雙碳目標下房地產(chǎn)企業(yè)績效評價體系構(gòu)建與應用

□ 南昌 瞿 璐 李 華

伴隨全球經(jīng)濟快速發(fā)展和氣候不斷惡化，我國提出2030“碳達峰”、2060“碳中和”的重要“雙碳”目標，房地產(chǎn)行業(yè)踐行雙碳受到實業(yè)界和學術(shù)界共同關(guān)注，合理的績效評價指標體系構(gòu)建有助于在雙碳目標下引導房地產(chǎn)企業(yè)健康發(fā)展。本研究在對雙碳與房地產(chǎn)及相關(guān)績效評價分析基礎(chǔ)上，研究雙碳目標下房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)績效評價指標體系構(gòu)建并進行應用探討，對于引導房地產(chǎn)企業(yè)雙碳高質(zhì)量發(fā)展具有啟示性。

一、引言

伴隨全球經(jīng)濟快速發(fā)展，溫室氣體大量排放、氣候不斷惡化。習近平同志在2020年聯(lián)合國大會提出中國2030年前實現(xiàn)碳達峰、2060年前實現(xiàn)碳中和（即“雙碳”）的偉大愿景和承諾，為中國式現(xiàn)代化發(fā)展提供重要指引和動力（張躍勝等，2022）。房地產(chǎn)業(yè)作為推進城市發(fā)展的核心產(chǎn)業(yè)，承擔減排、發(fā)展雙重任務(wù)，房地產(chǎn)的開發(fā)、施工、運營、改造對能源和環(huán)境造成較大影響。據(jù)統(tǒng)計，全球有50%以上從自然界所獲得的物質(zhì)資源用以建造各類建筑及其附屬設(shè)施，并且這些建筑中大部分屬于高耗能建筑。因此，推行低碳房地產(chǎn)，實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展已成為國際共識，并關(guān)系到雙碳目標的順利實現(xiàn)。

盡管許多大型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)已做出一些建筑、地產(chǎn)行業(yè)的低碳嘗試，但應認識到，發(fā)展低碳房地產(chǎn)是一項系統(tǒng)工程，這就要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)重新認識其戰(zhàn)略經(jīng)營績效目標，并根據(jù)其實現(xiàn)方式來設(shè)置企業(yè)戰(zhàn)略經(jīng)營績效評價指標，如果缺乏一套科學合理的評價標準，將嚴重制約房地產(chǎn)雙碳發(fā)展。已有傳統(tǒng)經(jīng)濟模式下的績效評價指標體系缺乏與雙碳目標的關(guān)聯(lián)，而一套合理的與雙碳目標密切關(guān)聯(lián)的績效評價指標體系構(gòu)建，有助于使低碳房地產(chǎn)發(fā)展進入良性循環(huán)軌道。

二、雙碳與房地產(chǎn)績效評價

我國由高速發(fā)展向高質(zhì)量發(fā)展轉(zhuǎn)型的關(guān)鍵階段，應注重低能耗、低污染、低排放經(jīng)濟模式，以實現(xiàn)經(jīng)濟社會可持續(xù)發(fā)展。雙碳目標的理想狀態(tài)是充分發(fā)展陽光、風能、氫能、生物質(zhì)能等多種能源形態(tài)，其本質(zhì)是提升各類能源資源的利用效率、清潔優(yōu)化能源消費結(jié)構(gòu)、實現(xiàn)綠色發(fā)展。雙碳發(fā)展應涵蓋社會經(jīng)濟發(fā)展的各方面，同時雙碳內(nèi)涵本身也包含了具有現(xiàn)實意義的可持續(xù)發(fā)展思路，對企業(yè)而言，從長遠、宏觀和戰(zhàn)略的發(fā)展眼光及長期生產(chǎn)力競爭的角度去對接雙碳是必要的。房地產(chǎn)業(yè)作為GDP增長的重要貢獻力量，一直遵循“高碳型”發(fā)展模式，然而當前這種粗放的模式與經(jīng)濟可持續(xù)發(fā)展產(chǎn)生嚴重沖突（趙艾健等，2014），這主要表現(xiàn)在：房地產(chǎn)行業(yè)能源消耗高、污染排放高的現(xiàn)象普遍嚴重，商品房閑置比例高，居民小區(qū)綠化率偏低，市場秩序較為混亂，新能源技術(shù)應用不普及等方面。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)如何在行業(yè)內(nèi)發(fā)展低碳，以應對全球氣候變化并適應雙碳目標，是當前乃至今后相當長的時期內(nèi)需要研究的重要課題。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要減排降碳，在房地產(chǎn)項目開發(fā)的基本觀念、總體規(guī)劃、框架設(shè)計、房屋建造、運行使用、項目維護一直到房屋廢棄拆除的整個過程中，都需要切實履行雙碳發(fā)展要求。根據(jù)房地產(chǎn)生命周期理論，房地產(chǎn)開發(fā)項目的生命周期包括項目決策階段、開發(fā)準備階段、開發(fā)建造階段、運營使用階段、拆除處置階段等。根據(jù)建筑能耗研究中的建筑生命周期能耗評估模型，房地產(chǎn)開發(fā)生命周期能耗為項目決策階段、開發(fā)準備階段、開發(fā)建造階段、運營使用階段和拆除處置階段的能耗總和。在房地產(chǎn)開發(fā)過程中，建造、維護、拆除等活動都需要消耗大量能源資源，如果在房地產(chǎn)開發(fā)項目的規(guī)劃、設(shè)計等前期階段就重視雙碳理念，將能有效的節(jié)約能源。

企業(yè)績效評價指運用數(shù)理統(tǒng)計和運籌學原理，根據(jù)特定指標體系，對照統(tǒng)一標準，按照一定程序，通過定量定性對比分析，對企業(yè)一定經(jīng)營期間的經(jīng)營效益和經(jīng)營者業(yè)績做出客觀、公正和準確的綜合評判。雙碳目標的提出使得對企業(yè)績效進行評價時，勢必在原有體系下增加對節(jié)能減排、環(huán)境保護方面的評估（陽秋林和劉婕，2022）。傳統(tǒng)績效評價指標體系主要從財務(wù)效益、資產(chǎn)營運、償債能力和發(fā)展能力等方面進行綜合評價，并未對環(huán)境和低碳等因素給予充分考慮。這種不計環(huán)境發(fā)展經(jīng)濟的情況與雙碳發(fā)展戰(zhàn)略目標背道而馳（史宗華，2015），因此企業(yè)績效評價指標體系亟須在環(huán)境、低碳環(huán)保等方面進行補充與完善。

三、雙碳目標下房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)績效評價指標體系構(gòu)建

1.評價體系模型確定。在已有指標體系構(gòu)建研究相關(guān)文獻中，常見的評價模型主要可以歸納為五大類型，即權(quán)重不固定的指標統(tǒng)計模型、權(quán)重固定的指標統(tǒng)計模型、公眾評判模型、分數(shù)累積模型和形體模擬模型。雙碳下的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)績效綜合評價體系是對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)整體特征給予的總體評價，評價因素較為復雜，評價體系模型要求能反映定量與定性因素的結(jié)合、評價過程的模糊因素，并具有直觀、可解釋性特點，為此本文在評價體系架構(gòu)上采用形體模擬型構(gòu)成方法。這種評價體系模型的成立基礎(chǔ)是基于經(jīng)營績效各因素之間的關(guān)系而形成，這體現(xiàn)在兩個方面：其一，是財務(wù)、客戶、內(nèi)部運營、學習成長基礎(chǔ)四績效的并列關(guān)系，基礎(chǔ)績效將經(jīng)營績效整體分解為四個不同方面的子項，四者之間不存在交叉或重疊，四者在評價體系中地位相當，因此可以理解為將基礎(chǔ)績效這個集合分解為四個大小相當?shù)淖蛹黄涠p碳績效可認為是新增的、相對獨立于基礎(chǔ)績效因素構(gòu)成之外的因素，它與基礎(chǔ)績效四因素屬于不同層面不同等級，但雙碳因素勢必將滲透于基礎(chǔ)績效因素的各個方面，雙碳績效是對基礎(chǔ)績效整體性的提升策略和強化誘因，同時也是一項規(guī)制，因此它的提升或降低會對基礎(chǔ)績效產(chǎn)生一定的滲透效應。對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)本身而言，該結(jié)構(gòu)模型可對基礎(chǔ)績效組成——財務(wù)績效、客戶績效、內(nèi)部業(yè)務(wù)績效、成長績效進行數(shù)值比較，以確定自身現(xiàn)階段的發(fā)展優(yōu)勢。而對經(jīng)營績效進行長期追蹤式評價，可從該模型形體變化特征中，推測出經(jīng)營績效的主要發(fā)展趨勢和演變方式。

2.評價指標選取原則。確立評價模型后，按以下原則選取評價指標。第一，注重雙碳評價指標的綜合性。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)績效的雙碳評價應當作為一種硬性考核，但盲目把雙碳水平評價和其他財務(wù)或非財務(wù)指標相脫節(jié)并不可取，在企業(yè)綜合績效評價指標選取時，雙碳相關(guān)指標要滲透到其他方面的評價中，同時注重指標間合理的權(quán)重分配。第二，要求指標的可操作性。績效評價過程應盡量減少人為因素導致的評價結(jié)果偏差。因此，雙碳指標的選取應該是易于在企業(yè)統(tǒng)計報表、會計報告或相關(guān)文檔資料中找到的，或者可以通過相關(guān)顯性財務(wù)數(shù)據(jù)及定量指標來判定。對于難以量化的指標，可以借助領(lǐng)域?qū)＜业呢S富經(jīng)驗進行判定。第三，考慮指標設(shè)定的動態(tài)性和前瞻性。雙碳背景下的經(jīng)濟發(fā)展并不是單期、靜態(tài)的某個事件或活動，在未來對任何企業(yè)都將是一種持續(xù)的常態(tài)。因此，雙碳評價指標應該體現(xiàn)出這種動態(tài)性，并具前瞻性，要使房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)明確對于雙碳在日常業(yè)務(wù)中的滲透不僅是一個簡單的過程，更是一個持續(xù)的過程。第四，注重雙碳指標的激勵效應。績效評價并非終點，更重要的是需要在績效評價基礎(chǔ)上，作為企業(yè)進一步激勵和導向的重要依據(jù)。通過衡量企業(yè)實施減排降碳措施的經(jīng)濟效果、與企業(yè)戰(zhàn)略目標的一致程度，達到全員參與、共同低碳的目的，并實現(xiàn)企業(yè)長效持續(xù)包容增長。

3.指標體系構(gòu)建。在整合上述思路基礎(chǔ)上，改進傳統(tǒng)平衡計分卡維度，設(shè)計評價指標以體現(xiàn)雙碳下對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)營績效綜合評價的新要求。雙碳、財務(wù)、客戶、內(nèi)部業(yè)務(wù)和學習成長五個維度下的具體績效指標設(shè)計如下。（1）雙碳維度指標。①雙碳環(huán)保產(chǎn)品銷售比率，主要考量營業(yè)總收入中，雙碳環(huán)保產(chǎn)品銷售收入所占比重，計算方法為：雙碳產(chǎn)品銷售收入/營業(yè)收入。②雙碳投資比率，即投資總額中，對于低碳、環(huán)保、節(jié)能方面投資額度比例，計算方法為：本年雙碳投資額/本年投資總額。③雙碳專項規(guī)劃，考察企業(yè)是否有關(guān)于雙碳的長期專項規(guī)劃，該指標由專家評分。④員工雙碳觀念，考量企業(yè)員工對于雙碳的認識、認同程度，以及節(jié)能環(huán)保行為表現(xiàn)，由專家評分。

（2）財務(wù)維度指標。①流動比率，體現(xiàn)企業(yè)償還短期債務(wù)的能力，流動資產(chǎn)越多，短期債務(wù)越少，流動比率越大，計算方法為：流動資產(chǎn)/流動負債。②資產(chǎn)負債率，為評價公司負債水平的綜合指標，計算方法為：負債/資產(chǎn)。③總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率，反映企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營期間所有資產(chǎn)從投入到產(chǎn)出的流轉(zhuǎn)速度，體現(xiàn)企業(yè)總資產(chǎn)的管理質(zhì)量和利用效率，計算方法為：營業(yè)收入/平均資產(chǎn)總額。④所有者權(quán)益報酬率，是衡量股票投資者回報的指標，體現(xiàn)企業(yè)管理層的表現(xiàn)、盈利能力、資產(chǎn)管理及財務(wù)控制，計算方法為：凈利潤/平均所有者權(quán)益。⑤資產(chǎn)收益率，用于衡量每單位資產(chǎn)創(chuàng)造多少凈利潤，計算方法為：凈利潤/平均資產(chǎn)總額。

（3）客戶維度指標。①客戶推薦率，反映企業(yè)客戶中，來源于其他客戶推薦的比例，能夠反映企業(yè)在客戶中的口碑，計算方法為：由其他客戶推薦的客戶數(shù)/客戶總數(shù)。②客戶滿意率，即滿意客戶所占比例，是企業(yè)尤其是服務(wù)行業(yè)企業(yè)客戶績效的關(guān)鍵指標，計算方法為：滿意客戶數(shù)/被調(diào)查客戶總數(shù)。③契約遵守率，為契約被遵守的比例，如物業(yè)管理契約等，計算方法為：被遵守契約數(shù)/契約總數(shù)。

（4）內(nèi)部業(yè)務(wù)維度指標。①內(nèi)部制度完善程度，反映企業(yè)各項內(nèi)部制度提升企業(yè)工作效率、規(guī)范運作、維護權(quán)益、促進持續(xù)發(fā)展的程度，該指標由專家給出評分。②組織機構(gòu)健全程度，考察組織機構(gòu)設(shè)置是否能夠有效支持企業(yè)各項業(yè)務(wù)，寬度、深度是否合理，耦合程度如何，由專家評分。③執(zhí)行力，反映企業(yè)各部門貫徹企業(yè)總體戰(zhàn)略意圖，完成預定目標的操作能力，為專家評分指標。

（5）學習成長維度。①員工知識水平，考察員工的學歷結(jié)構(gòu)、職稱結(jié)構(gòu)、知識結(jié)構(gòu)，由專家評分。②培訓費用比率，即企業(yè)培訓費用投入占職工工資總額比例，反映企業(yè)對學習成長重視程度，計算方法為：培訓費用/職工工資總額。③企業(yè)文化構(gòu)建，反映由企業(yè)全體成員共同遵守和信仰的價值體系，該指標由專家給出評分。

四、指標體系應用探析

1.當前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)績效評價應用實踐中，盡管在雙碳節(jié)能方面一些企業(yè)有所投入，但效果差強人意。一方面，從根源和宏觀上看，如果企業(yè)希望達到良好的雙碳績效，應該樹立雙碳的設(shè)計觀和價格觀。雙碳設(shè)計觀就是當房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在設(shè)計開發(fā)項目時，要求站在綠色、環(huán)保、節(jié)能的角度來考慮宏觀及具體細節(jié)的設(shè)計，這是企業(yè)雙碳績效得以實現(xiàn)的前提。另一方面，房地產(chǎn)的價格應該進一步衍生為“雙碳價格”，即在房屋的價格中要將開發(fā)商在節(jié)能減排綠化建造方面的成本計入在內(nèi)，這體現(xiàn)了在價格上對房地產(chǎn)開發(fā)商低碳開發(fā)行為的支持，以及“誰污染誰付費”的觀念。

2.房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)變經(jīng)營管理觀念需要進一步落實到一系列可操作的合理規(guī)劃上。在雙碳規(guī)劃方面，項目選址時要選擇周邊良好環(huán)境的地段，更應注重對周邊環(huán)境的保護；項目設(shè)計階段則要充分考慮日照、通風、建筑物密度以及綠化設(shè)施，發(fā)揮森林碳匯作用。在此基礎(chǔ)上，采用先進的技術(shù)才能保障規(guī)劃的落實，這些技術(shù)包括但不限于地源熱泵空調(diào)、節(jié)能門窗、新風系統(tǒng)、節(jié)能建材、節(jié)能墻體等。先進的低碳技術(shù)應用，使得房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的雙碳規(guī)劃和設(shè)計得以執(zhí)行，能夠切實提升企業(yè)雙碳績效。

3.確定實現(xiàn)績效目標關(guān)鍵成功因素（Critical Success Factor，CSF），構(gòu)建動態(tài)評價過程是績效評價體系實施的重點。CSF是對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成功起決定作用的戰(zhàn)略要素或戰(zhàn)略要素集合。根據(jù)所建立的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)營績效評價指標體系，進一步形成關(guān)鍵績效指標，如房地產(chǎn)的品質(zhì)、項目定位、相關(guān)者權(quán)益、企業(yè)文化等。評價指標體系構(gòu)建后，還需要不斷根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所處的不同階段進行動態(tài)的調(diào)整。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所處生命周期階段不同，其評價指標的選取、權(quán)重的分配也應當不同。當房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)處于初創(chuàng)階段時，項目獲取、客戶尋求、市場開發(fā)等非財務(wù)工作是主要任務(wù)，因此在這一階段，就可以考慮加大非財務(wù)評價指標的權(quán)重，財務(wù)指標中體現(xiàn)企業(yè)未來盈利能力的指標需要著重考慮。當進入成長階段時，市場占有份額是企業(yè)關(guān)注的重點，此外企業(yè)開始注重企業(yè)文化建設(shè)和員工學習成長，在財務(wù)方面則主要側(cè)重于資金周轉(zhuǎn)能力。經(jīng)歷成長階段之后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)市場份額、收入都趨于穩(wěn)定，進入成熟階段，如何更長時間維持這一階段而不衰退是企業(yè)重視的問題。此時，企業(yè)工作應放在擴大社會影響等方面，為后續(xù)的開發(fā)項目做準備。所以在這一階段，可以考慮將“雙碳活動經(jīng)費”、“雙碳宣傳力度”等指標加入評價體系中。房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展難免進入衰退階段，此時企業(yè)注重資產(chǎn)的回收，可以將“低碳資產(chǎn)報酬率”指標加入體系，因為這一指標可以反映企業(yè)從最初發(fā)展雙碳戰(zhàn)略開始，整個企業(yè)生命周期的投入與回報的比率。事實上房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的發(fā)展并非一定嚴格按照四個階段的順序進行，創(chuàng)新活動活躍的企業(yè)可能一直保持在中前期階段，而面臨衰退的企業(yè)也可能因為創(chuàng)新、政策等因素改變命運，面對這些情況，構(gòu)建的指標體系都需要根據(jù)具體情形進行動態(tài)調(diào)整和修正。

五、結(jié)語

雙碳目標的提出是推進中國式現(xiàn)代化發(fā)展進程的重要驅(qū)動力，在這一目標指引下各行業(yè)正積極探索節(jié)能降碳的路徑與舉措，房地產(chǎn)業(yè)是我國實現(xiàn)雙碳目標的重要突破口。本研究分析雙碳目標下房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)績效評價問題，構(gòu)建了績效評價指標體系并進行了應用分析，該指標體系可作為量化和反饋房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)踐行雙碳目標的有效工具。未來研究還存在諸多拓展提升空間，例如部分指標評分仍依賴專家主觀經(jīng)驗，未來可以利用機器學習等方法實現(xiàn)主觀指標值的計算。另外，指標體系的有效性以及在不同類型房地產(chǎn)企業(yè)的泛化能力有待進一步驗證。