房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財務(wù)管理研究

牛瑞軍

本文主要以房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財務(wù)管理研究為重點進(jìn)行闡述，首先對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財務(wù)管理特點、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財務(wù)管理要點進(jìn)行分析，其次從優(yōu)化財務(wù)風(fēng)險管理體系、加強(qiáng)管理監(jiān)督機(jī)制建設(shè)、開發(fā)多元化融資渠道、加強(qiáng)項目全過程成本控制等幾個方面深入說明并探討，旨在為相關(guān)研究提供參考資料。

隨著經(jīng)濟(jì)的迅速發(fā)展，房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展也變得越來越迅速，為房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展帶來一定的發(fā)展機(jī)遇，要想實現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)的長遠(yuǎn)、穩(wěn)定發(fā)展，就要做好企業(yè)的管理工作，進(jìn)而在發(fā)展迅速市場中占據(jù)一席之地。房地產(chǎn)競爭越來越激烈，具有資金密集、勞動密集的特點，有必要加強(qiáng)企業(yè)自身的管理水平，尤其是加強(qiáng)財務(wù)管理工作，不僅是實施價值管理的方式之一，也是影響房地產(chǎn)企業(yè)在市場中具備的競爭實力的關(guān)鍵因素。房地產(chǎn)企業(yè)通過財務(wù)管理方式，完成對所需資源的籌集、使用、分配等進(jìn)行有效核算、控制、分析等，進(jìn)一步對整個過程與財務(wù)有關(guān)的工作進(jìn)行科學(xué)性處理，為房地產(chǎn)企業(yè)的健康發(fā)展保駕護(hù)航。

房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理特點

管理內(nèi)容十分復(fù)雜 如今，房地產(chǎn)財務(wù)管理模式呈現(xiàn)全新發(fā)展趨勢，形成一個整體運作的趨勢，其中所包含的內(nèi)容也比較廣泛。并且在工程建設(shè)區(qū)域，以及不同背景這一基礎(chǔ)上，房地產(chǎn)企業(yè)在投資、利潤分配，以及企業(yè)籌資等方面，工作也變得具有復(fù)雜性特點，這都是如今房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理內(nèi)容復(fù)雜的一個呈現(xiàn)。

多元化的財務(wù)主體 如今，房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)主體一般指向財務(wù)管理活動主要的負(fù)責(zé)對象，對主體明確也是進(jìn)一步對財務(wù)活動中管理權(quán)行使者的明確。房地產(chǎn)企業(yè)在發(fā)展過程中，大多數(shù)企業(yè)存在多個法人機(jī)構(gòu)，這些機(jī)構(gòu)不僅存在橫向聯(lián)合發(fā)展特點，也存在縱向發(fā)展特點，這也是導(dǎo)致財務(wù)主體處于多種多樣模式中發(fā)生變化的一個關(guān)鍵性原因，進(jìn)而促使財務(wù)主體朝著多元化方向發(fā)展。但總公司有必要對一些會計報表內(nèi)容進(jìn)行完善，進(jìn)一步對多元化發(fā)展趨勢，以及現(xiàn)狀進(jìn)行明確。

多元化決策層次 房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展實踐中，一體化發(fā)展模式已經(jīng)形成，導(dǎo)致總公司、子公司之間存在不同管理層次的特點，因此財務(wù)決策權(quán)限的不同，進(jìn)而造成企業(yè)管理層次出現(xiàn)多元化發(fā)展這一情況。總公司落實工作的時候，有必要結(jié)合各個地區(qū)、不同產(chǎn)業(yè)，以及子公司的實際發(fā)展情況，詳細(xì)分析各個業(yè)務(wù)所占的重要程度，給予對應(yīng)的集權(quán)、分權(quán)，有效解決財務(wù)管理過程中出現(xiàn)的決策矛盾，有效對下屬公司職工的主動性、積極性進(jìn)行調(diào)動，更好地實現(xiàn)企業(yè)整體戰(zhàn)略目標(biāo)。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財務(wù)管理要點

第一，做好項目深入論證工作。房地產(chǎn)項目具有一定的特點，如，投入資金大、壓力重，并且回收期較長，風(fēng)險較高等，在確定房地產(chǎn)投資決策之前，要對項目做好充分的可行性分析，不能單一地遵循主觀意愿。需要房地產(chǎn)財務(wù)管理部門做好全方位的投資分析工作，增強(qiáng)決策分析的精準(zhǔn)性，才能保證為企業(yè)管理人員提供可靠、精準(zhǔn)的信息，實現(xiàn)降低風(fēng)險的作用。對于投資分析決策而言，其中包括首期投入資金和項目建設(shè)所需的常規(guī)資金。期末資金等，做好籌資結(jié)構(gòu)、籌資成本等現(xiàn)金流入。第二，加強(qiáng)融資管理。我國房地產(chǎn)企業(yè)所開展的融資管理，主要包含前期融資、項目開發(fā)貸款，企業(yè)在實施前期融資過程中，要關(guān)注內(nèi)容中是否存在土地出讓合同簽訂，以及成立項目公司等，為前期融資工作的順利開展提供支持。如今，隨著房地產(chǎn)企業(yè)融資政策革新過程中，強(qiáng)化企業(yè)融資控制力度，傳統(tǒng)融資體系和現(xiàn)代企業(yè)發(fā)展存在偏差，也是產(chǎn)生項目開發(fā)貸款的一個關(guān)鍵原因，呈現(xiàn)一種全新的融資方式。實施貸款業(yè)務(wù)過程中，重點關(guān)注三證審批、四證放款內(nèi)容，經(jīng)過審批后獲取對應(yīng)許可證書，確保項目開發(fā)過程的順利性，也要重點關(guān)注開發(fā)貸款中所持資金占有比例，以及在建工程抵押的評估情況。第三，資源管理。資源管理作為財務(wù)核算中不可缺少的關(guān)鍵部分，資源管理是否存在有效性，是增強(qiáng)管理效果的一個關(guān)鍵因素。保證資源的有效性，可以采用的一個方式就是做好資源的科學(xué)統(tǒng)一，對資源臺賬有關(guān)統(tǒng)計，可以詳細(xì)劃分到每個房間占地面積、樓房售價與合同之間簽訂的內(nèi)容等，做好這些內(nèi)容統(tǒng)計、計算工作，進(jìn)一步明確各個項目資源情況，做好對不同數(shù)據(jù)的掌握，為后續(xù)工作的順利開展提供支持。第四，成本核算管理。房地產(chǎn)企業(yè)在開展財務(wù)核算工作的時候，成本核算是十分關(guān)鍵的一部分，核算是否具備準(zhǔn)確性、準(zhǔn)時性，會直接影響到經(jīng)濟(jì)效益和未來發(fā)展效果。從成本核算內(nèi)容進(jìn)行分析，其中包含土地審批、合同簽訂以及現(xiàn)場施工等多方面內(nèi)容，若這些項目中缺乏準(zhǔn)確的費用核算，以及成本管理，就會引發(fā)不同財產(chǎn)風(fēng)險，進(jìn)而對企業(yè)的經(jīng)濟(jì)、名譽(yù)產(chǎn)生直接影響。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財務(wù)管理研究對策

優(yōu)化財務(wù)風(fēng)險管理體系 首先，房地產(chǎn)企業(yè)需要對財務(wù)風(fēng)險預(yù)警模式進(jìn)行完善，優(yōu)化管理體系，降低對企業(yè)產(chǎn)生的不良影響。房地產(chǎn)企業(yè)要做好風(fēng)險控制工作，結(jié)合自身實際情況、財務(wù)管理需求，向綜合性較強(qiáng)的企業(yè)學(xué)習(xí)風(fēng)險預(yù)警體系，通過體系的構(gòu)建，為財務(wù)數(shù)據(jù)挖掘工作提供支持，對財務(wù)活動開展進(jìn)行監(jiān)控，發(fā)掘潛在的風(fēng)險問題。其次，房地產(chǎn)企業(yè)需要關(guān)注日常財務(wù)管理工作，確保財務(wù)活動支出的規(guī)范性，并根據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部情況制定發(fā)展目標(biāo)，完成預(yù)算方案的編制。房地產(chǎn)也要關(guān)注內(nèi)部資金的實際運行情況，做好對資金的控制工作，確保資金運行的有效性并進(jìn)一步防止財務(wù)風(fēng)險發(fā)生。對于房地產(chǎn)資金預(yù)算編制這一工作，確定預(yù)算編制要點，確定分布分項，對預(yù)算編制節(jié)點進(jìn)行細(xì)化，才能凸顯預(yù)算編制在工作中的價值性。最后，房地產(chǎn)企業(yè)在落實財務(wù)風(fēng)險控制工作時，可以采用系統(tǒng)化方法，對內(nèi)部資金運行情況進(jìn)行分析，一旦發(fā)現(xiàn)異常，第一時間消除隱患，保證與房地產(chǎn)有關(guān)的不同類型業(yè)務(wù)進(jìn)行順利發(fā)展，也可以建立正向循環(huán)PDCA風(fēng)險控制，檢測財務(wù)影響因素，確保企業(yè)不陷入危險境界。財務(wù)風(fēng)險預(yù)警是預(yù)防風(fēng)險的一種方式，提前發(fā)現(xiàn)潛藏的財務(wù)風(fēng)險，為企業(yè)決策提供數(shù)據(jù)信息，發(fā)揮風(fēng)險因素、風(fēng)險數(shù)據(jù)的價值，優(yōu)化風(fēng)險控制方案，對活動經(jīng)營方式做出調(diào)整，有效降低房地產(chǎn)財務(wù)危機(jī)。

加強(qiáng)管理監(jiān)督機(jī)制建設(shè) 首先，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的管理人員，要意識到財務(wù)管理工作的重要性，一方面要從思想方面進(jìn)行強(qiáng)化，另一方面也要對自身的綜合能力進(jìn)行深化，提升經(jīng)營管理工作的運用效果，掌握與財務(wù)會計有關(guān)的知識內(nèi)容，才能對企業(yè)資金、現(xiàn)金流進(jìn)行有效管理，在促進(jìn)企業(yè)發(fā)展的同時保證投資決策可以在財務(wù)會計信息中獲取科學(xué)投資。建立核算機(jī)構(gòu)設(shè)置，可以有效解決房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)數(shù)量較多、規(guī)模龐大的財務(wù)工作。引入復(fù)合型財務(wù)工作人員，嚴(yán)格遵循持證上崗，提供豐富的學(xué)習(xí)機(jī)會，提升財務(wù)人員的業(yè)務(wù)技能、操作技能，有效提升財務(wù)管理水平。其次，加強(qiáng)監(jiān)督機(jī)制建設(shè)。對于內(nèi)部審計機(jī)制建立，保證審計部門的獨立性，進(jìn)一步對權(quán)利義務(wù)、權(quán)責(zé)進(jìn)行劃分，加大預(yù)算管理的執(zhí)行審查力度，保證會計信息的真實性、有效性，為日常工作的完成質(zhì)量提供支持，也要加強(qiáng)企業(yè)收支兩條線的審查審計工作，保證每一筆收支都有法可依。對于外部監(jiān)督作用而言，可以進(jìn)一步對內(nèi)部審計工作中存在的一些不足進(jìn)行彌補(bǔ)，進(jìn)一步形成完善的監(jiān)督體系。外部監(jiān)督機(jī)制建設(shè)，主要涉及政府監(jiān)督、社會監(jiān)督兩個方面，企業(yè)有必要結(jié)合我國相關(guān)部門要求，如審計部門、稅務(wù)部門等開展監(jiān)督管理工作。

開發(fā)多元化融資渠道 首先，創(chuàng)造一定條件獲取上市機(jī)會。創(chuàng)業(yè)板具有十分嚴(yán)格的監(jiān)管制度，對于一些創(chuàng)業(yè)板上市公司，形成一定的共享，采用比主板市場更加嚴(yán)格的信息披露制度，更要在監(jiān)管部門中制定保薦人這一條件，有利于協(xié)助投資人員選擇高素質(zhì)企業(yè)。其次，遵循銀行實施的貸款方式，做好直接融資工作，以及間接融資工作的結(jié)合。最后，當(dāng)?shù)卣o予這項工作一定的重視，結(jié)合有關(guān)政策落實和實施，為房地產(chǎn)企業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展提供一定的支持。隨著經(jīng)濟(jì)的迅速發(fā)展，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會面臨一定的波動，進(jìn)而對人民幣發(fā)展產(chǎn)生直接影響，但從實際情況進(jìn)行分析，這些問題都可以成為促使房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)吸引越來越多投資者的影響因素，吸引外資投入到企業(yè)中，成為二者共同發(fā)展的一個方向，也為我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提供多元化的融資渠道，進(jìn)而為資金融入方向建立多元化發(fā)展，為企業(yè)的長遠(yuǎn)發(fā)展提供支持。

加強(qiáng)項目全過程成本控制 在項目實施實踐中，首先，要遵循嚴(yán)格審核制度，負(fù)責(zé)主要的施工管理部門針對施工過程發(fā)現(xiàn)的問題，第一時間和上級做好溝通工作，進(jìn)一步建立科學(xué)化的獎勵、懲罰制度，保證成本的節(jié)約性，給予一定的提成比例獎勵。同時，施工資金使用過程要與預(yù)算部門、財務(wù)部門信息具備一定的相符性，有效降低工程費用、財務(wù)費用出現(xiàn)變動的可能性。在項目完成后對項目開展公平評估，對應(yīng)不同環(huán)節(jié)完善整理和總結(jié)工作，保證財務(wù)數(shù)據(jù)的完整性，便于將數(shù)據(jù)保存，完善和總結(jié)經(jīng)驗。其次，優(yōu)化成本控制和監(jiān)督，進(jìn)一步提升成本管理水平。在成本管理實施過程中，成本體系是建立在成本控制制度基礎(chǔ)上。在開發(fā)實踐中，也會因為不同部門、不同背景、不同單位，以及個人目的的不同，要求開發(fā)企業(yè)實施特殊權(quán)限，這些因素都會成為影響成本控制制度順利開展的因素，只有對企業(yè)內(nèi)部進(jìn)行成本控制，遵循市場發(fā)展進(jìn)行完善，才能從根本上將成本管理控制的優(yōu)勢進(jìn)行充分發(fā)揮。最后，對于企業(yè)成本管理控制方法，要加大成本控制力度，要想房地產(chǎn)企業(yè)對成本控制制度進(jìn)行完善，可以引入現(xiàn)代成本管理方式。

綜上所述，作為現(xiàn)代社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要支柱，房地產(chǎn)市場的競爭十分激烈，房地產(chǎn)開發(fā)十分顯著的高風(fēng)險、高收益特點，一個項目的開發(fā)，需要通過策劃、設(shè)計、招標(biāo)、施工等不同環(huán)節(jié)、財務(wù)管理作為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的關(guān)鍵核心環(huán)節(jié)，是促進(jìn)企業(yè)經(jīng)營、管理、發(fā)展的有效途徑之一。要想房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在市場經(jīng)濟(jì)中謀求發(fā)展，需要房地產(chǎn)企業(yè)結(jié)合自身的產(chǎn)業(yè)特點與優(yōu)勢，就要對財務(wù)管理思想進(jìn)行革新，結(jié)合時代發(fā)展需求進(jìn)一步對財務(wù)管理體系進(jìn)行完善，建立全面的監(jiān)督機(jī)制，為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展提供支持。

（作者單位：恒大地產(chǎn)集團(tuán)山西有限公司）