某高校新建學(xué)生宿舍項(xiàng)目可行性研究報(bào)告分析

洪 威 楊 波

(常州大學(xué)，江蘇 常州 213164)

0 引言

可行性研究報(bào)告的編制屬于建設(shè)項(xiàng)目前期階段的基本流程，建設(shè)項(xiàng)目取得項(xiàng)目建議書后即可進(jìn)入可行性研究報(bào)告編制階段。通過對(duì)建設(shè)項(xiàng)目在技術(shù)上的可行性和經(jīng)濟(jì)上的合理性進(jìn)行專業(yè)且可行的研究和論證并得出結(jié)論，提出評(píng)價(jià)意見。可行性研究報(bào)告經(jīng)發(fā)改委批準(zhǔn)后，便可以著手確定建設(shè)項(xiàng)目、編制設(shè)計(jì)文件，為建設(shè)項(xiàng)目提供決策依據(jù)起到關(guān)鍵作用。可行性研究報(bào)告的科學(xué)性、準(zhǔn)確性、有效性，直接影響項(xiàng)目的實(shí)施質(zhì)量、進(jìn)度、安全及投資等。本文對(duì)某高校學(xué)生宿舍新建項(xiàng)目可行性研究報(bào)告的編制內(nèi)容及存在問題進(jìn)行分析，從使用單位角度出發(fā)，總結(jié)出較為實(shí)用的意見及建議，可為其他高校宿舍類建設(shè)項(xiàng)目提供參考。

1 項(xiàng)目概況

某高校學(xué)生宿舍新建項(xiàng)目位于新校區(qū)地塊內(nèi)北側(cè)，該校區(qū)總用地面積約為994.7畝，2018年9月投入使用，前期完成項(xiàng)目總建筑面積約為33.23萬m2，總投資約為15個(gè)億。目前因招生規(guī)模擴(kuò)大，擬在校園內(nèi)北側(cè)地塊新建學(xué)生公寓兩棟，預(yù)計(jì)建成后可提供約3800張宿舍床位。項(xiàng)目總建筑面積51699.98m2，項(xiàng)目建設(shè)期20個(gè)月，擬定于2024年8月底前交付使用。

2 學(xué)生宿舍新建項(xiàng)目可行性研究報(bào)告的編制情況

2.1 項(xiàng)目建設(shè)管理模式

以往建設(shè)項(xiàng)目中該校均作為建設(shè)單位履行相應(yīng)主體責(zé)任，該項(xiàng)目與該校以往建設(shè)組織方式不同，為省級(jí)政府投資非盈利性工程項(xiàng)目。根據(jù)《省政府關(guān)于促進(jìn)建筑業(yè)改革發(fā)展的意見》（蘇政發(fā)（2017）151 號(hào)）提出，為加快政府投資工程集中組織建設(shè)，推動(dòng)政府投資工程由使用單位自行組織建設(shè)，向由政府組建的專業(yè)機(jī)構(gòu)及專業(yè)建設(shè)平臺(tái)集中組織建設(shè)轉(zhuǎn)變，實(shí)現(xiàn)“投資、建設(shè)、監(jiān)管、使用”相互分離，不斷提高項(xiàng)目管理的專業(yè)化水平和財(cái)政資金的投資效益[1]。從2018年開始，全省政府投資工程全面實(shí)行集中組織建設(shè)。

該項(xiàng)目集中建設(shè)實(shí)施單位為省公共工程建設(shè)中心有限公司（以下簡稱“省公建中心”），省公建中心作為項(xiàng)目建設(shè)實(shí)施主體，履行建設(shè)單位職責(zé)；項(xiàng)目使用單位為該高校，高校作為項(xiàng)目使用與接收的主體，項(xiàng)目竣工驗(yàn)收合格后，予以接收和管理。可行性研究報(bào)告中進(jìn)一步明確了雙方的責(zé)任與義務(wù)。如項(xiàng)目建議書、項(xiàng)目選址及用地、可行性研究報(bào)告、建設(shè)工程規(guī)劃設(shè)計(jì)方案、建設(shè)工程規(guī)劃許可證等各項(xiàng)建設(shè)手續(xù)以高校為主體進(jìn)行辦理；初步設(shè)計(jì)及概算、施工圖設(shè)計(jì)、施工、竣工驗(yàn)收、工程質(zhì)量保修等項(xiàng)目可行性研究批復(fù)后的各項(xiàng)建設(shè)手續(xù)以省公建中心為主體進(jìn)行辦理。

2.2 項(xiàng)目需求分析

高等教育在國家和社會(huì)發(fā)展中的基礎(chǔ)性、先導(dǎo)性、全局性作用日益凸現(xiàn)，經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展迫切需要學(xué)校提供強(qiáng)大的人才支撐、知識(shí)貢獻(xiàn)和智力支持。當(dāng)前學(xué)校發(fā)展勢頭迅猛，辦學(xué)規(guī)模急速擴(kuò)大（如表1），2022年12月，全日制在校生總數(shù)已達(dá)到23000多人，預(yù)計(jì)到2025年9月，在校生總數(shù)將突破30000人，達(dá)32000人。目前學(xué)生宿舍空余床位數(shù)將無法滿足需求，急需新建學(xué)生公寓，項(xiàng)目時(shí)間較緊、任務(wù)較重。可行性研究報(bào)告中根據(jù)《普通高等學(xué)校建筑面積指標(biāo)》進(jìn)行估算，根據(jù)學(xué)校目前的校舍實(shí)際建筑面積，確定新建總建筑面積樓，并重點(diǎn)分析項(xiàng)目的資金來源落實(shí)情況及該項(xiàng)目的周邊市政公用配套設(shè)施情況，確定該項(xiàng)目建設(shè)的必要性。

表1 “十四五”學(xué)校規(guī)劃全日制在校生辦學(xué)規(guī)模

2.3 建筑方案及建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)

可行性研究報(bào)告中重點(diǎn)分析項(xiàng)目的地理位置、現(xiàn)狀景觀資源、規(guī)劃要求、總平面圖的設(shè)計(jì)依據(jù)、設(shè)計(jì)指導(dǎo)思想及總平圖的設(shè)計(jì)構(gòu)思、交通分析、景觀分析、色彩分析等。可行性研究報(bào)告中對(duì)該建筑的方案進(jìn)行詳細(xì)的說明包括設(shè)計(jì)依據(jù)、工程規(guī)模、建筑平面、剖面、立面、無障礙設(shè)計(jì)、主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)、各專業(yè)設(shè)計(jì)情況等。

建筑方案及建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)部分占可行性研究報(bào)告中較為重要篇幅。根據(jù)學(xué)校的發(fā)展規(guī)劃要求，學(xué)校對(duì)建筑方案尤為重視，不僅要求一流的住宿環(huán)境，還要求一流的規(guī)劃、一流的設(shè)計(jì)，爭取建成為校園內(nèi)的標(biāo)志性建筑物，因此建筑規(guī)劃及建筑設(shè)計(jì)人員前期對(duì)校園內(nèi)現(xiàn)有的條件進(jìn)行了詳細(xì)和深入的研究和調(diào)查。根據(jù)校園總平面圖進(jìn)行重新構(gòu)思，按照學(xué)校的要求，提供三種建筑設(shè)計(jì)方案供選擇，經(jīng)過比選優(yōu)化后確定的方案如圖1所示。該方案從蜜蜂的蜂巢中獲取靈感，提取其六邊形元素的輪廓，將大小不同的六邊形通過相互嵌套，庭院圍合形成整體。最后對(duì)六邊形形體進(jìn)行優(yōu)化，通過斷開與連廊連接、層數(shù)的高低錯(cuò)落，底層局部架空，使得整個(gè)形體變得錯(cuò)落有致，富有變化。

圖1 宿舍設(shè)計(jì)方案效果圖

2.4 投資估算

該項(xiàng)目建設(shè)資金主要由建設(shè)工程費(fèi)用、工程建設(shè)其他費(fèi)用及基本預(yù)備費(fèi)等組成，不含建設(shè)期貸款利息。工程建設(shè)全部資金24300.00萬元，以下費(fèi)用不包括在內(nèi)：土地、拆遷、管線遷移費(fèi)用；鋪底流動(dòng)資金、貸款利息、固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅、開辦費(fèi)等。可行性研究報(bào)告中以表格的形式詳細(xì)列出了建設(shè)項(xiàng)目的投資估算分析表。

2018年以后，根據(jù)政策要求，省級(jí)政府投資項(xiàng)目要求實(shí)行集中建設(shè)，省屬高校建設(shè)項(xiàng)目應(yīng)按政策要求執(zhí)行。作為高校建設(shè)管理者，要盡快適應(yīng)相應(yīng)的角色轉(zhuǎn)換，根據(jù)前期與公建中心對(duì)接的經(jīng)驗(yàn)，采取集中代建方式之后，相應(yīng)的投資方式按完全社會(huì)化進(jìn)行，以往學(xué)校的招標(biāo)采購式、管理組織方式、資金支付方式、審計(jì)結(jié)算方式均發(fā)生變化，根據(jù)其他高校宿舍建設(shè)經(jīng)驗(yàn)，集中建設(shè)之后，項(xiàng)目招投標(biāo)完全市場化、規(guī)范化、統(tǒng)一化。相比以往，集中代建不可避免地會(huì)引起建筑工程造價(jià)的相應(yīng)上升，因此在項(xiàng)目前期實(shí)施過程中，高校基建管理部門就要及時(shí)介入，嚴(yán)格控制投資估算價(jià)格，節(jié)約學(xué)校建設(shè)經(jīng)費(fèi)。

投資估算確定過程中，該校基建管理部門會(huì)同公建中心及可行性研究報(bào)告編制單位進(jìn)行溝通和交流，根據(jù)工程造價(jià)的文件、同類項(xiàng)目造價(jià)指標(biāo)、近期材料和設(shè)備價(jià)格信息、設(shè)計(jì)方案和市政咨詢意見確定投資估算[2]，投資估算的依據(jù)和標(biāo)準(zhǔn)以表格形式表達(dá)。

3 學(xué)生宿舍可行性研究報(bào)告的批復(fù)情況

3.1 完成可行性研究報(bào)告批復(fù)的周期

可行性研究報(bào)告的編制及獲批均需要相應(yīng)的周期。該項(xiàng)目于2021年10月底獲省教育廳及發(fā)改委批復(fù)，2021年12月底啟動(dòng)可行性研究報(bào)告編制工作，2022年4月底形成可行性研究報(bào)告初稿，5月底通過討論確定可行性研究報(bào)告終稿，6月初可行性研究報(bào)告報(bào)教育廳審批，7月初上報(bào)至發(fā)改委，8月底省發(fā)改委完成可行性研究報(bào)告批復(fù)。由此可見可行性研究報(bào)告從編制至獲批周期較長，期間的編制工作易受到建筑設(shè)計(jì)方案確認(rèn)工作的影響。一般高校宿舍建設(shè)大部分均需要在開學(xué)前完成竣工備案，時(shí)間上有一定的緊迫性，在無法壓縮項(xiàng)目實(shí)施期時(shí)間的情況下，適度地對(duì)前期工作中可行性研究報(bào)告的編制周期進(jìn)行規(guī)劃壓縮，對(duì)項(xiàng)目的整體推進(jìn)有利。

3.2 可行性研究報(bào)告批復(fù)情況

為滿足學(xué)校基本辦學(xué)條件，提升辦學(xué)水平和辦學(xué)效益，省發(fā)改委同意該校新建學(xué)生公寓項(xiàng)目，總建筑面積為51699.98m2，其中地上47295.87m2，地下4404.11m2，項(xiàng)目建設(shè)周期20個(gè)月，項(xiàng)目總投資估算24300萬元。

4 可研報(bào)告編制過程中存在問題的分析

4.1 投資估算的準(zhǔn)確合理性不足

投資估算是否準(zhǔn)確合理是項(xiàng)目能否實(shí)施的關(guān)鍵。投資估算是工程造價(jià)全過程控制的源頭，其準(zhǔn)確性至關(guān)重要，需格外重視，以避免后續(xù)階段投資“三超”：概算超估算，預(yù)算超概算，結(jié)算超預(yù)算[3]。該項(xiàng)目可行性研究報(bào)告投資估算中室外市政道路及綠化面積過大，未扣除原校園內(nèi)已完工部分，地下室弱電、裝飾工程部分造價(jià)過高，建設(shè)工程其他費(fèi)用中水土保持費(fèi)估算嚴(yán)重偏高，超出市場價(jià)格若干倍。

4.2 部分技術(shù)方案的可行性不足

該建筑設(shè)計(jì)方案在屋面設(shè)計(jì)了屋頂塑膠跑道及種植式屋面，從效果圖上看，屋頂跑道色彩與建筑外立面色彩交相輝映，設(shè)計(jì)較為新穎，雖然國內(nèi)也有中小學(xué)教學(xué)樓等建筑采用屋頂塑膠跑道方式，但是大學(xué)宿舍屋面設(shè)計(jì)成塑膠跑道較為少見。一般情況下，中小學(xué)公共區(qū)域較少，學(xué)生室外體育活動(dòng)的空間不足，為了彌補(bǔ)此類缺陷，通過采用精巧的結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)，將教學(xué)樓等的屋頂拓展為活動(dòng)空間，實(shí)用性較強(qiáng)。大學(xué)校園一般情況下，建筑密度較低，室外活動(dòng)場地較多，體育活動(dòng)空間都滿足規(guī)范，從需求性上看，屋頂跑道的需求性較弱。且在宿舍屋頂布置跑道的可實(shí)現(xiàn)性不足，主要體現(xiàn)在相應(yīng)安全冗余設(shè)計(jì)及隔聲減震設(shè)計(jì)未體現(xiàn)在建筑方案中，另外宿舍衛(wèi)生間通氣管、保溫透氣管、空氣源熱泵的位置均影響塑膠跑道的設(shè)置，這些技術(shù)方案均未考慮相應(yīng)可行性，一定程度上影響投資估算的準(zhǔn)確性。

4.3 建筑方案布局優(yōu)化深度不足

由于本建筑方案設(shè)計(jì)采用蜂巢靈感，相應(yīng)的六邊形鈍角處空間較難利用，除部分區(qū)域作為電梯使用，大部分均作為不規(guī)則預(yù)留房間使用，設(shè)計(jì)方案中未將此區(qū)域充分利用。隨著國民生活水平的提升，高校學(xué)生的自身生活水平也越來越高，較好的宿舍條件對(duì)學(xué)校的辦學(xué)及招生有正面的影響。從宿舍使用管理角度考慮，學(xué)生對(duì)入住宿舍功能的多樣性需求更高，因此建議該部分房間作為洗衣房及自習(xí)室使用，進(jìn)一步拓寬宿舍的公共空間利用率、使用率。

4.4 考慮風(fēng)險(xiǎn)因素不足

建筑方案中擬在地下室新建一座10kV變電所供該項(xiàng)目使用，并預(yù)留給遠(yuǎn)期建筑物。變電所設(shè)計(jì)在地下室未充分考慮當(dāng)?shù)氐暮闈碁?zāi)害風(fēng)險(xiǎn)，該校區(qū)所處地塊位置較低，原址為湖泊，地下水位較高，周邊靠近河流及湖泊，易受到極端惡劣天氣影響產(chǎn)生內(nèi)澇風(fēng)險(xiǎn)，該方案未充分考慮該內(nèi)澇風(fēng)險(xiǎn)因素，將變電所設(shè)置在地下一層。從使用管理角度來看，地下室潮氣、濕氣較大，非必要情況下，不建議變電所放置在地下室。

5 完善可研報(bào)告內(nèi)容的對(duì)策分析

5.1 加強(qiáng)現(xiàn)場調(diào)查研究分析及項(xiàng)目基礎(chǔ)資料收集

合理及詳細(xì)的設(shè)計(jì)方案需要充分且全面的基礎(chǔ)資料支撐，設(shè)計(jì)方案直接影響投資估算的完整性及準(zhǔn)確性。基礎(chǔ)資料除了項(xiàng)目周邊的規(guī)劃情況、場地內(nèi)地質(zhì)構(gòu)造、水文條件、地形地貌等，現(xiàn)場的調(diào)查研究分析是基礎(chǔ)資料收集工作的重中之重，核實(shí)所獲得的各項(xiàng)資料的真實(shí)性與準(zhǔn)確性，如地形圖是否符合實(shí)際、地質(zhì)構(gòu)造是否符合初步勘察報(bào)告描述等。因此加強(qiáng)現(xiàn)場調(diào)查研究分析及項(xiàng)目基礎(chǔ)資料收集工作，對(duì)可行性研究報(bào)告的編制準(zhǔn)確性尤為重要。

5.2 技術(shù)方案的合理及可行

新穎的設(shè)計(jì)方案容易博得較好的評(píng)分，優(yōu)秀的建筑設(shè)計(jì)方案應(yīng)該是整合了各種優(yōu)勢的資源，不僅設(shè)計(jì)中采用獨(dú)一無二的構(gòu)思，并且在方案的經(jīng)濟(jì)性上也不存在明顯的劣勢。然而在該宿舍建筑方案設(shè)計(jì)過程中更多的是考慮了建筑外立面色彩的新穎，造型的獨(dú)特，拓展功能的完善等，而對(duì)于投資估算考慮不慎，造價(jià)人員前期介入深度不足。所以，如建筑方案中的平面布置為內(nèi)廊式還是外廊式、進(jìn)深與開間的確定、立面形式的選擇、層高的確定等都存在著技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析問題。

5.3 完善風(fēng)險(xiǎn)分析

對(duì)于建設(shè)項(xiàng)目來說，項(xiàng)目的可行性研究報(bào)告編制的初衷不是為了獲得批復(fù)，最終的目標(biāo)應(yīng)該是項(xiàng)目能否成功地實(shí)施。完善風(fēng)險(xiǎn)分析可以為項(xiàng)目創(chuàng)造成功的前提，降低各類風(fēng)險(xiǎn)因素的發(fā)生概率，提前防范，降低項(xiàng)目成本，避免損失和浪費(fèi)，最大限度地消除不利因素的干擾和影響，使項(xiàng)目獲得成功。可行性研究報(bào)告的成功與否也和決策階段的風(fēng)險(xiǎn)分析相關(guān)，如可行性研究中的市場調(diào)查是否真實(shí)全面、供需預(yù)測是否準(zhǔn)確、設(shè)計(jì)方案和建設(shè)規(guī)模是否合理、各類風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)措施是否有效等。

6 結(jié)束語

本文通過對(duì)某高校學(xué)生宿舍新建項(xiàng)目可行性研究報(bào)告編制內(nèi)容及過程的總結(jié)和分析，總結(jié)出高校學(xué)生宿舍的可行性研究報(bào)告編制是一項(xiàng)綜合性、前瞻性、決策性的工作，前期的全面調(diào)查和深入研究分析尤為重要，在進(jìn)行編制時(shí)要確保收集資料及數(shù)據(jù)的全面性、真實(shí)性和客觀性。尤其是省級(jí)政府投資非盈利性工程項(xiàng)目采用集中代建后，如何在可研階段進(jìn)行科學(xué)合理的投資估算是控制投資成本的關(guān)鍵。將類似項(xiàng)目完成投資數(shù)據(jù)類比新建項(xiàng)目可行性研究報(bào)告中的投資估算，降低投資估算的金額，從決策階段將項(xiàng)目投資進(jìn)行限制，為高校類似集中代建項(xiàng)目提供參考。通過研究該校可行性研究報(bào)告編制的周期，結(jié)論是：可行性研究報(bào)告編制易受到方案設(shè)計(jì)周期的影響。對(duì)于有建設(shè)宿舍類項(xiàng)目并有新生入住需求的高校，本文的經(jīng)驗(yàn)與結(jié)論有一定的參考借鑒價(jià)值。