W 公司地鐵房產(chǎn)服務(wù)業(yè)務(wù)的功能定位及發(fā)展分析

文/范良松 曹越

地鐵以快捷高效、節(jié)能環(huán)保、安全舒適的特點逐漸成為許多城市大力發(fā)展的公共交通方式。然而，地鐵建設(shè)面臨著資金短缺、營運收支難以平衡等難題，許多城市軌道交通企業(yè)相繼以我國香港地鐵為標桿，大力推行“地鐵+物業(yè)”。該模式有助于進一步加大城市軌道交通沿線站場及土地、物業(yè)的綜合開發(fā)力度，形成結(jié)構(gòu)合理的“軌道交通+土地物業(yè)”開發(fā)體系，建立城市城際軌道交通可持續(xù)發(fā)展的建設(shè)資金保障機制。[1]W 公司所在集團車輛段上蓋平臺將進入全面建設(shè)階段，房產(chǎn)業(yè)務(wù)的發(fā)展將迎來新一輪的發(fā)展機遇和挑戰(zhàn)。如何進一步實現(xiàn)房產(chǎn)業(yè)務(wù)的轉(zhuǎn)型升級，實現(xiàn)控本增效，是擺在“地鐵+物業(yè)”戰(zhàn)略執(zhí)行者面前的重要課題。

一、地鐵房產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈分析

（一）房產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈分析

當前，房地產(chǎn)企業(yè)面臨著土地紅利和財務(wù)杠桿逐漸消失帶來的連鎖問題，開發(fā)成本不斷高企，行業(yè)利潤率不斷降低，構(gòu)建房產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的供應(yīng)鏈將成為房地產(chǎn)企業(yè)又好又快發(fā)展的核心基礎(chǔ)。中國的房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈涉及市場研究、產(chǎn)品定位、土地獲取、規(guī)劃及設(shè)計、融資、建筑施工、市場營銷、銷售、物業(yè)管理、法律咨詢等，包括資金、土地、設(shè)計、開發(fā)、施工、銷售和物業(yè)管理等多個環(huán)節(jié)，產(chǎn)業(yè)鏈分工專業(yè)化、集約化程度越來越高。[2]在整個鏈條中，資金貫穿于整個開發(fā)過程始末，各環(huán)節(jié)環(huán)環(huán)相扣，缺一不可。這個過程中也涉及包括金融機構(gòu)、政府、開發(fā)企業(yè)、規(guī)劃設(shè)計部門、建筑企業(yè)、中介代理企業(yè)、物業(yè)管理公司等眾多機構(gòu)，他們之間的依存性正逐步增強。當前，房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為資本密集型產(chǎn)業(yè)，在開發(fā)過程中還將占用大量的資源，不可再生的土地便是其中之一。面對日益趨緊的政策制約、日漸稀缺的土地資源約束，在資本市場逐步放寬后，企業(yè)競爭焦點和利潤中心均逐步上移至產(chǎn)業(yè)鏈條中的資本和土地。

從萬科等大型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的發(fā)展歷程來看，構(gòu)建與戰(zhàn)略供應(yīng)商更深更廣泛合作的房產(chǎn)產(chǎn)業(yè)供應(yīng)鏈仍然是房產(chǎn)大 前進的方向。通過高效地整合產(chǎn)業(yè)鏈上下游資源，快速作出市場反應(yīng)，才能夠?qū)崿F(xiàn)效率的提升及利潤的增長，在競爭激烈、快速變化的市場環(huán)境中健康快速地做大、做強、做優(yōu)。充足、優(yōu)質(zhì)的供應(yīng)商資源將是房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的根本支撐，直接關(guān)系到房地產(chǎn)企業(yè)戰(zhàn)略的實施及轉(zhuǎn)型升級。[3]

（二）W 公司房產(chǎn)服務(wù)業(yè)務(wù)定位

W 公司是地鐵公司的全資子公司，自2000 年開始從事裝修材料業(yè)務(wù)，先后中標多個甲供裝修材料的集成采購供應(yīng)項目，涉及裝修材料品種包括瓷磚、木門、衛(wèi)浴、整體櫥柜、廚房家電、開關(guān)面板、地毯、木地板、可視對講系統(tǒng)等，業(yè)務(wù)范圍包括采購供應(yīng)計劃的制訂、技術(shù)交底、廠家協(xié)調(diào)、廠家監(jiān)造、質(zhì)量控制、到貨管理、現(xiàn)場施工協(xié)調(diào)、結(jié)算支付及質(zhì)保期服務(wù)等工作。目前，公司已與眾多知名品牌的供應(yīng)商建立起戰(zhàn)略合作關(guān)系，在裝修材料領(lǐng)域已積累較為豐富的經(jīng)驗。2015 年，致力于打造共享創(chuàng)新的供應(yīng)生態(tài)圈的云網(wǎng)平臺上線，平臺已經(jīng)開發(fā)完成房產(chǎn)業(yè)務(wù)相關(guān)物資的模塊，擬成為房產(chǎn)業(yè)務(wù)戰(zhàn)略供應(yīng)商管理的重要平臺。

為了更好地匹配地鐵公司房產(chǎn)業(yè)務(wù)發(fā)展的戰(zhàn)略需求，W 公司的房產(chǎn)服務(wù)業(yè)務(wù)子戰(zhàn)略將緊跟房產(chǎn)業(yè)務(wù)的實際需求，成為房產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈中不可或缺的重要組成部分。在發(fā)揮地鐵集團公司風險防火墻作用的基礎(chǔ)上，成為房產(chǎn)業(yè)務(wù)進一步轉(zhuǎn)型升級的重要戰(zhàn)略伙伴。第一，基于現(xiàn)有的供應(yīng)商庫和現(xiàn)場管理經(jīng)驗，結(jié)合云平臺的線上連接平臺，更廣泛地引入、開發(fā)和管理戰(zhàn)略供應(yīng)商，實現(xiàn)集中采購，同時加強現(xiàn)場管控，確保材料供應(yīng)效率、質(zhì)量與工程進度無縫銜接；第二，通過創(chuàng)新融資模式，探索PPP 投融資模式和基于互聯(lián)網(wǎng)的產(chǎn)業(yè)鏈封閉貸款模式，降低資金成本；第三，結(jié)合混凝土預制構(gòu)件技術(shù)，加快推進建設(shè)開發(fā)效率，提供資金支持或降低開發(fā)成本。

二、W 公司房產(chǎn)服務(wù)業(yè)務(wù)發(fā)展分析

（一）適時切入房產(chǎn)建設(shè)環(huán)節(jié)，降低建設(shè)投資成本

一方面，切入房產(chǎn)建設(shè)的材料管控和設(shè)備監(jiān)造等業(yè)務(wù)，加強工程質(zhì)量管控，確保產(chǎn)品質(zhì)量；另一方面，通過適時引入混凝土預制構(gòu)件技術(shù)，為集團公司房產(chǎn)業(yè)務(wù)降低建設(shè)投資成本以及形成產(chǎn)品標準化奠定基礎(chǔ)。可考慮整合上游混凝土廠商投資建廠，形成規(guī)模化的積木式建房，同時拓展到城市供給管線、地下管道以及臨時圍壁等業(yè)務(wù)，實現(xiàn)規(guī)模效應(yīng)。施工時采用預制構(gòu)件行，其余現(xiàn)澆結(jié)構(gòu)均采用鋁合金模板，內(nèi)隔墻也由傳統(tǒng)的砌體改為拼裝施工的預制混凝土條形隔墻，使樓層內(nèi)每一處部位的尺寸一次性達到設(shè)計要求，而且混凝土表面成型質(zhì)量好，可減少混凝土表面的抹灰，節(jié)約成本投入。有數(shù)據(jù)表明，與常規(guī)項目對比，工業(yè)化方式建造每平方米建筑面積的水耗降低約65%，能耗降低約37%，人工減少約47%，垃圾減少約59%，污水減少約65%。

（二）推進戰(zhàn)略供應(yīng)商管理，當好材料集成供應(yīng)商

協(xié)助地鐵公司房產(chǎn)業(yè)務(wù)做“減法”，W 公司作為業(yè)主專業(yè)的材料供應(yīng)商和集成服務(wù)供應(yīng)商，具有天然的優(yōu)勢，主要發(fā)揮三個方面的作用：一是加強戰(zhàn)略供應(yīng)商庫的管理。協(xié)助推進標準化設(shè)計， 順集中采購的相關(guān)流程，引入、開發(fā)和管理戰(zhàn)略供應(yīng)商，形成良好的集中采購機制，放大集中采購量的杠桿效應(yīng)，形成與戰(zhàn)略供應(yīng)商持續(xù)的合作關(guān)系，且通過爭取遞進折扣不斷降低采購成本。二是充當資金緩沖池和風險緩沖池，發(fā)揮墊支和緊急供應(yīng)的作用。三是在材料廠商、經(jīng)銷商、建設(shè)方與地鐵公司房產(chǎn)業(yè)務(wù)之間充當商務(wù)協(xié)調(diào)的橋梁，嚴控材料供應(yīng)質(zhì)量和效率，確保工程按計劃實施。

（三）探索互聯(lián)網(wǎng)+供應(yīng)鏈金融，打造房產(chǎn)業(yè)務(wù)生態(tài)鏈

“互聯(lián)網(wǎng)+供應(yīng)鏈金融”將核心企業(yè)、上下游企業(yè)、倉儲物流服務(wù)商、政府機構(gòu)和金融機構(gòu)等的供應(yīng)鏈信息進行整合，實現(xiàn)商流、物流、資金流和信息流的智能匯集，利用行業(yè)數(shù)據(jù)和產(chǎn)業(yè)資源，更有效地向生態(tài)圈或產(chǎn)業(yè)的上下游公司企業(yè)進行投融資，并且有效控制金融風險。通過云平臺在房產(chǎn)業(yè)務(wù)模塊的開發(fā)和運營，形成房產(chǎn)業(yè)務(wù)生態(tài)圈，或借鑒“阿里模式”，利用平臺的交易流水和支付記錄來甄別風險、評測信用額度進而發(fā)放信用貸款，或拓展房產(chǎn)領(lǐng)域的供應(yīng)鏈金融服務(wù)閉環(huán)生態(tài)圈，為難以獲得銀行或其他金融機構(gòu)貸款的中小微企業(yè)提供擔保、互聯(lián)網(wǎng)投融資等服務(wù)，從而建立屬于自己的閉環(huán)金融生態(tài)圈，同時促進產(chǎn)業(yè)的持續(xù)發(fā)展。

（四）探索PPP 項目融資等模式，活用資金杠桿

協(xié)助地鐵公司房產(chǎn)業(yè)務(wù)做“乘法”。一方面，利用W公司的銀行授信，通過銀行承兌匯票等形式進行貸款業(yè)務(wù)，為房產(chǎn)業(yè)務(wù)提供資金支持；另一方面，通過裝修材料及相關(guān)產(chǎn)品構(gòu)件的生產(chǎn)及供應(yīng)，為地鐵公司房產(chǎn)業(yè)務(wù)提供進項稅額抵扣，同時探索PPP 項目融資模式中的BT（建設(shè)-移交）、BOT（建設(shè)、經(jīng)營和移交）模式，以及經(jīng)營租賃等融資模式，在電梯等大型機電設(shè)備方面為地鐵公司房產(chǎn)業(yè)務(wù)及運營業(yè)務(wù)提供一體化的融資服務(wù)。

三、W 公司房產(chǎn)服務(wù)業(yè)務(wù)為地鐵公司帶來的預期成效

（一）土建環(huán)節(jié)經(jīng)濟效益

通過建廠生產(chǎn)建筑預制構(gòu)件，可以很好地整合房產(chǎn)業(yè)務(wù)上游產(chǎn)業(yè)鏈，包括建材供應(yīng)（主要是鋼筋、混凝土等）、工程施工、現(xiàn)場管理等，從而降低建設(shè)成本，提升毛利水平。同時，通過預制構(gòu)件的使用，可以使工期安排更加合理，工程質(zhì)量更容易把控，從而加快工程進展，不斷縮短建設(shè)工期，實現(xiàn)項目的快速投入、建設(shè)和銷售，加快資金的回籠，提升資金周轉(zhuǎn)率，降低財務(wù)成本開支。此外，可以通過購買設(shè)備、土地、建設(shè)廠房等取得大額的進項稅額抵扣，可以產(chǎn)生增值稅延期繳納的稅收籌劃效果，具體金額取決于實際的投資額。而通過預制構(gòu)件這種技術(shù)在建設(shè)中的運用，可以節(jié)約大量的材料成本和資金成本，產(chǎn)生良好的經(jīng)濟效益。

（二）進項稅額抵扣效益

情況一：材料直接向業(yè)主銷售的方式。參照以往某裝修材料業(yè)務(wù)公司成本費用測算標準（基本費用支出約為物資成本的5%），W 公司以集成采購供應(yīng)商的身份進行裝修材料物資供應(yīng)，地鐵房產(chǎn)業(yè)務(wù)可以取得約1279 萬元的進項稅額抵扣（表1），大大降低增值稅的稅負。

表1 材料直接向業(yè)主銷售方式的效益分析 （單位：萬元）

情況二：不銷售材料，W 公司僅僅提供材料管控服務(wù)。若W 公司提供材料管控服務(wù)，產(chǎn)生的基本費用的進項稅額約為498 萬元（表2）。

表2 僅提供材料管控服務(wù)方式的效益分析 （單位：萬元）

（三）土地增值稅稅收籌劃效益

土地增值稅是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的一個主要稅負，以增值額為計稅依據(jù)，采用30%—60%的超率累進稅率。W公司可以充分利用其集成采購供應(yīng)商的身份，發(fā)揮增加扣除項目金額、降低土地增值稅稅負的作用（若為地鐵子公司，也可將實現(xiàn)的利潤以上繳利潤的形式回歸地鐵公司）。

考慮到材料銷售規(guī)模要大于材料管控服務(wù)規(guī)模，W公司以供應(yīng)材料的方式參與項目時可籌劃的空間要大于只提供材料管控服務(wù)的情況。以某項目數(shù)據(jù)為例：W 公司增加的稅收籌劃收入（即房產(chǎn)的采購成本）約為總收入的30%，即實際的采購成本約在稅收籌劃前的采購成本的基礎(chǔ)上增加了45%。依此類推，假設(shè)土地增值額始終不超過50%，適用30%的稅率，以地鐵公司的視角來考慮，整個稅收籌劃的影響為土地增值稅減少約2.37 億元，如土地增值部分超過50%，則稅收籌劃的影響將隨之增加。[4]

（四）資金支持效益

W 公司可以通過銀行承兌匯票的形式進行采購款項的支付，使資金成本最小化。按照裝修材料投資規(guī)模測算，利用自身融資功能可以以最小的資金成本為房產(chǎn)裝修材料業(yè)務(wù)的開展提供有力的保障，滿足建設(shè)期間的裝修材料資金需求，節(jié)約資金成本。

（五）互聯(lián)網(wǎng)+金融+房產(chǎn)業(yè)務(wù)模式效益

通過W 公司云平臺，最終可以實現(xiàn)物流、資金流和信息流的融合，提升采購的效率，提升采購的議價能力，通過中介信用等改善材料采購的資金來源結(jié)構(gòu)，充分發(fā)揮平臺融資功能，提升和加強對供應(yīng)商的管控和評價，分散政策風險等（見圖1）。

圖1 W公司互聯(lián)網(wǎng)+金融+房產(chǎn)業(yè)務(wù)模式

以中介信用功能為例，目前裝修材料的供應(yīng)商主要是民營企業(yè)，而民營企業(yè)普遍存在融資難的問題，主要原因是民營企業(yè)的信用問題以及擔保不足等。通過云平臺能夠完全掌握企業(yè)的物流以及資金流等情況，并借助平臺的信用評價系統(tǒng)為企業(yè)建立信用檔案并進行信用評級，再通過引入銀行機構(gòu)，建立銀行與供應(yīng)商的聯(lián)系，打通信息流，以較低的成本實現(xiàn)信息的對稱，以信用擔保、保理業(yè)務(wù)等實現(xiàn)銀行對企業(yè)的授信。供應(yīng)商資金流的充足能夠為開發(fā)商提供更多的墊資，推動項目的開發(fā)進度和銷售進度。

四、小結(jié)

綜上所述，W 公司可成為集團公司發(fā)展房產(chǎn)業(yè)務(wù)的重要組成部分，不僅能夠形成業(yè)務(wù)風險防火墻，還能夠充當服務(wù)集成商，更能夠促進房產(chǎn)業(yè)務(wù)構(gòu)建屬于自己的產(chǎn)業(yè)鏈生態(tài)圈。通過與地鐵公司房產(chǎn)業(yè)務(wù)協(xié)同共贏、相互促進，可成為房產(chǎn)業(yè)務(wù)探索和踐行具有行業(yè)特色的“加、減、乘、除”戰(zhàn)略的重要伙伴。與此同時，W 公司也實現(xiàn)了加法戰(zhàn)略及范圍經(jīng)濟，尤其是在既有業(yè)務(wù)的基礎(chǔ)上，進一步拓展房產(chǎn)業(yè)務(wù)的生態(tài)鏈，并且在城軌行業(yè)及房產(chǎn)行業(yè)的互聯(lián)網(wǎng)浪潮中探索實踐，可能成為地鐵公司進一步跨越式發(fā)展的重要基點。