新租賃準則對連鎖零售業承租方的財務影響及應對策略

楊詩雅

摘?要：新租賃準則的核心變化是?“兩租合一”，要求承租方除短期租賃和低價值租賃外，其余所有租賃均需反映在資產負債表上。這必將對持有大量經營租賃資產的行業產生重大影響，零售業就是其中典型代表。零售業是國民經濟支柱行業，正面臨線上線下融合一體化的發展趨勢，研究新租賃準則變化對其意義重大。文章通過對紅旗連鎖進行案例研究，探索新租賃準則的實施給承租方企業會計處理和財務表現帶來的影響，分析其產生的原因，并對企業實現新租賃準則平穩過渡給出建議。

關鍵詞：CAS21;零售業;紅旗連鎖;經營租賃

中圖分類號：F721.6文獻標識碼：A文章編號：1005-6432（2024）03-0152-04

DOI：10.13939/j.cnki.zgsc.2024.03.036

1?研究背景

1.1?新租賃準則變化

2018年，財政部修訂發布了《企業會計準則第?21?號——租賃》，新租賃準則與國際財務報告準則趨同，承租方不再區分融資租賃與經營租賃，采用單一“使用權”模型進行會計處理。舊租賃準則下，承租方只有融資租賃需要在資產負債表中確認租入資產和相關負債，而經營租賃則是將所付租金在租賃期內均衡地計入費用。隨著現代企業租賃活動、資金活動的日益復雜，這種會計處理方法的問題逐漸顯現。由于經營租賃不入表，產生了表外融資現象，導致租賃信息不透明。企業出于粉飾報表的動機，很有可能將交易實質相同的租賃構建出不同的交易類型，降低了財務信息的真實性與可比度。

新準則的頒布給我國企業租賃業務的會計處理帶來了巨大的變化，提高了租賃信息的透明度與財務報表的可比性，同時也給企業租賃業務處理帶來了一些問題，尤其對之前以經營租賃方式持有較多表外資產的行業產生了巨大的影響，零售業就是其中的典型代表。零售業門店大多采用經營租賃的方式獲得，而零售業對于經營場所和倉庫廠房的需求量又比較大，因此零售企業表外融資現象嚴重，財務報表無法反映企業真實資產負債情況。在新準則頒布后，原本只以費用方式出現在利潤表與現金流量表的經營租賃資產需要在資產負債表上得以反映，這會導致企業相關報表項目和一些重要財務指標將發生重大的變化。這種變化對于企業的具體表現以及如何應對值得進一步探討。

1.2?新租賃準則在零售行業應用研究

徐經長、劉暢（2019）通過比較不同行業，其認為新租賃準則的改變對以貿易、運輸為主營業務的港口、航運業以及批發和零售企業的影響更大，建議企業增強風險意識，重新考慮企業租賃合約的制定。余應敏、王子凡（2019）認為，新準則對中小企業、航空航運業、零售業影響重大，中小企業無法“變租為買”，使得融資更加困難，而零售業則因為擁有大額經營租賃資產放大了新準則的影響。李敏、王賢（2021）以13家最終有效樣本進行分析，指出新租賃準則會使零售業企業的資產負債規模大幅增加，所有者權益減少，現金流量結構發生改變。雖企業短期償債能力受影響不大，但長期償債能力、營運能力、盈利能力都有所下降。國內外對于租賃準則的研究和考量早已開始，對于企業傾向于經營租賃的動機進行了深入的探討，并對現有準則提出了修改建議。我國租賃業務起步較晚，相應的制度建設也較慢。在新租賃準則發布之前，我國學者早已根據國際準則的修訂趨勢進行了一系列的適應性研究。國內外學者對此的結論基本一致，認為舊租賃準則方便企業進行表外融資，降低了企業的財務杠桿率，美化了相關的財務指標，是不真實的信息披露。

2?案例分析

2.1?紅旗連鎖概況

紅旗連鎖是以連鎖經營、物流配送、電子商務為一體的商業連鎖企業。紅旗零售的主營業務是零售超市的連鎖經營，自成立以來保持穩健發展態勢。無論是經營規模還是盈利能力都位于行業前列，是中國A股市場首家便利連鎖超市上市企業。紅旗連鎖以密集型門店布局為核心競爭力，以成都為中心向周邊地區輻射。密集的門店網絡有助于公司在營銷推廣、倉儲物流、人員調配、品牌宣傳等方面產生良好的協同效應，從而降低了公司的經營成本。隨著周邊城市不斷發展帶來的消費升級，企業受益于此得以快速發展。截至2020年年底，企業共有門店3336家。通過企業多年的發展，紅旗連鎖的品牌形象已有較高知名度和影響力，為市場消費者所熟知與認可，是線下零售業的典型代表。紅旗連鎖在成都范圍及周邊市區形成了網絡布局優勢，門店通常選址于所在城市的黃金地段或預計具有良好發展潛力的商圈。截至2020年12月31日，紅旗連鎖共有門店3336家，近90%為租賃物業，紅旗租賃規模的龐大使得新租賃準則的施行必將對其帶來較大的影響。

2.2?新租賃準則對紅旗連鎖的財務影響

文章從2020年報中獲取財務數據，并對其進行重述。

2.2.1?會計確認

根據新租賃準則的規定，從紅旗連鎖2020年報中得到數據，對其進行會計估計和合理調整，將經營租賃業務進行表內反映。由于一些信息沒有披露，文章做了以下假設：

（1）門店的租賃期限未予公開披露，但依據同行業平均租賃期限以及紅旗連鎖自身經營特點，文章推測紅旗連鎖門店的租賃期限平均為10年。

（2）使用權資產的折舊方式：文章計算采用直線法進行攤銷，不考慮凈殘值。

（3）租賃業務的內含報酬率：無法獲得紅旗連鎖的租賃報酬率，因此以中國人民銀行公布的同期5年以上銀行商業貸款利率為基礎進行調整，以5%作為折現率。

（4）不考慮租賃激勵、初始直接費用、租賃預付款、拆除還原成本等情形。

初始計量時承租人需做以下分錄。

（1）初始計量：

借：使用權資產????????1870152826

租賃負債——未確認融資費用??116050293.3

貸：租賃負債——租賃付款額?????1986203119.25

（2）支付租金時（減少租賃負債的賬面金額）：

借：租賃負債——租賃付款額?653532700.12

貸：銀行存款653532700.12

（3）計提利息費用（增加租賃負債的賬面金額）：

借：財務費用????????93507641.3

貸：租賃負債——未確認融資費用??93507641.3

（4）使用權資產折舊：

借：主營業務成本???187015282.6

貸：累計折舊???187015282.6

實務中，若有減值跡象出現，則也應考慮使用權資產的減值。

2.2.2?對資產負債表的影響

在新的租賃準則下，紅旗連鎖因租賃門店產生的租賃費用體現在了資產負債表上，具體表現在非流動資產項目下的使用權資產和非流動負債項目下的租賃負債。

新準則下的非流動資產項目=原始報表數+使用權資產的期初確認數-累計折舊數=2253848442.63+?1870152826-187015282.6=3936985986.03。

新準則下的非流動負債項目=原始報告數據+租賃負債初始確認值+租賃負債的應付利息-本年末支付的租金=1330427767.18+1870152826+93507641.3-653532700.12=1330427767.18。

通過對資產負債表的重新計算可知，新租賃準則的施行使資產負債表發生了較大的改變，非流動資產的變動幅度是74.68%，非流動負債的變動為64.54%。總的來看，資產總額增加了27.50%，負債總額增加了48.96%。可以看出，調整后的負債總額遠遠高于原始報表數據，揭示出了紅旗零售更真實的債務水平。

2.2.3?對利潤表的影響

在舊租賃準則下，紅旗連鎖門店租賃的費用列示在銷售費用項目下。新租賃準則下，使用權資產的折舊將在主營業務成本中體現，租賃負債的利息費用將在財務費用的負債利息費用下列示。因此，在執行新準則后，即使紅旗連鎖的總營收不發生改變，其銷售費用和財務費用也會發生改變，導致利潤總額發生變化。新準則下的營業總成本首先需要調整期間費用，其次將使用權資產折舊部分計入主營業務成本。

新準則下的銷售費用=報告數據-舊準則下年末應支付的租金=2025397666.61-653532700.12=1371864966.49。

新準則下的財務費用=報告數據+租賃負債的利息費用=27272826.98+93507641.3=120780468.28。

由計算可知，經過調整后，紅旗連鎖的利潤總額上升了64.86%，企業盈利水平顯著升高。新租賃準則下，大多數零售企業的利潤水平會出現一定程度的下降。紅旗連鎖利潤總額上升的原因是，在計算租賃付款額的現值時，紅旗連鎖經營性租賃承諾中未來需繳付最低租金呈現出先高后低的特點，而同行業其他公司在對未來需要繳納的經營租金進行預測時，租金費用逐年遞增。所以，第一年應當從銷售費用中剔除租賃費用之后，下降程度遠超利息和折舊的增加額，導致營業成本的下降。若不使用企業披露的最低租賃付款額表進行期初租賃負債的計算，而簡便為依據2020年租金費用，假定未來租金支出均衡進行年金現值計算，則期初確認的租賃負債總額和使用權資產總額將會增加，導致利息費用和折舊費用同步大幅增加，此時當期銷售費用減少幅度可能會小于財務費用和累計折舊的增加幅度，利潤總額就會出現下降的情形，但銷售費用的下降趨勢以及財務費用的增長趨勢是毋庸置疑的。

2.3?案例總結

研究發現，新準則的執行使得紅旗連鎖資產和負債總額均大幅上升，資產負債率也有所上升。不同于一般情況，由于紅旗連鎖經營性租賃承諾未來的最低租賃付款額呈先高后低的態勢，導致銷售費用減少幅度大于財務費用和折舊費用的增加幅度，使得營業成本下降，企業利潤上升。在現金流量方面主要表現為經營活動現金流出轉入籌資活動現金流出，改變了現金流的結構。此外，文章對于償債能力、營運能力、盈利能力也進行了分析。新租賃準則的執行導致紅旗連鎖資產負債率、權益乘數等指標發生了改變，企業表現出的償債能力下降，同時資產周轉率的下降也使得企業運用資產獲利的綜合能力下降，這些都增加了企業的融資難度。但由于紅旗連鎖前期投入的租金費用過高，銷售費用降幅過大，調整后營業利潤反而有所上升。企業盈利能力的提高一定程度上沖減了前述的負面效應，同時，新租賃準則也會對企業的經營決策帶來一系列的影響，企業應考慮重新制定投融資方案。

3?零售業新租賃準則過渡期建議

3.1??改變資產獲得方式，發展多樣化租賃

新租賃準則規定承租人不再區分經營租賃與融資租賃，經營租賃資產需要“入表”，零售企業不再能夠通過經營租賃的方式進行表外融資。大額的經營租賃資產使得企業財務杠桿增加，降低了償債能力。對于經營良好、現金流充足的企業，可以考慮采用直接購買的方式獲取資產。這樣不僅降低了新租賃準則帶來的負面影響，而且增加了企業的投資機會。零售企業門店選址大多在繁華的商圈，也可對資產起到保值增值的效果。除此之外，企業自有的固定資產也能夠使得企業享受一定的稅收政策優惠，同時降低由租賃合同不完善帶來的經營風險。對于資金流不甚充足的零售企業，可以參考國際租賃方式，發展多樣化租賃。杠桿租賃每年租賃負債的付款額低于一般融資租賃的付款額，使得企業財務指標不會大幅波動。企業可以聯合租賃企業，借鑒國際先進租賃模式，創新租賃模式，順利過渡新準則的影響期。

3.2??保持一定的現金流量

在舊租賃準則下，零售企業大多采用經營租賃的方式獲得資產，表外融資的優勢可以粉飾企業的財務報表。新租賃準則下，無論是經營租賃還是融資租賃都采用了單一會計模型，即都需要確認使用權資產與租賃負債。在這種模式下，大額的經營租賃資產對企業來說不是一個非常好的選擇，企業的融資難度和融資成本都因此上升。因此，經營租賃不再是企業獲得資產的優先選擇，而無論是選擇自建、購買還是繼續租賃，都離不開企業充足現金流的支撐。企業在新準則的過渡期會需要大量資金進行周轉和規劃，并且由于重要財務指標的惡化，企業可能會面臨突發風險，保持一定的現金流對企業平穩度過新準則過渡期來說至關重要。

3.3?加強與利益相關方的溝通

需要引起企業重視的是加強與利益相關方的溝通，包括投資者、債權人、業務合作方等。新準則的實施導致企業財務數據發生重大變化，一些重要財務指標惡化，然而大多數投資者并不了解專業會計規則，可能會誤認為是企業經營不善或者發生了重大變故。因此，為打消利益相關方的各種顧慮，企業應提前與其做好溝通，如提供數據比對、進行公告說明等，如因財務指標變化而對一些借貸協議帶來影響，不再滿足借貸合同中的約定條件，可與債權人溝通是否重新擬定協議等。

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