房地產開發項目的風險控制及管理研究

杜峰

摘要：?房地產行業是我國經濟發展的重要支柱產業，對我國經濟社會發展有著至關重要的作用。但是由于房地產行業涉及土地、建筑、金融等多個行業，市場競爭激烈，同時受到國家政策、經濟形勢以及市場供需關系等諸多因素的影響，具有的風險因素相對較多。因此，為了確保房地產行業能夠健康穩定地發展，房地產企業必須要充分重視房地產開發項目中存在的風險因素，并采取有效措施進行風險控制和管理，這樣才能夠確保企業在激烈的市場競爭中占據有力地位。

關鍵詞：?房地產；風險控制；管理；競爭

引言?

房地產開發項目是一個復雜的過程，在整個開發過程中會涉及多個部門的管理，從而會產生大量的風險。若房地產企業對風險管理工作不重視，則會導致房地產開發項目出現問題，無法取得理想的開發效果，嚴重時還會影響企業的經濟效益。因此，房地產企業必須要重視對風險管理工作的開展。

一、注重投資決策階段風險控制?

投資決策階段是房地產項目開發項目實施的重要基礎，對項目未來發展具有直接影響。在投資決策階段，如果沒有充分考慮到各種可能存在的風險因素，就會導致房地產開發項目建設出現盲目性，從而造成項目開發失敗。因此，為了有效降低房地產開發項目的風險，必須要加強對投資決策階段的風險控制。

（一）社會因素?

在對城市交通建設進行分析時，需要充分考慮到城市交通狀況的好壞，并對房地產開發項目的建設成本以及施工難度進行深入分析。

在對城市土地資源進行分析時，需要充分考慮到當地的土地價格、城市規劃情況以及市政配套設施情況等內容［1］。

在對房地產開發項目進行規劃時，需要充分考慮到當地的氣候、水文環境以及地質結構等內容，并結合實際情況制定合理的規劃方案。

在對房地產項目進行設計時，一方面需要充分考慮到建筑結構的安全性以及使用壽命等內容；另一方面需要充分考慮到建筑施工過程中可能會遇到的各種自然災害因素和意外事故等內容，從而制定出科學合理的應對措施。

（二）經濟因素?

第一，在對房地產開發項目進行投資決策時，需要充分考慮到房地產開發項目的社會、經濟以及環境等內容，為提高可行性研究工作的科學性和有效性提供重要依據。

第二，需要將房地產開發項目的投資規模、資金籌措能力以及建設周期等內容考慮到可行性研究工作中來，從而為提高房地產開發項目的實際效益提供重要保證。

第三，需要充分考慮到房地產開發項目所處環境因素的影響作用。在對房地產開發項目進行可行性研究時，必須要充分考慮到當地的自然條件、人文條件以及社會條件等內容，為提高房地產開發項目的實際效益提供重要保障。

第四，需要對當地的經濟發展情況、市場需求情況以及人才供應情況等內容進行深入分析和研究。在對房地產開發項目進行投資決策時，還需要充分考慮到當地政府對于該地區房地產開發項目建設的扶持政策以及優惠政策等內容。

第五，需要充分考慮到當地的旅游資源以及自然環境等內容。通過對當地的旅游資源以及自然環境等內容進行深入分析和研究，可以為提高房地產開發項目的經濟效益提供重要保障。

在對房地產開發項目進行投資決策時，必須要將這些因素考慮在內。只有充分考慮到這些因素對于房地產開發項目可能造成的影響作用，才能夠提高房地產開發項目可行性研究工作質量［2］。

（三）技術因素?

在房地產開發項目實施過程中，由于受到各種因素的影響，必然會存在一些不確定性因素。這些不確定性因素可能會導致項目出現工期拖延、成本增加、質量下降等問題。在可行性研究階段中，不僅需要對房地產開發項目的技術可行性進行深入分析和研究，還需要充分考慮到項目的地理位置、自然環境、地理條件等內容。只有充分考慮到技術可行性問題，才能夠有效提高房地產開發項目的可行性。

二、合理安排規劃設計階段的風險?

在項目建設規劃設計階段，通常需要綜合考慮城市規劃、城市環境、城市景觀、建筑風格等多個方面的因素，并且需要對各種因素進行綜合分析，從而在此基礎上對房地產開發項目的各項指標進行科學合理的規劃。房地產開發項目涉及的各類費用，在項目建設期間也會相應發生變化，因此需要在項目規劃設計階段，結合不同階段的特點，科學合理地安排各項費用支出，并進行及時有效的控制。

第一，在房地產開發項目的前期設計階段，由于受到用地規模、建筑密度等諸多因素的影響，因此需要將投資費用和銷售收入進行綜合平衡。同時，在設計階段還需要對各種費用支出進行科學合理的規劃和安排。

第二，在房地產開發項目建設過程中，需要對各種資源進行充分合理的利用和配置，從而確保能夠提高經濟效益。因此在項目規劃設計階段，必須要遵循資源節約原則，合理地對各項資源進行分配和利用。

第三，在項目規劃設計階段，需要充分考慮到市場需求情況以及未來發展趨勢等因素對開發成本的影響。例如，在房地產開發項目中往往會存在一定的市場需求不足問題，如果不能夠及時解決這一問題，將會導致開發成本不斷增加。因此在項目規劃設計階段，需要對市場需求情況進行科學合理的分析和預測，從而對所需資金進行合理控制和安排。

第四，需要充分考慮到項目建設的周期和進度等因素對建筑成本產生的影響。

第五，嚴格執行可行性研究報告。房地產開發項目建設的可行性研究報告通常包括投資估算、資金籌措、投資方案等內容，對于房地產開發項目建設具有重要的指導意義，對于房地產開發項目建設過程中各項風險因素的控制和管理也具有重要作用。在房地產開發項目建設過程中，房地產企業需要結合項目特點，嚴格按照國家規定的可行性研究報告編制標準進行編制。例如，在編制投資估算時，需要根據可行性研究報告中對房地產開發項目的投資總額、總建筑容積率等進行計算；在編制資金籌措方案時，需要根據項目建設要求和投資估算來對資金籌措方案進行規劃和安排；在編制投資方案時，還需要對其資金來源和項目建設進度、建設周期等進行分析和預測。根據國家規定的可行性研究報告編制標準來開展相關工作，有利于提高房地產開發項目建設的科學性和合理性。

第六，重視項目風險預測及應急措施。在房地產開發項目的建設過程中，存在著許多不確定因素，例如自然災害、政策法規、經濟環境變化等，這些不確定因素還會導致風險的出現。因此在項目建設期間，必須要對各種風險因素進行科學合理的預測，并及時制定出相應的應急措施。

三、強化施工過程中的風險管理?

房地產企業在施工過程中，應充分重視項目建設中的各項風險因素，并采取有效措施進行控制和管理，從而降低項目施工過程中的風險。一方面，房地產企業在進行房地產開發時，應科學制定施工方案并嚴格執行。在施工過程中，企業必須要加強對各個環節的管理和監督，從而確保各項工程都能夠按照規定程序進行施工。同時，企業必須要加強對施工質量的監督和管理，確保每一項工程都能夠符合相關標準規范要求。另一方面，在進行房地產開發時，房地產企業還應加強對環境風險因素的控制。環境風險因素主要包括地質、氣候以及環境污染等方面的問題。地質問題主要指的是由于工程建設中可能會遇到巖石、土石以及地下水等方面的問題。氣候問題主要指的是天氣因素對于工程建設造成的影響。因此，企業必須要加強對這些方面風險因素的控制和管理。

（一）地質問題?

巖石主要指的是地質作用形成的物質；土石主要是指由地面下陷或者地面上的土石堆積而成的；地下水則是指工程建設中由于地下水位變化等因素而導致的地下水問題。地質問題不僅會影響到工程建設質量，還會對工程建設造成一定程度的破壞，嚴重時甚至會導致工程出現坍塌現象。因此，對于地質問題而言，房地產企業必須采取有效措施進行控制和管理。首先，在進行工程建設前，房地產企業應進行充分的地質勘測和勘探工作。在勘察過程中，房地產企業應認真對地質資料進行分析和研究，從而確定最佳施工方案。其次，在施工過程中，房地產企業應加強對地質問題的重視程度。為了避免施工過程中出現地質問題而導致工程停工或者延期現象的發生，房地產企業必須要制定完善的施工方案和質量保證體系［3］。再次，房地產企業還應加強對施工人員的培訓工作，從而提高施工人員的綜合素質和業務水平。最后，房地產企業還應建立健全地質災害監測和預報體系。

（二）氣候問題?

房地產開發項目主要包括建筑工程、水電工程、交通工程以及市政工程等方面的內容。在這些方面中，建筑工程是房地產開發項目中最為重要的一項內容。因此，建筑工程的建設質量對于整個房地產開發項目而言具有重要意義。氣候問題主要包括溫度、濕度以及風等方面的因素；溫度問題主要是指在不同地區，氣候的差異對于建筑工程建設可能造成的影響。

（三）環境污染問題?

在工程建設過程中，如果出現了地質災害問題，那么必然會導致各種環境因素發生變化，從而使得地質災害對環境造成嚴重的影響。工程建設過程中的污水問題主要是指由于工程建設過程中排放的廢水、廢氣等因素造成的污染問題。例如，如果企業在進行廢水處理時，未能按照相關標準規范要求進行處理，那么必然會導致廢水排放不符合標準要求。廢氣問題主要是指在工程建設過程中，施工單位在施工時排放的廢氣以及建筑材料在運輸過程中所產生的廢氣等因素。這兩種問題主要都是由于企業在進行施工時沒有采取有效措施進行防范而造成的。為確保房地產開發項目能夠順利開展下去，房地產企業必須要做好各項風險管理工作，應該針對不同階段中可能出現的風險因素進行深入分析和研究，并制定出有效的防范措施，從而降低項目施工過程中存在的各類風險問題。

（四）加強財務管理工作?

在房地產開發項目中，財務管理是核心，財務管理人員的專業能力以及對項目的把握程度直接決定了項目的成敗，因此房地產企業必須要加強對財務管理人員的培訓，提升其專業水平，以便其更好地實現財務管理工作。

首先，要建立完善的財務管理制度，進一步完善與房地產開發項目相關的預算制度、內部控制制度等，這樣才能夠確保房地產企業實現精細化財務管理。

其次，在財務管理工作中，房地產企業必須要加強對項目資金流、物流以及信息流等方面的控制力度。例如，在項目建設過程中要嚴格控制建筑材料的采購數量與質量，嚴格控制項目建設資金，規范工程預結算工作［4］。

最后，要進一步規范財務會計核算工作。由于房地產企業存在著大量資金流動，因此房地產企業必須要做好全面的、系統的會計核算工作，在實際操作中，要實現全面、及時、準確地對資金進行記錄與核算，并做好相應的分析與總結工作。

（五）加強合同管理?

房地產企業在實際項目開發中，應加強合同管理，做好合同的簽訂、履行以及歸檔工作，從而確保合同能夠得到全面、規范的管理。同時，為了保證房地產開發項目能夠順利進行，房地產企業必須要建立健全的合同管理制度，以便能夠及時了解市場變化情況以及項目開發情況，從而在合同簽訂前進行風險評估，制定詳細的合同管理方案，對合同涉及的各項工作進行規范。此外，房地產企業還應嚴格審核合同內容以及相關條款，確保合同內容完整、規范。同時還應加強對合同管理人員的培訓工作，提升其法律意識和風險意識。在房地產開發項目實施過程中，房地產企業應建立健全項目決策機制、風險評估機制以及風險預警機制等。在決策過程中，房地產企業應充分重視對項目建設方案進行全面分析、論證、評估和論證；在項目實施過程中，房地產企業應充分重視對項目實施風險進行分析與評估；在項目竣工后，房地產企業還應對項目的經濟效益進行全面分析與評估。此外，房地產企業還應建立健全的合同管理制度以及合同檔案管理制度，同時，加強對相關工作人員的培訓工作，提升其法律意識和風險意識；在項目實施過程中，加強對相關工作人員的監督管理工作，確保其能夠嚴格遵守相關制度與規定。

四、結束語?

隨著我國城市化進程不斷加快，房地產市場也隨之快速發展。當前，我國房地產開發項目主要包括住宅開發項目、商業地產開發項目和工業地產開發項目等。對于房地產開發企業來說，在開展房地產開發項目的過程中，不可避免地會受到諸多因素的影響，導致企業面臨諸多風險，房地產企業必須采取有效措施，才能穩定發展。

參考文獻：?

［1］何立波.房地產開發成本控制研究［J］.地產，2021（21）：3.

［2］馬瑜.試析房地產開發項目的全過程成本管理［J］.財經界，2021（23）：69-70.

［3］紀聯桂.工程施工管理的目標成本控制策略［J］.四川建材，2021，47（12）：209-210.

［4］劉清艷.論房地產企業內部控制制度的建立與完善措施［J］.今商圈，2022（6）：4.