綠色建筑經濟效益對房地產開發的影響分析

葉泓茂

（福建省華僑實業集團有限責任公司，福州 350000）

引 言

針對建筑能耗高、污染大等問題，綠色建筑理念得以被提出，強調在建筑全生命周期內實現各種資源、能源最大限度的節約，并通過減少污染和保護環境，維持建筑和環境的和諧發展。而綠色建筑作為現代社會的重要建設模式，能否獲得房地產開發企業的認可還取決于綠色建筑帶來的經濟效益，因此應加強相關話題的研究，從而順利推動建筑行業的可持續發展。

一、綠色建筑經濟效益對房地產開發的影響

（一）直接效益帶來的影響

在房地產開發過程中，企業往往更關注綠色建筑帶來的經濟效益。首先，房屋建筑開發涉及前期規劃、設計、施工和運營等各個階段，其間將產生土地費用、建設費用、運維費用等各種費用，都將計入房地產開發成本中。而采取綠色建筑施工方案能夠節約土地、水電等各種資源和能源，使建筑全生命周期的成本得到有效控制，因此可以為房地產開發企業帶來直接效益。例如，在建筑規劃設計階段，從建筑節能角度進行因地制宜的規劃，綜合考慮地理位置、氣候條件等因素給建筑施工和運行帶來的影響，提出科學的建筑設計方案，可以使當前地理條件和氣候環境得到充分利用，減少不必要的土地資源浪費，達到縮減項目實施成本的目標。再如，針對夏季炎熱但濕度適宜的地區，通過實現外墻、屋頂綠化可以有效控制室內溫度，減少空調等設備能耗。通過實現節材、節水、節電等各項措施，能夠通過減少項目開發成本，為企業帶來更多的效益。其次，在房地產開發方面，企業在建筑建設過程中需要按照清潔生產要求采取減排措施，并因此支付一定的成本。而房地產開發企業通過開發綠色建筑，能夠落實國家的低碳環保生產要求，并通過將碳排放權轉讓和銷售獲得更多的利潤。此外，綠色建筑具有節能、環保的特性，能夠幫助房地產開發企業獲取綠色貸款，減少企業因項目開發而支出的利息，使項目開發成本得到進一步縮減，從而為企業帶來更多的直接效益。

（二）間接效益帶來的影響

建造綠色建筑，也能為房地產開發帶來間接效益，但往往容易被企業忽視。對間接效益進行分析，通常采用機會成本法，需要對未開發項目的凈效益進行估算，確定實際效益超出凈效益，則能繼續進行項目開發，而二者差值則與項目開發獲得的間接效益相關。對綠色建筑帶來的間接經濟效益展開分析，主要包含兩方面效益：一方面，相較于傳統建筑，綠色建筑可以節省能源、資源，并減少環境污染，符合現代社會提出的綠色、環保發展要求，因此可以獲得社會支持。通過合理進行項目規劃建設，可以使建筑與周圍環境較好融合，在項目審批階段能夠更快通過規劃、環保等部門的審批，加速項目實施進度，為房地產企業節省管理費等各種間接成本。項目實施期間可以結合自然規律加強環境保護，及時清除施工帶來的各種污染，不會給周圍環境帶來較大影響，也能減少施工遭遇的居民抵制等事件，有效提升施工效率的同時，創造一定的效益。另一方面，打造綠色建筑可以使用更多自然、健康的材料，并注重周圍環境綠化，創造良性循環發展的環境小氣候，為人們營造舒適的生活和工作環境。與此同時，綠色建筑能夠通過資源回收、光伏發電等手段減少建筑使用過程中產生的能耗，降低物業和用戶房屋維護費用的支出，在創造更多生態效益和社會效益的同時，能夠突顯建筑優勢，吸引更多人購買和租賃建筑，為企業帶來更多的效益。

二、提升綠色建筑經濟效益和促進房地產開發的對策

（一）加強綠色建筑增量成本控制

建造綠色建筑，要求選擇環保、節能材料的同時，進行綠色施工，可能導致施工成本的增加。而綠色建筑需要開發企業、設計企業、施工企業等多方共同參與，帶來的效益通常由社會共享，給房地產開發企業判斷項目開發利潤帶來了困難，一旦出現成本負擔者和增加收益獲得者不對等的問題，對開發企業來講，就容易面臨項目經濟效益不高的問題。為避免這一問題發生，需要加強綠色建筑增量成本控制，有效提升綠色建筑的經濟效益，促使企業做出開發綠色建筑的投資決定。實際在綠色建筑開發期間，項目規劃、設計、施工、運營等各個階段都將產生成本支出，產生的增量成本包含土地開發費、建造費、管理費等，需要通過加強成本控制，使項目實施具有一定的經濟性，達到提高項目經濟效益的最終目標。

在項目規劃設計階段，工程選址、規模、技術標準、建設要求等都將給增量成本帶來影響，房地產開發企業將根據可行性評估報告中的財務收益、經濟收益等指標決定是否采納開發方案。結合項目建設條件、標準等進行全方位的估價，精準給出投資控制額度，能夠有效控制項目成本。與此同時，綠色建筑設計也是關鍵環節，如果單純看重節能、環保問題，將導致成本造價失控，因此還應加強經濟成本控制，在經濟效益和社會效益間尋求平衡，做到實現資源高效利用，保證設計方案可行。

在施工建設階段，將產生大量成本支出，因此應加強增量成本分析，提出有效成本控制措施。在制作招標文件和評定標書等活動中，結合綠色建筑建設目標和采取的相關技術措施展開分析，應在提出明確環保和質量要求的同時，給出項目造價，通過EPC 總承包形式督促施工單位加強成本支出控制。對施工單位提出的成本管理辦法進行審核，應通過分析施工方案經濟性實現施工組織優化，并加強現場監督，落實合同管理、簽證管理等工作，避免不必要的浪費產生。例如：綠色施工中材料費用為增量成本控制關鍵，應通過落實限額領料、就地取材等原則，減少資源損耗；通過動態監管，確保造價控制工作落實到各個環節，能夠實現資源最大化利用，有效節省工程支出。

在項目運營階段，相較于普通建筑，綠色建筑使用了大量的綠色新型材料、工藝技術等，對運維管理提出了更高的要求，產生的管理費用也更高。想要加強增量成本控制，要求加強建筑運行管理，通過充分發揮建筑節能優勢，節約成本。為此，許多綠色建筑引入了智能化系統進行物業管理，促使物業服務從低技術向高技術轉變。為規避物業服務水平不佳帶來的成本控制風險，應由綠色建筑開發企業打造環保物業，運用高效手段加強建筑管理，維持建筑的經濟運行。

（二）科學評價綠色建筑增量效益

在加強增量成本控制的同時，需要對綠色建筑帶來的增量效益進行科學的評價，確保項目開發能夠為企業帶來可觀的效益。結合房地產開發企業經營流程可知，主要通過出售和出租兩種形式獲得收益。直接進行房產出售，開發利潤=房地產價格-土地取得成本-建筑建造成本-項目管理費用-投資利息-營銷費用。出租房地產，獲得的凈收益=潛在毛收入-空置損失-運營費用，開發利潤為凈收益和開發成本的差值。直至進入運營階段，房地產開發企業才能獲得收益。但綠色建筑開發難度更大，在建設運營方面提出更高的要求，導致項目承擔了工期延誤等風險，因此為降低資金風險，企業會提前預售房產。能否獲得可觀的利潤，需要對項目增量效益進行評價，在增量效益超出增量成本時，則能為開發企業帶來超額利潤。增量成本分析貫穿項目全生命周期，但在有效控制增量成本的基礎上，可以通過前期規劃對增量成本進行估算。在增量效益分析方面，可知經濟增量效益主要來自銷售階段價格溢價和運營階段的節能、政府補貼。另外，還能為企業帶來口碑提升的社會增量效益。具體來講，就是在市場消費者認可綠色建筑的情況下，可以使房產達到更高的售價，從而獲得更多的效益。而為推動綠色建筑建設，各地政府出臺了補貼和激勵政策，在項目通過認證后可以獲得相應收益。此外，綠色建筑配備光伏發電等設施，能夠減少電能和水資源的消耗，從而減少相關費用的產生。實際對增量效益進行評價，可以采用凈現值法展開分析：

式（1）中，NPV 為項目凈現值，CI 為年收益，CO 為年支出，i 為項目開盤當年行業基準收益率，t 為項目周期，通常設定為50 年。在增量成本和增量效益NPV 的差值為0 時，說明效益和成本可以維持平衡，企業可以根據實際投資需求決定是否開發房產。在差值大于0 時，說明獲得了超額利潤，投資方案可行，而差值小于0，說明投資不可行。

三、提升綠色建筑經濟效益和促進房地產開發的實踐

（一）項目概況

某省屬國有企業擁有8 家全資子公司，公司主營業務為城市資產開發與經營，房產物業主要包含寫字樓、商場、店面、廠房、長租公寓等，分布在福州市、泉州市、廈門市、深圳市等繁華都市。按照公司發展規劃，即將進行Q 社國際青年長租公寓三期等新型城市資產經營業態開發，其中包含許多綠色建筑項目，需要通過加強建筑經濟效益分析制定科學投資決策，保證公司能夠獲得可觀利潤。以某綠色住宅項目為例，占地56 萬m2，總建筑面積為150 萬m2，包含高層、多層和公共建筑，建設配套社區醫院、商業活動中心等，將按照國家二星級綠色項目建設運營。

（二）綠色方案

建筑按照65%節能標準建造，采用外墻保溫隔熱、屋面保溫隔熱等技術，選用聚苯乙烯等新型環保材料，門窗選用中空斷橋鋁門窗。全部高層建筑安裝太陽能熱水系統，地下車庫采用太陽能照明系統和光導照明系統。住宅采用通力節能電梯，通過能量回饋控制系統減少電能損耗。考慮到小區綠化面積較大，采用雨水收集和中水回用系統，將收集的雨水用于公共區域灌溉和景觀用水，處理后的中水用于道路清洗和室內沖廁，改善項目居住環境。在建筑施工期間，推行“四節一環保”措施，全面落實節能、環保施工理念，確保項目實施帶來良好的生態效應。

（三）項目經濟性分析

對項目經濟性展開分析，需要先對增量成本進行分析。在項目規劃設計階段，聘請擁有綠色建造經驗的單位進行充分論證，使前期服務費增加258 萬元。通過對項目建設階段增量成本進行測算，可知增量成本主要來自太陽能熱水、雨水回收、中水利用、環境控制等部分，總體增量成本約為5 206 萬元。對運營階段增量成本進行測算，可知每年約為2.4 萬。對項目開發的增量成本展開分析，可知基準收益率取12%，代入NPV 公式中，能夠得到總體增量成本為5 484 萬元。通過系統分析可知，占比最大的為建設階段產生的增量成本，使項目實施承擔了一定的成本風險，因此應通過技術革新、合理選材等手段制定科學的綠色建筑建造方案，并在施工過程中加強材料成本、人力成本等各項成本費用的控制，保證項目造價符合預期，能夠有效控制增量成本，為提升項目經濟效益奠定堅實的基礎。

對項目的增量效益展開分析，通過與周邊競品進行比較，并參考市場品牌房企價格進行估算，最終將住宅價格設定為7 200 元/m2，開盤首日推出316 套，去化率達到80%。由于項目所在地區為發達城市，市場對綠色建筑認可度良好，開盤后價格小幅度上浮，帶來了100 元/m2的溢價效應，產生了約5 733 萬元的增量效益。項目作為二星級綠色建筑，按照當地政策在建筑面積達到57 萬m2的條件下，約獲得2 580 萬元政府補貼。項目交付后經過三年運營，每年節省電費約26 萬元，每年節約水費約9 萬元。代入NPV公式對項目增量效益展開分析，能夠得到總額約為8 606 萬元，與增量成本差值為3 122 萬元，可以為項目帶來超額利潤。實際各地政策存在差異，可以忽略政府補貼對項目超額利潤展開分析，得到增量效益為6 026 萬元，與增量成本差值為542 萬元，依然能夠為企業帶來更多的經濟效益。此外，通過項目實施能夠帶來較多的社會效益，幫助企業樹立良好的形象和口碑，有助于企業的可持續發展。因此，在綜合效益良好的情況下，項目開發方案可行。

結 語

通過提高綠色建筑帶來的直接經濟效益和間接經濟效益，能為房地產開發企業注入強心劑，保證項目得到順利投資建設。在實踐工作中，應對綠色建筑全生命周期的增量成本展開分析，通過加強成本控制，減少資金投入。通過對綠色建筑經濟價值進行量化分析，可以確定綠色方案實施帶來的增量效益，幫助房地產開發企業制定科學決策，為綠色建筑的廣泛推行提供保障。