房地產企業在稅務籌劃上的現狀及對策研究

何清清

(西安工程大學，陜西 西安 710048)

0 引言

市場經濟的不斷發展，加大了房地產企業的競爭壓力，要想實現企業的進一步發展，必須提升企業自身的競爭能力。房地產行業稅收風險集中的特點，增加了引發財務風險的可能性。近年來，中央和地方政府部門出臺了多項政策及法律法規來調整和規范我國房地產行業的發展，造成房地產企業發展速度平緩，利潤減少。合理有效的稅務籌劃工作變得極為迫切，原因是科學的稅務籌劃可以降低房地產企業稅負，緩解資金壓力，減少稅收風險的發生，實現企業的后續進一步的健康發展。

1 房地產企業稅務籌劃定義

房地產企業稅務籌劃其實是指企業通過有效的手段降低稅負，提高企業經濟效益，促進企業穩定發展。其中，市場經濟的重要組成部分包括稅務籌劃，可以促進社會資源實現最優配置，推動社會福利分配及提升社會分配的有效性[1]。稅務籌劃在各行各業中都起著非常重要的作用，對資金密集、建設周期長的房地產企業來說尤為重要。房地產企業稅務籌劃涉及的稅種主要有房產稅、土地增值稅、增值稅、企業所得稅，因此，可以通過在此方向開展稅務籌劃工作，以此幫助房地產企業提升經濟效益，提高資金使用效率。

2 房地產企業稅務籌劃特點

房地產企業的稅務籌劃呈現出來的特點主要有以下幾個方面:第一，籌劃性的特點。稅務籌劃應該要基于相關政策、手法、財務體系等制訂符合企業自身實際情況的納稅方案，并且稅務籌劃在企業經營活動之前進行。第二，合法性的特點。房地產企業的相關工作人員在進行稅務籌劃時要保證其工作內容是稅收法律許可的，在各種納稅方案中選擇一種納稅成本低且合法的方案。第三，風險性的特點。稅務籌劃工作是在納稅義務發生之前發生的，但是近幾年國家針對房地產企業出臺的調控政策對納稅籌劃有一定影響，導致納稅人的經營成果具有不確定性。第四，目的性的特點。房地產企業開展稅務籌劃工作主要是為了降低企業稅負、提高企業資金利用效率，進一步降低稅收風險導致企業發生的財務風險。

3 房地產企業稅務籌劃現狀

3.1 對稅務籌劃認知不足

實際上，大多數房地產企業在進行稅務籌劃時，只關注稅負的高低，忽略了稅務籌劃與避稅、偷稅、漏稅的區別。稅務籌劃是一種事先的籌劃安排，主要利用國家各種稅收優惠政策和涉稅行為來達到減輕稅負的目的。避稅主要是利用稅收法律的漏洞、疏忽，采取一定的規劃使經濟活動躲避稅收法律的規定，實現少納稅或不納稅。偷稅與漏稅都是違反法律的行為。而對稅務籌劃認知不足等因素會對實際應納稅額產生影響，原因是如果一味想要降低企業稅負，極易忽略稅收法律規定，籌劃工作出現違反法律行為的可能性加大，受到法律部門處罰，影響企業的形象，甚至危及企業的生存狀況。另外，在進行稅務籌劃工作時，由于只關注稅負降低的最終結果，會出現過于注重企業當前年度的經營或財務狀況，而忽視企業的長遠發展，這也會在一定程度上影響企業的可持續發展。

3.2 專業人員的缺乏

稅務籌劃對工作人員的要求不只是了解或掌握稅收政策、稅法規定和財務知識，而且要熟知行業以及企業內部業務的情況。然而，由于市場缺乏稅務籌劃專業人員，部分企業在招收稅務籌劃工作人員時降低需求標準，部分企業的稅務籌劃人員存在對國家相關稅收政策、財務知識、企業情況不熟悉，容易產生稅務籌劃不成功的結果。并且相關人員可能對稅收和財務等理論知識很熟悉，但理論用于實際的操作上仍欠缺一定的經驗，籌劃效果并不理想，稅務籌劃效率低下，再加上稅收政策變動速度過快，容易造成原定的稅收方案失效，加大企業稅務籌劃風險。這樣一來，房地產企業不僅不能達到降低稅負的目的，還可能使企業自身的利益受損，進而影響企業的進一步發展。

3.3 企業內部管控力度低

部分房地產企業財務人員業務處理能力不夠，對有些可以獲取增值稅專用發票的項目卻沒有獲取，導致企業多繳納稅款；同時對憑證管理不規范，稅務籌劃人員進行籌劃時，還需要翻找查閱相關憑證，加大稅務籌劃工作難度。房地產企業并未開展納稅核算及申報監督工作，一些納稅籌劃問題不能及時被發現，降低稅務籌劃工作質量。房地產資金密集，加上消費者的經濟能力有限，通常會采取分期支付的方式購買房屋，會使企業產生大量的應收賬款。在目前情況下，大多數房地產企業都存在應收賬款周轉率低的情況，房地產企業缺乏完善的資產管理制度，應收賬款出現壞賬的可能性增加，損害了企業利益，資金減少，負擔稅費的壓力更大，企業可能會為了降低稅負做出違法行為。

3.4 信息溝通不通暢

在制訂稅務籌劃方案過程中，要求對企業經營活動以及國家政策有充分掌握。稅務籌劃工作人員可能會被獨立起來，認為稅籌人員只需要制訂籌劃方案，不需要與企業其他部門交換信息，造成稅籌人員與財務相關部門之間的信息不流通，而房地產企業經營活動中涉及的資金數額巨大及業務復雜，稅務籌劃人員缺乏與相關部門的溝通與數額的確認，會加大財務數據出現錯誤的可能性，誘發稅務籌劃失敗。部分企業認為稅務機關只是發揮征收稅款和稽查的作用，卻不知道稅務機關同樣也是企業盡快獲取相關稅收政策的渠道，進而導致信息掌握不及時，稅務籌劃工作進行緩慢。

4 房地產企業完善稅務籌劃工作的對策

4.1 加強稅務籌劃全過程的重視

房地產企業經營活動涉及金額巨大，每一環節都可能產生較多的稅費，因此企業要重視稅務籌劃的全過程，而不是僅關注稅務籌劃是否降低了稅負的結果。對房地產企業來說，重要的稅種是土地增值稅、增值稅及公司所得稅，稅務籌劃工作人員應當把重心放在這三個稅種上，以降低房地產企業的稅負。土地增值稅抵扣項目中有一項為開發間接費用，企業可以在符合法律法規的條件下合理規劃或劃分，將費用劃入間接費用，并加大了房地產開發企業自行開發中土地增值稅加計扣除計稅基礎，由此增加土地增值稅扣除金額，緩解企業繳納土地增值稅負擔。利息扣除法的選擇也為稅籌人員提供了一定的稅務籌劃空間，如果房地產企業在實際業務中通過金融機構借貸的資金占比較大，就應該如實提供具體的金融機構證明資料，按照“利息支出＋(取得土地使用權所支付的金額＋土地開發成本)×5%”計算開發費用；如果占比較小，就應該選擇不提供金融機構證明材料，按照“(取得土地使用權所支付的金額＋土地開發成本)×10%”計算開發費用[2]。房地產企業如果選擇一般納稅人為供應商，就可以獲得增值稅專用發票，按照13%抵扣進項稅額；房地產企業如果選擇小規模納稅人為供應商，進項稅額一般抵扣0%或3%，但是決定從一般納稅人還是小規模納稅人購進商品還要結合產品價格來判斷，正因為一般納稅人和小規模納稅人之間存在稅收抵扣差異，小規模納稅人能在價格上給予一定程度的優惠時，進而通過分析價格折讓臨界點選擇適宜的供應商采購商品。對房地產企業計算企業所得稅時，要事先做好安排，加大可扣除的項目，比如說公益性捐贈，企業應當避免直接對捐贈對象進行捐贈，選擇通過專門的組織或政府捐贈。在此情況下，可以按照不超過總利潤的12%扣除，超過的部分允許在以后三年內結轉，企業也可以選擇對目標脫貧地區等特定項目捐贈，捐贈的金額在計算企業所得稅時可以如實扣除。

4.2 加強稅務籌劃人員職業能力及道德培養

稅務籌劃工作的有效實施要求企業具有高水平的相關人員，所以加強稅務籌劃人員職業能力培養成了重要的一環。定期開展培訓活動，不僅要加強工作人員對國家稅收法律的掌握，還要實時了解國家針對房地產企業出臺的調控政策。在此基礎上，不定期進行專業技術水平測試，開展有針對性的培訓，但培訓的內容不應局限于稅務籌劃，可以包括不斷更新的財會知識[3]。企業招聘稅務籌劃工作人員時提高需求標準并設置考核制度，增強工作人員自主學習的意識，使得相關人員在學習中不斷提升自己的能力、彌補自身的不足。信息化時代的到來，稅務籌劃人員還應加強自身的信息技術，正確運用網上稅收申報繳納平臺。專業能力高，并不能代表職業道德好，較高的職業道德對稅務籌劃工作有效運行提供了保障，因此，企業在培養相關人員的職業能力時，要注重提高職業素養的要求。企業稅務籌劃工作人員素質的不斷提升，在工作過程中遵循法律原則與規定，堅持合法原則，不會因違法行為而給企業帶來不必要的損失。

4.3 建立健全企業內部管理制度

第一，首先要提高企業對稅收風險的識別防范意識，提前確認風險因素，有針對性地采取措施降低風險，提高稅務籌劃涉稅風險的可控性，保證稅務籌劃方案的有效性。其次，建立多個維度監督制度，對企業納稅核算、申報等環節進行監督，一旦出現問題應立即進行反饋，以此及時發現導致稅務籌劃工作失效的問題，保證工作質量。最后，稅務籌劃工作負責人對稅務籌劃工作人員進行監督，發現并糾正工作中的問題和漏洞；設立專門的監督機構，監督機構人員從全面的角度對稅籌人員制訂的稅籌方案進行審核監督。第二，建設完善的稅務風險管理制度，降低稅收風險；建設稅收風險預警機制，企業利用此機制制訂有針對性的應對方案[4]。第三，稅務籌劃的信息來源是業務或經營活動，而簽訂的合同及憑證是經營活動的證明，因此規范對合同和憑證的管理是關鍵的一步，具體要求是將涉稅合同和一般合同分開管理，當合同中存在涉稅事項時，還要具體說明[5]；對憑證要保證來源合法合理，為了降低稅負，增加抵扣金額，可能會出現虛開增值稅專用發票，因此要嚴格審查單據、發票，加大懲罰力度，將責任追究進行到底，做到堅決杜絕違法行為，為房地產企業的發展奠定良好的基礎。第四，加強對企業資產管理及預算管理，避免資產出現管理不善導致進項稅額轉出。同時也要加大對應收賬款的管理力度，適當地采取應收賬款回收手段。規范企業活動的各種行為，在開展經營活動之前，應當制訂預算計劃，嚴格地將審批制度落到實處，拒絕審批超過預算計劃或沒有納入預算計劃的活動，提升企業的經濟效益。

4.4 加強內外部信息溝通

一方面，對內部溝通，辦稅人員需要加強與財務人員的溝通交流，提高財務核算工作的效率和準確度，確保稅款計提精確。簽訂合同前，合同項目負責人應當與辦稅人員進行信息溝通，因為不同的方案對企業所交的稅負會產生不同的影響。一般在資金支付、合同簽署、預收房款等環節存在較高風險，加強風險較高環節的信息溝通，有利于保障涉稅信息及時地傳遞。

另一方面，對外部溝通，稅務籌劃中，企業與稅務機關的有效溝通對籌劃工作起到了關鍵性的作用。在溝通過程中可以及時掌握國家頒布的新政策，有利于企業在合理、合法的范圍內降低企業稅收風險，提高稅務籌劃工作效率。比如，近年來國家對房地產企業出臺的政策以寬松為主，支持房地產企業多渠道融資，獲得融資所付出的利息在計算土地增值稅時也起到關鍵性的作用，企業可以通過稅務籌劃來選擇融資渠道或者是否獲取利息相關憑證，從而達到降低繳納土地增值稅稅負。溝通時企業要注意正確地處理好企業與稅務機關的關系，并要選擇正確的方式與稅務機關進行溝通。當企業成為稅務稽查對象時，應該積極主動配合稅務機關人員調查，并且積極開展自查自糾工作，避免企業陷入違法并繳納滯納金的處罰，而不是拒不配合，或者不提供相關稅收資料。

5 結語

綜上所述，文章重點分析了房地產企業稅務籌劃現狀，并提出應對策略。因此，房地產企業根據自身的情況，結合現行的國家政策制訂合理、合法的稅務籌劃方案，達到降低企業稅負的目的，加大房地產企業整體效益，促進企業進一步發展。