基于金稅四期房地產企業征稅風險管理研究

黃志康

【摘要】隨著我國經濟的快速發展和城市化進程的加速推進，房地產行業已成為國民經濟的重要組成部分。文章結合金稅四期的改革目標和政策導向，分析得出房地產行業征稅管理問題的根源在于稅收政策的不完善和稅收征管機制的薄弱，由此提出了加強稅收管理、完善稅收監管體系、提高稅務機關的管理水平和企業稅收風險意識等措施，以期進一步推動房地產行業的健康發展，為國家稅收貢獻更大的力量。

【關鍵詞】金稅四期；房地產行業；稅收風險

【中圖分類號】F832

一、引言

隨著我國經濟實力的提高，房地產行業也突顯出了它獨有的價值。據國家統計局測算，2022年房地產及其相關行業占我國經濟總量比重約為13%，房地產行業增加值下降5.1%。雖然中央多次明確房地產行業的支柱地位，積極做好“穩支柱”“防風險”等各項舉措，但我國房地產行業的發展逐漸呈現出一種飽和的狀態。2023年6月29日，中指信息技術研究院發布的《2023上半年中國房地產市場總結與下半年趨勢展望》指出，2023年上半年百城新房價格保持橫盤態勢，二手房價格持續下跌，TOP100房企銷售總額同比微增0.1%，全國土地市場延續低迷態勢[ 1 ]。在后疫情時代下，對于房地產企業的管理自然有了更高要求。隨著金稅四期的推進，房地產行業的稅收征管面臨了諸多挑戰，還需進一步研究和優化。

二、落實金稅四期的意義

（一）金稅四期概述

金稅四期是國家實施的金稅工程計劃中的第四期，是國家實施金稅工程計劃的升級版本。國家實施金稅四期金稅工程是在吸收國際先進經驗的基礎上，結合我國增值稅管理實際，運用高科技手段設計的高科技管理系統，是經國務院批準的國家電子政務工程十二金之一。該系統包括一個網絡和4個子系統。一網即國稅總局與省、州、縣國稅局四級電腦聯網；四個子系統是指增值稅防偽稅控開票子系統、防偽稅控認證子系統、增值稅稽核子系統和發票協查子系統[2]。金稅工程實際上是一個覆蓋全國稅務機關的計算機網絡，嚴密監控增值稅專用發票和企業增值稅納稅情況。

金稅四期對比金稅三期，在業務上增加了非稅業務，如社保、文化事業建設費、垃圾處理費、水利建設基金等。金稅三期中已經一定程度上覆蓋其他部門聯網，金稅四期上在這一點上更加深入。這些體現在金稅四期所覆蓋的機構增多，建立了各部委、人民銀行等機構之間的通道，實現了系統通道打通與融合。

（二）落實金稅四期的必要性

1.杜絕冒名、虛假開戶等行為

銀行、非銀支付機構依托企業信息聯網核查系統，對企業相關人員的實名信息、企業登記注冊信息[3]、企業及法人身份的真實性、企業經營狀況、實際受益人等重要信息進行多維度、及時、準確的核實，并對企業開戶資格進行動態識別，推動企業賬戶實名制工作的落實[3]。

2.嚴防偷漏稅等行為

銀行、稅務局、市場監管局等參與機構依托系統及時準確識別企業身份，提高開戶審核水平和能力，遏制電信網絡詐騙、洗錢、偷逃稅款等違法犯罪風險，維護經濟金融秩序，維護社會公眾利益，防范企業預留手機號碼被他人操縱、空殼公司開戶、虛假證明文件開戶等非正常賬戶風險[3]。

3.減輕財會人員的工作負擔

實施金稅四期后，一方面，提高開戶審核效率，降低輔助身份證明材料要求，利用企業信息核對渠道，提高業務處理效率；另一方面，銀行利用企業信息聯網核查系統反饋信息，減少企業填單等工作量，并結合企業信息聯網核查系統的應用，對企業開戶體驗進行進一步優化[3]。

三、金稅四期對房地產行業的稅收征管風險

（一）稅收政策風險

企業稅收籌劃的前提是國家的財稅政策，但稅收政策是根據市場發展需要而制定的，稅收政策性風險主要是由于企業稅收與國家稅收政策不同步所致。企業對稅收政策的變化把握不準，會導致企業制定的稅收籌劃方案不僅不能給企業帶來稅收優惠，還會給企業帶來稅收征收風險。除此以外，一些企業在進行稅收籌劃時游走于法律邊緣，也會使企業面臨的稅收處罰風險加大。

我國的稅收制度目前尚處于逐步完善的階段，關于房地產稅的政策法規建立時間不長，房地產稅的稅收法律較少，且大部分政策還是處于暫行的階段。缺少權威性法律法規，給基層執法帶來隱患，嚴重降低稅收執行效率，對完成稅收工作帶來了阻礙，同時也給各稅務機關帶來了較大稅收風險。

（二）稅收評估風險

稅收風險分析受到稅收相關數據和信息的準確度和綜合性的影響。因此，稅收數據的收集在識別風險時非常重要。基層稅務機關收集的相關信息基本上來自稅務機構內部系統、納稅人自主申報以及第三方信息系統的基礎數據。若其中一些數據由于稅務部門工作人員對操作和過程控制不嚴格，或者缺乏對數據利用能力，則無法使用真實數據[4]。

由于數據的不真實性使收集到的數據不具備風險評估的價值。當收集的數據主要來源于納稅人自主申報的數據時，納稅人可能由于主觀或客觀的原因，選擇隱瞞數據的真實性。對納稅申報信息、財務報表信息等相關表格進行虛假填報，導致稅務機關在執行數據采集的過程中，很難發現納稅人提供的數據是不是虛假數據，從而影響稅務機關的稅收風險評估[4]。

（三）稅源采集風險

在2016年國家實行“營改增”政策之后，有一部分企業對于增值稅發票的認知存在誤解，普遍認為只要企業取得的增值稅發票越多，企業能抵扣的稅額就越多。這就讓許多企業鉆了空子，通過虛假交易、虛列支出、更改實際業務，甚至將一些不能抵扣或者已經抵扣過的項目進行了抵扣，以此達到少繳稅的目的。

房地產企業的各階段業務活動都與增值稅發票脫不開關系，增值稅發票對于房地產企業來說至關重要，也是計算其他稅額的一項重要依據。目前大部分房地產企業在經營過程中，對于增值稅發票進行了一定程度上的探索。但對于這些探索，各房地產企業并沒有進行分析與總結其正確性，企業所面臨的稅收風險問題沒有得到實際解決，甚至可能導致企業通過虛增成本來減少收入、偷稅漏稅等問題頻發，這將使企業在金稅四期“以數治稅”精準監管之下面臨重大風險。

（四）偷逃稅款風險

從1978年開始提出住房商品化觀點開始，中國房地產行業發展歷經了45年。隨著房地產行業的發展，國家對于房地產行業征稅種類也達到了12種，目前房地產行業已經成為國家涉稅風險較高的行業之一，但仍有一些房地產企業鋌而走險，選擇極端手段進行逃稅、漏稅等操作以減少企業的支出。從房地產行業的稅收構成來看，最容易達到粉飾財務報表作用的就是土地增值稅和企業所得稅這兩個稅種。在這兩個稅種中，房地產開發商可以通過虛假記錄等方式來降低凈利潤，從而達到提高建造成本，減少繳稅額度的目的。且土地增值稅、企業所得稅的計算流程較為復雜，計算時間跨度較長，存在部分難以量化的計算基數。

除此以外，還有房地產企業使用虛假發票增加企業成本、報稅時隨意調整稅款數額，或是用售樓款來抵減手續費等經營不入賬的方式偷逃稅款。同時也存在某些房地產企業由于事先沒有合理預估稅負壓力，導致項目最終虧損，從而出現“爛尾樓”等現象。

（五）管理意識風險

房地產公司稅收風險意識較薄弱，相關政策的獲得和理解存在滯后性，使得企業的計稅申報易出現錯誤，潛在的稅收風險較大，一旦發生問題，就會給企業帶來巨大的經濟損失。房地產公司的大部分財務人員都兼管報稅業務，他們的主要工作是公司業務的會計處理和單純的申報納稅或者納稅監督。房地產公司的財務人員大多都只是單純的記賬、票據采集等機械化操作，對于稅務報表和實際賬目的會計關系不完全了解。同時財務人員也不善于深入學習稅務政策，不善于深入研究如何規避稅收風險，更不善于進行風險自我檢查，日常業務和統計數據很難為稅收業務打下良好的基礎。針對此種現象，大多數的房地產公司對此并沒有建立相應的技能培訓制度，財務人員的業務水平和綜合素質得不到提升，在稅收宣傳和稅收監管方面顯得十分被動。

房地產企業的高管對稅收風險沒有足夠的重視，往往簡單地認為稅收風險主要體現在報稅時不要填錯數據、不要超過期限，只要按時納稅就沒有太大的風險，更甚者有可能根本不了解國家對于房地產企業稅收征管的相關法律法規，致使企業在稅收風險管理工作無法有效開展。

（六）業務能力不足風險

由于納稅人員自身業務水平不足，而導致房地產企業的財務核算發生錯誤，不能夠保證數據的正確性、規范性、全面性[4]。且由于納稅人員水平參差不齊，對于某些房地產稅政策的理解各不相同，難免會對稅法與會計制度的理解不夠充分，從而導致會計科目運用不合理，銷售收入與成本計算不準確。特別是一些年齡較大的納稅人員，他們慣于使用紙質資料進行報稅工作，沒有使用納稅軟件相關功能進行納稅申報，房地產企業亦未及時對相關人員進行培訓，也給企業財務管理方面造成一定影響。

三、解決房地產行業征稅管理問題的建議與對策

（一）加強立法和執行力度

目前國家大部分房地產稅收政策都處于暫行階段，缺少權威性房地產稅收法律法規，大大降低了稅收執行的效率與質量，國家應加強對房地產行業稅收法律的制定。統一房地產行業征稅標準，使房地產行業能夠及時了解稅收政策。同步企業稅收與國家的稅收政策，合理的制定企業稅收籌劃工作，降低政策性稅收風險。

國家還應在加強政策立法的同時加強監管和執法，打擊逃稅、漏稅等違法行為，加強稅收宣傳與教育，增加稅收意識的普及和宣傳力度，提高納稅人對稅收政策和義務的理解，鼓勵自覺遵守稅法，減少違法行為的發生。提供專業化的稅務培訓和教育，提高稅務人員的專業水平和執法能力，確保稅收政策的正確執行和公正性。

（二）完善稅收監管體系

完善稅收監管體系可以加強對納稅人的管理和監督，提高稅收征收的準確性和及時性，確保稅款的全面征收，避免漏稅和逃稅現象的發生。通過加強稅收監管，可以遏制非法減稅、漏稅等行為，促進企業和個人實現公平納稅，維護稅收制度的公正性，增強納稅人的合規意識。通過完善稅收監管體系，可以防止財富過度集中和高收入人群逃避稅收，從而減少貧富差距，促進社會的公平和可持續發展。

為了完善稅收監管體系，國家可以采取以下措施：1.建立健全的稅務機構和組織架構，確保稅務機構的專業化、高效化和權責清晰，加強稅務人員的培訓和素質提升。2.使用先進的信息技術系統，建設現代化的稅務信息系統，實現稅務數據的自動化管理和共享，提高征管的準確性、效率和安全性。3.加強稅務數據的整合與共享，推動稅務部門與其他相關部門之間的信息共享和聯網互通，確保數據的及時傳遞和一致性，減少信息不對稱和漏洞。4.加強風險評估和預警機制，建立科學的風險評估模型，通過大數據分析和人工智能等技術手段，及時發現、預警和應對潛在的稅收風險。5.推動稅收合規意識的提升，加強稅收宣傳和教育，提高納稅人對稅收政策和義務的理解，培養合規納稅的意識，減少違法行為的發生。

（三）提高稅務機關管理水平

稅務機關是負責執行稅收政策的機構，其管理水平的高低直接影響稅收政策的有效實施。只有具備較高的管理水平，稅務機關才能確保納稅人按照法律規定繳納稅款，避免稅收逃漏和違規行為，從而實現國家稅收目標。

稅務機關作為納稅人的服務窗口，其服務質量和效率直接影響納稅人的滿意度和合規納稅積極性。通過提高管理水平，稅務機關可以加強內部流程優化、信息公開、咨詢解答等工作，提供更便捷、高效和專業的稅務服務。通過科學的數據分析、風險評估和內部控制機制，稅務機關能夠更好地發現和應對違法違規行為，減少稅收損失，維護公平競爭環境，促進經濟發展。

（四）提高企業稅收風險意識

在金稅四期系統下，企業的辦稅人員和財務負責人都需要具備房地產行業稅收政策和金稅四期系統申報納稅的能力。但目前對大多數房地產企業管理崗位更多依靠的是“經驗”，對于新政策的實行并不知情，缺乏與時俱進的稅收知識，稅收意識較為淡薄。因此，稅務機關可以運用各種“新媒體”來傳播新政策，加強納稅人對稅收政策的敏感度，及時將最新稅收政策傳達給納稅人。同時搭建稅務機關與納稅人溝通的平臺，及時、準確地解答納稅人提出的相關問題。稅務機關應當及時將納稅人反映的問題進行整理，將常見或者可作為典例的問題進行整合，通過相關平臺推送給納稅人進行參考。

（五）加強對納稅人員的培訓

稅法是復雜且不斷變化的，納稅人員的培訓可以使其了解最新的稅收政策和法規，掌握正確的納稅方法和程序。通過培訓，納稅人員可以更好地遵守稅法規定，確保企業進行合規納稅，避免違規行為帶來的風險。稅務處理涉及到大量的數據和計算，如果納稅人員缺乏相關知識和技能，可能會出現錯誤和疏漏。通過培訓，納稅人員可以提高自己的專業水平，避免因為疏忽或不了解規定而導致的錯誤申報和繳納，減少稅務糾紛的發生。

企業可以采取以下措施來加強納稅人員的培訓：1.建立完善的內部培訓計劃，包括：定期舉辦培訓課程、研討會、講座等形式。這些培訓活動可以涵蓋稅收政策、法規變化、納稅申報和繳納流程以及稅務審計等方面的內容。2.邀請稅務專家、律師或會計師事務所等外部專業人士，以講座、研討會或工作坊的形式進行培訓，他們能夠提供權威的稅收知識和實踐經驗，幫助納稅人員深入了解和掌握相關領域的知識。3.開展案例分析和模擬演練，幫助納稅人員將理論知識與實際操作相結合，通過解決真實問題和應對實際情況的模擬練習，提高他們的實際操作能力和應變能力。4.建立知識共享平臺，納稅人員可以在平臺上分享經驗、交流問題，并獲取最新的稅收政策和法規信息，這種知識共享機制有助于促進納稅人員之間的互動和學習。

主要參考文獻：

[1]中指研究院.2023上半年中國房地產市場總結與下半年趨勢展望[EB/OL].https：//baijiahao.baidu.com/s id=1 770027262478790548&wfr=spider&for=pc，2023-06-29.

[2]史嵐卿.金稅工程技術變革中的社會因素研究[D].內蒙古大學，2010.

[3]吳文中.H銀行企業結算賬戶風險管理研究[D].中南財經政法大學，2021.

[4]劉嵐.玉溪市房地產企業稅收風險管理研究[D].云南財經大學，2020.

責編：楊雪