淺析首都西城區(qū)直管公房管理問題與改進(jìn)

文／劉蕊 北京宣房建筑工程有限責(zé)任公司 北京 100052

引言：

北京是我國的政治中心、文化中心、國際交往中心，是國家展示形象的重要窗口。東西城作為首都核心區(qū)更是歷史文化名城重點(diǎn)保護(hù)區(qū)域，在核心區(qū)內(nèi)仍有一定體量的直管公房，如何把握當(dāng)前城市發(fā)展方向經(jīng)營管理直管公房，是當(dāng)前直管公房管理單位需要破解的難題，也是首都核心區(qū)的總體發(fā)展規(guī)劃重要工作之一。

1.直管公房管理的基本情況

1.1 直管公房概述

國有房產(chǎn)指的是歸屬國家所有的房屋，可以細(xì)分為直管公房、央產(chǎn)房、自管產(chǎn)房和軍管產(chǎn)房等。其中，直管公房是由市區(qū)房屋管理部門直接管理的國有房屋。這種類型的房屋起源于計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)代，早期是由國家或單位集資建造的，然后按照職工的年齡、資歷、職級、家庭狀況等標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行審核，并按順序分配給職工承租。直管公房的租金較低，屬于福利性分配。在租金標(biāo)準(zhǔn)等方面有特殊規(guī)定。

1.2 直管公房經(jīng)營業(yè)務(wù)

早期，各市區(qū)的房屋土地管理局負(fù)責(zé)直管公房的日常管理工作。最初階段，直管公房的經(jīng)營業(yè)務(wù)僅限于日常維修翻新、租金收繳和承租人更名等事項(xiàng)。1998 年，《關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設(shè)的通知》正式終止了住房實(shí)物分配政策。隨著房屋福利分配政策的變化，為了探索直管公房管理的新路徑，政府陸續(xù)推出了房屋使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、成本價(jià)出售等使用權(quán)和產(chǎn)權(quán)變更的新政策。因此，直管公房的管理業(yè)務(wù)也從簡單的管理擴(kuò)展到了承租人變更、使用權(quán)交易、成本價(jià)售房等綜合管理和服務(wù)形式。

1.3 直管公房管理單位

早期，直管公房的管理單位多為市區(qū)的房屋土地管理局，屬于行政事業(yè)單位，承擔(dān)著房屋開發(fā)建設(shè)、征收拆遷、產(chǎn)權(quán)交易、圖紙測繪、直管公房管理等多項(xiàng)政府職能。房管局按街道劃分設(shè)立多個(gè)房管所，負(fù)責(zé)所在轄區(qū)內(nèi)房屋的管理工作。為了落實(shí)政企分開的發(fā)展政策，在2000 年之后，北京的區(qū)屬房屋管理局逐漸進(jìn)行了改制。東城、西城、豐臺、海淀、石景山等多個(gè)區(qū)縣的房管局已改制為國有獨(dú)資公司，并繼續(xù)承擔(dān)直管公房管理職能，依據(jù)政府的授權(quán)行使日常房屋管理工作的行政職權(quán)。

2.首都核心區(qū)直管公房管理存在的困難

首都核心區(qū)是北京的市中心城區(qū)，房屋管理的發(fā)展方向是高品質(zhì)、智能化、優(yōu)化布局、改善環(huán)境、文化傳承。現(xiàn)有的直管公房管理模式比較傳統(tǒng)，無法與核心區(qū)發(fā)展速度同步。以西城區(qū)為例，西城區(qū)北區(qū)（原西城區(qū)）、南區(qū)（原宣武區(qū)）位于首都核心區(qū)西部，宣武區(qū)房管局2000 年改制成立宣房投公司，是北京第一家由行政事業(yè)單位改制為國有企業(yè)的區(qū)屬直管公房管理單位。西城區(qū)房屋土地經(jīng)營管理中心2017 年改制，成立德源興業(yè)公司。兩家公司以區(qū)政府授權(quán)文件為依據(jù)行使行政職能，改制后承擔(dān)直管公房的管理修繕、樓宇供暖、電梯運(yùn)行、物業(yè)管理等工作。按照現(xiàn)有的管理模式開展首都核心區(qū)的規(guī)劃的工作存在以下幾個(gè)問題：

2.1 直管公房面積逐年減少

為了城市建設(shè)的快速發(fā)展，首都中心城區(qū)近年來開展了大批的拆遷、征收、騰退項(xiàng)目，1990 年至2017 年，西城區(qū)南區(qū)直管公房拆除面積達(dá)到159.49 萬平米（不含征收），商品房逐漸成為城市建筑的發(fā)展趨勢，直管公房面積不再是主力軍。90 年代初政府推出了直管公房房改售房政策，符合條件的居民可以將直管公房購買為私有產(chǎn)權(quán)的房屋，西城區(qū)南區(qū)自1992 首批出售至2012 年（2012年起暫停大批量售房業(yè)務(wù)），共計(jì)已出售直管公房8283套44.26 萬方米（不含死亡再次辦理出售及其他歷史遺留問題）。這些房屋都不再收取租金，經(jīng)營收入大量減少。但已出售樓房大產(chǎn)權(quán)仍然屬于企業(yè)所有，由于建設(shè)時(shí)間較早已經(jīng)全部成為老舊小區(qū)，配套設(shè)施不足、設(shè)備陳舊老化、維修難度大、花費(fèi)資金多等問題突出，企業(yè)仍然需要承擔(dān)日常修繕、維護(hù)等相關(guān)工作。造成管房企業(yè)資產(chǎn)、收入逐年遞減、責(zé)任問題逐漸遞增的局面。

表1 1992 年-2012 年房改售房套數(shù)

表2 1990 年-2017 年撤管面積

2.2 直管公房政策更新滯后

（1）房改售房售價(jià)、直管公房房屋租金數(shù)額標(biāo)準(zhǔn)低：直管公房管理的相關(guān)政策持續(xù)將近20 年沒有更新。這些政策文件發(fā)布時(shí)間早、執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)、數(shù)額沒有隨經(jīng)濟(jì)發(fā)展同步提升，已經(jīng)遠(yuǎn)低于現(xiàn)有市場水平，無法滿足當(dāng)前管理工作的實(shí)際需要，難以支撐企業(yè)日常正常經(jīng)營。例如：直管公房房改售房單價(jià)執(zhí)行2000 年文件的1560 元/平米[1]，居民直管公房房屋租金計(jì)算基數(shù)也停留在3.05 元/平米[2]，企業(yè)的工商企業(yè)用房房屋也遠(yuǎn)低于市場價(jià)格，與現(xiàn)行房地產(chǎn)市場買賣、租賃價(jià)格相差懸殊。

（2）管理政策更新少：直管公房承租人更名的條件審核相關(guān)政策只有1997 年發(fā)布的京房地房字［1997］第946 號文件[3]中同一戶籍、共同居住兩年以上、他處無住房等簡單條款。對較為復(fù)雜的家庭關(guān)系和戶籍情況的審查標(biāo)準(zhǔn)后續(xù)沒有更新也未出臺明確的細(xì)則，很多居民對于同一戶籍的，共同居住兩年的審核認(rèn)定，他處無住房的“住房”性質(zhì)等都有很多疑問。各區(qū)進(jìn)行直管公房承租人變更時(shí)解釋口徑不統(tǒng)一，進(jìn)而產(chǎn)生了居民有疑問，有情緒，不認(rèn)可，形成信訪事件，增加維穩(wěn)的風(fēng)險(xiǎn)。

2.3 直管公房服務(wù)模式單一

（1）隨著社會的快速發(fā)展、生活水平的提高以及信息科技的進(jìn)步，直管公房居民對房屋管理方式、服務(wù)水平和種類的要求也在提高。他們希望在保證住宅安全的基礎(chǔ)上，能夠改善基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、住宅環(huán)境以及物業(yè)管理。例如，提升基礎(chǔ)設(shè)施的信息化水平、增加安全保障、進(jìn)行環(huán)境治理，并提供公共休閑娛樂設(shè)施等一系列系統(tǒng)性管家式服務(wù)。然而，直管公房至今仍然停留在傳統(tǒng)的“收房租、修房子”單一管理模式，只進(jìn)行日常維護(hù)維修、安全檢查和大修翻建等基本管理工作，無法滿足居民個(gè)性化的需求。

（2）直管公房的房屋租金收繳很大部分地區(qū)仍使用傳統(tǒng)方式，指定居民去固定辦公地現(xiàn)場繳費(fèi)。在其他某些區(qū)縣仍然保留的“走收”傳統(tǒng)方式。由房屋管理員會親自到所管理片區(qū)的居民家中，直接向居民收取房屋租金。這種“填單子、收票子”的老辦法讓管理員直接收款并保存大量現(xiàn)金，手寫繳費(fèi)票據(jù)。然而，有些管理員為了方便收款，讓居民掃描個(gè)人收款碼，將租金直接轉(zhuǎn)入個(gè)人賬戶，再由管理員代為繳納，屬于違規(guī)操作。這種做法容易導(dǎo)致賬目管理混亂、拆賬躉賬，并存在廉潔風(fēng)險(xiǎn)。

2.4 直管公房管理單位改制帶來的問題

2.4.1 公信力下降

在直管公房管理單位由行政事業(yè)單位改制為企業(yè)之后，單位性質(zhì)和管理依據(jù)發(fā)生了變化。原先作為直管公房的產(chǎn)權(quán)人行使行政職權(quán)，改制后則是以政府授權(quán)為依據(jù)行使管理職能。然而，不管是從單位性質(zhì)還是執(zhí)法力度來看，都有所削弱。居民對房管局變?yōu)楣敬嬖谫|(zhì)疑：政府職能部門轉(zhuǎn)型為企業(yè)后，是否仍能有效管理政府的房產(chǎn)？如果出現(xiàn)房屋管理問題，政府是否還會予以關(guān)注？這一系列問題導(dǎo)致了職能力度減弱、公信力下降以及日常管理困難的情況。

2.4.2 企業(yè)定位轉(zhuǎn)變不徹底

早期行政事業(yè)單位屬于財(cái)政撥款形式，每年由區(qū)財(cái)政局撥款進(jìn)行直管房屋修繕及翻建。改制為企業(yè)后逐步變成由旱澇保收變成自負(fù)盈虧，財(cái)政資金撥付逐漸轉(zhuǎn)變?yōu)樽允兆灾В瑢⒅惫芄糠课菔绽U的租金用于修繕翻建工程款。然而，企業(yè)定位沒有及時(shí)轉(zhuǎn)變，未向市場化靠攏，仍然保留原來的管理制度、工作方式和板塊業(yè)務(wù)建設(shè)。這導(dǎo)致僅有遠(yuǎn)低于市場價(jià)的直管公房租金收入不足以支付企業(yè)日常管理費(fèi)用、人工成本以及保障修繕翻建的工程費(fèi)用。此外，樓宇供暖等民生保障職能的補(bǔ)貼也逐漸取消。這給企業(yè)帶來了巨大的經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)，且發(fā)展前景也不容樂觀。

2.4.3 與首都核心區(qū)發(fā)展節(jié)奏不同步

首都功能核心區(qū)控制性詳細(xì)規(guī)劃[4]的發(fā)展目標(biāo)是：建設(shè)政務(wù)環(huán)境優(yōu)良、文化魅力彰顯和人居環(huán)境一流的首都功能核心區(qū)。其中調(diào)整優(yōu)化用地結(jié)構(gòu)、嚴(yán)格控制建設(shè)總量以及加強(qiáng)文化名城保護(hù)是直管公房管理單位的重點(diǎn)任務(wù)。然而，在近十年的工作推進(jìn)中，為了嚴(yán)格落實(shí)老城不能再拆的要求，疏解非首都功能需要尋找新的途徑。這項(xiàng)工作對統(tǒng)籌能力要求高，耗費(fèi)資金大，投資回收期長，并涉及政府部門復(fù)雜的合作。對直管公房管理企業(yè)來說，這是一個(gè)巨大的挑戰(zhàn)。他們既要做好日常管理工作，為居民提供服務(wù)，又需要根據(jù)規(guī)劃政策盡快實(shí)施疏解任務(wù)，將老城保護(hù)與優(yōu)化建設(shè)相結(jié)合。然而，現(xiàn)有企業(yè)的人員能力和數(shù)量只能維持正常的日常管理工作，無法同時(shí)進(jìn)行疏解工作，導(dǎo)致進(jìn)度較為緩慢。很多區(qū)縣在疏解后房屋的優(yōu)化利用方面仍在探索相關(guān)政策，再利用工作無法及時(shí)展開，導(dǎo)致與首都核心區(qū)發(fā)展速度不同步。

3.直管公房經(jīng)營管理的對策

針對以上問題，直管公房企業(yè)不能等靠要，要積極探索解決路徑，變被動為主動。以下是解決問題的幾個(gè)方向：

3.1 加強(qiáng)業(yè)務(wù)交流，提高人員服務(wù)水平

（1）核心區(qū)現(xiàn)有直管公房企業(yè)之間應(yīng)加強(qiáng)業(yè)務(wù)政策與規(guī)范性文件的定期交流學(xué)習(xí)與培訓(xùn)，召開交流學(xué)習(xí)會議，邀請各企業(yè)的相關(guān)負(fù)責(zé)人和專家分享他們的業(yè)務(wù)政策和經(jīng)驗(yàn)，統(tǒng)一房屋管理文件的解釋口徑與細(xì)則執(zhí)行，并關(guān)注典型訴訟案例的解釋口徑與政策動向。會議可以以主題形式進(jìn)行，包括但不限于法規(guī)解讀、管理經(jīng)驗(yàn)分享、業(yè)務(wù)創(chuàng)新等。通過這樣的交流平臺，不僅能夠避免重復(fù)勞動和資源浪費(fèi)，還可以促進(jìn)各企業(yè)之間的合作和互通有無，共同提高管理水平和服務(wù)質(zhì)量加強(qiáng)對管理人員的定期培訓(xùn)與考核。

（2）規(guī)范信息公開工作，提高工作的透明度。對于已發(fā)布的政策和居民查詢的檔案要嚴(yán)格按照程序執(zhí)行并及時(shí)反饋，面對信訪投訴要設(shè)立處理機(jī)制，做到有制度、有態(tài)度、有溫度，讓居民安心放心。面對居民的申請，首先要嚴(yán)格遵守信息公開政策和相關(guān)規(guī)定，明確信息公開的范圍、內(nèi)容和方式。其次要建立信息公開的平臺或渠道，使居民能夠方便地獲取所需的信息。這可以包括在企業(yè)的官方網(wǎng)站上建立信息公開欄目，發(fā)布政策文件、業(yè)務(wù)流程、服務(wù)指南等重要信息。

（3）加強(qiáng)與屬地社區(qū)街道等政府部門的溝通合作，搭建居民服務(wù)平臺，加強(qiáng)交流服務(wù)。企業(yè)應(yīng)與屬地社區(qū)街道等相關(guān)政府部門建立定期溝通的機(jī)制，交流工作進(jìn)展、問題難點(diǎn)和需求。通過這樣的機(jī)制，及時(shí)了解彼此的工作動態(tài)和需求，分享信息和經(jīng)驗(yàn)，協(xié)調(diào)解決問題，并共同制定改進(jìn)措施和合作計(jì)劃。同時(shí)搭建居民服務(wù)平臺，為居民提供系統(tǒng)全面的交流服務(wù)。該平臺可以包括在線咨詢、投訴與建議收集、政策解讀、業(yè)務(wù)辦理指南等功能。居民可以通過該平臺上獲取相關(guān)政策和服務(wù)信息，提出疑問和建議，進(jìn)行在線咨詢或投訴反饋。企業(yè)和街道部門的工作人員可以積極參與平臺運(yùn)營，回答居民的問題，提供專業(yè)的解答和指導(dǎo)。這種居民服務(wù)平臺能夠促進(jìn)與居民的互動交流，提高工作的透明度和效率。

3.2 發(fā)揮業(yè)務(wù)優(yōu)勢轉(zhuǎn)變經(jīng)營定位

（1）對于已售直管公房和老舊小區(qū)房屋，要提高服務(wù)品質(zhì)，由房屋管理轉(zhuǎn)變?yōu)槲飿I(yè)服務(wù)模式。參照物業(yè)標(biāo)準(zhǔn)收取費(fèi)用的同時(shí)，可以根據(jù)居民的需求和特點(diǎn)提供個(gè)性化的物業(yè)服務(wù)。這包括定期巡查、維修服務(wù)、設(shè)施管理等基本物業(yè)服務(wù)，同時(shí)可以增加一些增值服務(wù)，如家政服務(wù)、快遞代收、社區(qū)活動組織等。通過提供個(gè)性化的物業(yè)服務(wù)，能夠更好地滿足居民的需求，提升居住體驗(yàn)，增強(qiáng)居民的滿意度和歸屬感維持現(xiàn)有維修業(yè)務(wù)，并拓展治安、衛(wèi)生、綠化、停車、公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等業(yè)務(wù)，使管理員成為小管家。

（2）直管公房管理單位掌握著所轄街區(qū)的歷史沿革及房屋檔案資料，管理員對所管轄片區(qū)居民情況和周邊設(shè)施環(huán)境的熟悉以及與屬地各部門的對接都是很大的業(yè)務(wù)資源優(yōu)勢。轉(zhuǎn)變經(jīng)營定位從被動管理到主動經(jīng)營，可以利用企業(yè)自身對資源的掌握優(yōu)勢，抓住投資機(jī)遇，加大企業(yè)投資置業(yè)的力度，將直管公房中具有投資優(yōu)勢的房屋通過回購、購買置換等方式變?yōu)樽怨茏杂卯a(chǎn)權(quán)房屋，增強(qiáng)企業(yè)的經(jīng)營能力和經(jīng)濟(jì)實(shí)力。

（3）發(fā)揮屬地房屋管理單位的優(yōu)勢，通過對所轄街區(qū)的熟悉和與屬地各部門的對接，具備與相關(guān)部門合作的優(yōu)勢。在轉(zhuǎn)變?yōu)橹鲃咏?jīng)營模式后，可以與屬地各部門密切合作，共同推動片區(qū)的綜合發(fā)展。例如，與屬地街道合作簽署框架協(xié)議合作進(jìn)行街道街區(qū)、社區(qū)日常維護(hù)維修，景觀提升等。這樣的合作能夠加強(qiáng)企業(yè)與政府部門之間的聯(lián)動，共同打造宜居、宜商的社區(qū)環(huán)境。

3.3 創(chuàng)新管理模式向數(shù)字化轉(zhuǎn)型

（1）通過建立科學(xué)規(guī)范的管理體系，可以實(shí)現(xiàn)對房屋信息的有效監(jiān)管和統(tǒng)一管理。建立數(shù)據(jù)公共服務(wù)平臺，該平臺與各政府相關(guān)業(yè)務(wù)部門對接，為企業(yè)和居民提供便捷的服務(wù)。例如入學(xué)、戶籍變更等各類相關(guān)業(yè)務(wù)的審核和證明可以通過服務(wù)平臺一站式辦理，線上審核各機(jī)構(gòu)部門已上傳系統(tǒng)的資料，告別開證明、跑手續(xù)的時(shí)代，提高政務(wù)服務(wù)效率，方便企業(yè)居民辦事，并為企業(yè)和居民提供更便利的政務(wù)服務(wù)。

（2）升級各區(qū)縣房屋管理平臺，從簡單的內(nèi)部數(shù)據(jù)庫查詢管理轉(zhuǎn)變?yōu)槎喙δ苈?lián)動的現(xiàn)代化辦公工具。可以同時(shí)滿足房屋測繪、圖紙繪制、檔案查詢、業(yè)務(wù)辦理等多項(xiàng)業(yè)務(wù)需求，打造直管公房系統(tǒng)中的BIM 技術(shù)。引入先進(jìn)的測繪技術(shù)，例如使用激光掃描儀等設(shè)備對房屋進(jìn)行精確測量和建模。數(shù)據(jù)整合到平臺中并與其他模塊進(jìn)行聯(lián)動。除此之外還可以優(yōu)化業(yè)務(wù)辦理流程，使管理員能夠在線審核申請、查詢進(jìn)度并完成相關(guān)審批手續(xù)。這將減少繁瑣的紙質(zhì)工作和人工協(xié)調(diào)，并通過自動化流程提高辦理效率。

（3）提供信息化現(xiàn)代化服務(wù)方式，完善電子產(chǎn)品終端的在線租金、供暖收費(fèi)系統(tǒng)，讓居民能夠通過電子產(chǎn)品終端（如手機(jī)、平板電腦或電腦）在線繳納租金、供暖費(fèi)等相關(guān)費(fèi)用。建立實(shí)時(shí)在線報(bào)修維護(hù)服務(wù)，居民能夠隨時(shí)提交報(bào)修請求并獲得實(shí)時(shí)的維修進(jìn)度更新。通過平臺提供的用戶界面，居民可以詳細(xì)描述問題并上傳相關(guān)照片，以便維修人員更好地了解情況及時(shí)處理。還可提供智能化菜單式物業(yè)服務(wù)和信息查詢等相關(guān)服務(wù)，為居民提供高效現(xiàn)代化的管理服務(wù)，方便他們辦理各項(xiàng)事務(wù)。

3.4 抓住市場機(jī)遇提高競爭力

（1）調(diào)整租金市場化：充分調(diào)動現(xiàn)有企業(yè)經(jīng)營性用房資源，了解當(dāng)前租金市場的情況和趨勢，針對企業(yè)承租的工商企業(yè)用房，可以參考租金市場化的方式，充分考慮區(qū)委、交通、配套設(shè)施等相關(guān)因素定制市場化試行方案。在新簽訂租賃合同時(shí)提高租金水平，并針對不同區(qū)位和發(fā)展方向推出差異化的租金標(biāo)準(zhǔn)。為了確保租金市場化的順利實(shí)施，同時(shí)建立一個(gè)監(jiān)管機(jī)制和評估體系。監(jiān)管機(jī)制將包括租金調(diào)整的程序、租金收取的規(guī)范以及爭議解決機(jī)制等。評估體系將定期對租金市場進(jìn)行監(jiān)測和評估，以確保租金水平的合理性和公平性。

（2）優(yōu)化自管房產(chǎn)商業(yè)結(jié)構(gòu)：以首都核心區(qū)歷史名城保護(hù)政策為導(dǎo)向，自管房產(chǎn)的出租經(jīng)營應(yīng)優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)。根據(jù)市場需求和周邊行業(yè)特點(diǎn)，加強(qiáng)對歷史文化的挖掘，制定能夠吸引目標(biāo)客戶群體，有利于文化展示和歷史景觀在線的租賃目標(biāo)。同時(shí)，利用直管公房管理單位在轄區(qū)的優(yōu)勢，打造具有整體性和系統(tǒng)性文化特色的街區(qū)和胡同，吸引更多實(shí)力雄厚的客戶。

（3）提供增值服務(wù)，拓展業(yè)務(wù)范圍：加強(qiáng)信息化現(xiàn)代化基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的同時(shí)，增加或引入配套服務(wù)以提高房屋的整體品質(zhì)和服務(wù)水平，除此之外可以引入福利服務(wù)，如健康咨詢、生活指導(dǎo)、培訓(xùn)課程等，幫助居民提升生活品質(zhì)和技能素養(yǎng)。增強(qiáng)承租人的滿意度和黏性，為培養(yǎng)長期穩(wěn)定的客戶群奠定基礎(chǔ)。

（4）拓展經(jīng)營方式：除了傳統(tǒng)的出租經(jīng)營模式外，在自有房屋投資方面引入相關(guān)行業(yè)建立合作關(guān)系，利用各自的優(yōu)勢共同經(jīng)營。通過開拓市場，同時(shí)也加強(qiáng)企業(yè)自身的經(jīng)營管理方式，加快企業(yè)轉(zhuǎn)型進(jìn)程。例如，與酒店管理公司合作，在一部分房屋中開展酒店式公寓服務(wù)。這種合作模式能夠充分利用酒店管理公司的運(yùn)營經(jīng)驗(yàn)和客戶資源，提供高品質(zhì)的住宿服務(wù)，同時(shí)也可以增加房屋的出租收入。與物流企業(yè)或電商平臺合作，將部分閑置的房屋用于倉儲和配送中心。將房屋用于物流設(shè)施可以有效利用空間資源，并帶來穩(wěn)定的租金收入。與物流企業(yè)或電商平臺建立合作關(guān)系，可以共享他們的供應(yīng)鏈和物流網(wǎng)絡(luò)，提供高效的物流服務(wù)，滿足市場需求。