買房賣房在北京

王麗娜

2023年12月15日，北京，暴雪后的門頭溝區城子地區。在前一日，北京市住建委等五部門聯合發布《關于調整優化本市普通住房標準和個人住房貸款政策的通知》，旨在推動房市回暖。圖/視覺中國

幾乎每套房子背后，都承載了一段人生和故事。

12月14日，北京購房政策調整優化的“靴子”終于落地，北京市住建委等五部門聯合發布《關于調整優化本市普通住房標準和個人住房貸款政策的通知》，調整首套房、二套房的首付比例，首套房首付比例統一降至30%，二套房首付比例最低為40%。

此外，商業銀行新發放房貸利率政策下限也將調整，按11月貸款市場報價利率（LPR）計算，首套房貸利率最低為4.2%。

也是在近日，中國人民銀行發布的2023年第三季度中國貨幣政策執行報告顯示，今年以來，中國人民銀行繼續落實首套房貸利率政策動態調整機制，因城施策推動更多城市下調或取消首套房貸利率下限。截至9月末，在119個符合放寬首套房貸利率政策下限條件的城市中，有95個城市下調了首套房貸利率下限，24個城市取消了下限。加之各地住房公積金政策落地，住房公積金在有效促進住房消費、恢復房地產市場活力方面，正在發揮積極作用。

7月24日，中央政治局召開會議提出，“適應我國房地產市場供求關系發生重大變化的新形勢，適時調整優化房地產政策”。

在常住人口超過2000萬的北京，2023年以來，樓市政策逐漸優化放寬。9月1日，北京出臺“認房不認貸”政策，這被認為是北京房地產政策的一大“松綁”，此前“認房又認貸”措施已執行六年。

在當下的北京，房子交易和流動背后，買房和賣房的人經歷了什么？

賣房，也需要流量

在一個二手社交平臺，徐楊（化名）掛出的不是閑置物品，而是一套標價超過530萬元的房子，配圖是一張“賣房”的手寫紅字截圖，若干張房屋實景照片——“這套房子是我住了多年的房子”。

那是徐楊在北京的唯一一套住房，徐楊在帖子里羅列了房子的十個優點，包括稅費、得房率、交通等重要信息，介紹中還提到，小區周邊公園有跑道、北京東部金秋觀賞銀杏的重要景點。

2023年11月初，《財經》記者見到徐楊時，他正在尋找合適的房屋買家，他在房屋中介網站掛牌出售的同時，也在一些知名社交平臺上掛出賣房的帖子。

像徐楊這樣，依靠傳統售賣渠道之外，自己又在社交平臺發布售房帖子的并非個例。在幾個社交平臺，搜索“北京賣房”，一張張不同裝修風格的房屋內景照片展現出來，有人在首圖曬出不動產權證書，有人發布賣房記，“自己房，自己賣”。

多渠道售賣，徐楊希望能多一些“曝光量”。但自己發帖的效果有限，前來進一步詢價的人不多，出乎意料的是有人詢問孩子上學能否使用他的房子對應的學區指標。

“賣一買一”改善居住生活品質，這是“80后”徐楊當前的生活目標之一。徐楊住在北京五環一處建成十余年的社區，2016年購入時綠化和設計在當時都算不錯，“窗外爬有常青藤，室內灑滿陽光”。幾年過去，徐楊和家人想要住得更寬敞、戶型更合理的房子。

2023年9月1日，北京宣布落實“認房不認貸”政策，居民家庭申請貸款購買商品住房時，家庭成員在本市名下無成套住房的，不論是否已利用貸款購買過住房，銀行業金融機構均按首套住房執行信貸政策。按照此前政策，居民家庭名下在北京市已擁有一套住房，以及在北京市無住房但有商業性住房貸款記錄或公積金住房貸款記錄的，購買普通自住房的首付款比例不低于60%，購買非普通自住房的首付款比例不低于80%。

政策調整讓徐楊置換房屋的門檻降低，首付比例將大幅降低，如按北京首套執行信貸政策，普通住宅首付比例是35%，非普通住宅為40%。“認房不認貸”政策出臺五天后，9月6日，徐楊下定決心前往中介掛牌售房。

此后，徐楊開始追蹤自家小區的行情，每天看有沒有新上房源、下架房源以及最新成交價格。小區一有房屋成交，經紀人也會通知徐楊。掛牌近兩個月后，徐楊調了三次價，下調幅度是初始掛牌價約2%。

掛牌后的每個周末，徐楊都會在家中迎來一撥撥看房人群，但給出的價格不如預期。徐楊說，看房的人都帶著砍價的心理而來，每一次出價都比照周邊類似房源新近成交價再減5萬-10萬元。

11月初，李恒（化名）略有失落，但也放松下來。李恒賣掉了自己在北京東四環的唯一住房，歷時80天。成交周期還算理想，這其中亦有李恒的積極參與。李恒曾在互聯網公司工作，深知流量的重要性，為此在展示自己房子和提高帶看量上花了不少工費。

2023年8月，李恒賣房決心已定。那是套60余平方米的一居室，四年前李恒以380萬元的價格按揭購買，李恒入住后打理得典雅古樸，8月中旬房子在中介官網初次上架，李恒掛牌438萬元。

9月新政發布后，李恒期待看房的人更多一些。可李恒觀察到在中介網站，他的房子每天瀏覽量在15次-20次，帶看量則為個位數。李恒誠意賣房，每次有人來家里看房，李恒都提前準備好茶具茶水，但看房的人無意喝茶。房子匆匆看過，出價者不多，一些買家透過中介傳來的試探價離李恒的預期較遠。此時，李恒的價格已經下調十余萬元。小區附近一有房屋成交，中介就會發來信息，告知他最新成交價。“就是告訴你，你的價格還是掛高了。”李恒對《財經》記者說。

李恒希望早點成功售房，他每個月還房貸及利息1.3萬元，早成交一個月利息可省近1萬元。李恒從事過互聯網運營，深知信息流展示的邏輯，他想著，得讓自己的房子進入中介推薦之列，在網上展示時打上推薦標簽。李恒了解到，進入推薦之列，需要房屋有一定帶看量，且價格有吸引力，他開始著手從這兩方面“加工”，勸說經紀人多帶人看房，價格上則再一次調價，這時價格已比原掛牌價下調5%。

如愿進入中介網站推薦之列后，李恒發現每日瀏覽量是原來的5倍，帶看量逐漸多起來。

“認房不認貸”成效

9月1日約19時，“認房不認貸”政策發布時，房地產經紀人張明（化名）和一名買房客戶正坐在售樓處，商談兩小時前簽下的單子，兩人看到手機彈窗的消息，張明對客戶說，不用再聊了，“這下踏實了”。

張明主要做北京市海淀區有升值潛力的中、高端住宅項目的居間交易和付費咨詢。9月1日17時左右，在北京市海淀區科學城北區一處新樓盤的售樓處，張明的客戶簽完購房合同，交了定金，鎖定一套1000余萬元的房子，但客戶仍在猶豫，不知道購房決策是否正確。

張明說，客戶擔憂買完這套房子，會增加壓力，還擔心自己現有的老房不好出手，為了打消對方的顧慮，兩人又接著聊了兩個多小時。當天約19時，看到手機彈窗消息后，客戶結束了談話，離開售樓處。

張明則趕緊找到銷售人員，查看樓盤銷控表，當天下午還有六套未售，到當晚只剩下一套，張明撥通了另一名有意該樓盤的客戶電話。那名客戶正請人吃飯，張明建議迅速結賬，前來售樓處。過了幾分鐘，張明再次致電客戶說，只剩一套房了，別晚了，并將開發商預售賬戶發給對方。

很快，客戶回復說手頭只有6萬元，已轉賬下定金，而這套樓盤的預付定金是12萬元。張明順手給客戶轉了6萬元。李恒回憶，當時情況緊急，他沒有時間再去問銷售人員，“6萬元能不能壓得住這房子”。

“前后就是幾分鐘的事情。”張明說。次日，客戶轉了6萬元還給他。這是一名中年客戶，三天前找到張明咨詢買房信息。張明了解到，對方現有的房產此前最高時價值上千萬元，到9月時估價約950萬元，希望置換到升值潛力不錯、流通性更好的房子，但看房看了一年多，還拿不準選哪里，便找到他咨詢。

9月1日下午到晚上，張明幫助兩名客戶簽下買房單子，處理80余條咨詢信息，忙碌到凌晨。次日，曾咨詢過張明的另一個客戶打來電話報喜，稱當天凌晨2點，自己價值千萬余元的房子成功售出，高于心理預期價30萬元成交。

房屋經紀人馮浩（化名）在9月也比此前4月至8月忙碌不少，他主要在北京市西城區從事房屋經紀服務。西城區在北京市擁有優質的義務教育資源，是不少業主購買學區房時首選考慮片區之一。“認房不認貸”政策發布次日，馮浩和同行們發現二手房新上房源增加了。隨后，前來看房的人也多起來，不過他所在片區交易量變化并不明顯。馮浩表示，他所在的片區市場交易比較穩定，即便是在新冠疫情時期看房不便，也總有人想方設法看房。

至9月中旬時，馮浩表示，據他觀察政策對新房市場、改善型住房利好。“也許再過幾周，一部分外環業主賣完房，會來中心城區買房”。

政策調整后，促進一些買房者和換房者的潛在購房需求釋放。有房產代理公司發布數據稱，9月2日，北京新房成交超1800套，日成交量超過了8月的一半。數據還顯示，北京9月二手房新增掛牌量近2萬套。

政策調整，促使徐楊9月迅速掛房出售。徐楊目前沒有孩子，兩居室的房子，空間不算局促。37歲的徐楊身處互聯網行業，行業里職場“35歲”現象突出，換房之后每月將增加不少還貸支出。換房的成本也不低。2016年，徐楊按揭購買這套二手房時成交價430萬元，算上此前中介費、繳納稅費、這幾年還貸的利息，徐楊估算現在賣房“勉強不賠錢”。

據北京市住建委數據，9月北京市二手住宅網簽量為14262套，逼近1.5萬套，1.5萬套被一些分析人士認為是北京樓市的“榮枯線”。其中，9月1日至27日，北京二手房成交12658套，環比上漲45%，同比上漲11%。國家統計局公布數據，9月北京新建商品住宅價格環比上漲0.4%，同比上漲2.9%，與上月相比漲幅略有提升；二手房住宅價格環比上漲0.7%，同比上漲1.1%，漲幅均有所提升。

10月11日，《財經》記者第一次見到張明時，他表示這段時期幫助客戶交易房屋八套，主要集中在9月上旬和中旬，那段時間時常忙碌到深夜，最近又有了空閑。不過，他有一名客戶又選擇退掉預定的新房。張明稱，那是一名退休老人，名下有一處100余平方米的房子，打算“賣一買一”，9月初預定了一處新房，但其現有的房子因面積大、總價高，到9月底時還未賣出，擔心換房壓力，便與開發商協商解除購房合同。

樓市政策繼續寬松。10月31日，北京住房公積金管理中心發布通知稱，為支持居民剛性和改善性住房需求，優化住房公積金個人住房貸款中住房套數認定標準，自11月1日起，北京市公積金貸款在住房套數認定上不再考慮商業貸款情況，即實施“認房不認商貸”。

買、賣之間的考量

房子掛了兩個多月未售出，徐楊仍然堅定換房決心。

徐楊和家人希望住進品質更好的社區。最好是新房，地下車庫設施完善，擁有“一個回字形的廚房”，而不是當前擁擠的長條形廚房。改善住房，是他們對“美好生活的設想之一”。“有好的房子為什么不去追求呢？”徐楊說。

改善住房之外，徐楊亦考慮房子的保值問題。徐楊2011年研究生畢業工作時，北京的房價呈上漲趨勢，等繳納社保滿五年后買下這處二手房。回看當時買房，徐楊發現他看過的一些新房，這幾年漲幅超過目前居住的二手房，“優質社區的商品房會更有保障，更有商品屬性”。

追求更有品質的生活，也是李恒賣房的初衷，他準備離開北京，回到靠海的老家城市。2013年，李恒來北京工作時，一心想在這個大城市扎根。他租住在北京五環外，通勤時間一小時以上，也不覺得辛苦。2019年手頭有了一定積蓄，他買下一居室公寓。

這幾年，李恒輾轉幾個互聯網公司，做到中層，但KPI考核的負擔越來越重，工作帶來的疲憊感漸增。李恒說，這一年來，每個月公司開管理層會議，被問到數據，他“都不知道怎么回答更好”。在公司里，李恒找不到價值感，工作就像“擰螺絲”，在他看來自己也只是公司的一個“耗材”。每天工作朝九晚九，“家成為只是睡覺的地方”。焦慮感不斷侵蝕著李恒。

李恒34歲，身體發出報警信號。前一段，李恒暴瘦30斤。那段時間，李恒白天忙著在公司開會，晚上才能空下來干自己手頭的工作，中午顧不上吃飯，晚飯又不規律，他以為是少吃減肥有成效，逢人便自夸。后來李恒確診糖尿病，健康問題被他重視起來。

李恒單身，暫時沒有家庭負累，和父母商量后，他做出辭職暫時賦閑的決定，繼而是賣房離開北京的決心。賣房，于他來說當然“難受”，這意味著他靠多年工作積蓄置辦的房產——“在北京的家沒有了”，當初買房時他最大感受是“再也不用租房”，現在他希望改善生活質量。

9月，趙建（化名）下定決心出售京郊的房產。目前，趙建居住在中心城區，房子是早年單位執行城鎮住房制度改革時的“房改房”。

在郊區的房子，本來是趙建設想的養老房。2001年，有同事提議去郊區買房，退休后住在有山有水的地方安享晚年，趙建動了心思。趙建當時月薪4000余元，看中的郊區房價不足3000元，環境優美。考慮到自己作為工薪階層的支付能力和購房成本，不需要增加太大生活壓力，趙建和同事在同一小區購置新房。

郊區的房子買下22年來，那處房屋趙建和家人實際居住的時間不超過兩年，只有節假日才能用上，成了家里的“倉庫”。這幾年退休后，到郊區居住的想法還是不現實，他的母親需要人照料，他每天中午都得趕去母親家里做飯，陪老人聊會兒天。

考慮到房子利用率太低，趙建決定賣房，當初一起打算買房養老的同事先他一步，前幾年已將房子出售。最近房價起起伏伏，趙建未過多考慮，選在最近掛牌出售，趙建認為，“應該不是最佳時機。”

2023年8月至10月，《財經》記者在北京東北三環附近走訪一些待售的二手房源，房屋建成年代普遍較早，集中在20世紀80年代至本世紀初，不少屬于朝陽區的老舊小區。活躍在這個片區的一些經紀人反饋稱，與七八年前不同，年代較早的一居室雖然總價低、交通方便，但并不受當下的年輕人青睞；片區內的中老年人換房時則更看重樓層，沒有電梯的板房，有些老年人三層“都嫌高”；片區內的三居室、四居室，賣房時長與小區建成時間、樓層和價格有很大關系。《財經》記者看過的一處三居室，最終低于掛牌價8%成交，在賣房周期內原房主完成了重新裝修。另一處三居室，掛牌近一年后下架，中介反饋稱，房主想等明年看看情況再說。

經紀人張明從業16年，熟悉北京房屋市場。張明認為，目前北京剛需購房人群的預算以400萬元至600萬元為主，主流的改善型住房人群預算集中在800萬元左右，部分改善型家庭的預算超千萬元。張明服務的主要人群是改善型客戶，以及改善和投資需求兼具的客戶，他們多數本來就有房產，但是希望置換成更加優質的房產。

李恒的一居室，徐楊的兩居室，趙建在京郊的房子104平方米近300萬元，一般來說都適合“剛需”購房者。

李恒觀察到，看房的人群以年輕單身女性居多，他推測也許是那些女生家里有積蓄，“希望給自己一個保障，我的房子是自己出錢買的”。有一對年輕夫妻曾對他的房子有意，但通過中介表示先把燕郊的房子賣掉才能買，李恒等不了。

與李恒不同，徐楊觀察來他家看房的人，以年輕夫妻或者準備結婚的人居多，往往還有家中長輩陪同，估計是“需要家里幫助出資”。2023年春節時，曾有準備結婚的年輕人有意趙建的房型，但當時他沒有賣房的想法。

2023年6月24日，民眾在北京一售樓處了解樓盤。7月1日，中指研究院發布的數據顯示，6月百城房價處于下跌通道，新房、二手房價格同環比均小幅下調。圖/視覺中國

房子到底意味著什么？

北京的住房市場穩中有波動。10月，受長假等因素影響，北京二手房成交量較9月回落，網簽量降至10653套。11月，北京二手住宅網簽量達到12545套。

張明表示，一般來說，北京的二手房月成交量在1.2萬套至1.7萬套之間都屬于比較正常的市場狀態，“不熱也不冷”。

從事房屋經紀十余年，張明接觸了大量的買房和賣房人。張明告訴《財經》記者，最近幾年來，不少人咨詢張明時表示，想買一套房子，但又怕買了之后房價有大的波動。一些業主表示，之前買的房子不再適合居住，需要改善，同時希望借助換房把正在貶值的房產替換成保值升值功能更強的房產。他將這些購房者，尤其是后者的購房行為稱為“資產保衛戰”，房子是他們“保衛資產”的工具。

張明認為，在很多人的傳統觀念里，“要有一個自己的房子”的想法根深蒂固，但這二三十年來，“我買了這房子至少不能賠錢”的觀念又扎根在很多人心中。現在，這兩種觀念產生了沖突：我想買一套房，但我不接受這房子價格下跌。

此前，中國人民銀行調查統計司城鎮居民家庭資產負債調查課題組，曾刊發《2019年中國城鎮居民家庭資產負債情況調查》，在全國對3萬余戶城鎮居民家庭開展資產負債情況調研，調查顯示中國城鎮居民家庭資產以實物資產為主，占家庭總資產的八成。實物資產中，74.2%為住房資產，居民住房資產占家庭總資產的比重為59.1%。

在一線城市，擁有一套房產對家庭財富的意義不言而喻。在張明看來，不少擁有房子的工薪階層，他們的家庭資產總額部分得益于房價的升值，而北京一些家庭資產上千萬元的家庭，“多是被家有兩套房、三套房推到了這個位置”。因此，北京不少住房改善型人群，就是賣出五六百萬元的房產，置換成八九百萬元甚至上千萬元的房產。這幾年，張明還遇到一些在北京擁有房產的客戶，雖然已移居境外，但再次置業時有些人還會考慮在北京換房，因為相比國外一些國家，中國持有房產的成本不高。

借助房產，也是張明實現財富躍升的主要方式。2007年張明來到北京，沒有家人幫襯，他租住在地下室，只是為了少付50元月租，他選了地下二層。張明在新興的房產經紀行業謀職，正好趕上住房市場化、房地產市場快速發展時期。16年過去，幫助別人買房的同時，張明自己也多次“激進式”買房、換房，如今他在海淀區擁有價值千萬元的高端住房。張明個人的經歷，他鮮少對外提及，他說，如今已不再具有“可復制性”。反而，張明說自己常勸一些人買房要冷靜。

如何選到優質且保值的房產，有多種時運等因素造就。剛來北京時，張明的房產經紀服務范圍集中在海淀萬柳商圈，那個片區對應海淀區的優質學區，并且在本世紀初有多個新的優質樓盤建成。

2006年，《義務教育法》修訂，進一步強調就近入學，北京“學區房”概念興起。張明稱，那個片區因此成為一些資產優厚人士購置房產的首選，不少人單純就是為了孩子上學，剛開始并未意識到價格會在十年之后翻了數倍。2007年張明初入經紀行業，每天給無數業主打電話“練手”時，業主還并不像現在這樣反感陌生來電，甚至愿意跟張明聊上幾句，“業主也懵懂，即便不賣不租也關心小區房子能賣多少、租多少錢”。

如今接受委托咨詢，與一些經紀人希望完成交易不同，張明每次都問對方購房目的是哪些，主要是居住，還是希望保值增值。張明認為，每個購房者背后都有不同的目的，他會根據對方的實際情況，幫助分析購房決策能否實現最主要的目的，“如果不能，我會勸退”。他也發現，不少人不再持有“我必須有一套房子”的觀念。

關于房子的夢想

掛牌80天，11月初，李恒迎來誠意的購房者。對方是一個老人，自稱住在李恒家附近，家里有一處大房子，希望再買個房子給后代回國居住。幾分鐘后，雙方談妥價格，410萬元成交，比他的初始掛牌價少6%。

此前，李恒一度擔心賣房會耗時過長。李恒稱，前后共有50多人次來看房，但之前看房的人，沒有人約著一起坐下來談價。偶爾中介反饋說，看房的客戶希望在初始掛牌價基礎上降價13%，這與李恒的預期差別略大。

9月中旬，張明遇到一對客戶，湊來湊去首付還是差10萬元。張明介紹，那是一對年輕夫婦，屬于高知人群，兩人年收入過百萬元，心儀的新房價值800余萬元，首付需要300多萬元，還差10萬元。那套房子很搶手，對方希望張明溝通下能否晚點付款，張明直接轉給那對夫妻10萬元，先借給他們。

不到一個月，張明收到了年輕夫婦的還款，對方還表示要送張明電影票，留言中不斷提到感謝，以及之前甚至想要換個城市生活的念頭。張明告訴《財經》記者，他借錢給對方，就是看到他們湊足首付的過程，也看到他自己曾經從農村出來在大城市扎根的不易。

北京的購房人群以30歲以上的人群為主。2023年初，北京住房公積金管理中心發布《北京住房公積金2022年年度報告》，住房公積金個人住房貸款方面，貸款職工中30歲（含）以下占27.3%，30歲-40歲（含）占57.8%，40歲-50歲（含）占11.8%，50歲以上占3.1%；購買首套住房申請貸款占75.5%，購買二套及以上申請貸款占24.5%；中、低收入群體占77.3%，高收入群體占22.7%。

“認房不認貸”政策發布后，撩撥著陳欣（化名）換房的心思。陳欣目前在北京市通州區有一處住房，考慮孩子上學，他想換到核心城區。陳欣的孩子不滿1歲，他已經數次看過東、西城的房子。“最便宜的一居室也要四五百萬元。”陳欣說。

陳欣和妻子都不屬于高收入行業，如果按照之前政策，他們“買一賣一”需要支付首付約400萬元。陳欣現有的住房是2016年置換而來，目前售價約400萬元，再扣除100多萬元的貸款和利息，缺口太大。政策調整后，陳欣換房有了更多可能性。

陳欣也經歷了幾次房產交易，他對房子有很深的執念。陳欣自初中時離開家讀書，為了能自主安排學習時長，陳欣沒有住校，初中時和同學搭伙住在老師家的一間小屋里，高中時在親戚家的廚房外面搭建出一間房住。2003年名校畢業后，陳欣來到北京，在傳統行業工作，收入不高。2008年，稍有積蓄，再加上四處籌措，陳欣首付20多萬元貸款50萬元，在北京四環外購置了自己的房產。房子到手后，他把臥室的墻刷成綠色，客廳的墻刷成了黃色，終于擁有自己的房子，他感到“生活踏實了”。2016年，結婚后陳欣換房到通州居住。2018年，陳欣回安徽老家縣城又購買一處房產，價值70萬元，再花了10余萬元裝修。

有了孩子后，陳欣希望孩子能接受更好的教育，學區房成為下一個目標。陳欣計劃先把老家的房子賣掉，再出售通州的房子，換一套東城區的學區房。現在，陳欣在老家的房子正在掛牌出售，但中介告訴他，“沒有人看房，掛60萬元可能有人來看。”

11月中旬，李恒回到靠海的老家城市，租好了一處房子，他不想住在家里。租住的房子，距離商場和海邊公園車程5分鐘左右，但沒有租到理想中的帶有開放陽臺的房子。此前，他暢想回老家的生活時，表示希望能租一個有開放陽臺的房子，“可以安靜待著，讓自己放松”。

退休老人趙建還在售房中，他說，“價格合適就出手。”

11月底，徐楊發來信息稱，房子賣出去了，但他未透露具體交易價格，只表示算是比較滿意，符合預期。將要購入的房子，徐楊還在看。徐楊表示，他買房主要是為了居住改善，不漲或者跌一點他也能接受。

在一些社交群里，徐楊看到各方對房價走向爭論不休。“我覺得沒有多少人能看清。”徐楊說。