新形勢下房地產企業財務風險管控的策略分析

文／廖云華 中鐵二院（成都）置業開發有限責任公司 四川成都 610000

1.房地產企業財務風險控制的意義

1.1 對健全企業內部控制制度具有重要意義

現代企業要發展，必須有完善的內部控制制度做支撐，以及房地產企業這一高風險的、財務活動比較復雜的部門，有效地進行財務風險管控，對于健全企業內部控制制度具有十分重要意義，是防范企業風險的重點。若沒有進行有效財務控制，致使內部控制形同虛設，會使企業的管理水平下降，不能有效地達到經營目標。

1.2 是實現健康，穩步發展的主要保證

有效地進行財務風險管控，對房地產企業來說是一種良性發展、為穩定發展提供了重要保證。房地產企業在進行生產經營時，若產生較大的財務風險，則經營活動的開展必然遇到障礙，就連工程也被束之高閣，對企業向健康的方向發展是不利的、穩步發展。只有把財務風險控制好，才能確保企業在良性競爭的大環境下，通過經營效益的持續改善，實現企業持續、穩定發展目標[1]。

1.3 有助于發揮財務杠桿作用

房地產企業作為資金占用量可觀的產業，怎樣有效地發揮財務杠桿作用，是值得我們深究的。財務杠桿作用得到了很好地發揮，能用最少的錢獲得最大的回報，財務杠桿作用沒有很好地發揮作用，進而可能導致企業經營陷入困境、資不抵債，甚至倒閉。對財務風險進行有效控制，是發揮財務杠桿作用的最佳途徑，有助于引領企業以最優化資金結構獲得最大效益[2]。

1.4 有助于企業效益的最大化

對財務風險進行有效管控，可以讓企業在運營期間實現盈利最大化，最大化企業價值。如財務方面的收入，費用，稅金，利潤、資金管理方面的問題，財務風險控制不到位，則影響企業經營目標，不利于有效的規避可能造成的損失，完善財務風險管控。只有把經營目標與戰略目標結合起來，為了更好地發揮最大的經濟效益。

2.房地產企業的財務風險種類分析

2.1 在投資階段存在財務風險

對房地產企業財務風險類型進行綜合分析是非常必要的，可按時間順序，一，前期計劃與投資階段，財務風險較大，對大多數較小規模房地產企業而言，投資過程中會有許多財務風險隱患遺留，由于當前房地產行業高風險，高收益特點，因此，早期投資時所需總資金額更大，資金回收周期長，受許多不確定性因素如，處理土地資質時，同政府部門的協調耗時太久。與此同時，房地產項目的施工過程，受土地性質的影響、項目類型各異，將導致房價與預期之間產生巨大分歧，這不但影響了資金回收量，會對產品銷售量造成沖擊，繼而加大了房地產企業投資環節的財務風險。許多大城市的政府都出臺了一些限購政策，產品交易量減少，因此，資金回收過程同樣存在損失，致使企業財務風險的產生[3]。

2.2 在融資階段存在財務風險

從目前對于各個房地產企業財務數據的分析中能夠清楚地看到，當前多數房地產企業，在項目建設的過程當中，均需要開展融資操作，而且融資階段財務風險也是多方面。它主要融資方式是從銀行借貸，貸款數額越大，或者貸款時間越長，那么所帶來的利息也就越高，若資金回籠期間不能按期歸還貸款，就會造成拖欠銀行巨額利息，第一旦法院強制執行，進而導致房地產企業經營陷入困境，甚至倒閉。也有一些房地產企業處于融資階段，未制訂詳細融資計劃，甚至已拿到錢，使用期間，沒有科學控制，還可能造成經費使用率下降，沒有達到前期籌資目標。近年來，國內房地產企業不斷增加，在籌資方面雖較大型房地產有一定優勢，但由于它越來越多，財務風險亦逐步增大。房地產企業融資困難現象顯現。2020 年，中國政府提出三條紅線政策，開展房地產貸款和資金集中管理時，房地產企業貸款管理工作得到強化。也使得許多銀行的貸款業務，重點向大型房地產企業提供貸款，加大房地產企業融資壓力。融資壓力和融資成本不斷增加，是當前促使房地產企業財務風險不斷上升的重要原因[4]。

2.3 現金流存在財務風險

當前多數房地產企業財務管理部門僅注重前期投資規劃，融資進度，并且不注重資金運用和現金流風險控制問題，所以，增加了現金流中財務風險發生的可能性。它主要表現為下列兩點。第一點，當前許多房地產企業在現金流管理方面并不具備合理的企業規劃，致使在財務管理和公司運營期間，構建出的現金流預算體系不夠健全，繼而影響到某房地產項目開展期間現金流的平穩運轉。第二點，房地產企業融資后，在資金運用上，不做預先的預測。如對資金的使用不能加強調控，可能造成后期資金，資產運用財務信息滯后，造成工程在施工期間存在財務風險[5]。

2.4 選擇性負債財務風險

對房地產企業而言，負債十分普遍。有部分債務，能刺激房地產企業發展，繼而加快企業發展步伐，房地產企業運用負債，可以增加其企業價值。所以，房地產企業想要獲得較好的發展，必須密切注意與國家政策有關的變動，若國家政策寬松或市場經濟得到很好的發展，然后應酌情提高相應負債額，繼而給企業帶來更多的資金與金錢。若政府推出比較緊的政策，還是經濟發展勢態欠佳，那么，中小規模的房地產企業應盡可能地降低負債率，繼而緩解其財務壓力，防范發生債務無法償還財務風險。控制財務風險時，可通過控制負債規模來實現，但一定要跟上時代的變遷，嚴格遵循國家政策，順應市場發展規律，盡可能地減少財務風險發生的次數[6]。

3.房地產企業財務風險成因分析

3.1 內部環境因素作用

當前房地產企業財務風險成因，主要是內部環境因素與外部環境因素的影響。從企業的內部來分析，目前，造成財務風險有以下幾個方面，第一點，內部企業內部財務管理部門與風險控制部門決策能力比較薄弱，特別是當前我國復雜多變的經濟環境下，制定精準的投資決策，是現階段促進企業發展穩定的一個重要環節，而且不少風控的管理部門因為決策能力弱，往往決策失誤不少，繼而加大企業財務風險發生的可能性。第二點，許多房地產企業都建設了財務管理部門，它的管理能力是比較薄弱的，且由于工作人員綜合素質不高，造成了財務信息的分享不夠及時的情況下，財務信息監督中存在著內部管理混亂的問題，不能加大監督力度，繼而使房地產企業抗風險能力下降。第三點，許多房地產企業只顧投資，不注重回報，缺乏科學，合理的資本結構，尤以投資融資階段為甚，發生了資金負債率過高問題，造成企業還債壓力太大，繼而加大企業違約財務風險[7]。

3.2 外部環境因素影響

在外界環境因素作用下，主要是與當前市場經濟發展狀態有關，及政府與國家宏觀調控政策相關，受當前中國經濟增長趨緩影響，和外在經濟環境滑坡，致使房地產行業市場分化日益顯著，以實現去庫存，不少房地產企業都實行降價銷售政策，也就造成了房地產企業短期內資金回籠不暢，繼而加大企業內部財務風險。與此同時，國家與政府也進行宏觀調控，還會對我國目前房地產企業產生嚴重的影響，在許多一線和二線大城市，限購政策都是這樣執行，和遏制房價上漲宏觀調控政策，對目前房地產企業經濟壓力較大，使房地產企業財務風險加大。因此，房地產企業有必要對企業內部問題和外部環境因素進行分析，采用較為合理的財務風險管控措施，保證能減少房地產企業財務風險[8]。

4.房地產企業在財務風險管控中出現的一些問題

4.1 管理層的認知不到位，財務人員的素養有待提高

很多房地產企業管理者懂行未必懂財，懂得財務，未必懂得管理，缺乏財務風險管控的意識。有的雖然有所感悟，但是限于某些理論知識，高度與深度不足，不能切實結合實際情況。部分房地產企業財務人員職業素養不足，就是單純地核算，記賬，出報表，對于財務管理活動中反映出來的系列問題，無法及時發現和解決，造成財務風險管控的不可控。

4.2 企業內部控制制度和財務管控體系未能發揮其應有功能

在現代企業蓬勃發展的今天，內部控制制度逐步健全，但是許多規模較小的民營、私營房地產開發企業的內控制度已形同虛設，財務管控體系就更不存在了，近年來，倒閉房地產企業大量涌現，很大一部分原因是內控制度不健全，財務管控不到位。這些公司在其實際運作期間，許多財務活動經常處于落后狀態，事前和事中都無從掌控，不能在第一時間堵住危險，風險被發現之后，已導致無法彌補的失誤，未能在企業經營活動中充分發揮其應有功能，財務風險管控無效[9]。

4.3 資金杠桿作用風險大

作為資金需求量巨大的房地產企業，如何高效籌集，利用好經費，需要花一番工夫。正確籌集資金，它能使企業用最小的代價取得最大的效益，如資金結構不適當，極有可能增加企業的負擔，進入惡性循環，資金鏈斷裂使企業不能持續運轉。而近年來銀行向房地產企業信貸額度也在不斷地縮緊，籌集資金的途徑也在縮小，目前，四大國有銀行僅向國內一些發展良好的房地產企業提供貸款，地方商業銀行還僅向當地開發資質好或信用評級高的房企放貸，并且融資規模有限，資金杠桿作用不確定因素增加，風險較大。

4.4 對于市場環境和各種與房地產有關的政策掌握不到位

房地產企業經營狀況明顯受到市場環境因素的影響，以前，房地產企業都屬于高風險產業，但是伴隨而來的，還有高額收益帶來的收入，導致眾多投資者投身房地產行業。但是近年來，國家持續推出房地產調控政策與稅收政策，使房地產企業得到規范發展，理性約束房價過快上漲，使房地產行業市場不復以往所表現出的高回報。利潤越來越薄，市場行情亦持續走低，交易量減少，購房意愿減弱，阻礙了房地產企業的發展，如市場環境及某些有關政策掌握不好，很大程度上影響了財務風險控制，因而影響了企業運行[10]。

5.新形勢下房地產企業財務風險控制對策研究

認識到新形勢下房地產企業的財務風險問題后，需要制定相關管控措施：一方面，健全和完善企業財務風險管理體系，使企業當中所進行的財務管理工作具備了借鑒的基礎與前提；另一方面，房地產企業資本結構優化與調控，使企業在資產配置方面相對比較合理，有助于商家更好地利用資源。此外，還需關注企業在項目中的投資管理，使企業的每筆投入更符合企業的發展現狀，給企業以足夠信息支持。通過對房地產企業科學合理地進行財務風險管控，有助于企業對其行為進行更好的調控，預防企業在發展過程中遇到問題。

5.1 完善財務風險管理制度

為進一步確保房地產企業財務風險控制成效，使之更加適應當前經濟和社會發展新形勢，需要對房地產企業財務風險管理制度改進完善投入重視，房地產企業財務風險管理部門及組織建設應受到重視、對風險管理制度實施情況進行監督，并對有關人員進行考核和獎勵，讓管理體系更健全。其中房地產企業風險管理組織部門建立環節應安排各專業部，挑選風險控制專業人員，要求它對房地產企業的日常行為進行風險控制，及時發現企業在發展中存在的風險點，以及預防和治療，保證損失最小化。能夠借助先進的信息技術方法，對企業在發展中隱藏的風險，做到時刻監測和合理報警，制定對策。承擔風險控制任務的專業人員應了解社會宏觀環境和政策變化，需要借鑒社會上某些新型風險控制制度體系，并對房地產企業易發生風險的部分進行了仔細研究與關懷，與其他部門合作，共同構成防范體系，同時也要建立預警。并對財務風險管理制度實施監管過程進行了研究，各個部門員工的實際工作狀況，工作狀態都需得到相應考察，然后及時地發現企業所出現的問題，并結合企業現狀，確立了各階段監督檢查目標，使考察的強度加大，對重點環節實時控制。還要全面記錄每項檢查結果，使追究責任更順暢，對于企業內各種資源優化配置和制度執行方面，均需合理對待，促使其獲利能力和營運能力都有較大提高，有助于企業更好地完成財務風險控制的目標與需求。在對人員進行激勵和考核環節中，則需重視職工實際工作狀況與狀態，提高職工積極性，激發職工責任感，讓職工更具責任意識，使命感。還應適當加強職工風險防控意識，規范職工行為，對于為企業做出杰出貢獻的職工，應當給予適當獎勵，并進行培訓，為員工晉升提供了較大空間。對于不同工作性質的科室，則需制定更靈活，針對性更強的考核方案與標準，使職工在職業發展過程中體會制度優勢和公平性，防范財務風險的發生，最后經過房地產企業內部各個部門之間的合作，達到控制財務風險的目的以及需求。

5.2 優化資本結構的控制管理

在社會經濟發展進程中，房地產企業發揮著不可忽略的作用，改善房地產企業資本結構，有利于房地產企業健康發展和國民經濟穩步發展。一是能進一步加快房地產行業融合，拓展房地產企業，從而達到規模效應，許多房地產企業規模都相對較小，致使其獲取外部融資相對不足，極易受到制約，而且內部融資所占比重也比較小，因此，優化房地產企業融資結構，重點是擴大房地產企業規模，在這些措施中，可采取加快產業融合，使產業更加平穩的合并，使房地產企業由量的優勢變為質的優勢，使整個產業規模化發展變得更順暢。二是搞好企業資產負債率調控，使它的資本結構更趨于合理，房地產企業資產負債率較高，對于房地產企業來說，這是個非常嚴重的課題。部分盈利能力相對較好的房地產企業，其資產負債率過高時，便可借助財務杠桿，放大盈利，還能達到減稅要求；但若過分依賴資產負債率，還會使企業承受更大的財務風險，使企業處于資金鏈斷裂危險之中，因此，可從控制資產負債率入手，優化企業資本結構，推動企業成長。

5.3 加強項目投資管理控制

以應對房地產企業發展中所遭遇的投資困境，解決投資活動中的風險問題，可由投資業務、對該項目的可行性分析和多元化投資戰略的選擇這幾個視角入手為了解決這個問題。就房地產企業投資經營而言，要有投資對象、投資的計劃和投資審批、投資過程和其他許多環節都得到了仔細把控，并以此為基礎，開展了針對性投資環境調查研究、投資機會的甄別、投資效益及可行性分析方面的工作，仔細監測并掌握投資工程項目進度。在工程可行性研究部分，主要要求獲取海量數據信息基礎，并以此為基礎，加以分析整理，弄清工程所處地質環境和自然經濟諸多條件因素對其具體作用情況，以及依據所得資料，做好該項目的投資收益率計算、資金需求量及成本費用估算進行分析，以了解各種因素給房地產企業所造成的風險及影響。在多元化投資策略選擇部分，那么就需要針對不同的城市房屋需求進行研究，人口數量和消費水平的認識，以現階段社會老齡化為背景進行養老地產開發，其實，這是一種非常明顯而又具有典型性的多元化投資策略運用。在實踐中，需時刻注意項目風險分擔和投資收益問題，使多元化投資戰略取得的成效充分展現出來。

結語：

房地產企業財務風險管控是現代房地產企業的一種重要管理手段，它的管控過程復雜多變，變化多端。只有對市場環境及多項房地產政策有了全面認識后，根據企業現實情況，制定了科學合理的、采取有效管控措施，為了減少財務風險，達到經營目標，成功實現財務風險管控，為了企業健康、持續、穩定地發展與上行做出了積極的貢獻。