房屋承租人的優先購買權簡論

宋玉才

北京德和衡（廣州）律師事務所，廣東 廣州 510623

一、承租人的優先購買權制度之背景

（一）《城市私有房屋管理條例》和原《民通意見》中的規定

承租人的優先購買權制度最初是在國務院1983 年頒發的《城市私有房屋管理條例》以條例條文的形式予以確立的。該條例規定，在同等條件下，房屋承租人對出租人將欲轉讓的房屋享有優先購買權，房屋所有人須提前3 個月通知承租人其轉讓意愿。1988 年出臺的《最高人民法院關于貫徹執行〈中華人民共和國民法通則〉若干問題的意見（試行）》（已廢止，以下簡稱原《民通意見》）中，除繼承了《城市私有房屋管理條例》關于承租人優先購買權的內容，還新增了承租人權利救濟的內容。新增的內容表明，承租人的優先購買權若被侵害，承租人可以主張出租人與第三人之間的買賣合同無效。此時承租人的優先購買權具有較為顯著的對抗效力，其穩定占有房屋的利益被著重保護。

（二）原《合同法》中的規定

隨著社會生活和法制的不斷發展，優先購買權的此種對抗效力的弊端顯現。賦予優先購買權對抗效力很大程度上阻礙了房屋的流動性，限制了房屋所有權人對其房屋的處分權。對于善意第三人而言，房屋交易的風險系數增大。加之在《中華人民共和國合同法》（已廢止，以下簡稱原《合同法》）頒布后，合同無效的原因被法律加以羅列明確，原《民通意見》中承租人因優先購買權被侵害可以主張合同無效的規定與隨后施行的原《合同法》中明確的合同無效事由存在矛盾，容易導致同案不同判的情況出現。

原《合同法》中第二百三十條規定相較于原《民通意見》而言，出賣人的通知時間變得靈活，出租人履行通知義務的期限不再是最初的固定標準“提前3 個月通知”，而調整為了“合理期限”。實務中，法官可以根據案件的具體情況酌定確認原《合同法》中的合理期限長短，但同時也不可避免地存在法官對合理期限的裁量范圍過大的問題。此外，原《合同法》刪去了原《民通意見》中有關承租人優先購買權可以導致買賣合同無效的字眼，未再明文認可承租人優先購買權的對抗效力。由于原《合同法》對于承租人優先購買權的規定比較模糊，實務中可操作性不強，導致優先購買權遭受侵害的承租人的權利難以得到救濟。

（三）相關司法解釋中的規定

2009 年9 月1 日起施行的《最高人民法院關于審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》（以下簡稱《2009 房屋租賃合同司法解釋》）對承租人的優先購買權制度作了細化，明確了承租人權利受到侵害時可以主張侵權賠償。此外，該司法解釋也直接明確了，承租人如果向出租人主張其對房屋享有的權利受到侵害，并不會再導致買賣合同無效的法律后果。《2009 房屋租賃合同司法解釋》遵循了合同相對性的原則，保護了善意第三人的交易安全，有利于社會經濟秩序的穩定。其中第二十三條規定，出租人欲通過委托拍賣的方式出賣、轉讓房屋的情況下，應在拍賣5 日前將該情況通知房屋承租人，履行有固定期限要求的通知義務。若承租人接到通知后沒有參加拍賣，那么就視為承租人放棄其對于房屋的優先購買權，不得再以優先購買權受到侵害主張賠償。

《2009 房屋租賃合同司法解釋》第二十四條對承租人優先購買權的行使作出了限制，在四種情形下，承租人不能主張優先購買房屋：第一，當房屋共有人行使優先購買權時，優先保護房屋共有人作為房屋物權人的利益；第二，如果第三方為出租人的近親屬，那么房屋的承租人不可主張行使優先購買權。由于中國人家庭意識濃厚，若出租人將租賃房屋出賣給其近親屬，轉讓價格往往會低于市場價格，此時若承租人還能以“同等條件”優先購買，難免有漠視出租人經濟利益之嫌，不符合交易各方的合理期待，同時也違背了市場經濟規律；第三，明確保護善意第三人的交易安全，若善意第三人購買相關房屋后還依法辦理了不動產登記手續，那么該第三人就依法獲得房屋的所有權；第四，如作為房屋所有權人的出租人已按照法律規定履行了通知義務，那么承租人則應當在規定的期限內作出答復。若承租人有購買房屋的想法，應在15 日內向出租人明確表示。如果承租人在這15 日內無動于衷，法律上即可以認定其無購買房屋的意愿，不得再就房屋主張相關權利。《2009 房屋租賃合同司法解釋》從侵害救濟、行使范圍、權利限制等多方面對承租人優先購買權制度作了細化，使得百姓及法律從業者有更明確細致的實務適用依據，制度能夠有效落地施行。

（四）《民法典》背景下的優先購買權

經過更嚴謹的立法技術調整后，先前較為系統的先買權制度中的大多內容被承繼，并納入2021 年1 月1 日起施行的《中華人民共和國民法典》（以下簡稱《民法典》）當中。《民法典》第七百二十六條第一款規定中，前半部分完整地承繼了原《合同法》第二百三十條的規定，后半部分則是通過立法技術對承租人行使優先購買權的限制條件進行概括整合。《民法典》第七百二十七、七百二十八條則沿用了原《合同法》第二十一條和第二十三條的基本內容，僅是表述角度上存在差異。而在與《民法典》配套施行的2021 年修正后的《最高人民法院關于審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》（以下簡稱《2021 房屋租賃合同司法解釋》）第十五條更是直接全盤接納了《2009 房屋租賃合同司法解釋》第二十二條的規定。總的來說，《民法典》和《2021 房屋租賃合同司法解釋》關于承租人優先購買權的規定并沒有增添新的內容，而是較為全面地承繼了之前已有的內容。

二、房屋承租人優先購買權的行使條件

（一）主體適格

本文所介紹的優先購買權的行使主體應當是對房屋有實際占有、使用、收益的承租人，其必須與出租人之間有合法有效的租賃合同。如果租賃合同因某些原因無效或者已被撤銷、解除，則租賃合同不復存在，那么承租人也就不是該權利的行使主體，不享有對相關房屋的優先購買權。然而在理論和實踐過程當中，對于房屋次承租人是否享有優先購買權都存在一定分歧，目前也沒有相關的法律法規對該問題作出明確回應。有學者認為，次承租人不享有房屋優先購買權。主要理由是，當前的立法體系中只規定了承租人的優先購買權而沒有規定次承租人的優先購買權，若對法律條文作擴大解釋，認可次承租人也享有優先購買權，將會面臨多重挑戰。例如，根據合同相對性原則，次承租人并不是優先購買權基礎法律關系的租賃合同關系當事人，與出租人并不存在合同上直接的權利義務關系。實踐中，湖北省咸豐縣人民法院（2020）鄂2826 民初812 號判決中就不認可次承租人是優先購買權的適格主體。而如果承認次承租人也應該享有該項權利，在多重轉租的情況下，不但無形中加重了出租人履行通知義務的難度，還會導致有意購買房屋者對該多人享有優買權的相關房屋產權望而卻步，影響房屋的流動性，房屋所有權人的處分權也會因此大打折扣。

也有學者認為，次承租人也享有優先購買權。他們認為賦予實際占有使用租賃房屋的次承租人優先購買權，符合承租人優先購買權制度的設立初衷。該制度的初衷旨在保護處于弱勢地位的承租人，使其能夠在租賃房屋內穩定居住生活或者經營，有利于簡化市場交易秩序，降低交易成本。而且現實中許多承租人會對租賃房屋進行布置、修繕，使房屋符合自己的使用需求。因此，賦予次承租人優先購買權便于房屋的占有、管理和使用，以發揮其最大效用，有利于避免資源的浪費，減少社會紛爭。浙江省嘉善縣人民法院（2020）浙0421民初2170 號判決中就認為，出租人同意承租人將其所有的房屋轉租給次承租人，“涉案房屋由次承租人占有和使用，此時次承租人成為優先購買權的行使主體”，而承租人由于不是實際使用涉案房屋的人，不存在對房屋有明顯可被支持的依附性和依賴性，因此不得再就房屋主張權利損害賠償。

由于目前法律對于次承租人是否享有優先購買權并沒有作出明確規定，如果想要主張其對租賃房屋也同樣享有優先購買權，筆者建議次承租人在租賃房屋時應經過出租人的同意，形成法律意義上的合法轉租并實際占有使用。部分司法判例和法律工作者認為，在合法的轉租中，承租人通過承租轉讓的不僅是房屋占有、使用、收益的權利，同時亦將基于房屋租賃依賴關系的優先購買權轉移至次承租人。如果存在合法轉租行為，出租人對轉租知情并且同意，一定程度上能為次承租人獲得購買權提供一定的前提條件，實際占有使用使次承租人有切實的使用利益和穩定使用的期待利益，進而便有獲得房屋優先購買權的可能性。

（二）在“同等條件”下行使

根據《民法典》和相關司法解釋的規定，承租人優先購買權的行使前提為出租人有“出賣”房屋的意愿，包括協議折價、拍賣、變賣等意愿。在這個前提之下，承租人才有優先購買權可言。然而現行法律并沒有對“同等條件”作出明確的界定。理論界對于“同等條件”的界定目前有多個學說觀點。“同一價格說”認為同等條件就是指承租人與出租人之間確定的房屋價格應當和第三人與出租人之間約定的價格完全相同，而不需要考慮其他的因素。法律規定“同等條件”的目的在于維護出賣人的經濟利益，限制優先購買權人的權利濫用；絕對同等說認為，承租人購買的條件應與第三人在價格、履行期限、地點、交付方式等所有條款上絕對相同、完全一致。［1］也就是說，不論出租人和第三人就簽訂買賣合同達成哪些方面的約定，設定了何種條件，承租人都必須完全接受，方能行使對租賃房屋的優先購買權。但絕對貫徹與第三方之間合同中設定的條件，往往不符合社會中交易形態多樣化的經濟環境；相對同等說只要求承租人給出的購買條件與第三人給出的條件大致相同即可，由于沒有相對統一的參考標準，該學說的觀點下法官裁量權也相對較大；折中說建立在絕對同等說和相對同等說基礎之上，不像絕對同等說那樣要求面面俱到，只需要保證出租人最根本的經濟利益整體不會因承租人優先購買權的行使而受到侵害。認為“同等條件”應指價金完全相等，而其他條件大致相當。［2］換言之，即使承租人不能與第三人所給出的購買條件相等，只要該條件具有替換性，承租人能夠支付相應的交易對價，也可以視為達到了“同等條件”。

在司法實務中，我國主要采用折中說的觀點。首先要求價格完全相同，再考慮其他條件如支付方式、支付期限、出售面積等，再結合案情綜合考慮，兼顧當事人利益，作出是否為“同等條件”的判斷。在（2007）深寶法民三初字第1590 號判決中，法官認為除了價格應該相當之外，還應該考慮是整體轉讓還是單套轉讓。該案中出租人欲將多套房屋作為整體一次性轉讓給第三人，那么“整體一次性轉讓”就成為轉讓房產的一個重要交易條件。正因為是整體轉讓，所以轉讓均價很可能低于單套房屋的轉讓價格。而單套房屋由于朝向、面積、位置等存在差異，其價格也必然不同，承租人租賃的案涉房屋本身朝向、位置較好，同等條件下單獨轉讓的價格也會更高，此時承租人則不能僅以房屋均價作為“同等條件”主張對房屋的優先購買權。

（三）在合理期限內行使

要確定承租人優先權利的行使期限，首先得確定出租人通知到達的起始日期。由于房產交易的速度較為迅捷，《城市私有房屋管理條例》和原《民通意見》中對于合理期限為“3 個月”的規定因無法同時代背景相適應而被廢止。根據《民法典》的規定，在出賣房屋之前，出租人負有通知承租人其欲出售房屋的意圖、房屋價格以及其他重要的交易條件的義務。然而《民法典》并未明確規定出賣人履行通知義務的起始日期，也未規定“合理期限”所適用的交易階段。出賣前通知時間點不明確，通知可能不構成要約，阻礙承租人行使優先購買權。［3］筆者認為，出租人應在其有出賣意愿且已有明確的交易條件但未實際轉讓交付房屋和辦理過戶手續之前，就其出賣意圖和與第三人之間的交易條件知會承租人。

同時，從《民法典》規定中可以看出，出租人履行通知義務后，承租人并不是長久地享有對房屋的優先購買權。否則出租人的處分權將成為空中樓閣，同時使出租人與第三人之間的合同關系處于不穩定狀態，最后可能導致出租人錯過最佳出售房屋的時機，不利于維護社會經濟秩序。《民法典》規定，承租人在15 日內未明確表示購買的，不得再主張其對房屋的優先購買權及相應的侵權損害賠償，而應當視為承租人以默示的方式放棄了優先購買權，出租人可以與第三人繼續進行正常的房屋交易。