棚戶區改造項目融資方式選擇

文/付向東 張掖市甘州區房地產管理局 甘肅張掖 734000

1、引言

在國內通常所說的棚戶區指的是一些簡易結構房屋較多、建筑密度較大、房屋使用的年限較長、房屋功能不全、基礎設施較為簡陋的一些區域。棚戶區一般情況下大多存在于城市老區周邊、國有工礦企業、、國有林區以及國有墾區。在我國的經濟發展大潮之下，尤其是城市內的棚戶區嚴重的阻礙了城市的經濟、交通發展，影響整個城市的總體規劃和城市風貌。進行棚戶區的改造，能夠有效地解決當地居民的居住問題，推動整個城市的發展，還能改進社區的管理問題、改善城市的風貌，對于整個城市的發展都有著重要的意義，因此在進行城市化的建設過程中，城市棚戶區改造已經成為城市現代化發展的頭一仗。但是由于城市的棚戶區改造通常需要投入大量的資金，并且投入資金的回收周期較長、收益率也較低，大多數的商業性金融都不愿意參與到其中，因此當地政府在進行城市內的棚戶區改造時應該適當的改進融資模式，引入一部分社會資本以此來緩解政府財政投入的壓力。

2、我國棚戶區改造常見的融資方式

在進行棚戶區改造的過程中，對于原來居民的安置、管理，對于棚戶區的改制、建設、經營、管理都需要大量的資金投入。因此，在實際的過程中，籌集資金的方式主要有以下三種，分別是政府投資、商業集資以及社會籌資。政府投資主要是進行非營利性目的的資金投入，商業化集資的目的主要是盈利，而社會籌資則主要是依靠個人或者社會團體進行捐贈和出資，以社會福利為目的。在過去，通常情況下融資方式主要是財政資金投入和政策稅收減免兩種方式。融資渠道是在進行棚戶區改造的過程中構建項目融資方案的基礎，因此各個融資渠道取得資金的條件對于融資渠道的選擇常常有著決定性的影響。

2.1 政府投資

由于在進行城市棚戶區的改造項目建設的過程中，所建設的住房的商品屬性是準公共用品，由此便決定了在進行棚戶區改造的過程中政府投資成為支撐棚戶區改造的主要手段。相關的地方政府可以通過中央、省、市等各機關或者政策性銀行直接對棚戶區改造給予資金的支持，具體如中央和自治區棚戶區改造專項補助資金、市區兩級財政性資金收入、保障性住房補助的全部資金、棚戶區舊區土地收益以及中央代地方發行的用于棚戶區改造的債券資金和出讓搬遷改造區內國有資產增值收益等。上述的資金在進行實際的棚戶區改造時應該直接的給予相關的改造單位。有相關的統計數據可知，棚戶區每年的改造費用支出成上升的一個狀態，而相應的該項目之初占據保障房建設總支出的比重也在不斷地上漲。政府作為棚戶區改造的主要融資對象之一，就應該充分的發揮其自身的優勢和特點，積極的推動棚戶區的改造和當地城市化的進程，發揮出撬動社會和市場資金的杠桿作用。表1為2010年-2015年棚戶區改造全國公共財政支出決算表。

表1 2010年—2015年棚戶區改造全國公共財政支出決算表

2.2 貸款融資

貸款融資指的是相關的政府部門或者企業通過向銀行借貸的方式籌集資金，因此貸款融資也成為當下棚戶區改造項目過程中政府融資的一種主要模式，并且在實際進行改造的過程中為項目改造工程提供了巨大的資金支持。在當前的發展情境下，我國在進行棚戶區的項目改造時可以選擇采用的棚戶區改造項目貸款融資主要包括以下三種，分別是政策性融資、商業性融資以及公積金貸款。其中，開發性融資是進行棚戶區改造項目貸款融資的主要融資來源。國家開發銀行在對于各個地區的棚戶區改造的過程中，突破了傳統的資金問題，大力的資金投入對在進行的棚戶區改造項目進行了大力的支持。但是國家開發銀行投入了大量的資金對棚戶區改造進行支持，因此在相關的投資部分應該對其產生的風險進行一定的評估，并投入足夠的重視，制定合理的棚戶區改造貸款的績效考評辦法來對相應的風險進行控制和預防。住房公積金貸款指的是建筑公司向當地的住房公積金管理中心來進行借款，并且以此來支持相應的棚戶區改造工程的建設。但是總體而言，商業銀行貸款仍然是棚戶區改造項目建設過程中最重要的資金來源。商業銀行貸款之所以在棚戶區改造的過程中占據如此重要的位置，是因為商業銀行貸款的貸款程序簡單、辦公環節較少，貸款的資金發放也較快，并且對于融資項目公司資質的要求相比發行債券和股票也較低。但是由于商業銀行貸款的融資成本也較高，對于項目的資本金以及擔保要求比較高，所以在實際的項目實行過程中，適用于棚戶區自身相關商業價值較高的項目。

2.3 企業債券

公司債券發行的主要參與方為發行人、承銷人以及中介機構。一般的情況下發行人主要指的是承建公司或者相應的承建企業，辦理募投項目的手續、準備以及完善各項上報資料；主要承銷商是發行人確定的證券公司，主要進行整體項目方案的設計、組建承銷團、制作上報材料和向投資者推薦相應合適的債券。公司采用發行債券融資模式的操作流程如圖1所示。

在棚戶區進行改造的項目的過程中，如果使用債券融資，則會受到融資項目本金以及用于償還債務的項目現金流兩個方面的限制。對于一些不具備盈利條件的棚戶區改造項目，這兩個問題所帶來的限制尤其嚴重。但是債券融資可以降低融資的成本、保證企業的股權穩定以及財務杠桿的作用。這對于許多無盈利、還款期較長的棚戶區改造項目是一個極為重要的融資來源。

圖1 債券融資的流程示意圖

2.4 發行地方政府棚戶區改造專項債券

棚戶區改造專項債是目前主要融資方式，努力完善地方政府專項債券管理，規范棚戶區改造融資行為,堅決遏制地方政府隱性債務增量，有序推進試點發行地方政府棚戶區改造專項債券工作，探索建立棚戶區改造專項債券與項目資產、收益相對應的制度，發揮政府規范適度舉債改善群眾住房條件作用。增加舉借棚改專項債券安排的支出應當列入預算調整方案，包括本級支出和轉貸下級支出。棚改專項債券支出應當明確到具體項目，在地方政府債務管理系統中統計，納入財政支出預算項目庫管理。探索建立棚戶區改造專項債券與項目資產、收益相對應的制度，發揮政府規范適度舉債改善群眾住房條件的積極作用。

3、對于棚戶區改造項目融資的建議

3.1 合理的制定融資期限和結構

在進行城市的棚戶區改造過程中常會碰到許多極為棘手的問題，比如大多數的棚戶區面積較大、人口較多，且其中的具體管理情況復雜、整體工程的建造周期較長，因此在進行棚戶區實際的改造過程中，必須將項目實施周期與貸款周期以及利率等因素有機地聯系起來，結合實際情況進行綜合考慮。貸款的周期如果過短的話就會與項目實施的周期有所沖突，不僅會增加還貸的壓力，還會增加信貸風險，還有可能會造成項目實施的周期延長，增加額外的項目投資，同時也會增加地方財政的負擔。因此，貸款期限太長的話就會增加政府財政和項目公司償還利息的負擔，在實際進行建造的過程中，需要就實際的情況進行貸款周期進行合理考量。

3.2 正確的評估地方政府財政可承受能力

在進行當地棚戶區改造的過程中，需要大量的融資。雖然該項目是當地政府主導的一項民生財政工程，但是在進行相關的項目融資時，也必須要考慮地方政府財政還本付息的綜合能力，應該對當地政府的財政承受能力做出合理的評估，以防在工程建造的過程中對當地的其他民生工程造成影響。在進行當地政府的財政承受能力的評估的過程中，要根據國家頒發的相關規定和測算方法，對于當地財政的負債率、債務率、償債率等指標都進行一定的計算，并且根據上述的辦法對于當地政府債務的規模、結構以及安全性進行動態的監督和分析。

3.3 積極的籌集社會資金

棚戶區的改造項目不是隨便的進行新舊建筑的拆遷和重建就能完成的，棚戶區的改造往往牽動著大量相關棚戶區的居民在進行改造之后的住宿、就業、管理等問題，并且對于拆遷之后該地區的經濟建設、社區管理、商業開發等問題，都急于得到處理。因此，在進行棚戶區的改造過程中需要大量資金和人力物力，項目建設大都是動輒幾十億甚至上百億的資金投入，這些投資來自政府的財政支持、土地出讓金凈收入以及銀行貸款等渠道。但是在許多的城市僅僅依靠這些資金是無法將棚戶區改造工程順利實施的，因此通過社會資金的募集，是必不可少的。進行社會融資不但能夠有效地確保棚戶區改造這一項目的有效進行，更能有效地降低地方政府的財政壓力，增加社會團體的參與性等。此外，當地政府還應該擴大其他的融資渠道，尋求更大的、更高效的、項目管理更加精細、風險更小的新型融資模式進行融資，以期能夠更好的完成當地棚戶區改造的任務。

結語：

棚戶區改造是我國經濟發展以及推動城市化發展的一個重要步驟，各地的政府部門以及相關的企業，都應該積極的探尋新的融資解決方案和合作方式，使得我國的城市化建設能夠更快、更好的進行。