理區域內的公用設施設備的日常巡檢維修等管理工作，還要求按照業主的現實需求創造更為完善的物業服務條件，來保障居民的優質住宅感受。但在事實上中國傳統物業管理服務模型中，卻面臨著物業管理人員素質不足高的現實問題，其一方面是因為中國傳統房地產物業中對于管理者的招聘門檻條件相對比較低，這一點也就造成了一些管理者的專業知識素養不高，且也并未得到系統化的管理培訓，最后也會造成所可以起到的實際管理效果不佳。

1.3 物業與業主之間溝通不及時

普通物業管理的方式同時也面臨著物業單位和業主之間溝通交流不及時的情況，這一方面表現在物業單位如果要求對其管理范圍內的公用設施和管道線路以及設備進行維護等方面，就可以通過在小區門前公告欄上發布通知的形式來對業主信息進行傳遞，但這樣也將會造成小部分物業單位沒有人能按時收到所發出的信息，業主的正常使用也需要受到一定程度的干擾；另一方面也表現出政府機關功能的不明確，而設立的政府機關沒有能力與物業形成良性的協調機制，而且有些區域的物業和政府機關之間還存在著很多的問題，這也就會造成業主拖欠物業費的現象不斷地出現。

1.4 市場監管激勵機制不健全、 對物業管理規范效果不顯著

在管理方面，由于政府所制定的有關規章制度還不全，而社會對物業服務企業的管理監督還沒有健全、對物業管理規范效果還不夠明確等，而這也正是業主和物業機構之間易產生矛盾與爭執的根本原因之一。同時物業服務企業也必須依據具體的管理規章制度來建立自身的管理服務體系，而在實施過程中，一定程度上也面臨著沒有全部貫徹并覆蓋到整個經營階段的狀況。同時物業服務機構所需要進行的各種操作也缺乏能夠參考對比的管理規范，這也就使得物業機構和業主之間的協調關系也就面臨著相當的困難。

2 基于物聯網的智慧物業管理系統框架

智能物業管理服務系統，則是在物聯網的技術平臺上融合了各種新型信息技術而產生的一個全新管理服務方式，將智能物業管理服務方式運用于現階段的物業管理領域中，不但可以大大減輕管理者的操作時間與復雜度，同時也可以更高效的將物業管理、安全、環保、基礎設施和網絡等系統一體化，從而幫助企業建立完善的生產作業平臺。

2.1 基礎構建層

基礎構建層是智能化物業管理平臺系統的基礎所在，它主要可以完成對管轄范圍內各種數據資料的采集與分析，物業管理企業不僅要確保管轄范圍內全部的公共設施系統保持工作的狀態；公共的衛生環境的整潔程度，就必須進行安全管理，以避免在業主家中發生偷盜的情況[3]。在平臺構建階段，便包括了監測系統、通信網絡等子系統，它可以對管理范圍內的所有位置都進行即時的監測，而如果發生了公共的設施損壞甚至是發現疑似情況等現象，管理者便可以利用智慧物業管理的服務平臺反饋信息知曉，從而針對情況做出合理的處理。

2.2 管理服務層

管理服務層和集成使用層則是現代智能物業管理服務方式的核心內容所在，當中管理服務層更是為企業處理生活問題的最重要層級，也就是透過管理服務層就得以完成對負責管理范圍之內的公共設施裝備的維護工作，如果物業方透過監控系統或者說是客戶所提交的有關資料發覺了負責管理范圍內出現破損的公共設施裝備，管理服務層便可立刻組織修理員工去對其加以修理保養，并且以此來達成保障企業日常生活工作環境舒適性的目的[4]。另外，則能夠實現使用管理與服務層完成對業主的物業費、水電費等費用收繳管理工作，而且在費用收繳的時候也能夠實現更有效地對業主的私人信息實行安全管控，以保障整個工作開展的信息安全。同時應用智慧物業管理的模式，就可以有效地利用信息的采集方法來掌握每個業主的使用傾向以及行為特點的數據，并借此來實現完善的小區域公共服務空間，創造更為科學完善的物業服務內容的目的。

2.3 綜合應用層

智慧物業管理服務模塊的綜合適用層，也可以按照物業的實際經營狀況來加以應用，如果物業所管范圍內存在著較多店鋪，那么物業便能夠開展各種店鋪的招商項目，并可以通過利用適當的店鋪空間打造休閑娛樂、醫療保健、飲食服務于一身的社交活動中心。這樣，不但可以通過利用店鋪入駐獲取相應的房租以抵扣物業管理服務所需要支付的開銷外，還能夠借此方式為物業創造更為便利、舒心的日常服務空間，物業足不出戶就可以享用到各類便利業務，同時物業所需支付的物業管理服務支出也將由此而減少[5]。

2.4 業主使用層

智能物業管理平臺系統中的物業使用層級則主要是針對實現物業需求而進行設置的，商家、企業都可以按照自己的具體要求通過物業使用層級完成對智能物業管理服務平臺的登錄，并利用APP 等的應用手段把自己的需求直接傳遞給物業管理部門工作人員，同時其還能夠在APP 中對物業部門所開展的各種服務，或者所進行的各項項目進行查看。而物業也可以從智慧物業管理的平臺中接受到物業管理人員發出的需求信息，這既便于管理員更快捷的了解物業需要，也可以針對需求信息迅速合理的解決，并借此來實現為物業創造完善服務的目的。

3 智慧物業管理業務模塊的實際運用

3.1 建筑智能化

基于物聯網的智能物業管理服務系統中最關鍵的應用就是建筑智能，在完成了建筑智能以后，管理者只需要借助智能物業管理服務系統，就能夠對范圍內每個建筑物的實際狀況做出有效掌握，不管是在室內的信息輸送，或者照明設施等是否正常的狀況下都能夠把握在控制范圍之內。同時在日常運行中，管理者也就不再需要經常性的對所有建筑物開展巡檢、監視等操作了，而通過智能物業管理服務系統就能夠對建筑物內各個方面的實際情況做出即時控制，同時一旦物業有特殊需要，就可以借助智慧型建筑物內的配套設施迅速地與建筑物聯系，從而更加增強了物業管理服務系統實施的便捷。同時智能化樓宇在根據物業管理要求的自檢時如出現什么情況，它就可以向管理者傳送相應的數據，這樣管理者就可以針對上報數據的情況做出故障解決，由此可以提高智能化物業管理技術的可靠性。

3.2 業主投訴與報修管理方面

投訴管理也是小區物業管理的重要部分，是解決與住戶沖突問題的重要手段。而關于物業公司的申訴，小區物業企業也應該認真應對，以確保物業公司的滿意，如此才有利于進一步提高自己的競爭力。同時物業公司也應該直接在管理系統中遞交申訴，而物業管理工作人員在接到申訴情況以后，也應該盡快辦理、盡快回復。而報修管理工作則主要是面對住戶所發出的修理要求。在智能小區物業管理中，應該時刻追蹤和控制保修報告。報修的具體過程如下：①按照操作資料瀏覽有關網頁和網站上的各類修理資料。②對客戶的報修資料加以整理，并保存有關報修的重要資料。③對信息內容的正確性予以檢驗，若是信息有效，那么將會對信息內容作出下一個處理過程，否則將會視作信息內容失效。如若在流程3 中客戶所給出的信息有效經過，那么信息系統會回復通過說明。

3.3 安防智能化

（1）合理運用企業管理職能，進行企業內部控制。在智能化物業管理的模式運用過程中，要發揮其管理優點，其中較為重要的就是安防體系中的圖像系統控制和動作標識管理，靈活運用其優點實施安防保護，實現最終有效的保護目的。比如，在智慧樓宇及安全管理系統中常用的門禁控制系統，可以靈活運用現階段的IC 卡技術實現控制工作，我們可以憑借刷卡流入監管區內，并以此為依據開展合理的活動監管，以確保社會安全。

（2）有效應用監測預警技術并管理工作。現階段在安防系統中，監測預警技術表現在如下幾個重要層面，如根據對現階段的圖像信息做出鑒定分析，當當前安防系統中發生問題或是發生重大安全隱患事故預警產生時，當前的安防系統應第一時間確定故障的產生地點，為管理者及時提出最準確的情報，以確保其問題第一時間得以解決問題。而在社區內的防范和檢測工作則成為關鍵，在實際使用過程中靈活運用現階段的傳感器優勢技術加以處理，并利用敏感度較強的電子元件加以加強，提高現階段的自身安全水平。

3.4 智能化管理

物聯網與互聯網技術的融合，便于實時管理和控制小區內的供配電、給排水、消防、管線、電梯等設施建設設備。物業服務中，利用物聯網技術將設施設備的維修保養工作與BIM 構建進行關聯，可實現維修保養記錄的智能化管理。通過設置設施設備的巡檢保養周期，系統自動通知維保人員進行相應設施設備的巡檢保養工作，完成巡檢后，將巡檢的時間、巡檢人員、是否存在異常情況等巡檢信息與相應的設施設備進行關聯，形成巡檢保養記錄，實現巡檢過程全追蹤。通過智能巡檢保養，異常情況預警報警，及時發現安全隱患，減少運維成本，促進設施設備保值，設施設備智能化BIM管理。

4 實施智慧物業管理服務模式的建議

4.1 結合實際情況發展個性化物業

物業管理公司要全面根據社區的具體情況及其業主的現實需求，因地制宜，在物聯網的技術支持下快速發展人性化智能物業，以最好地適應各個業主的各種需要，也促進了房地產物業經營模式的多元化蓬勃發展。

4.2 積極進行多方面配合，降低管理成本費用

物業管理公司要與衛生部門、金融機構、家電市場、飯店等單位進行協作，促進物流服務方式的多元化，以更多地適應市民所提供的多元化需要，從而促進物業管理公司和一些商戶之間的合作共贏，并且達到對物流企業成本投資的有效減少。

4.3 重視統一整體規劃

物業管理公司要想做到長期穩定運營，就一定要對居民小區的公用基礎建設實行統一整體計劃，對商戶實行一體化經營，同時物業管理公司也要明確地界定不同人員的管理職責，責任到人，以推進物流工作的順利發展。

4.4 更新升級智慧服務設備

現代信息科技的發展是十分快速的，而且科技更新的步伐也十分頻繁，這就需要物業管理公司及時完善、更新智能化業務的設施，而物業管理的發展要和隨著時間的發展和技術的變化同時，投資更多，不斷完善，不斷成長，在物業管理發展中，發揮了智能物業的優點，而智能服務設施的更新升級將進一步提升物業服務的效率，使服務得到更多的提升，從而進一步提升了業主對物業服務質量的信心。

5 結語

綜上，利用智能物業管理服務網絡平臺，有利于更進一步強化安全管理控制。在智能物業管理服務模型的支持下，物業服務企業與業主雙方的合作關系將會愈加和諧與密切，各類管理服務工作的展開也會愈加便利與高效。