房地產業落潮的一些分析

文 / 卓勇良

浙江省發展和改革研究所原所長、浙江清華長三角研究院新經濟發展研究中心主任

促進房地產的市場化回歸，硬化地方政府預算約束，放開商品房、加強保障房、確保兜底房

40多年前剛進大樓，常接觸“回籠貨幣”這個概念。每逢重大節日通常都是回籠，是作為成績的。回籠貨幣確是中國經濟一大問題。然而，M2大幅增長，這么多年來基本沒停息過。很可惜，只能觀察1990年以來情況，因為M2即流通中貨幣和準貨幣數據，能找到的最早數據始于這一年。1990-2016年，M2年均增長19.4%，比同期GDP年均名義增長高4.2個百分點。

奇怪的事情發生了，商品物價指數這段時間并沒特別高。1990-2016年，商品物價指數年均增長僅3.2%，且其中有幾年負增長。而這一時期城鎮居民人均收入年均實際增長高達8.0%，名義增長則高達13.4%。在一個大國，M2持續16年快于GDP和收入的增長，是比較少見的。有一年我在北京參加一個形勢分析會，有人說這是中國經濟之謎，M2如此之快，物價卻尚可忍受，比較奇怪。

其實，這事特簡單，吞金怪獸——房地產來了。房改1990年前后逐漸推開實施，商品房逐漸大行其道。其中的一個重要背景是，歷經持續的經濟和收入快速增長，加之房改房入市交易，一些人已具備一定的商品房購買能力。而且，房價似乎比居民購買能力上升得更快一些，于是造成一些恐慌。

我記得特別清楚，2000年三五月份開始，杭州房價幾乎每月漲100元，眼看著杭州城西房價由不到3000元，短期內漲到4000多元。當時大家的住房條件以現在眼光看都比較差。面對房價快速上漲，大家都有點慌不擇路，于是房價漲得更快。

M2與房價大漲，支撐因素是出口迅猛增長，經濟形勢一派大好。1990-2011年，全國出口按美元計，年均增長17.7%。全國規上工業利潤公布始于1998年，1998-2011年年均增長33.3%。同期，全國一般公共預算收入年均增長19.8%；全國居民人均收入年均名義增長12.2%（同期全國商品物價年均增長1.1%）。上述四者的增長，均是難以想象之高。

房地產大增長由此而生。因居民收入增長大大慢于GDP資本利潤投向房地產。居民收入增長其實也不算低卻恐慌房價漲的更快，于是買房乃至炒房。房地產行業開始飆升。1998-2011年，全國住宅銷售面積年均增長18.3%，住宅銷售額年均增長27.7%，房價年均增長高達近10%。

大國經濟系于出口之上絕不可持久。2011年以后，出口斷崖式回落。2011-2022年，因為“地主家有余糧”，一些經濟指標尚能維持。而當2022年下半年，出口開始負增長，中國經濟終于進入新的下行周期。

2022年，全國住宅銷售面積自2015年以來首現下降。這一年，全國住宅銷售11.5億平方米，比上年下降26.8%；住宅銷售額11.7萬億元，比上年下降28.3%。其實，2018年以來住宅銷售一直增長較慢，但2022年終于發生轉折性變化。2022年統計公報上的13個房地產指標，均為下降。其中下降最大的是住宅新開工面積，下降39.8%。

積極改革房地產業，是當前緊迫選項。這里，最重要的是促進房地產的市場化回歸，硬化地方政府預算約束，放開商品房、加強保障房、確保兜底房。兜底房是我杜撰的概念，就是要讓新入職的大學生，連保障房也買不起的城市貧困人口和中西部剛來的農民工，能有一個起碼的遮風避雨的地方。

市場不會嚴絲合縫，當前或有一個改善型住房的空隙。住房這東西，不可能一步到位，具有改善周期。可是，當下房地產市場，因為價高和降價預期，特別不利于剛需一族；因為限購，特別不利于改善一族。所以，設計機制，讓有改善需求且有支付能力的人理性換房，不妨是當前的一個政策選擇。

經濟仍有不少政策空間。關鍵是破除禁錮，有想象力、有智慧，努力把大家的活力激發出來。