房地產企業成本控制存在的問題及解決策略

喬十妹 長葛市恒達房地產有限公司

近年來，國家陸續出臺了一系列政策與措施，對房地產市場進行全面整頓，隨著房地產企業高紅利時代一去不復返，其高成本問題逐漸凸顯，這將對房地產企業穩步發展造成一定影響。房地產企業成本控制也日益受到重視，對房地產企業而言，實施內部成本控制，不但可以節約項目投資成本，而且能夠增加企業經濟效益。目前來看，合同規劃是多數房地產企業成本核算過程中的重要依據，只有完成合同規劃后，才能了解項目的損益，從信息管理角度來看，眾多房地產企業已將信息系統應用于成本管理之中，但從實際應用情況來看，只有少部分信息功能被應用。相較于其他行業，房地產企業投資比較大，縱觀房地產企業整個發展過程，資金始終發揮著關鍵性的作用。科學控制成本已成為當前各大房地產企業需加倍重視的核心重點，一方面要將成本控制渠道拓寬，另一方面還要對成本控制結構進行優化，從而實現房地產企業健康穩步發展。

一、房地產企業成本構成及實施成本控制的意義

(一)房地產企業成本構成

目前來看，房地產企業成本發生的階段，包括房地產項目的可行性研究、整體設計、工程施工、竣工及決算等等，具有周期較長、涉及金額較大、控制難度大等特點，因此，從房地產企業全員及全過程的角度來實施精準控制就顯得尤為重要。總的來說，房地產項目成本主要由兩部分構成，即營業成本和期間費用，詳見表1(下頁)。

表1 房地產項目成本構成

(二)實施成本控制的意義

1.提高房地產企業經濟收益

目前，從我國房地產市場角度來看，房地產項目瀕臨飽和，國家政策與人們的購房意愿都對房地產行業產生了深遠影響，致使房地產行業利潤大幅度減少，房地產企業只能通過實施成本控制來提升利潤空間。例如，房地產企業實施內部成本控制，不論在項目開發建設方面，還是在銷售方面，先要制定好成本投入規劃，在采購材料、投入力、財力、物力等資源方面加大成本控制的力度，以保障房地產項目建設質量為前提，降低成本投入，從而提高房地產企業的經濟收益。

2.提升房地產企業經營管理水平

成本控制對于提升房地產企業經營管理水平具有重要意義。實施成本控制之初，房地產企業需要深入市場調研，從而在進行項目設計時制定科學可行的項目建設方案，成本控制要求企業在項目開發過程中對資源進行合理配置。通過成本控制，企業能夠識別并消除資源浪費，確保資源在關鍵領域得到有效利用。這將有助于提高資源利用效率，提升整體經營管理水平。一方面能夠提升企業成本控制質量；另一方面有助于規范企業各部門的支出行為，整體強化房地產企業管理水平。

3.促進房地產企業產業結構轉型升級

從社會和民生角度來看，房地產對這兩方面有著非常重要的影響。房地產企業進行成本控制，需要對自身的資源配置進行優化升級，生產管理上摒棄傳統的粗放型管理模式，統一向集約型模式轉變。與以往暴利時期不同，近年來，各大房地產企業一直處于低迷狀態，房地產企業的項目建設及相關行業信息方面已趨于透明化，消費者對這些信息的了解程度比較高，有買房需求時，會對地產項目質量、物業管理、市場信譽度等進行綜合考量[1]。成本控制有助于房地產企業實現結構轉型，不僅可以提高房地產項目建設質量，同時還可以提升物業管理水平，在市場競爭中脫穎而出，為自身爭取更多的客戶資源，從而提升經濟收益。

二、房地產企業成本控制存在的問題

(一)管理層成本控制觀念落后

在過去的幾十年中，我國房地產企業經歷了快速發展時期，企業的平均利潤率居高不下，目前來看，房地產企業的紅利期已經過去。從前的房地產企業的發展目標為獲得更多的土地，從而進行資源開發，以此作為企業后續發展的支撐，長此以往，導致房地產企業管理層的思維模式比較固化。當下房地產行業外部環境與企業內部發生了較為明顯的變化，很多房地產企業后知后覺，對于公司經營策略并未及時做出調整，面對房地產市場日益激烈的競爭環境，缺乏科學有效的應對措施，從而給企業帶來了不利影響。由于房地產開發項目具有操作周期較長、項目活動復雜、日常工作繁重等特點，受以上多種因素影響，成本發生變動的概率比較大，依靠合同實施成本控制，將會與企業實際情況脫節，無法做出及時有效的調整，導致企業成本無法降低，致使企業陷入嚴重的財務危機當中。

(二)成本控制目標缺乏科學性

房地產企業在實施成本控制過程中，不但要制定明確的目標，還要有詳細的計劃，從而推進房地產開發項目的有序開展。就目前實際情況來看，部分房地產企業未對成本控制建立起足夠的重視，未能在當地市場及時收集資料，對當地建筑標準和裝修標準了解不充分，項目進展缺乏科學有效的指導。部分房地產企業在目標成本確定后，未及時制定相應的管理制度，從而無法進行對成本的審核。此外，由于房地產企業項目部門與財務部門之間缺乏有效的溝通，對成本目標審核工作未進行研究討論，對于企業目標成本而言，各部門之間沒有達成共識，導致企業成本控制目標缺乏科學性，偏離了項目本身，造成企業成本控制工作無法順利進行。部分房地產企業雖然確定了項目成本控制目標，但是由于缺乏對估算數據的參考，未能在成本控制中運用數據經驗和相關成功案例。

(三)成本控制體系不完善

當前多數房地產企業所面臨的普遍問題在于未建立科學嚴謹的成本控制體系，企業大多將關注重點放在了施工環節的成本上，忽視了房地產開發項目中其他環節的成本控制，對于其他環節所發生的成本未及時進行統籌規劃，只進行簡單的切塊管理，導致企業事前成本控制不到位，事后考核與相關評價機制不完善，項目運行中各環節之間未能做到及時有效的溝通，所傳遞的信息不及時、不準確，使成本信息的實效性受到很大影響，對于后續的諸多環節，如綜合、比較、匯總和分析等等，房地產企業管理層無法根據成本分析做出科學的決斷，對于不合理的成本發生也未能做出及時糾正。很多房地產企業對于成本考核結果，并未建立起有針對性的責任獎懲制度，通常是只獎不罰，或者是只罰不獎，這種現象在企業中非常普遍，對于員工日常工作而言，難以起到約束與激勵作用，無法提升員工的整體工作效率[2]。

(四)成本管控方法較為落后

成本管控方法落后的問題主要集中在一些中小型房地產企業，企業中的成本核算工作及成本控制工作主要由財務部門負責，財務部門負責成本控制工作的會計人員綜合水平不高 ，日常除了進行簡單的算賬與記賬之外，對數據的分析能力較弱，對企業數據進行分析時僅能依靠財務的核算結果，成本管控中未利用先進的信息化技術。部分房地產企業未建立專門的成本管理系統，合同管理僅依靠電子表格來進行，有的企業雖然建立了相關系統，由于相關管控人員管理水平有限，無法深度挖掘系統的管控功能，使企業成本管控工作未落到實處[3]。

三、房地產企業成本控制優化的策略

(一)強化全員成本控制理念

建立完善的成本控制政策和流程，明確各部門和員工在成本管理中的職責和權力，這樣可以使全員成本控制更加制度化，確保各項措施得到有效執行。使員工的成本控制意識得到強化，提升其成本管控能力，同時設計合理的激勵機制，鼓勵員工主動參與成本控制。例如，可以設立成本節約獎勵，對于提出有效成本節約建議的員工給予物質或榮譽獎勵，從而激發員工的積極性。此外，房地產企業要注重對成本管控人才的引進和培養。從員工入職開始，就要對其進行相關成本管理知識的培訓。房地產企業可以不定期聘請財務專家，以企業新入職員工的本職工作為切入點，有針對性地對其進行成本管理知識培訓，有效提升員工在成本控制方面的能力。除了在物質產品方面進行成本控制之外，還要注重控制其他成本，比如服務成本、產權成本、環境成本及人力資源成本等等，實現企業全方位成本控制[4]。

(二)科學制定成本控制目標

房地產企業實施成本控制前，要科學制定有效的成本控制目標。首先，房地產企業應重視調查項目實施的各方面資料，對國家實行房地產行業優惠政策進行全面了解，從項目成本上厲行節約。與此同時，房地產企業還應對前期成本支出進行有效控制，比如，在進行購置材料和租賃設備時，應選擇價格較低的商家，在保證其質量的前提下，有效控制成本。其次，房地產企業實施成本控制要制定相關制度，由專業部門審核成本目標和依據說明，同時加強企業財務部門與其他部門之間的交流，對成本目標達成共識，全員協同開展成本控制工作，有效避免所制定的成本目標與企業實際偏離的情況。最后，房地產企業在確定成本目標時，對哪些能夠降低成本的有利因素應作全面考量，對于這些有利因素，應在具體實施中進行重點關注[5]。

(三)對成本控制體系進行優化

由于房地產項目具有開發周期長、工作內容繁雜、中間環節較多等特點，所以其成本控制涵蓋了項目開發過程中的所有環節。完成對整個項目過程中的成本管理，需明確每個環節中的成本控制要點，從而建立完整的控制體系。在房地產企業領導層進行投資決策時，要基于企業項目成本管理方向和目標，做好相關市場調研工作，同時編制任務計劃書，有效完成房地產項目定位。房地產開發項目設計，需對設計理念進行不斷創新，將投資和工程量做到合理分解，同時加強房地產項目工程設計圖的審核，消除不合理成本[6]。當房地產項目處于施工階段時，保證項目工程質量和施工安全的同時，對設計變更進行嚴格控制，明確項目了承包合同的內容，還要選擇優質的監理單位，此外，對于優質低價材料的采購、規范工程驗收、對各項營銷費用進行有效控制，加大企業財務的檢查力度，實現快速資金回籠，將項目經濟效益的周期縮短。

(四)加強成本管理信息化建設

房地產企業要建立專門信息化系統，并充分挖掘其管控功能，以房地產目標成本為基礎，以信息化系統為載體，落實企業成本控制工作。房地產企業針對成本管控工作，可以設立專門的工作崗位，此崗位可由經驗豐富的財務管理人員擔任，要求其不僅擁有掌握成本管控的技術，還要有一定的管理思維及信息化建設水平。

四、結語

綜上所述，隨著我國社會經濟快速發展，房地產行業的競爭愈演愈烈，為了能夠提高房地產企業自身的核心競爭力，必須從成本控制方面著手，提升企業經濟收益。但就目前房地產實際發展狀況來看，對于成本控制仍存在著觀念落后、目標設立缺乏科學性、體制不完善等諸多問題，這就需要房地產企業根據實際狀況，實施合理的成本控制策略，強化房地產企業全員成本控制理念、科學制定成本控制目標、對成本控制體系進行優化，從而促進房地產企業完成成本控制目標，實現企業健康可持續發展。