房地一體不動產確權登記中的問題與策略研究

文／肖國慧 菏澤市不動產登記中心牡丹區分中心 山東菏澤 274000

引言：

房地一體不動產確權登記是指將房屋和土地的所有權、使用權、抵押權等權利進行統一登記，以保障國家和人民的利益。在實際操作中，由于各種原因，存在一些問題，如登記機構不統一、登記標準不明確、登記信息不完整等。為了解決這些問題，需要制定相應的策略。本文將從問題和策略兩個方面進行分析，探討如何完善房地一體不動產確權登記工作。

1.房地一體不動產確權登記的理論基礎

1.1 不動產確權登記的法律依據

不動產確權登記是指通過行政登記的方式，對不動產權屬關系進行確認，并登記在不動產登記簿上的行為。其理論基礎涉及到多個方面，包括法律依據、所有權概念和不動產權利制度等。不動產確權登記的法律依據主要包括以下幾個方面：

1.1.1 法律層面

《中華人民共和國不動產登記暫行條例》：該法律規定了不動產登記的基本程序、內容和要求，明確了不動產登記是確權的法律手段。《中華人民共和國土地管理法》：這部法律對土地的所有權和使用權進行了規定，強調了登記制度的重要性，并規定了土地登記要求不動產現狀調查等。《物權法》：該法律確立了不動產權屬的穩定性和法律效力，并對不動產登記的法律地位進行了規定。《中華人民共和國民法總則》：該法律明確指出，任何公民、法人和其他組織具有合法的財產所有權，包括不動產的所有權。

1.1.2 所有權概念層面

所有權概念是不動產確權登記的重要理論依據之一。所有權是指個體或集體對不動產依法享有最終支配、支配性使用、收益和處分權的權限。物權理論認為，不動產的確權是確保所有權得到保護和實施的基礎。

1.1.3 不動產權利制度層面

不動產權利制度的建立也是不動產確權登記的理論基礎。不動產權利制度是通過法律標準化、實施登記管理和確立產權約束機制來保護和維護不動產權益的制度體系。其中不動產登記作為實現不動產權利保護的中樞環節，是確權的關鍵。

1.2 房地一體概念及其理論依據

房地一體是指將不動產的土地部分和其上的建筑部分作為一個統一的整體來看待和管理。傳統上，土地和建筑物的確權歸屬分別獨立登記，造成了“一宗多登”和“多宗少登”的現象，帶來了登記和管理的不便，也增加了產權糾紛的風險。基于房地一體的理念，不動產登記改革提出了“先地后房”原則，即先進行土地使用權證書的登記，再進行房屋權屬證書的登記。這種做法通過統一登記制度，實現了不動產的一體化登記管理，為產權權益的保護提供了更加穩定和可信的依據。理論依據主要包括以下幾個方面：其一，不動產專屬性的認知。房地一體不動產登記的理論依據是承認不動產具有專屬性質，即土地與上面的建筑物屬于一個產權。這種概念能更好地反映產權的現狀和真實面貌。其二，整體利益的綜合考慮。房地一體不動產登記理論依據的核心思想是將人民群眾利益放在首位，綜合考量土地和房屋產權的所有權人的合法權益，基于整體效益來進行確權登記。其三，政策導向的解決矛盾。房地一體理論依據包含從政治層面對土地和房屋所有權進行統一思考，以政府政策為指導，通過確權登記維護國家的土地管理穩定與發展。總而言之，房地一體不動產確權登記的理論基礎和概念依據包含了法律規定、政策支持、社會需求和技術進步等多個方面，旨在通過統一登記制度實現不動產產權的綜合登記和管理，確保產權的合法、穩定和有效。該理論為中國不動產登記改革提供了理論基石，也為保護土地資源和維護產權權益提供了重要保障。

1.3 不動產登記制度的發展歷程

在20 世紀80 年代，中國政府開始推行房屋產權制度改革，從而催生了不動產登記制度的建立。為了實現房地產市場的健康發展，國家從政策角度上明確了不動產登記的目標和任務，并陸續出臺了一系列相關法律法規，為不動產登記提供了法律保障。2007 年，《不動產登記暫行條例》正式發布，標志著我國現代不動產登記制度的建立。這個條例明確了不動產登記的主體、內容和程序，并規定了登記的性質和效力。此后，我國不動產登記制度進一步完善，在不斷的改革和發展中持續提高效率和便利性。2019 年，《中華人民共和國不動產登記法》的通過和實施進一步推動了不動產登記制度的規范化和標準化。該法對不動產登記的范圍、登記主體、登記內容、登記程序等方面做了進一步的具體規定，使不動產登記制度更加完善和可操作。目前，我國現代不動產登記制度已在全國范圍內全面推行，并逐步實現電子化登記與有償服務等創新手段，提高登記效率和方便性。不動產登記制度的建立為國家的土地管理和土地資源的有效利用提供了基礎，也為房地產交易、質押融資、法律糾紛解決等提供了重要保障。總而言之，我國現代不動產登記制度的發展歷程經歷了政策制定、法律法規修訂等多個階段。通過不斷努力，不動產登記制度已經取得了顯著的成果，為國家的土地管理和市場經濟的發展做出了積極貢獻。未來，隨著社會的發展和需求的變化，不動產登記制度也將進一步完善和創新，以適應時代的發展需求。

2.房地一體不動產確權登記的現狀分析

2.1 房地一體不動產確權登記的實施情況

首先，房地一體不動產確權登記是我國推行的一項長期性工程。2019 年，我國不動產登記制度改革試點全面鋪開。各地方政府主動加強組織領導，推進登記工作的推進。目前，已有絕大多數地區完成了不動產確權登記的基本任務，房地一體的登記系統基本建成。其次，房地一體不動產確權登記的工作面臨著一些問題和挑戰。由于歷史的原因，我國不少地區存在土地和房屋所有權登記繁瑣、時間長、手續復雜的情況。特別是在農村地區，土地確權等任務相對更為繁重、復雜，導致登記工作推進有一定的困難。另外，還存在不動產權屬性質不清晰的問題。一些房地產糾紛的發生正是因為不動產權屬沒有明確地登記造成的。針對這個問題，很多地方加大了不動產調查核實的力度，并推行了查補登記等制度。這有助于解決房地產糾紛，保障了人民群眾的合法權益。值得一提的是，通過房地一體不動產確權登記，還可以加強土地管理和國土資源的保護利用。對于監管部門而言，房地一體的不動產登記系統可以提供更為準確和全面的土地和房屋信息，方便了資源管理和政策制定的依據。

2.2 房地一體不動產確權登記的主要問題

2.2.1 登記主體不明確

房地一體不動產確權登記的主要問題之一是登記主體不明確。在一些地區，特別是農村地區，由于土地權屬歷史復雜和殘缺不全的情況，登記主體不明確成為了一個普遍存在的問題。這主要體現在以下幾個方面：首先，農村土地權屬關系復雜，存在多種承包方式，例如，有些土地由個人承包，有些土地通常由農民集體承包，還有些土地則屬于國有集體土地。對于這些不同的承包方式，需要明確登記主體。其次，一些農村土地登記不足，沒有明確登記的土地多，土地權屬不明確，這給社會經濟發展帶來了諸多問題。土地沒有明確歸屬，不僅影響農民的土地產權保護，也阻礙土地的交易和開發利用，不利于農村土地的整體規劃和社會經濟發展。最后，登記主體不明確還可能導致土地權屬的爭議。對于那些既沒有明確土地權屬也沒有正式登記的土地，當發生爭議時，農民不知道應該向哪個機構申訴，也無法維護自己的權益[1]。

2.2.2 登記資料不完整

房地一體不動產確權登記的另一個主要問題是登記資料不完整。這主要體現在以下幾個方面：首先，登記資料收集和整理的工作難度較大。不動產的確權登記需要涉及各種不同的資料和證明，包括土地的權屬證明、房屋的建設許可證明以及相關的協議和合同等。在收集和整理這些資料時，因為信息來源不統一、流程繁瑣等原因，容易導致登記資料的不完整。其次，一些涉及農村土地登記的資料存在缺失和錯誤。在一些地區，由于土地管理水平不高和工作起步比較晚，一些農村土地登記相關的資料可能存在缺失和錯誤。這些問題不僅會導致資料不完整，也會給農民的土地權益保護帶來風險。最后，登記資料需要的知識和技術要求較高。確權登記工作需要相關部門和人員具備一定的專業知識和技術，包括土地管理、測量、地籍等方面的知識。在一些地區，由于缺乏專業人才和技術手段，登記資料不完整成為了一個現實問題。

2.2.3 登記程序復雜

房地一體不動產確權登記的第三個主要問題是登記程序復雜。這主要體現在以下幾個方面：首先，登記程序復雜性對農民的實際操作和時間成本產生了負面影響。農民往往需要跑多個部門，提交各種不同的材料和證明，辦理完成登記所需的程序。這不僅增加了農民的負擔，還增加了登記工作的復雜度。其次，登記程序可能存在的問題包括辦事流程不清晰、環節繁瑣、審批部門較多等。這些問題導致了登記程序的復雜性和不確定性，給農民和社會帶來了不必要的困擾和延誤。最后，一些地區和部門在確權登記的程序和標準上存在差異。由于地方政府和部門之間的權責不清和標準不一致，導致登記程序具有一定的地區差異性。

2.2.4 登記結果不一致

房地一體不動產確權登記的最后一個主要問題是登記結果不一致。這主要體現在以下幾個方面：首先，登記標準和判定標準的不一致。由于地方政府和部門之間的權責不清和標準不統一，導致了登記結果的不一致。一些登記機構會根據自身的審批標準和要求給予不動產權屬登記，而對于同樣的情況，在其他地區或部門可能會有不同的處理結果。其次，信息不對稱導致登記結果的差異。在一些地區，由于登記機構和申請人之間的信息不對稱，一些權屬登記的結果可能與實際情況存在差距。最后，登記機構的工作監管和質量控制不到位。登記機構的工作質量和效果會直接影響到登記結果的準確性和一致性。在一些地區，由于監管和質量控制不到位，導致登記結果的差異。

2.3 影響房地一體不動產確權登記的因素分析

2.3.1 法律法規缺失或不完善

在實施房地一體不動產確權登記的過程中，法律法規的缺失或不完善是一個非常重要的因素。這可能導致房地產權屬性不明確，權益難以確定，使得不動產確權登記難以進行。首先，不動產確權登記需要有明確的法律依據，而如果相關的法律法規缺失或不完善，將阻礙該工作的順利進行。其次，由于缺乏法律約束，借助法律漏洞和空白，部分人員可能會濫用職權，侵犯他人的房產權益，對于不動產確權登記來說，法律法規的缺失或不完善會帶來嚴重的法律風險和糾紛。

2.3.2 技術水平限制

在進行不動產確權登記時，技術水平的限制也會對該工作的開展產生一定的影響。具體來說，登記工作需要借助現代科技手段，對房地產信息進行準確、快速地錄入，包括相關證書、權證等資料的數字化。然而，對于一些偏遠地區或資源較為匱乏的地方，技術設備的缺乏、人才技能的不足等問題可能會制約不動產確權登記的進行。此外，不動產信息的歸集和管理需要建立健全的數據庫和信息平臺，這也需要來自技術手段的支持。

2.3.3 地方政府和部門利益沖突

在一些地方，地方政府和部門之間的利益沖突也可能影響不動產確權登記工作的進行。在不動產確權登記過程中，可能涉及到土地管理、房產稅收等多個部門的利益，不同部門之間的權力界定和業務劃分往往不明確，容易形成利益爭奪、矛盾和糾紛，影響不動產確權登記工作的推進。而且根據地方行政系統的管理方式不同，相關負責人的能力和態度對不動產確權登記也會產生一定的影響。

2.3.4 房地產市場波動

房地產市場波動是另一個影響不動產確權登記的重要因素。房地產市場的波動可能影響人們對房產權益的認知和態度，購買和銷售房地產的交易活動頻繁，可能增加不動產確權登記的工作壓力。此外，當房地產市場價格大幅波動時，可能會誘發惡意操作，影響不動產確權的正常進行[2]。

3.房地一體不動產確權登記的問題對策

3.1 完善相關法律法規，明確登記主體和程序

要解決房地一體不動產確權登記問題，首先需要完善相關的法律法規。明確登記主體和程序可以提供明確的規則指導，確保登記活動的合法性和標準化。相關法律法規應該明確登記主體的范圍，并為其規定權利和義務。此外，明確登記的程序和要求，包括所需文件、證明文件的合法渠道和要求、審核流程等也是必不可少的。這樣的法律法規制定可以為登記工作提供清晰明確的規則，減少爭議和錯誤的可能性。

3.2 建立健全信息共享機制，提高登記效率

信息共享是提高不動產登記效率的重要手段之一。應建立健全信息共享機制，將各個相關部門的信息資源整合起來，實現注冊機構、房地產主管部門、不動產留存機構、地籍管理機構等多個機構之間的數據共享。通過信息共享機制，可以有效地提高登記的時效性和效率，避免重復核驗和重復提交資料等問題，減輕相關單位和個人的登記負擔，提高行政運行的效率。

3.3 推進不動產登記信息化建設，降低技術門檻

推進不動產登記的信息化建設是提高登記工作效率的關鍵。建立統一的不動產登記信息平臺，將登記業務全面電子化、網絡化，可以大大降低登記程序的復雜性，提高辦事效率。同時，要降低技術門檻，簡化操作流程和登記要求，普及相關技術培訓，確保登記操作人員熟練掌握相關技術，順利完成登記工作。

3.4 加強監管力度，規范市場秩序

為了確保不動產登記的公正、透明和有效，必須采取一系列的措施來加強監管力度，從而規范市場秩序。首先，需要建立起相應的監管機制，對不動產登記活動進行全面監督和執法。這意味著要建立健全的法律法規體系，明確登記機構的職責和權限，并加強對其工作的指導和監督。同時，要加強對登記人員的培訓和管理，提高他們的專業水平和職業道德，確保他們能夠依法依規進行登記工作。其次，要對違法行為進行嚴肅懲處。對于那些違反法律法規、濫用職權或者徇私舞弊的行為，必須依法予以處理，以維護市場秩序和公眾利益。同時，要加強對違法行為的曝光和警示，讓違法者付出應有的代價。此外，還要加強對登記機構的監管。設立專門的監察部門或機構，負責對不動產登記活動進行日常監督檢查。這些監察部門要定期對登記機構進行檢查，發現問題及時糾正，并對違規行為進行處罰。同時，要建立健全舉報制度，鼓勵公眾積極參與監督，共同維護市場秩序。除了以上措施外，還可以加強信息化建設，利用現代科技手段提升不動產登記的效率和準確性。通過建立統一的信息平臺，實現信息的共享和互通，減少重復登記和錯誤登記的發生。同時，要加強信息安全保護，防止個人信息泄露和濫用。

3.5 保障公民權益，維護社會穩定

作為房地一體不動產確權登記的目標，保障公民的權益是至關重要的。登記程序應確保公民合法權益得到保護，防止登記中存在的不當行為對個人權益造成損害。同時，要配備相關法律和訴訟程序，確保公民可以通過法律途徑維護自己的權益。此外，要加強社會宣傳和教育力度，提高公民的法律意識和權益保護意識，維護社會穩定和公平合理的社會環境[3]。

結語：

在解決房地一體不動產確權登記問題的過程中，我們需要采取多種對策。首先，完善相關法律法規是關鍵，明確登記主體和程序可以提供明確的規則指導，確保登記活動的合法性和標準化。其次，建立健全信息共享機制，提高登記效率，通過整合各個相關部門的信息資源，實現數據共享，避免重復核驗和提交資料等問題，減輕相關單位和個人的負擔，提高行政運行的效率。第三，推進不動產登記信息化建設，降低技術門檻，建立統一的不動產登記信息平臺。第四，加強監管力度，規范市場秩序，建立健全的法律法規體系，明確登記機構的職責和權限，加強對其工作的指導和監督，嚴肅懲處違法行為，維護市場秩序和公眾利益。通過以上措施的實施，我們可以更好地解決房地一體不動產確權登記問題，促進房地產市場的健康發展和社會的穩定。