物業(yè)管理企業(yè)稅務(wù)籌劃的要點(diǎn)分析

鄭小珍

（廈門唐潤(rùn)商業(yè)管理有限公司，福建 廈門 361012）

物業(yè)管理企業(yè)的經(jīng)營(yíng)發(fā)展目標(biāo)是質(zhì)量效益同步提升，深度挖掘成本控制點(diǎn)，探索成本降低途徑，從而提高企業(yè)的整體經(jīng)濟(jì)效益。稅務(wù)籌劃是物業(yè)管理企業(yè)控制整體成本的有效手段之一，也是金稅四期系統(tǒng)全面運(yùn)行背景下，企業(yè)必須高度重視的財(cái)務(wù)工作。

隨著稅務(wù)機(jī)關(guān)對(duì)企業(yè)的應(yīng)稅、非稅業(yè)務(wù)監(jiān)管力度加大，物業(yè)管理企業(yè)稅務(wù)籌劃管理中的任何不規(guī)范行為將無(wú)法隱藏，將以更為直觀的方式呈現(xiàn)在稅務(wù)機(jī)關(guān)面前，對(duì)此，物業(yè)管理企業(yè)必須把握籌劃要點(diǎn)，根據(jù)外部形勢(shì)變化調(diào)整稅務(wù)籌劃方案，確保稅務(wù)籌劃可實(shí)現(xiàn)預(yù)期效果。

一、物業(yè)管理企業(yè)稅務(wù)籌劃的要點(diǎn)

（一）物業(yè)管理業(yè)務(wù)合同

1.代收費(fèi)用合同

物業(yè)管理企業(yè)提供燃?xì)赓M(fèi)用、水電費(fèi)用代繳服務(wù)，代收的費(fèi)用應(yīng)當(dāng)與企業(yè)的其他收入分開列支核算，并且與業(yè)主簽訂代收費(fèi)用合同，在合同中指出代收費(fèi)用屬于業(yè)主委托，避免代收費(fèi)用與其他收入混合而導(dǎo)致增值稅計(jì)稅依據(jù)增加，防范多繳稅風(fēng)險(xiǎn)[1]。如果物業(yè)管理公司代收費(fèi)用中包含手續(xù)費(fèi)，則必須將其計(jì)入計(jì)稅依據(jù)依法繳納增值稅。

2.資產(chǎn)租賃合同

物業(yè)管理企業(yè)的資產(chǎn)租賃業(yè)務(wù)需要簽訂合規(guī)的租賃合同，在合同中協(xié)議約定租金、物業(yè)管理費(fèi)用，明確兩者的實(shí)際金額或是分?jǐn)偙壤以趯?shí)務(wù)中物業(yè)管理企業(yè)所收取的物業(yè)費(fèi)用必須不超過(guò)物價(jià)部門規(guī)定的核定價(jià)格。

例如，某物業(yè)公司計(jì)劃將120㎡的商鋪對(duì)外租賃，每月收取65000元租金，如果該公司在簽訂租賃合同時(shí)未能將物業(yè)管理費(fèi)用和租金分離，則計(jì)算房產(chǎn)稅時(shí)物業(yè)管理公司需要將所有租賃收入全部作為企業(yè)所得稅計(jì)稅依據(jù)。但是實(shí)際上該公司收取的租金中包含10000元的物業(yè)管理費(fèi)用，該公司在資產(chǎn)租賃合同中協(xié)議租金為55000元，物業(yè)管理費(fèi)用為10000元，則該物業(yè)管理公司每年少繳納房產(chǎn)稅14400元。

3.物業(yè)服務(wù)合同

物業(yè)管理服務(wù)通常受業(yè)主委托，即由物業(yè)企業(yè)向業(yè)主提供資產(chǎn)托管服務(wù)，幫助業(yè)主對(duì)外出租資產(chǎn)。在這一過(guò)程中，物業(yè)公司應(yīng)當(dāng)厘清與承租方之間的關(guān)系，在簽訂合同時(shí)應(yīng)簽署物業(yè)服務(wù)合同，而非物業(yè)租賃合同。物業(yè)公司將租賃收入作為物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，此時(shí)無(wú)須向納稅機(jī)關(guān)繳納房產(chǎn)稅，由此可以降低企業(yè)房產(chǎn)稅稅負(fù)。

以Q公司為例，該物業(yè)公司將托管資產(chǎn)對(duì)外出租，按照每月40000元收取房產(chǎn)租金。由于該公司與承租方簽訂了物業(yè)服務(wù)合同，則收取的費(fèi)用也被計(jì)為物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，不需繳納房產(chǎn)稅，該公司每年度可節(jié)省57600元。

4.合同裝修免租期的簽訂

根據(jù)城鎮(zhèn)土地使用稅相關(guān)規(guī)定，對(duì)于單位出租房屋約定免租期的，需要按照房產(chǎn)原值繳納房產(chǎn)稅。

舉例：原條件：500平的A鋪位，租期2021年一年，租金50元/月/㎡，免租三個(gè)月，全年租金收入22.5萬(wàn)元，房產(chǎn)稅=9個(gè)月的從租房產(chǎn)稅+3個(gè)月的從價(jià)房產(chǎn)稅=225000/1.0 5*12%+2600*3=25714.28+7800=33514.28元。

籌劃方案：500平的A鋪位，租期2021年一年，1-6月租金25元/月/㎡，7-12月租金50元/月/㎡，無(wú)免租期，全年租金收入22.5萬(wàn)元，房產(chǎn)稅=12個(gè)月的從租房產(chǎn)稅=225000/1.05*12%=25714.28元；減少稅費(fèi)7800元。

綜上所述，在簽訂合同的時(shí)候應(yīng)考慮回避免租期，合理把租金分?jǐn)偟矫庾馄冢确隙悇?wù)政策，又可以有效減免房產(chǎn)稅的繳納。

（二）轉(zhuǎn)換業(yè)務(wù)類型

1.業(yè)務(wù)類型

物業(yè)管理企業(yè)的業(yè)務(wù)類型包括自有經(jīng)營(yíng)、物業(yè)出租，可應(yīng)用不同方式推進(jìn)業(yè)務(wù)活動(dòng)經(jīng)營(yíng)，比如自營(yíng)方式和聯(lián)營(yíng)方式。一般情況下，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)用自營(yíng)業(yè)務(wù)方式經(jīng)營(yíng)應(yīng)稅業(yè)務(wù)時(shí)，涉及增值稅、企業(yè)所得稅等多個(gè)稅種，而聯(lián)營(yíng)業(yè)務(wù)方式則需要考慮將合作方的銷售收入計(jì)入企業(yè)營(yíng)業(yè)收入中，并作為計(jì)征依據(jù)。對(duì)此，物業(yè)管理企業(yè)可選擇轉(zhuǎn)變業(yè)務(wù)經(jīng)營(yíng)方式，將聯(lián)營(yíng)方式轉(zhuǎn)變?yōu)樽誀I(yíng)方式，面向物業(yè)出租業(yè)務(wù)收取租金，將結(jié)轉(zhuǎn)成本調(diào)整為攤銷租金，從而簡(jiǎn)化稅務(wù)籌劃流程，控制企業(yè)的整體稅負(fù)。

2.出租類型

組建物業(yè)管理公司可實(shí)現(xiàn)房產(chǎn)稅納稅人資格的優(yōu)化，根據(jù)《中華人民共和國(guó)房地產(chǎn)稅暫行條例》第二條規(guī)定，房產(chǎn)稅由產(chǎn)權(quán)所有人繳納；同時(shí)，我國(guó)房產(chǎn)稅相關(guān)條例表明，在征稅范圍內(nèi)具備房屋功能的地下建筑，亦包括地下人防設(shè)施等，需要按照有關(guān)規(guī)定履行納稅義務(wù)，繳納一定額度的房產(chǎn)稅。

在物業(yè)管理過(guò)程中，如果組建獨(dú)立的物業(yè)管理公司，并按正常交易價(jià)與產(chǎn)權(quán)所有公司簽訂合理的協(xié)議，可有效減少房產(chǎn)稅。特別是物業(yè)管理項(xiàng)目較多會(huì)包含一些零星的倉(cāng)庫(kù)，車位、點(diǎn)位，因出租率極低，收入低，但因面積及總值較大，需要繳納較高的房產(chǎn)稅，組建獨(dú)立的物業(yè)管理公司，優(yōu)化企業(yè)資產(chǎn)管理，達(dá)到很好的稅籌作用。

（三）靈活利用相關(guān)稅收政策

1.抵扣政策

物業(yè)管理企業(yè)在稅務(wù)籌劃過(guò)程中可充分利用稅收抵扣政策，首先，人工成本籌劃，物業(yè)管理企業(yè)需要根據(jù)實(shí)際情況，按規(guī)定扣除應(yīng)扣薪酬，一是物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)設(shè)計(jì)可行的薪資體系，并且由董事會(huì)審核批準(zhǔn)定期調(diào)整薪資體系，二是企業(yè)對(duì)人工成本的抵扣籌劃重點(diǎn)不應(yīng)集中放在減少稅負(fù)方面，也應(yīng)該重視國(guó)家政府規(guī)定范疇，在納稅年度對(duì)工薪計(jì)提，將其控制在匯算清繳前，規(guī)避納稅調(diào)增風(fēng)險(xiǎn)[2]。三是物業(yè)管理企業(yè)需要注意人工成本的可扣除內(nèi)容的扣除比例，企業(yè)員工福利費(fèi)稅前抵扣標(biāo)準(zhǔn)是工資總額14%，職工教育經(jīng)費(fèi)不超過(guò)工資總額8%，下發(fā)的工會(huì)經(jīng)費(fèi)不超過(guò)工資總額2%，對(duì)于工會(huì)經(jīng)費(fèi)需要在工會(huì)部門審核通過(guò)后，獲取專用的收入票據(jù)，留作抵扣憑證。

其次，物業(yè)管理企業(yè)為保證抵扣政策充分享受，實(shí)現(xiàn)應(yīng)抵盡抵，則企業(yè)應(yīng)當(dāng)在匯算清繳之前獲得全部發(fā)票，并確保發(fā)票的合規(guī)性，及時(shí)核查發(fā)票信息完整性、格式合規(guī)性，以專用發(fā)票為憑證進(jìn)行抵扣。

最后，在與關(guān)聯(lián)企業(yè)合作過(guò)程中，物業(yè)管理企業(yè)向關(guān)聯(lián)企業(yè)借款，借款數(shù)額必須低于關(guān)聯(lián)債資比例，確保借款利息可足額抵扣。

2.優(yōu)惠政策

第一，針對(duì)小微企業(yè)的稅收優(yōu)惠政策。物業(yè)管理企業(yè)可根據(jù)稅收優(yōu)惠政策條件對(duì)經(jīng)營(yíng)組織結(jié)構(gòu)進(jìn)行調(diào)整，根據(jù)經(jīng)營(yíng)規(guī)模選擇設(shè)立分公司或子公司，其中分公司是非法人企業(yè)，應(yīng)與總部合并繳納企業(yè)所得稅，并且設(shè)立前期投入資源量大，存在虧損風(fēng)險(xiǎn)，但是虧損部分可以抵減總部的應(yīng)繳企業(yè)所得稅額，降低總部稅負(fù)壓力。

子公司是法人企業(yè)，其獨(dú)立經(jīng)營(yíng)并承擔(dān)民事責(zé)任，同時(shí)單獨(dú)繳納企業(yè)所得稅，而且子公司一般屬于小微企業(yè)，物業(yè)管理企業(yè)可將其納稅人身份定為小規(guī)模納稅人，以此享受增值稅相關(guān)優(yōu)惠政策，將物業(yè)管理企業(yè)的部分業(yè)務(wù)分流至子公司，由此降低企業(yè)的增值稅負(fù)。

第二，利用業(yè)務(wù)招待費(fèi)扣除政策，針對(duì)限額抵扣范疇規(guī)定，物業(yè)管理企業(yè)需要嚴(yán)格管控業(yè)務(wù)招待費(fèi)用、廣告費(fèi)用、報(bào)銷費(fèi)用等，并且適度轉(zhuǎn)換廣告費(fèi)用，妥善保管抵扣憑證，爭(zhēng)取較多的抵扣數(shù)額[3]。

物業(yè)管理企業(yè)面臨激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，企業(yè)維護(hù)客戶和拓展客戶所需資金數(shù)額較多，按照政策規(guī)定，物業(yè)管理企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中產(chǎn)生的業(yè)務(wù)招待費(fèi)用，應(yīng)按實(shí)際發(fā)生額60%扣除，最高不超過(guò)年度營(yíng)業(yè)收入5%。物業(yè)管理企業(yè)可充分應(yīng)用此項(xiàng)政策，合規(guī)轉(zhuǎn)換廣告費(fèi)用，在扣除限額內(nèi)盡可能多地扣除相關(guān)費(fèi)用，爭(zhēng)取實(shí)現(xiàn)稅前全額扣除和減少企業(yè)所得稅的目的。

第三，利用招聘殘疾人優(yōu)惠政策，在稅收政策規(guī)定下，企業(yè)為殘疾人提供就業(yè)崗位，可據(jù)實(shí)扣除支付給殘疾員工的薪資，并且加計(jì)100%扣除殘疾員工薪資。物業(yè)管理企業(yè)對(duì)人力資源的需求較大，在實(shí)務(wù)中，企業(yè)可根據(jù)崗位需求招聘具有一定勞動(dòng)能力的殘疾人員，與殘疾人員簽署超出12月的勞動(dòng)合同，并且整理殘疾員工的證明資料在當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)部門完成備案手續(xù)。同時(shí)物業(yè)管理企業(yè)支付給殘疾員工的薪資不允許低于當(dāng)?shù)匦劫Y最低標(biāo)準(zhǔn)，為其足額繳納社保，保證殘疾人權(quán)益。

第四，合理利用地區(qū)時(shí)段性優(yōu)惠政策，2020年，因疫情影響，各地區(qū)出臺(tái)較多的與疫情相關(guān)的稅務(wù)優(yōu)惠政策。稅務(wù)優(yōu)惠政策的宗旨在于鼓勵(lì)企業(yè)給予商戶、客戶租金減免，企業(yè)需要主動(dòng)研究政策，根據(jù)政策對(duì)應(yīng)制定商戶的減免政策，與稅務(wù)政策進(jìn)行匹配，最大限度地享受優(yōu)惠政策。

例如：假設(shè)2019年租金總收入為2400萬(wàn)元，2020年疫情原因，公司擬定給予商戶的減免政策，合計(jì)減免是300萬(wàn)元，但是，根據(jù)政策測(cè)算的減免需要達(dá)到480萬(wàn)元，才可以享受稅務(wù)的減免房產(chǎn)稅政策，年度從租房產(chǎn)稅約240萬(wàn)元；那企業(yè)應(yīng)該考慮結(jié)合政策，給商戶增加180萬(wàn)元的減免，以達(dá)到從租房產(chǎn)稅的減免，這樣除了可增加60萬(wàn)元的收益，還增加了商戶的利益及信心。企業(yè)應(yīng)該時(shí)時(shí)關(guān)注和學(xué)習(xí)稅務(wù)政策，并仔細(xì)研究?jī)?yōu)惠政策，與企業(yè)實(shí)際情況進(jìn)行匹配，制造有利條件來(lái)匹配符合稅務(wù)的優(yōu)惠政策，以期達(dá)到最大化享受優(yōu)惠政策。

二、物業(yè)管理企業(yè)稅務(wù)籌劃工作開展的保障措施

（一）優(yōu)化稅企關(guān)系，適時(shí)尋求稅務(wù)機(jī)關(guān)幫助

首先，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)主動(dòng)向當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)咨詢稅收政策，由稅務(wù)管理負(fù)責(zé)人與稅務(wù)機(jī)關(guān)人員進(jìn)行溝通，就財(cái)稅風(fēng)險(xiǎn)、籌劃問(wèn)題等與其討論，在稅務(wù)機(jī)關(guān)的指導(dǎo)協(xié)助下防控稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)、提高稅務(wù)籌劃質(zhì)量。

其次，定期邀請(qǐng)稅務(wù)機(jī)關(guān)人員對(duì)企業(yè)的稅務(wù)籌劃流程進(jìn)行指導(dǎo)分析，針對(duì)實(shí)務(wù)中的實(shí)際問(wèn)題，向稅務(wù)機(jī)關(guān)人員咨詢具體的解決辦法，企業(yè)財(cái)稅人員則應(yīng)當(dāng)深入學(xué)習(xí)和理解稅務(wù)機(jī)關(guān)人員全面解讀的相關(guān)稅收政策。同時(shí)企業(yè)可邀請(qǐng)稅務(wù)機(jī)關(guān)人員對(duì)內(nèi)部財(cái)稅人員進(jìn)行稅務(wù)管理培訓(xùn)，提高財(cái)稅人員的工作能力。

最后，端正對(duì)稅務(wù)機(jī)關(guān)的認(rèn)識(shí)，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)將稅務(wù)機(jī)關(guān)作為稅務(wù)引導(dǎo)機(jī)構(gòu)，而不是處罰機(jī)構(gòu)，在稅務(wù)籌劃過(guò)程中對(duì)政策不理解或是籌劃風(fēng)險(xiǎn)過(guò)高，則應(yīng)當(dāng)積極咨詢稅務(wù)機(jī)關(guān)，配合稅務(wù)機(jī)關(guān)解決問(wèn)題。

（二）強(qiáng)化稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理環(huán)境，加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)控制

物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)建設(shè)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理環(huán)境基礎(chǔ)，全面加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)控制工作，首先，統(tǒng)一員工對(duì)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理的認(rèn)知，在稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理過(guò)程中，引導(dǎo)相關(guān)員工積極參與建設(shè)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理體系，從日常工作入手對(duì)企業(yè)所有稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行全方位管理，對(duì)不利于企業(yè)發(fā)展的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)嚴(yán)防死守[5]。

其次，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)設(shè)立獨(dú)立的稅務(wù)管理部門，將稅務(wù)籌劃和稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管控工作劃分給稅務(wù)管理部門全權(quán)負(fù)責(zé)，安排專業(yè)人員主持并推進(jìn)風(fēng)險(xiǎn)管控工作，嚴(yán)密監(jiān)督控制涉稅業(yè)務(wù)環(huán)節(jié)的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)變化，督促全員參與和配合稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制工作。

最后，加快速度建設(shè)與稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理相匹配的制度體系，比如完善企業(yè)的增值稅發(fā)票管理制度，規(guī)范發(fā)票格式、內(nèi)容、期限，從嚴(yán)管理增值稅進(jìn)項(xiàng)稅發(fā)票，保證進(jìn)項(xiàng)稅抵扣憑證合規(guī)且完整，實(shí)現(xiàn)進(jìn)項(xiàng)稅應(yīng)抵盡抵。

三、結(jié)束語(yǔ)

綜上所述，物業(yè)管理企業(yè)在當(dāng)前競(jìng)爭(zhēng)激烈的市場(chǎng)環(huán)境下，稅務(wù)籌劃和管理工作對(duì)企業(yè)發(fā)展質(zhì)量的重要性不言而喻，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)全面增強(qiáng)稅務(wù)籌劃管理意識(shí)，端正納稅思想，準(zhǔn)確認(rèn)識(shí)稅務(wù)籌劃風(fēng)險(xiǎn)威脅，以專業(yè)的稅務(wù)團(tuán)隊(duì)為支撐，針對(duì)企業(yè)的所有涉稅業(yè)務(wù)進(jìn)行科學(xué)籌劃和安排，最大限度地保證稅務(wù)籌劃管理目標(biāo)實(shí)現(xiàn)。在發(fā)展過(guò)程中，物業(yè)管理企業(yè)的業(yè)務(wù)創(chuàng)新性將提升，企業(yè)則需要準(zhǔn)確把握涉稅業(yè)務(wù)環(huán)節(jié)的稅務(wù)籌劃要點(diǎn)，密切關(guān)注稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)，平衡成本與節(jié)稅效益之間的關(guān)系，立足于當(dāng)前實(shí)際情況，在最新稅收政策法規(guī)的指導(dǎo)下完善稅務(wù)籌劃方案和管理辦法，不斷提高物業(yè)管理企業(yè)的稅務(wù)籌劃和管理質(zhì)量。