國土空間詳細規劃促進城鎮空間最高最佳利用：機理、路徑與方法

摘要：研究目的：面對“存量規劃”時代和空間粗放利用現狀，探索基于詳細規劃的城鎮空間最高最佳利用邏輯機理、實踐路徑與方法體系，可為空間的高效利用提供依據與實踐參考。研究方法：文獻資料法和歸納演繹法。研究結果：（1）以“最高價值—最佳效益”為目標，闡明了詳細規劃促進城鎮空間最高最佳利用的“價值邏輯—實踐邏輯—方法邏輯”；（2）基于經濟學理論邏輯，建立了詳細規劃在潛力識別、時空統籌、價值創造、精細實施等方面的總體實踐路徑；（3）構建了“單元劃分—組團布局—宗地管控”多尺度詳細規劃全過程編制方法，促進空間區位改善、用途完善、效率平衡、品質提升等，賦能空間價值提升和效益優化。研究結論：國土空間詳細規劃是落實空間優化和治理的政策工具，將最高最佳利用的理念和方法融入詳細規劃編制實施，通過空間生產與再生產，有利于促進城鎮空間保值增值、存量盤活和可持續利用，助力空間治理現代化。

關鍵詞：詳細規劃；最高最佳利用；邏輯機理；空間增值

中圖分類號：F301.23 文獻標志碼：A 文章編號：1001-8158（2024）06-0019-10

基金項目：教育部人文社會科學研究一般項目（23YJC630178）；浙江省軟科學研究計劃項目（2024C35068，2023C25008）；國家自然科學基金（42271267）。

改革開放以來，我國創造了世界大國長期經濟高速增長的奇跡[1]。然而，跨越式的發展也帶來對規劃組織和空間治理的挑戰。據《中國城市統計年鑒》數據，2001—2020年，我國城市建成區面積從2.4萬km2增長到6.07萬km2，城鎮人口則從4.56億人增長到9.01億人，空間擴張速度明顯高于人口增長速度。據2020年世界銀行WDI數據庫計算，我國城市地耗為280.75 hm2/億美元，遠高于日本（68.76 hm2/億美元）、德國（135.82 hm2/億美元）、荷蘭（83.96 hm2/億美元）。進入存量時代，土地供需關系發生重大變化，原來的融資模式逐漸失效[2]，如何通過詳細規劃統籌配置城鎮空間資源，提高空間利用效率，促進節約集約利用，是經濟發展由增速優先轉向質量優先的重要保障，也是可持續發展的重大命題之一。2019年5月出臺的《中共中央 國務院關于建立國土空間規劃體系并監督實施的若干意見》[3]，以及2023年3月下發的《自然資源部關于加強國土空間詳細規劃工作的通知》，均強調了詳細規劃在存量發展階段的重要作用[4-5]。

巴里 卡林沃思等指出：“規劃是在一個具有‘市場理性’的經濟體制內運作”[6]。空間規劃特別是指導實施的詳細規劃，本質上是空間價值重組與再分配的系統性重構過程。近年來，盡管學界、業界已在理論、體制與技術等層面對規劃改革進行了諸多探索，但現有研究多聚焦于技術路徑[5，7-8]、價值導向[9-10]等層面，尚未完全跳出傳統詳細規劃的物質形態性，也未回應尺度差異視角下空間利用效率如何提升的問題。從效率角度關注城鎮空間利用，在詳細規劃編制中融入最高最佳利用準則與方法，對促進空間可持續利用具有重要的理論價值和現實意義。

最高最佳利用（Highest and Best Use， HBU）是指在滿足社會、經濟、文化等約束條件下，對特定空間在法律許可范圍內，根據技術上可能、經濟上可行、價值最大的原則予以使用，使得資源配置在數量、時間、質量、空間上均衡和協調，達到兼顧社會、經濟效益的最優解[11-12]。從經濟視角看，增值主要表現為地租增值和空間資本增加，即經濟價值增加。用途得宜、強度適宜、實現最高價值、產生最佳效益是城鎮空間得到“最高最佳”利用的重要準則，也是詳細規劃編制必須考慮的題中之義。由此，本文試圖探索最高最佳利用融入詳細規劃編制的理論機理、實踐路徑和方法手段，以期為新時代國土空間詳細規劃促進區域可持續發展、助力城鎮空間高效合理利用提供參考與路徑支撐。

1 詳細規劃促進城鎮空間最高最佳利用的理論機理

為了突破傳統空間規劃的固有路徑，提高空間利用效率、遏制空間粗放利用、推進空間作為資源的增值保值功能，應從空間生產理論和增值效應出發，融入經濟學邏輯，構建詳細規劃促進城鎮空間最高最佳利用的理論框架，闡明詳細規劃實現最高最佳利用的邏輯機理，以為后續的實踐路徑和規劃方法提供指引。

1.1 對空間生產理論和價值理論的再認識

從空間生產視角，城市發展對外延或內生路徑的選擇，本質上是一種經濟權衡的結果[13]。以往由于城鄉用地的巨大價差，決定了外延式的發展通過增量空間對資本進行積累；當非建設空間資本化占據一定話語權時[14]，傳統擴張式發展模式式微，城鎮存量空間的再生產和資本化運作成為城市持續發展的重要動力來源之一。從空間生產和價值理論的角度看，詳細規劃促進城鎮空間最高最佳利用，主要基于以下三大機理。

（1）空間生產撬動空間價值。空間生產理論源于馬克思主義城市學派[15]，是馬克思主義理論家亨利·列斐伏爾（Henri Lefebvre）提出的超越傳統實體性的物理空間定義[16-17]。他認為“空間”既是具體的，也是抽象的；無論是生產力，還是生產關系，都共構于某一特定空間內，并以其為載體。空間因其“容器”符號與社會承載功能而具有了生產性與工具性[18]。人類的生產實踐不斷改造空間，讓空間具有流動性和關系性。空間生產在社會歷史中形成和呈現差異，被很多社會意義包圍[19]。空間與社會相互生產，形成關系束縛，帶來了空間重構[20]。這一過程撬動了不同尺度空間價值變化的系統性連鎖反應，產生了不同尺度的集聚效應，提升了周邊土地和房產價值，從而實現空間生產。

由于空間開發的邊際收益整體呈現先升后降趨勢（圖1），在不同空間尺度上產生不均衡擴散和積累，可能導致空間的開發與管理陷入微觀視角的地塊開發，產生負外部性。因此，地塊開發應跳出唯經濟性和微觀邊際成本決策的弊端，通過政府規劃手段進行宏觀調控，以提升整體性空間價值。

（2）空間用途選擇影響空間價值。空間利用類型意味著產生不同的經濟活動，形成不同的勞動生產率。不同用途選擇對交通的依賴程度不同，并由此產生不同的價值競標曲線和不同數量的效益及效益總量[21]。一塊地可以用于工業、商業、居住等多種經濟活動，也可以承載綠地、基礎設施、公共服務設施等非經濟功能，經濟功能空間的用途選擇往往是根據最大價值決定的。一般來說，勞動生產率決定空間價值競標曲線的截距（用于表達區位），對交通的依賴程度決定斜率。商業、工業、居住等不同用途的價值競標曲線呈現出明顯的空間選擇差異。當然，這種對價值“最高”的追求是單一地塊靜態選擇的結果，在動態變遷的整體性空間系統中，顯性的空間用途選擇追求區域內空間多元價值效益函數的最佳耦合，減緩區域內因為空間用途而產生的強烈沖突，趨近實現效益疊加最大化[22]。

（3）空間價值影響空間利用強度。要素投入的相互可替代性是保證市場經濟效率的基本前提之一[21]。區域內的空間利用強度反映了空間使用者對于空間價值或效益的追求。在空間價值驅動下，降低成本（包括資本要素和空間要素等）投入是擴大利潤的重要途徑。在符合規劃約束條件下，按照一般規律，當土地價格相對較高，為減少土地要素使用量，必須提升空間利用強度和建筑密度。相反，當土地價格較低時，為減少資本要素使用量，空間利用強度和建筑密度會相對下降。此外，空間利用強度與利用效率之間并非線性關系，當高強度發生在高地價的空間上或低強度發生在低地價的空間上時，空間利用都是有效的，反之便是低效率的。根據柯布—道格拉斯形式的空間生產函數，H = H（L，P） = QL1-θPθ，其中Q和θ（0<θ<1）為參數，L為土地要素投入量，P為資本要素投入量，空間效益的目標可以抽象為式（1）進行理解：

π = ρQL1-θPθ - γL - iP （1）式（1）中：ρ為單位面積開發收益；γ為土地單位面積價格；i為資本城市的價格。由此，資源要素是根據空間價值或價格得到適宜的配置，發揮最佳空間效率，從而促使區域內整體空間效益和區域競爭力提升。

1.2 詳細規劃促進空間最高最佳利用的理論框架

最高最佳利用目標的實現需要落實到具體空間表達，本文以“空間理論指引—路徑機制落實—方法手段支持”為邏輯主線，試圖闡釋詳細規劃促進城鎮空間最高最佳利用的“價值邏輯—實踐邏輯—方法邏輯”（圖2）。

（1）空間價值理論奠定價值邏輯。空間資源所具有的三重屬性，即自然屬性、經濟屬性和公共屬性，決定了規劃是對空間利用效益的追求和對空間權益權力的平衡。從空間價值的本體出發，將空間價值解構為“內部—外部”兩種屬性的4個維度，空間內部價值包括本體性價值、使用性價值及精神性價值，外部價值包括區位性價值[23]。政府、市場、業主、市民、社會組織等多元主體作為空間價值的評價者，對同一空間表現出不同的“空間價值觀”和利益追求。因此，空間價值的重構應打破以資本和市場為單一維度的目標體系，結合空間生產實踐性、政治性與生活性的特征，促進要素協調、公共利益保障以及空間價值提升。

（2）全過程價值捕獲體現實踐邏輯。引入經濟學模型分析方法和大數據技術手段，建立貫穿策劃、規劃、設計、建設等空間開發利用活動全過程的價值捕獲方法體系。規劃編制時，通過存量和增量建設空間增值條件潛力識別判定增值類型；克服價值核算周期片段化問題，通過長周期價值評估和多尺度互饋干預實現價值核算；基于空間生產與再生產，實現價值創造，促進效益回收和資本增值。同時搭建空間規劃基礎數據庫和數智化管理平臺，深度整合互聯網、大數據、云計算、人工智能等新技術，實現編制全過程的數字化，強化大數據支撐的人類行為與活動空間分析，綜合BIM、CIM、TIM等工具，實現全鏈條、全要素融合[24]，并將分析結果作用于物質場所空間，進而綜合界定相關邊界、優化空間結構與功能布局[25]。規劃實施時，落實“一張藍圖”管控，對空間各類顯性和隱性效益進行實施監測和動態評估。

（3）全域多尺度規劃闡釋方法邏輯。詳細規劃的多目標、多價值特點，要求規劃編制協調上下管控與響應地方發展之間的關系，構建“單元—組團—宗地”的多層級多尺度傳導機制。一是有利于向上承接總體規劃的剛性管控，對空間格局、結構強度、建設管控提出詳細方案；二是避免指標累計偏差，從微觀尺度到中觀尺度傳導疊加，導致突破空間載量、設施配比不足等情況，致使存量時代矛盾加劇，投入成本過大。在詳細規劃單元尺度，重點構建與用地適配的交通骨架構結構，側重單元統籌。在詳細規劃組團尺度，根據實際需求在單元內劃分詳細規劃組團，細化組團內5分鐘生活圈設施配置，根據單元的主導功能，明確開發強度、公共設施配套等戰略性和強制性內容，側重協調性。在詳細規劃宗地尺度，合理確定地塊綠地率、建筑高度等管控指標和設施配套實施細則，作為建設項目實施管理的直接依據，側重實施性。

2 詳細規劃促進城鎮空間最高最佳利用的實踐路徑

國土空間詳細規劃對城鎮空間最高最佳利用的促進，實質上是在傳統控制性詳細規劃引導要求下，將規劃重點聚焦空間效益范疇的一種創新，核心是對傳統規劃內容和視角進行補充完善。基于空間價值認知和理論邏輯梳理，從潛力識別、時空統籌、價值創造、精細實施4個方面構建規劃實踐路徑（圖3），形成閉環，突出對建設空間價值和效益的提升。

2.1 潛力識別：基于外部輻射與內部條件的增值分類

空間價值是空間效益的反映和資本化，它往往由土地的稀缺性和空間產出效益決定，反映了空間上資源、勞動價值、資金等投入的實現程度。根據土地經濟學觀點，增值的基礎產生于特殊資源的控制[26]，包括外部輻射條件及內部本底特色。存量時代空間利用與發展的可能性、時序、優化路徑息息相關。其中，外部資源包括地理區位、交通條件、景觀資源、基礎設施等；內部本底特色包括文化特色、空間品質、產業業態等。增值潛力可以分為外部輻射型、內部激活型及雙向作用型。對于空間內外部增值潛力的識別，是決定空間生產和再生產路徑的基礎。以空間效率提升為導向，對存量與增量空間構建潛力類型識別方法，可以更有效地提出空間優化路徑與規劃實施模式，有利于促進空間價值實現，為規劃方案的合理選擇提供決策支持。

2.2 時空統籌：基于時序安排與尺度差異的價值核算

空間的經濟效益是指對空間的投入與產出有效產品和服務之間的差值[22]。根據空間生產函數，只有合理的土地和資本投入比，才能實現空間資源的合理配置，獲得收益最大化。因此，價值核算應是詳細規劃決策的依據之一，也是空間作為資源資本化以及再生產的基礎。當前亟須突破時空尺度局限：首先，必須突破空間尺度孤立的慣性思維，從多維尺度考慮互饋關系和價值疊加效應，明確價值核算重點，維護整體效益最大化；其次，需要結合社會經濟系統發展的不確定性和突變性[14]，根據規劃建設時序考慮核算周期問題；再次，必須面對政府、市場、市民、社會等利益主體，確定核算門類，協調價值取向。本文擬采用市場價格法、影子工程法和支付意愿法，核算城鎮建設用地的經濟、社會、環境三類單項價值（表1），加權得到總價值量，并利用線性方程將空間資源的資產價值映射到空間網格上進行空間化表達：

2.3 價值創造：基于空間結構與容量漂浮的效益回收

在改變單一地塊利用方式時，容易在資本轉化中造成價值逸散。因此，區域和組團尺度的結構規劃與合理布局是價值創造的關鍵。首先，建立區域空間利用構架，統籌各類空間，提升空間整體價值和效益。脫離傳統管控思維，以融入區域交通、改善區位條件為橋梁，把規劃編制單元看作整體籌劃；其次，在建設空間利用上，將建設用地、工業用地等指標設定為數值范圍或進行單元總量管控，向治理端、設計端分散管控壓力，僅控制單元內指標范圍，進行閾值化管理，細化確定可后置于具體實施項目，形成容量漂浮的指標后端管控機制[28]。隨著人類生活方式的轉變和建設區域人口的聚集，復合創新產業、生活多元變化對未來建設空間功能提出了多樣化要求。為促進空間與周邊功能聯結，在小尺度的城鎮化區域中，運用無明顯固定邊界街區的開發模式，可以激發空間活力，形成“剛性—彈性”多樣化管控，增強空間內部交錯與多層次復合治理。

2.4 精細實施：基于空間技術與效益嵌套的實施管理

規劃的實施管理是價值實現的最終環節，面臨著諸多挑戰：剛性過強造成系統封閉，阻礙效益有效回收，彈性過大導致對非建設空間負外部性持續擴大。數字化、智能化時代，數據已經被列為土地、技術、勞動力、資本之后的第五大生產要素[29]。大數據、空間模擬和仿真等規劃技術對傳統方法的加持，一是可以豐富空間數據源，從微觀視角發現感知缺陷，更有效地配置空間、經濟和人之間的關系；二是體現人本性與人本規劃，清楚抓取人對空間的區位選擇和行為特征，分析人類活動在時間軸上的變化[21]，有效彌補傳統預測模型手段缺乏空間表達和人本感知的短板。結合詳細規劃評價、預測、規劃決策三項基本工作，嵌入空間數字技術，構建效益主導的方法體系，特別是在可靠預測和合理決策方面，實現“格局優化—強度協調—建設管理”的全流程管控。在最高最佳效益選擇中，采用數據形式支持決策、知識主導支持決策和模型方法支持決策[30]，對經濟效益、社會效益和環境效益進行平衡和選取。

3 詳細規劃促進城鎮空間最高最佳利用的方法：從單元到宗地

空間價值的提升與效益的優化有賴于詳細規劃對空間資源的配置手段，通過改善區位、合理選擇用途組合模式等方式，增加開發潛力和經濟效益，改善空間質量、傳承空間特色。本文根據前述規劃實踐路徑，結合國土空間的尺度差異和“五級三類”的編制特征，構建“單元劃分—組團布局—宗地管控”的多尺度詳細規劃編制框架（圖4）。下文以東南沿海某省L鎮詳細規劃編制為例，討論如何在不同尺度詳細規劃中落實最高最佳利用目標。

3.1 單元尺度：構建與區域格局適配的通道體系

傳統單元尺度控制性詳細規劃，在規劃視角上，大多關注城鎮空間的微觀安排，鮮少從更宏觀層面看待空間格局（圖5）；在編制步驟上，往往先建立通道結構，再根據路網填充空間用途，造成交通結構與空間利用的錯配；在傳導體系上，缺乏有效傳導機制[31]，容易突破用地指標，導致價值耗散。單元尺度規劃的重要職責之一是主動融入區域網絡格局，通過空間利用組合模式和通道結構的同步適配，實現交通體系等有效輔助空間利用，減少空間組合模式的負外部性[32]。

基于最高最佳利用的單元尺度國土空間詳細規劃按照以下步驟推進：（1）跳出微觀視角價值審視，分析各類建設空間核心價值，對可以獲取經濟利益的空間進行內外部資源優勢分析，識別增值類型；（2）構建與空間利用適配的通道骨架。將建設空間交通類型需求和通道結構配比協同考慮，搭建人流、物流通道，通過改變可達性和機動性優化空間利用；（3）將不同城鎮功能組團嵌入其他空間，促使多元化資本增值效應。根據上位規劃確定的用途分區、空間實際權屬和使用情況，細化空間用途，包括混合利用、地上地下空間利用等，滿足空間利用的經濟效益和公共屬性，平衡單元內空間利用目標指標，最小化不同空間布局組合的負面效應。

在新的規劃編制邏輯下，可以通過識別增值類型，將各類功能組團作為整體進行差異化布局優化，并能夠綜合考慮空間利用結構、方式、強度與交通結構的匹配度，如銜接產業組團與對外貨運交通物流通道，將居住組團所需日常生活類交通則宜與貨運通道隔離，滿足各類需求，提升單元內空間利用效率。

3.2 組團尺度：協調空間強度指標提升綜合效率

傳統詳細規劃“就地塊論地塊”，雖然可以提高單一地塊的價值回報，但一方面可能引起組團內部指標合成偏差，突破剛性管控，另一方面也容易造成開發強度過高，產生因公共空間缺乏引起環境品質下降等問題（圖6）。基于最高最佳利用的組團尺度國土空間詳細規劃，其重點更加關注空間建設的利用效率，通常以街區或生活圈為基本單位，協調區域內生產力配置和生活用地需求，統籌空間用途、強度、容積率等，除了地塊本身的價值創造，還重視帶動周邊空間價值提升[33]，具體編制方法和步驟如下：

（1）基于空間組織關系核算價值。根據建成空間形態、功能布局、人口分布等，分門別類核算地塊和組團的經濟效益，保障合理公共服務和基礎設施供給，保留特色建設肌理，實現組團空間規模與用途的管控彈性。

（2）配置空間綜合效率。按照“產權—容量—用途—強度”路徑，一是確定產權歸屬，根據國土變更調查數據和國土空間總體規劃數據庫，梳理使用情況；二是統籌空間容量，合理確定組團內總體容量，協調綠色開敞空間和集聚功能空間的布局；三是確定空間用途需求，但對具體邊界不做提前設定；四是保障空間利用強度，提升組團內空間利用效率。

按照最高最佳利用準則，編制組團尺度詳細規劃，有利于在確定空間利用指標的“天花板”以及保障各功能目標的基礎上，賦予部分邊界、增量規模、用途等彈性對策，鼓勵分期逐步深化，為規劃容量漂浮、動態實施模式奠定基礎。

3.3 宗地尺度：實現建設實施促進空間保值增值

宗地是傳統意義上認定的“地塊”，是詳細規劃的最小尺度，也是地籍的最小單元，它是指由權屬界線封閉的獨立權屬地段[34]，具有固定的位置和明確的權利邊界，并具有確定的土地利用類別、質量和時態等基本要素。從最高最佳利用的角度看，同宗土地采用不同的利用方式，所產生的經濟效益不同，其外部性也有差異；不同宗土地，即使利用方式相同，也難以得到完全相同的經濟、社會、環境效益。最高最佳利用導向的宗地尺度詳細規劃，倡導考慮空間許可和空間權利關系，從實施治理導向出發，提前謀劃規劃實施和空間治理的操作性，協商空間權益，明確建設要求，輔助規劃實施，減少交易成本。L鎮宗地尺度最高最佳利用的國土空間詳細規劃，其關鍵內容如下：

（1）確定規劃建設方案和建設時序。根據空間增值的周期性特點，明確用途、四至邊界、建設內容、預期開發強度、容積率、建筑密度、建筑高度、綠地率、權屬、設施配套等內容。

（2）協調與周圍環境的關系。根據上述潛力識別和時空統籌的準則，對建設風格、色彩、造型、體量等提出預期性建議，盡量與周邊環境相適應，確定機動車出入口、建筑后退控制線、地下空間開發安全距離、豎向標高以及海綿城市建設要求等。

（3）資金平衡估算，充分考慮方案的可行性和經濟性。如圖7所示，宗地尺度規劃確定直接影響宗地價格的相關指標，并以空間風貌和環境協調為進一步挖掘空間價值的手段，考慮建設要素投入產出比，達成效益最大化。

4 結論與討論

盤活存量、促進空間集約高效利用，是新時代國土空間規劃和國土空間治理能力現代化的內在要求。本文在重新認識詳細規劃體系基本屬性和作用機制的基礎上，突破傳統詳細規劃多限于物質形態的不足，探索詳細規劃最高最佳利用的理論機理、實踐路徑和編制方法，主要結論如下。

（1）國土空間詳細規劃引入最高最佳利用的準則和方法，剖析空間生產、空間用途、利用強度對空間價值的影響，有利于彌補傳統空間規劃僅僅強調藍圖和愿景描繪的不足，促進城鎮空間利用效率提升，可為存量時代國土空間詳細規劃編制提供新的認知和路徑方法選擇。

（2）詳細規劃促進城鎮空間最高最佳利用的理論機理可以從價值邏輯、方法邏輯、實踐邏輯三大板塊進行闡釋。價值邏輯從空間本體出發，打破單一維度目標取向，促進資源協調、公共利益保障及價值提升；實踐邏輯強調空間信息技術嵌套和開發利用活動全過程價值捕獲，基于空間生產與再生產，實現價值創造和資本增值；方法邏輯沿襲“單元—組團—宗地”多層級多尺度傳導，避免指標累計偏差，促進效益回收。

（3）詳細規劃促進城鎮空間最高最佳利用的規劃實踐路徑包括潛力識別、時空統籌、價值創造、精細實施4部分。潛力識別基于外部輻射與內部條件對空間進行增值分類，為規劃路徑的合理選擇提供決策基礎；時空統籌強調空間尺度、時間安排、效益主體3個維度的統籌協調，以推動空間吸引力和競爭力躍遷；價值創造通過綜合考慮通道結構、空間用途、效率指標，實現“剛性—彈性”多樣化管控；精細實施通過空間技術支撐、效益嵌套、合理決策管理，引導規劃全過程高效運行。

（4）詳細規劃促進城鎮空間最高最佳利用，需要區分不同的尺度，從單元、組團、宗地三級尺度推進。單元尺度構建與區域格局適配的通道體系，組團尺度協調空間強度指標提升綜合效率，宗地尺度通過建設實施促進空間保值增值，實現空間“結構優化—強度協調—建設管控”全過程遞進式優化，促進空間的效率提升和最高最佳利用。

綜上，詳細規劃促進城鎮空間最高最佳利用的機理、路徑與方法，是一個復雜的體系。建構這一邏輯框架，其目的是使得詳細規劃在空間價值和效率維度發揮更好的功能。它需要維護安全底線、尊重一般規律、考慮尺度差異，通過有效技術手段，實現空間響應，從而激發區域活力、提升空間價值、倒逼低效轉型、助力新質生產力培育。

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WANG Mengjing1， BAO Haijun1， WU Cifang1，2， BO Jianghong3

（1. School of Spatial Planning and Design， Hangzhou City University， Hangzhou 310015， China； 2. Land Academy for National Development， Zhejiang University， Hangzhou 310058， China； 3. Shanxi Geological Environment Monitoring and Ecological Restoration Center， Taiyuan 030024， China）

Abstract： The purpose of this study is to explore the logical mechanism， implementation path and method system of promoting the highest and best use （HBU） of space with detailed planning， to provide basis and practical references for the efficient space utilization. The research methods include literature review and inductive deduction. The results show that： 1） given the goal of “highest value-best benefit”， the logic of “value-method-practice” of detailed planning to promote HBU of urban space is elucidated. 2） Based on the logic of economic theory， an overall response framework of detailed planning is established， compatible with potential identification， temporal-space coordination， value creation and fine implementation. 3） A multi-scale detailed planning mechanism and path for the entire process of “unit-clusterparcel” is established， promoting spatial location improvement， usage optimization， efficiency balance， quality improvement and cultural inheritance， and empowering value enhancement and efficiency optimization. In conclusion， detailed territorial space planning is a policy tool for spatial optimization and governance. It is relevant to integrate the concept of HBU into the preparation and implementation of detailed planning， to promote the preservation and appreciation， to redevelop extant land and to realize sustainable urban space use through spatial production and reproduction， to accomplish spatial governance modernization.

Key words： detailed planning； highest and best use； logical mechanism； value enhancement of space

（本文責編：陳美景）