民法典視域下居住權剝奪問題研究

張 瑞，張吉浩，王語涵，周勛卓，張 旭（湖北經濟學院 法學院，湖北 武漢 430205）

一、問題的提出

所謂居住權，即權利人為了滿足生活居住需要，按照合同約定或遺囑，在他人享有所有權的住宅之上設立的占有、使用該住宅的權利。

居住權歷史悠久，可追溯到羅馬法時代，因其本身具有不可轉讓、不可繼承的特點，加之居住屬性為住宅的使用屬性，所以居住權是人役權與用益權。居住權被大陸法系和英美法系國家繼承并隨各國國情不斷發展與完善，各國民法典對居住權的規定也存在差異，但總體都是為了保障弱勢群體居住需求。德國民法典以羅馬法為藍本，突破了單純的人役權屬性，使得居住權可以轉讓和繼承；法國民法典則是在用益權的基礎上擴大了居住權的適用范圍；英美法系則是隨著商業社會的發展，衍生出終身地產權制度，以此來保障居住需求。就法律性質而言，我國《民法典》第366 條將居住權明文規定為用益物權，是一種基于人身屬性的物權，為特定的主體而設立，保障特定主體的住房需求。

居住權產生的背景與我國居民對于住房日益增長的需求有著密不可分的關系。為貫徹落實黨的十九大提出的“加快建立多主體供給、多渠道保障住房制度”的基本要求，我國《民法典》首次創造性地設立了居住權制度，以此保障弱勢群體的住房需求。黨的二十大報告提出：堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度。在“增進民生福祉，提高人民生活品質”的發展理念下，居住權制度推動了中國特色住房供應體系的進一步完善。中央強調房子的居住屬性是為了解決買房難等問題，而通過設立居住權，一定程度上能夠滿足人民群眾房屋居住的需求，對構建和諧穩定社會具有十分重要的作用。

但值得注意的是，目前《民法典》有關居住權的規定主要集中于居住權的設立與行使；至于居住權的消滅，則僅規定了兩條法定事由，即居住權人死亡和居住權期限屆滿。故相較而言，《民法典》所規定的居住權消滅事由略顯單一且缺乏完整性，由此引發當事人權利義務不明確、爭議解決辦法不清晰、所有權人救濟手段不具體等問題，最終不利于維護居住權法律制度的安定發展。有鑒于此，本文將嘗試聚焦居住權剝奪規則進行研究，以期為居住權的理解及運用貢獻參考意見。

二、居住權剝奪事由探析

按照《民法典》第367 條、第371 條規定，居住權的設立方式包括合同形式和遺囑形式，且均以以登記為生效要件。其中通過遺囑設立居住權還應遵循繼承編有關規定，通過合同設立居住權也還應遵循合同編有關規定。

（一）居住權人違反妥善居住義務

在以合同設立居住權的場合，按照《民法典》第368 條規定，應當無償設定，故居住權合同應當為單務合同。因此當以合同形式無償設立居住權時，居住權人并不負擔對待給付義務。

不過即使居住權合同屬于單務合同，但并不因此意味著居住權人在居住的過程中不負擔任何義務。根據誠實信用原則，居住權人一方面享有居住住宅的權利，另一方面也應負擔對住宅加以維護，修繕等妥善居住義務。就住宅所有人而言，由于居住權的存在，其本身無法充分發揮所有權的權能，所以居住權人應當對住宅妥善使用和維護，否則對于房屋所有者而言是不公平的。正因如此，若居住權人濫用居住權而毀壞房屋，破壞住宅的安寧權或者不履行維護、修繕義務，并進而對所有權人造成不利影響的，此時應當剝奪當事人的居住權。但如果合同針對居住權人的義務另有約定，則應當參照合同編違約責任規定進行救濟。

（二）居住權與其他權利沖突

1.居住權與所有權沖突、混同

居住權屬于用益物權，其設立在住宅所有權之上，相對于住宅所有權，居住權屬于他物權，亦是一種所有權負擔。因此若居住權人濫用居住權導致所有權權能無法實現，則會引發居住權與所有權的沖突。例如居住權人污化住宅導致所有權人后續無法出租，從而無法實現其收益的權能。再者所有權人對住宅進行處置受到居住權人的阻撓，也將導致所有權的權能無法實現。這樣將會極大地損害所有權人的利益。本文認為，當居住權與所有權發生沖突時，當事人首先應協商解決，協商不成再由人民法院判決是否剝奪當事人的居住權。另外，在實務中還存在居住權與所有權混同的情況，如居住權人購買原住宅，此時也會導致居住權自然歸于消滅。

2.居住權與擔保物權沖突

居住權與擔保物權沖突分為兩種情況：一是居住權先于擔保物權設立；二是居住權后于擔保物權設立。

首先是居住權先于擔保物權設立，例如設有居住權的住宅因為各種原因被抵押。因居住權具有人身屬性與物權屬性，且已經辦理登記，故在實現擔保物權時不影響既已存在的居住權。

其次是居住權后于擔保物權設立，例如已經抵押的住宅再設立居住權。住宅所有權在設立居住權時應當明確告知對方此住宅的詳細情況以及存在抵押等情況，故若當事人得知存在抵押權仍然設立居住權的，居住權不應當影響擔保的實現。同時居住權人應當承受擔保實現帶來的后果，不得向當事人追償，雙方另有約定的除外。

（三）居住權合同瑕疵

基于合同而設立的居住權，當其存在效力瑕疵時，學理通說認為，存在效力瑕疵的合同，無論是效力待定、可撤銷，還是合同無效，一旦瑕疵事由沒有得到補正，合同自始沒有法律拘束力，被溯及既往地消滅[1]。既然合同已經失去效力，根據合同所發生的財產變動也就需要按照法定債務關系或者物權關系恢復到合同締結之前的狀態。

針對撤銷和無效的合同，即使居住權人已作出登記也應當認為其行為無效，其所成立的居住權無效，應當予以剝奪；對于效力待定的居住權合同，當其得到所有權人的追認時，合同的效力也應得到確認；當所有權人為未成年人，居住權人為其近親屬時，應當根據最有利于被監護人的原則來確立居住權。

（四）其他情形

除以上幾種情形之外，本文認為還有以下幾種法定事由：

1.居住權人對房屋所有權人造成侵權或有其他重大過失

當居住權人基于某種目的，對房屋所有權人及其近親屬造成生命健康法益損害或以恐嚇威脅等手段造成其精神損害或對日常生活有重大不良影響時，基于生命權是最高法益這一原則，本文認為應當對所有權人的生命健康予以保護，保障所有權人生活之安定，此時應當剝奪居住權人的居住權；當居住權人因為其重大過失而導致住宅滅失時，因為居住權人之過失導致所有權人的重大經濟損失，而基于住宅這一標的物而依存的居住權也應當隨之消滅。

2.居住權人以欺詐、脅迫等手段欺騙、威脅被繼承人設立變更遺囑

依照《民法典》第1125 條規定，繼承人以欺詐、脅迫手段迫使或妨礙被繼承人設立、變更或者撤回遺囑，情節嚴重的，喪失繼承權。《民法典》第371 條規定，若居住權人確有悔改表現且取得了被繼承人之原諒，其居住權應當存續。如果在被繼承人去世之后，發現居住權人上述情節，情節嚴重的，居住權也應當被剝奪。

3.居住權人在受遺贈后六十日內未作出相應意思表示

關于遺贈能否也參照適用《民法典》第371 條的規定，置于同遺囑相同的地位，依照文義解釋，遺贈屬于遺囑的下位概念，遺囑當然包含遺贈[2]。而依照《民法典》第1124 條規定，“受遺贈人應當在知道或應當知道受遺贈后六十日內，作出接受或放棄遺贈的表示；到期沒有表示的，視為放棄遺贈。”而居住權設立之目的就是保障弱勢群體的住房需求，如果僅僅因為當事人沒有及時做出意思表示就剝奪其居住的權利，于法理情理都是不合適的，因此本文認為只要當事人及時補辦居住權登記，其所受遺贈的居住權就應當存續。

4.住宅被強制執行

當所有權人因債務糾紛而被法院查封其住宅，而在此之前其住宅上已登記了居住權，所有權人喪失其對住宅的所有權，而依附于他人住宅而存在的居住權是否應當被滌除？ 社會性居住權以保護弱勢群體的個體居住權為出發點，具有社會保障、穩定社會之功能。故理應給予更為強勢的保護。當居住權背后所暗含的人之基本生存權利在與企業、經營者的經營利益、債權人之債權利益發生沖突之時，理應對其進行優先考慮[2]，保護其生存權利[3]，其居住權不應當被滌除，應當予以保留。

三、居住權剝奪規則設計

（一）居住權人未妥善居住時剝奪規則

居住權人作為房屋的居住者，對其居住的房屋應當盡到合理的管理義務。一方面居住權人要對住宅進行合理范圍或約定內的管理，另一方面居住人在住宅居住期間，要尊重合同約定，不得對住宅的用途、房屋結構、裝修設計等做出改變甚至是破壞。如果居住人怠于管理或者管理不善造成房屋原有結構輕微損壞、功能降低，住宅所有權人可要求其進行賠償，或恢復原狀；若居住人拒不賠償，或故意拖欠賠償超過一定時限，住宅所有權人此時就能剝奪居住權人的居住權；當居住人利用自己對房屋管理權惡意破壞房屋，或因重大過失使房屋結構被嚴重破壞，危及所有權人所有的房屋存續的情況下，可賦予所有權人立即剝奪居住人居住權，驅趕其出走住宅的權利。

居住人有住宅維修義務。居住權設立的合同中若對修繕義務有明確規定，則按照合同約定分配修繕義務。居住人拒不履行合同中的修繕義務時，所有權人可以其違約為由令其承擔違約責任。若合同中沒有明確規定的，則應明確居住權的合同設立是否有償，如果是無償設立，居住權人需承擔地板、門窗、房屋結構等重大修繕的費用。在有償設立的情況下，所有權人應承擔地板、門窗、墻皮等日常維修和重大維修費用。其次房屋所有權人可以按居住人占用比例及主次責任向其索要維修費用。居住人拒絕承擔維修費用、拖欠支付維修費用的超過合理時限的，住宅所有權人可收回居住權。

居住權人轉讓居住權或出租房屋居住部分要取得所有權人的同意。《民法典》明確規定居住權不得轉讓、繼承，僅僅認定其為社會性居住而非投資性居住權。但在如今社會經濟快速發展的情況下，為了住宅資源的有效利用，居住權的轉讓與投資性的利用已具有一定可行性。在此前提下居住權人不能在未征得所有權人同意的情況下，對外出租、轉讓住宅居住權或將其抵押，否則出租或轉讓的行為無效且構成權利的濫用。因此對未經所有權人允許對居住權進行轉讓等濫用居住權的行為，住宅所有權人可以要求其停止進行，拒不停止的，所有權人可強制收回居住權。

（二）居住權與其他權利沖突時剝奪規則

首先是所有權人將設立居住權的房屋予以抵押的情形。依照《民法典》第410 條的規定，當需要實現抵押權時，需要對標的物房產予以變價執行。而在標的房屋上還存在居住權時，抵押權人并無法享受其抵押權。在此情形下，本文認為可以引入如下思路對上設的居住權予以剝奪，即：法律明文規定要求所有權人在標的房屋上設置抵押權前，需事先告知居住權人，必要時需訂立補充合同，對原先訂立的合同予以補充，補充的內容應主要是包含居住權人何時喪失居住權、居住權喪失前對應的義務、居住權喪失后所有權人對于居住權人權利受損的補償或彌補措施在內的實際性內容。當違反該補充合同的條款時可以依據該合同中的具體約定維護各方的權益。如此一方面維護了各方權益，另一方面又對居住權的剝奪提出了新的解決思路，并加以完善。不過實務中有時所有權人清晰知曉該套流程，勢必存在后文會提到的合同瑕疵，本文認為在出現此種情形時，可以直接將與其他權利的沖突移位為合同瑕疵予以處理。

其次是居住權人在標的房屋上設立抵押權的情形。實務中也屢見此種情形，接手的法官往往會覺得操作困難。事實上，居住權人是否有權在標的房屋上設立抵押權是亟待考量的問題，但在現實生活中，不乏出現居住權人隱瞞所有權人將標的房屋上設立抵押權并以此獲得資金，到最后居住權人全身而退，只剩下所有權人和抵押權人面面相覷。就此本文認為可按如下思路予以規制：當居住權人未經所有權人知情并明確同意的情況下設立抵押權，應判定居住權人自標的房屋抵押時起喪失居住權。其通過標的房屋而獲得的資金應認定為非法，并根據對應權利的先享順序予以償還。即在此時居住權人應首先償還抵押權人獲得該標的房屋后向其支付的資金，屆時居住權由于法定的剝奪，使得標的房屋的對應權利人依法享有其對應權利，使各方減少權利損失。

（三）合同瑕疵情形下剝奪規則

我國設立居住權目的是滿足相應人群生活居住的需要，最大限度發揮住房保障功能。但一些居住權合同的設立情形可能會違背居住權的設立初衷，此時也存在被剝奪的可能。

例如在實踐中一些沒有購房資格的購房人，可能會借他人之名購房。而居住權的出現為這些購房者提供了一種保障手段，即他們通過在購置的房屋住宅上為自己登記設立永久性居住權，來防止借名者對房產的隨意處分。一方面這種行為不利于政府限購政策的執行，另一方面不利于住宅合理利用與正常交易。所以可以考慮規定自然人已有登記房產在冊的，在同一地區在另一房產上設立的永久居住權的合同無效。此時居住權也因合同無效而消滅，第三方購買人可以申請居住權的注銷登記。

再如一些債務人為了躲避債務，通過在自己抵押出去的房產上為自己的家屬設立登記永久居住權，以在債務無法清償法院拍賣房屋時抵價時，降低第三人的購買意愿。畢竟負擔有居住權的房屋的利用價值是有較大折損的。這種居住權合同的設立是有一定瑕疵的，房產所有權人與居住權人具有特殊的關系，且居住權合同設立過程也有惡意串通的嫌疑，此時也應考慮否定合同效力進而剝奪居住權。

由上述例子可知，這類居住權設立合同都屬于有瑕疵的合同，其設立目的根本就不是保障特定人的居住利益。因此對于這類居住權合同，第三方利益人可以其合同設立雙方惡意串通或合同有明顯意思瑕疵為由主張無效，并在此基礎上剝奪居住權。

四、居住權剝奪司法程序規則構思

（一）合同糾紛

當居住權人未履行妥善居住義務時，所有權人可以立即剝奪居住權，并將之逐出住宅或向法院申請剝奪居住權人的居住權，并辦理注銷登記。以合同形式設立的居住權，若合同成立并且合同中明確規定居住權人在居住期間有修繕義務時，居住權人未履行相應義務，所有權人可以根據違背合同約定向法院提起訴訟。若合同不成立，即合同自始也沒有法律效力，居住權也就無法成立，本文認為所有權人可以直接剝奪居住權人的居住權或由法院裁決，居住權人感到不滿的，可向法院提起確認之訴以進一步確認合同效力；居住權人對法院執行存在異議，可以向法院提出執行異議之訴。若合同存在瑕疵情況，據前文所述合同自始無效，可以直接剝奪居住權人的居住權或者由法院判決剝奪居住權。

（二）居住權與其他權利沖突

居住權是居住人對房屋的使用權，是經所有權人同意后設立的，居住權人不得損害所有權人的利益，若居住權人惡意破壞房屋，那么所有權的權能無法實現，即居住權與所有權發生沖突時，居住權人與所有權人應當進行協調，雙方協調不成功的再由法院判決是否剝奪其居住權。在居住權與所有權混同時，所有權人可以直接剝奪居住權。

對于居住權與抵押權發生沖突的問題，根據《民法典》第368 條、第402 條規定可知，抵押權和居住權的設立均以登記為設立要件，再根據物權的優先效力，抵押權先設立的情況下，后設立的居住權不論是否知情，都不得抵抗抵押權，進而應由法院執行剝奪居住權。居住權先于抵押權設立的情況下，所有權人知曉該套流程，前文所述可知轉化為合同瑕疵，即居住權自始無效，由法院裁決剝奪居住權。在抵押物進行拍賣與租賃權矛盾時，根據《最高人民法院關于人民法院民事執行中拍賣、變賣財產的規定》第31條規定，“拍賣財產上原有的租賃權及其他用益物權，不因拍賣而消滅，但該權利繼續存在于拍賣財產上，對在先的擔保物權或者其他優先受償權的實現有影響的，人民法院應當依法將其除去后進行拍賣。”參考這一處理思路，當設有居住權的房屋成為執行標的進入執行程序時，人民法院審查后，可能做出“去居拍賣”或“帶居拍賣”的裁定[4]。此后再進行抵押權的實現，從而做到二者的平衡，達到一個好的社會效果。

五、結語

居住權作為一種新型用益物權，在滿足人民群眾房屋居住的需求上有重大意義，同時也豐富了用益物權體系。《民法典》對居住權的規定也是其亮點內容之一，彰顯出其獨特價值。但在司法實踐中也經常存在如合同義務未履行、居住權與其他權利相沖突、合同瑕疵等民法典規定尚不明確的情況，并極易引發爭議。《民法典》所規定的消滅事由單一且缺乏完整性，難以有效化解司法中的爭端。本文研究試圖歸納居住權剝奪法定事由以及相關剝奪規則，希望對今后司法實踐工作有所裨益，同時也對居住權制度中消滅事由的完善提供一些有效的建議。