共享鄉居理念與鄉村閑置房屋資源有效利用的關系

孫夢苒

2018年4月，中國農村發展研究所和社會科學文獻出版社發布了《農村綠皮書：中國農村經濟形勢分析與預測（2018～2019）》，書中提到，2018年全國農村宅基地空置率約為10.7%，農村空房率最高達7成。按此計算，目前全國有近8億農村戶籍人口，按照農業普查公報，全國約有2.3億套農村房屋。按照10.7%空置率計算，接近2500萬套住房空置。如果按照每年每套5000元的租金計算，每年全國僅在農村空置房屋資源上造成的浪費就高達1250億元。

2021年年底，中共中央辦公廳、國務院辦公廳印發了《農村人居環境整治提升五年行動方案（2021—2025年）》，因此，2022年各地開始了新一輪農村人居環境整治提升專項工作，其中，無人居住的老舊房屋被劃為重點治理對象。散落在鄉村的閑置廢棄房屋如不能及時得到有效利用，會引發諸多問題：首先，影響村莊的統一規劃，不利于村莊的治理與發展，且與“村容整潔”“美麗鄉村”等建設目標格格不入；其次，存在安全隱患，由于年久失修，對人民群眾的安全構成威脅，并成為衛生防疫的死角；最后，會造成土地資源的浪費。

現今農村閑置房屋盤活的主要困境

房屋戶型不一且分布較為分散

我國廣大農村自建住宅大部分是低層建筑，多為磚混結構，且由主人和施工人員自行設計，沒有規范的施工圖紙，導致農村房屋戶型、面積各不相同且較為分散，不易統一開發。

房屋質量良莠不齊

農村房屋的建造材料大多不會經過嚴格檢驗。房屋建造使用不同的材料造成房屋質量良莠不齊，而使用的材料質量較差例如現澆混凝土使用強度不夠的砂石或采用質量不達標的鋼材都會使房屋壽命受到影響。同時部分老宅由于人口長年在外而荒廢多年，墻體老化嚴重，這種類型的房屋便不適宜改為民居，更傾向于土地復墾。

村民意愿不統一

由于農村宅基地的使用權是永久的，城市戶口的繼承人可通過繼承宅基地的房屋獲得宅基地的使用權，且宅基地可充當抵押物進行貸款，村民或出于對老宅不舍的感情或出于對自身和后代的考慮，對閑置房屋的再建開發存在不同的意見。

農村自身基礎設施較差

農村基礎設施較城市仍存在較大差距。多數農村道路建設質量較差，貧困地區通達、通暢任務仍然艱巨，且前期建成的公路養護投入不足，部分已存在油返砂的狀況。同時，農村的用水用電不便、醫療衛生條件落后等都會對閑置房屋進行旅游開發造成難度。

利益分配不均

因農村基礎設施較差、閑置房屋良莠不齊都導致盤活的前期投入巨大，而在后期共享模式進行盈利后經濟收益沒有明確的分配標準又極易造成村民、村集體、政府以及企業之間利益的分配不均，故對吸引投資造成極大困難。

下套村共享鄉居模式的建立

與鄉土文化的結合體現

吉林省集安市青石鎮下套村是中朝邊境村，位于鴨綠江畔，風光秀麗，符合中華文化傳統關于“鄉居”意境的描述。該村存在一定數量的閑置房屋，且有著豐富的旅游資源，可發展生態宿營地、垂釣、生態探險旅游、花海觀光等旅游項目。共享經濟雖已不是新的經濟模式，但以旅游業為載體，將農村閑置宅基地以共享的方式融入市場卻是一個新的業態，下套村共享鄉居模式是在借鑒已有模式的基礎上，結合下套村實際來設計具有下套村特色的共享旅游新模式。下套村共享鄉居模式堅持將重使用而輕占有的新型消費觀、發展觀作為理念基礎，依托共享村居民宿、共享種植園、共享垂釣宿營區、共享文化驛站打造共享閑置房屋資源、共享鄉土環境、共享鄉土文化的城鄉間良性經濟循環。圍繞營造“東北鄉土文化的窗口”的目標，保護和挖掘現有的鄉村文化遺產，以塑造文化旅游形象為工作核心，借由動態與靜態兩種途徑讓游客通過各種活動或實物來感受或體驗多姿多彩的文化內涵，形成良好口碑效應，強化下套村的文化旅游。

組成要素及其在下套村的實施

下套村共享鄉居模式以農村閑置宅基地為主要開發對象，對現有房屋進行改造升級，通過不同的共享模式，實現經營權和管理權的自由流轉。該模式旨在圍繞農村閑置宅基地和閑置農田，打造融匯旅游觀光、高效農業、優化生態環境和社會文化功能的原生態農業旅游、休閑、娛樂新型共享綜合體。綜合體由共享鄉居民宿、共享農業園、共享垂釣宿營區、共享驛站等四大要素構成。

共享村居民宿：將下套村可居住的閑置房屋外包給企業（運營商）進行整體裝修改造后作為民宿出租。根據市場性質的不同將民宿分別構建為休閑養老社區和研學活動社區。對于愿意進行集體施工改造的村民，施行房屋所有權、使用權、經營權“三權分離”，采取“農民所有、村集體使用、企業經營、政府管理服務”的運行機制，按照村民20%、村集體30%、企業50%的股份劃分進行收益分成。對于主張自行進行房屋改造的村民，房屋所有權、使用權、經營權皆歸屬村民自己，盈利后所得按村民60%、村集體40%的股份劃分進行收益分成。

共享農業園：依托環境優勢，下套村以葡萄、五味子為主，玉米、板栗、人參、大榛子為輔的種植業結構已經形成規模，現已種植葡萄688畝、五味子357畝、玉米570畝。養殖業以養蜂、養牛和家禽養殖為主，養羊戶3戶300只，養雞戶1戶5萬只，養牛戶3戶40余頭。對此，下套村可以構建結構優化、功能完善、體制健全、特色鮮明的共享農業園。依托民宿采摘園、特色農牧產品養殖基地作為村莊重要創收渠道，同時連通共享民宿，提高村莊自循環能力，增強抗風險能力。通過出租田地使用權，將下套村原本的閑置田地對外向游客進行出租，滿足游客想自行種植綠色產品的需求，在田地租期內租客也可以交由民宿管家代為管理。既為村莊解決了部分土地閑置問題，也為農民解決了部分就業問題。

共享垂釣宿營區：下套村位于鴨綠江畔，森林覆蓋率為64%，風景秀麗，依山傍水，可發展生態宿營地、垂釣、生態探險旅游、花海觀光等項目。建立共享垂釣宿營區，將垂釣和野外宿營相結合，通過出租垂釣用具、魚餌、野炊用具、帳篷等宿營用具為村民提供額外的就業機會和收入。對宿營用具收取租金分為兩種情況，一種是按正常價格進行租用或購買，一種是提前支付一部分租金，其余的租金在游客宿營結束后通過游客宿營期間的高光照片作為抵扣，游客的照片會定期由宿營地打印出來，懸掛在共享垂釣宿營區內，作為一道獨特靚麗的風景線。還可以以優越的生態環境為依托，開設不同風格的寫真拍攝項目，聯通花海觀光，可提供服飾租賃與妝造服務。

共享文化驛站：選擇一處閑置房屋，修建只提供水電的低標準、低要求的共享民宿。此驛站不收取住宿費用，房屋設施共享，但需要游客在臨走前打掃好房屋的衛生，并留下一件禮物、一句寄語或自己認為對旅行有幫助的物品給下一位旅行者。該公共活動空間可以為游客提供交流的平臺，有適時的活動策劃，促進游客之間進一步的深度交流。游客如果愿意停留，可以通過為社區的孩子老人講述旅途的歷聞、參與共享民宿、共享農業園和共享宿營地的工作換取現金獎勵，作為繼續旅行的資金或免費住宿的籌碼。這種方式既增加了擁有同樣愛好的陌生人之間的聯系，也通過這些對自媒體運用相當嫻熟的年輕群體宣傳了下套村，從而將下套村打造成一個受年輕人歡迎的奇幻旅游目的地。

下套村共享鄉居模式的特點

因地制宜盤活閑置房屋

針對房屋戶型不統一、分布分散、房屋質量良莠不齊的問題因地制宜地選擇不同方式對其進行開發改造。例如原有廢棄學校可改造為共享村居民宿中研學社區的學生宿舍，戶型不一的房屋可以依據不同風格裝修成特色民宿，無法居住的廢棄老屋可以推平進行土地復墾，并入農業園實現資源循環。下套村可與周邊的天幕山聯合共享宿營垂釣區，開展野外登山探險、野外研學等項目。

增加對閑置房屋的分類開發利用

當前對閑置房屋的開發模式大多比較單一，有的直接改為同款民宿或旅游觀賞地，局限性較大。下套村共享鄉居整合多種開發模式，通過對閑置房屋的分類利用進行深度開發。例如下套村共享鄉居民宿分為休閑養老社區與研學社區，共享農業園分為民宿采摘園與特色農牧產品種植基地。其中，養老社區與研學社區可以進一步分類，大大增強對閑置房屋的有效利用。

充分尊重村民意愿進行開發

下套村共享鄉居模式充分尊重村民意愿進行開發，并根據不同的意愿進行有針對性的營收分配。無論是共享民宿還是宿營垂釣區，都極大地尊重村民意愿進行后續開發，農業園更是保障了不贊同民宿改造的居民仍能通過農業園進行創收的需求，實現村莊整體和諧共贏。

強化房屋開發利用收益分配

針對閑置房屋開發利益分配不平衡的問題，下套村共享鄉居開發模式著重強化房屋開發利用的收益分配，且根據不同的開發類型進行收益的區別分配。共享民宿作為主要創收渠道按照村民20%、村集體30%、企業50%的股份劃分進行收益分成。對于主張自行進行房屋改造的村民，房屋所有權、使用權、經營權皆由自己進行運營管理，盈利后所得按村民60%、村集體40%的股份劃分進行收益分成。農業園與宿營區則根據投入進行區別分配，最大限度地保證各方公平分配，規避后續矛盾。

下套村共享鄉居模式的意義

有利于推進鄉村振興進程

若只有單向奔赴的政府，沒有共同努力的群眾，鄉村振興就容易淪為外表美麗沒有靈魂的空架子，也容易造成財力資源的浪費。與一兜到底、盲目建設相反，下套村共享鄉居模式尊重農民的主體地位和意愿，做到為其而建，建其所需，共建共享，分配合理。鄉村的生態環境需要因地制宜地科學規劃，盡可能地吸引城市資本、人才、技術等生產要素下鄉。這有利于靈活地促成政府、資本與農村居民優勢互補、分工協作，共同推動鄉村走上產業興旺、生態宜居、鄉風文明之路，并通過緊密的利益聯結帶動農民走上富裕之路，從而逐漸實現鄉村的全面振興。

整合現有盤活方式 提供更多方向

下套村共享鄉居開發模式整合了現有閑置房屋盤活方式，遵循盤活1+N的工作思維導圖：對閑置的土地與民房重新規劃，逐步完善區域規劃編制；對閑置土地和民房進行綜合評估，提高盤活的利用率；制定盤活土地與民房的方案，形成一整套符合本區域實情的發展規劃；推動推廣典型示范，走上有特色的鄉村振興之路。這一開發模式為盤活農村閑置資源、破解農村空心化、提升農村現代化水平提供了更多的方向和路徑。

結 語

“共享農場”的模式讓鄉村旅游消費群體記憶中的故土情懷成為現實，不僅滿足了人們對農產品等物質層面的需求，也提供了休閑養生的新型養老服務模式。這種新模式帶來的經濟動力將成為農村改革的主要力量，“共享農場”的模式勢必成為農村轉型的發展趨勢。

（作者單位：通化師范學院經濟管理學院）