測繪新技術在房地產測繪中的實踐研究

欒志杰

(甘肅省水利水電工程局有限責任公司，甘肅 蘭州 730046)

房地產關系民生民計，是國家重點行業，其在發展過程中不斷完善、優化，創新模式提高工程作業規范性，為人們創造更加舒適的人居環境。測繪是一項較強的服務性技術，其中包含了多項內容，對房地產企業經濟效益有著直接影響，新技術的應用可有效提高測繪精確性、有效性、時效性，需要房地產企業加以合理化應用。因此，聯系實際分析測繪新技術在房地產測繪中的應用實踐具有現實意義，對于促進房地產行業發展有著積極作用。

1 房地產測繪概述

1.1 測繪內容

房地產開發中測繪技術貫穿全過程，其測繪內容主要包括幾個方面：1)初始階段，此時為更好的進行規劃設計，地形測繪是主要內容，根據測繪結果對未來的發展進行明確規劃，再向市規劃辦報批，要求測繪時必須保證所有結果精準，科學選擇比例尺防止結果偏差影響審批；2)建筑用地測量，在建設用地許可證下發以后，開發商需要以數據為依據，對建設用地的現場情況進行測量測繪，圖解、文字、數量、質量等為主要形式生成圖表或模型，作為開發依據[1]。另外，建筑周圍的用地屬性、農田、水污染防治、道路交通、管網線路等，也必須作為重點測繪與考察對象，規避客觀因素可能對測繪結果產生的影響，從而保證結果達標且符合有關部門要求；3)在房地產工程的個別項目或施工環節，現場平整、道路、管道等位置也需要通過測繪技術獲取數據與結果，若無法滿足工程規劃要求還需及時提交修改結果并糾正，以建筑實際面積為主繪制平面圖，為后續房屋建筑銷售做好充分準備工作。

1.2 測繪特征

就目前房地產測繪的實際情況來看，主要具有幾個顯著特征：1)復測周期短，房地產行業的建筑變化頻率較高，土地權益也會隨著時間推移有所改變，因此復測必不可少，要求復測結果必須始終與實際情況保持一致，通過持續的復測、補測修正數據，確保房地產測繪結果精準性；2)人員素質高，房地產測繪內容較多、類型復雜，對數據精準性、時效性有著較高要求，要求測繪人員本身必須具備較高的專業素養與技術水平，才能較好掌握測繪技術，按照測繪要求、規范完成標準化作業，掌握儀器設備的正確使用方法，防止在工作過程中因個人因素影響測繪結果精準性[2]。此外，測繪人員自身還必須了解有關房地產的法律條文，確保自身合法權益不受侵犯，可見房地產測繪對于人員自身的綜合素質有著較高要求；3)測繪難度大，就房地產測繪工作而言可分為地質、工程測量兩個部分，內容復雜，包含位置、數量、用途等，尤其是對于一些涉及拆遷、產權等的房屋建筑，必須保證測繪結果精準、操作細致，防止糾紛問題產生；4)比例尺較大，房地產測繪需要使用較大的比例尺，但在比例尺較大的情況下測繪精度往往難以保證，如何較好應對這種沖突問題，在大比例尺條件下提高測繪精度，成為測繪人員所必須考慮的重要問題，同時也需要技術人員規范操作，依托先進測繪技術提高測繪精度，為房地產發展提供精準數據。

2 測繪新技術在測繪中的應用價值

2.1 提高房地產測繪精確性

測繪新技術通常是基于新科技發展起來的，在具體實踐中利用了GPS、互聯網、數字化技術等，通過這種方式實現精準測量[3]。在以往的測繪工作中，人工測量為主要模式，導致測繪結果容易受到人員自身專業素養與能力影響，而先進技術與設備的應用簡化了操作流程，只需要嚴格按照測繪計劃完成自身工作就能獲得較為精準的數據，降低了人為因素可能對測繪結果產生的負面影響。可見，測繪新技術的應用能夠極大程度上提高房地產測繪的精度，防止不精準數據為房地產工程建設、銷售等帶來阻礙。

2.2 提高房地產測繪有效性

近幾年房地產行業發展迅速，房屋數量不斷增多，測繪需求量明顯增加，若仍然以傳統技術手段完成測繪，則會消耗較多時間，且難以應對大量測繪需求。這也就要求測繪單位必須在保證精度的基礎上提高測量速度，而測繪新技術的應用不僅能夠提高測量精度還縮短了測繪時間，即在有限的時間內能夠精準測量出更多房屋建筑數據，極大程度上改變了傳統測繪模式，降低工作強度的同時提高工作質量、測繪效率[4]。

2.3 提高房地產測繪時效性

房地產測繪包含了從房地產前期初始階段，再到建筑用地測量、后續房屋建筑測量等全向內容，多且復雜，且涉及方面有所差別。在這樣的情況下，測繪時效性必須得到較好保證。測繪新技術中運用了信息技術、互聯網技術，實現了多種科技相互融合，可實現對房地產的實時、動態測量，直接傳輸至計算機中進行計算、比對，再進行分析反饋，這種測繪時效性將成為房地產建設的重要數據依據，為房地產建設提供保障。尤其是現下房地產規模、房地產變動速度加快的時代背景下，測繪新技術的應用可以在相同時間內完成更多測繪任務，對于行業發展而言也起著較好的推動作用。

3 測繪新技術在房地產測繪中的應用實踐

3.1 全站儀技術

在以往的房地產測繪中，技術人員所使用的測量工具與設備較為簡單，但隨著時代發展，測繪精度、測繪速度等均有了較高要求。尤其是對于房地產行業來說，測繪精確性直接關乎其日后發展，傳統測繪模式、設備難以達到較好效果。全站儀的出現，改變了以往的測繪測量狀態，作為一種電子、機械、光學儀器中一種高科技測量裝置，操作便利、功能多樣且強大，比如全站儀在工程水平角、距離測量中就能夠發揮重要作用，測得的數據結果在分析后會有效存儲。實際房地產測繪中，全站儀的功能性更為強大，可以電子文件輸入測繪數據，提高傳輸效率，這種“傳輸屬性”不僅可以有效提高測量效率，還能提高測繪精度[5]。在此基礎上全站儀還能動態更新數據，實現實時測量以保證時效性，再與設計數據進行比對，在不需要移動全站儀的情況下就能夠實現，具有極高的自動化水平，計算結果更加精準，同時簡化操作流程，減輕工作量，人為因素產生的誤差問題能夠得到有效解決，是現代房地產測繪中的常見設備，也是較為主要的方法，為測繪工作有序展開創造良好條件。另外，全站儀測繪技術還允許在單個位置進行地圖測繪，具有較為廣闊的應用前景與潛力挖掘價值。在省級黨政機關事業單位(共1206家)不動產測繪，就利用到了全站儀、電子平板、電子記簿等設備進行全野外數據采集。通過成圖軟件內業編輯，生成圖形數據文件；經檢查修改，準確無誤后可通過繪圖儀繪出所需成圖比例尺的房產圖。由于全站儀本身就具有較高的精確度，是先進儀器設備的代表，因此通過全站儀獲取的數據具有參考價值，為該房地產測繪項目提供了較為精準的數據參考。

3.2 坐標解析測量技術

房地產測繪中，房屋面積、建筑面積、物業面積和項目使用面積、占用面積是較為主要的測量內容，要求必須采用高精度測繪技術進行，保證房屋面積測量準確。坐標解析測量，能測得物體上目標點或離散點在某一坐標系下坐標的測量稱為坐標測量，其中所應用到的技術多種多樣，激光掃描、極坐標法、自由設站法、激光掃描測量等，均是較為有效的技術手段，通過采用科學、信息化設備獲得準確的坐標再進行解析，形成數據、圖紙等資料，獲取精準的數據依據[6]。以激光掃描測量為例，該種技術手段將空間數據信息處理的全過程進行綜合，完善采集方式，數據處理中心、數碼相機、電源、三維激光掃描儀是較為主要的構成部分。激光脈沖發射后反光鏡會飛速旋轉，依照固定次序掃描目標區域，根據激光激光往返時間、編碼器測量的脈沖角度等數據，制定三維坐標，再以解析軟件處理數據信息后建模。在房地產測繪中，激光掃描測量的應用具有明顯優勢，在掃描站點時就能夠確定最佳掃描位置，確保掃描結果的精準性，在具體實踐中技術人員只需要將儀器設備科學設置，不需要進行定向處理，從而有效節約測繪時間，極大程度上提高測繪效率。

3.3 RTK測繪技術

RTK測繪是一種實時差分定位是一種能夠在野外實時得到厘米級定位精度的測量方法，它的出現極大地提高了野外作業效率，是一種較為有效的測繪手段。在實際應用中，運用到了以載波相位觀測為依據的實時差分GPS技術，由基準站接收機、數據鏈、流動站接收機三部分組成。基準站上會安裝1臺接收機作為參考基站，連續觀測衛星并以無線電設備將觀測數據、測站信息進行傳輸，所有實時信息、數據將會被發送給流動站，GPS接收機在接收GPS衛星信號的同時也會通過無線接收設備接收基準站傳輸的數據，再根據相對定位原理，計算流動站的三維坐標、精度，最終獲得較為準確的平面坐標與海拔，其原理大致如圖1所示。

以省級黨政機關事業單位(共1206家)不動產測繪為例，根據項目工作各階段對軟硬件的需求，合理配置軟硬件設備。在硬件方面，優先選擇高性能的硬件配置；軟件方面，選擇能夠滿足作業質量要求并且穩定性、可靠性及兼容性高的相關專業軟件，保證和蘭州市房管局對接，保證本項目快速高效的運轉。在測繪過程中，就運用了RTK測繪技術，在正式開始測量前，應對時間系統進行確定，宜采用協調世界時(UCT)。當采用北京標準時間(BCT)時，應考慮時區差與UCT轉換。具體測繪過程如下：1)RTK控制測量前，應根據本測區任務需要，根據已知點、本次控制測量各級控制點、甘肅省測繪局GNSS基站坐標系統，求出轉換參數；2)RTK圖根控制測量，觀測的每個圖根點觀測次數不少于3次，且應有一個以上方向通視；3)圖根點標志宜采用木樁、鐵釘；4)RTK測量所得出的土根控制點成果，內業質量檢查、總點數不得少于10%的外業檢測，采用與測量方式等級相對應的GPS快速進行靜態定位，獲取準確的坐標系數，再錄用全站儀測量邊長、角度，在測區內均勻分布檢測點。測繪流程如圖1所示。

圖1 RTK測繪技術流程圖

3.4 數字化成圖技術

在房地產測繪中“幢”是較為基礎的測繪單位，而后利用計算機進行輔助功能完成測繪全過程。為提高精準性，滿足測繪的大比例尺要求，可充分利用地面數字測圖技術來達成高質量測繪目標，借此獲得高精度數字地圖，另外還可以結合其他相關測量方法提高精度，保證房產重要特征、附近控制點精度可控制在5cm內。然后通過對測繪數據進行整理分析，形成系統數據、房地產圖形，再以交換文件制作可視化圖形，實現數字到圖形的有效轉化，再利用投影技術將生成的圖紙投影到屏幕上，將圖像具體呈現出來，對圖像中的實物位置進行清晰呈現。依托數字技術處理原始地圖后，不同的地形圖會被分類存儲與使用，為計算機、設備、掃描儀等的應用帶來較大便利。與傳統測繪技術不同，數字化程度既能夠保證精準性，又能夠提高數據結果獲取速度，優勢較為明顯。目前，常見的輸入方式主要以掃描、手動兩種。通常情況下會選擇兩種方式相結合。這是由于掃描輸入設備雖然能夠快速輸入數據與內容，但在數字化處理過程中容易產生誤差，導致原始地圖的精準性無法滿足需求，因此需要手動數字輸入設備進行補充，以修正問題，提高精度。在省級黨政機關事業單位(共1206家)不動產測繪中運用的CAD制圖軟件cass9.1、CAD2010、2012等，就是數字化成圖技術的典型代表，其應用不僅可以提高測繪效率，還能實現數字到圖像的轉變，便于數據比對、分析，處理因數據偏差所引起的一系列問題，保證測繪精度，促進房地產工程進行。

4 結語

綜上所述，隨著我國建筑事業快速發展，人們對房屋建筑類型的多樣化需求明顯增加，測繪能夠保證測量精準性，對于房地產行業發展起著較好的促進作用。目前，測繪技術逐步更新，其中應用較為普遍的是全站儀測繪技術、坐標解析測量技術、RTK測繪技術、數字化成圖技術，依托互聯網、物聯網創造能夠動態反饋實時數據信息的測繪體系，全面提高房地產測繪的精確性、有效性、時效性，具有廣闊的應用前景。