永威遇危

馬小雨　史川軒

2023年6月，鄭州地產商李偉的項目永威·上和院，迎來了第1266次接待。

客人來自華潤置地——中國市值最高的地產公司之一，其總部的工程、成本、設計、營銷等條線的多名高管，從深圳啟程，跨越約1575公里，赴鄭州一睹其永威產品的風采。

其后，華潤置地內部，喊出對標“龍湖的工期、永威的品質”。

一家百億規模的區域房企，能讓行業翹楚放下身段來學習，這是對李偉的一種褒獎。

遺憾的是，他治下的永威置業正陷入低谷，2022年，其銷售額減少到19.89億元，僅為高峰期的十分之一。

銷售難提，項目停擺。李偉在鄭州的多個項目停工，存在資金缺口，不得不延期交房。

揚名鄭州

華潤置地一行前往的永威·上和院，為李偉的代表作之一。

項目位于鄭州北龍湖板塊，2016年入市，歷經5年雕琢，號稱是其精細化品質的“教科書”和“樣板間”，在中原地產圈都頗有聲譽。

永威曾經的輝煌，始于李偉對品質的執著。在鄭州，有一種說法，“永威有三寶，建材、景觀、物業好”。

就上和院而言，為尋找契合北龍湖氣質的“灰磚”，李偉差遣多名設計師、工程師遠赴海外，最終選用了比利時維納博艮手工陶土磚。

所用的手工陶土磚，單磚重5斤，必須采用干掛大理石工藝將磚掛上，工匠們要注重磚墻體自身的橫平豎直對縫，更要將磚與石材、地面、鋼板等其他建材嚴格對縫，一縫到底，才成就視覺上的秩序與美感。

這種磚石，在國內號稱只有3個項目使用，其余兩個都在北京，分別是釣魚臺七號院和萬柳書院，其二手房均價都在20萬元/平米上下。

良好的品質，也保障了產品的增值性。

永威·上和院推盤在2018年，當時鄭州樓市正紅火，一般樓層開盤5.2萬/平米，樓王單位6.5萬/平米。

據《21CBR》記者查詢鏈家，在售二手房單價多在6萬元以上，其均價高達68000/平米，買到的不虧。

李偉重視產品精細化打造，對建材、園林與物業都有著極高標準，

比如，為保證園林景觀品質，永威自建苗木生長培育基地，種植珍稀植株，全冠移植。

永威·上和琚項目景觀團隊為增加宅間景致，跑遍全國苗木市場，特選了一棵胸徑50cm的獨桿烏桕，拔高宅間的苗木天際線。

李偉定下的物業標準也高。

據說，永威所有項目建設時，都配備一個維修材料倉庫，儲存大大小小的備用維修品，大到單元門、瓷磚，小到路燈螺絲釘，各種各樣的損耗件都考慮在內；按專業、規格、大小，材料分門別類地擺放整齊，并有標簽備注，保證修繕時保持外觀。

其實，將鄭州永威的品質列入對標的，不只是華潤。

單單2023年1—6月，李偉旗下的永威產品游學，共計接待參觀場次233場、3825人次。

急轉直下?

“如果我自己認真蓋房子，市場一定不會小。”李偉這樣說過。

他本是煤老板，在煤炭價格飆漲時攢下家業，自己沒有買到好房，看到質量很差的小區照樣賣很火爆，就毅然入局，于2005年創立永威。

“產品力是房企生存的護城河。”李偉本人追求細節，不計成本。

鄭州永威·望湖郡車庫入口原有緩沖石，李偉巡查時，考慮到部分業主的車底盤較低，存在磕碰的風險，便要求在保證緩沖石功能的前提下，降低突出地面高度。

于是，項目組只好把施工好的緩沖石全面拆除，又讓廠家重新定制一批弧形緩沖石。

李偉為永威制定的戰略是，“深耕中原，布局重點城市”，進駐鄭州、西安、蘇州等多個城市，累計開發36個項目。

他的地產事業巔峰，出現在2019年，以220億元的銷售額坐上鄭州頭部房企的位置。截至2020年，其地產項目已建及在售面積，突破千萬平米。

在永威·上和院等樓盤的帶動下，永威聲名鵲起，同樣地段的位置，它家房子能比周邊溢價數千元，且去化更快。

無奈，形勢迅速急轉直下。

2021年，地產行業下行，永威的銷售額跌到68.49億元，只有高峰時期的三分之一，且有樓盤陷入麻煩，較為有名的是“永威金橋西棠”項目。

2020年中，李偉聯合地產商金橋，以底價12.77億元競得項目地塊，開盤后銷售火爆。

有統計的1983名業主中，據稱本科及以上學歷的超過80%，博士189名，號稱“最高學歷樓盤”。

2021年底，因資金方面出現紛爭，項目陷入停工狀態，業主紛紛投訴，后來事情經調解解決，永威名聲大損，次年的銷售更加慘淡。

“在疫情和市場的多重壓力下，我們經歷了行業有史以來最深的一次‘探底。”永威高層在2023開年工作會上總結道。

即便如此，永威依然交付了西郡泰、璟苑等項目。

據克而瑞統計，1—10月大鄭州房企商品房全口徑銷售排行榜上，永威以15.32億元的銷售金額排在第九名，未回歸第一梯隊，排名有所回升。

努力自救

樓市疲弱，銷售不暢，李偉刻下不輕松。

永威置業有超過1.6億元的財產被強制執行，旗下多家子公司被列為失信公司。

天眼查顯示，去年9月，李偉開始將所持鄭州農商行股權，出質給河南滎陽農商行，又將所持的河南滎陽農商行股權出質給鄭州農商行，以換取現金。

官網顯示，他共有17個在售項目，以首置類剛需與首改為主，也在積極推動銷售。

為了自救，李偉調整了公司領導層。

6月，永威地產總裁朱暉調任，原永威地產高級副總裁羅金榜頂替上任，全面負責地產板塊。

他在策略上有所調整，一是擴展合作，二是發展代建，減輕資金的投入壓力，專注于品控的長板。

今年6月，永威與廣宇地產宣布，聯袂打造南陽同樂新城項目。

“永威通過前沿的產品規劃與精工匠筑的品質，為南陽人帶來全新的生活體驗。”羅金榜這樣評價兩家強強聯合的成果。

在代建方面，早在2019年底，永威就嘗試過代建雙鶴湖畔項目，探索“輕資產代建”模式。

其已拓寬新的代建路徑，牽手國企“鄭州高新建設”，在鄭州高新區一起打造洋房產品“璞居壹號院”。

值得注意的是，李偉個人，在法律層面已從永威置業抽身。

天眼查顯示，永威置業的實控人，為永瑾科技的實控人李景浩，其持有60%的股權，是從李偉弟弟李紅建處接手而來。

至于李景浩和他的關系，現在未有確切的公開信息。可以肯定的是，李偉依然掌舵永威。

“行業困難是一種財富，是寶貴的人生經歷，危機促進成長，鍛造格局。只有能從逆境中韌性進化的企業，才能基業長青。”

開年會議上，李偉這樣勉勵其下屬，強調18年創業，就是“堅持信用，堅持品質，未來仍要堅持”。