市場經濟視角下物業企業未來的發展趨勢

文／包春霞 廣州敏捷新生活物業管理有限公司閬中分公司 四川南充 637400

引言：

隨著人均可支配收入的增長，人們對于生活品質的要求越來越高，尤其是伴隨城鎮化進程的加快，各種建筑住宅數量的增多，市場對物業管理的訴求也在不斷增加，這也成為物業管理行業發展的重要驅動。而在市場競爭日益激烈的當下，物業企業有必要增加投入、確保服務質量的顯著提升，更加滿足客戶多樣化的訴求。

1.市場經濟視角下，物業企業未來的發展趨勢

市場經濟主要是指和社會主義基本經濟制度結合在一起的，能夠在國家宏觀調控政策的驅使下進行運行的一種經濟形式，具有自主、平等、競爭、開放、有序性的特征。而在如此時代以及環境的影響下，物業企業的未來發展呈現出新的趨勢，主要表現在：

1.1 行業集中程度逐漸升高

未來，物業企業會通過品牌化運營、技術驅動等方式，不斷提高自身的核心競爭力，鞏固自身的市場份額同時，也不斷擴大服務范圍。物業企業通過不斷提高物業服務的數字化、智能化水平，進而獲得更高的租金、出租率以及客流量，推動行業的發展與整合，提升行業的集中程度[1]。

1.2 物業服務的范圍不斷擴大，物業服務類型更加多元

近年來，我國的物業行業發展形態呈現出多元化以及服務范圍不斷擴大的趨勢，服務內容從基礎的物業服務管理已經逐漸延伸至住宅、商業中心、寫字樓、工業園區、公共物業等多維度、全領域，而且在未來其所能覆蓋的服務類型，有進一步拓展的趨勢。諸如空間運營、咨詢服務、社區生活服務、美居服務、社區媒體服務、房屋中介服務等增值類型的服務，隨著時間的推移將逐漸成為物業企業后續攻占的領域，也會為其帶來更高的利潤率。

1.3 服務意識以及服務質量不斷提升

市場經濟視角下，很多物業企業的服務意識以及服務質量水平都在不斷提升，這是企業不斷發展所致，也是市場經濟發展所對其提出的新要求。

一方面，隨著人均可支配收入的增長，廣大民眾都在追求更好的居住條件以及生活環境，同時愿意為優質的住宅業務支付更多的成本，市場所需、用戶所要，為推動物業行業的發展和進步創造了背景和條件；

另一方面，由于消費升級，廣大商業主體對物業服務的環境、水平甚至氛圍都提出了較高的要求。顯而易見的是，在未來，以全業態為主要特征的物業服務工作將順應市場的發展以及消費升級的趨勢，后續需要通過優化內部管理服務模式、提高工作人員的整體素質等方式，來進一步提高物業服務企業的運營能力以及綜合質量。

1.4 區域化趨勢

就目前物業企業的實際發展形勢來判斷，其會逐漸朝著區域化管理的方向前行。所謂的“區域化”本質上是一種更加理想和科學的管理形式，通過地相對應的區域設置，再借助專業的管理團隊來采取針對性的措施推進物業管理，如此具有兩方面的優勢和價值：

一方面，區域形式的管理可以幫助物業企業借閱管理所需要投入的人力以及物力，也有助于企業實現自身經濟效益的顯著提升；

另一方面，從城市發展建設的角度來說，區域物業管理形式的啟動，促使城市管理的效率顯著提升，更有助于城市文明建設，能夠對整個城市的發展和前行，產生頗為積極的推進作用[2]。

1.5 集團化趨勢

現階段很多物業企業的規模比較小，而且大多是附屬于房地產開發企業所成立的分支機構，真正能夠用大規模來形容物業企業其實數量十分有限，這就會影響到企業本身的資源優化配置，影響到企業管理質量的最終提升。而為了讓物業企業得到更為理想的資源配置，企業需要合理管控自身的規模，引導其不斷朝著集團化的方向發展和邁進，確保自身的綜合管理實力不斷增強。

對于物業企業來說，集團化的發展趨勢可以實現企業人力資源以及資產的有效融合，拓展企業的運營管理規模，讓經濟效益隨著時間的推移顯著提升，也迎合外界對于物業服務所提出的多元化訴求。

1.6 市場化趨勢

市場化趨勢，意味著物業企業將不再單純作為房地產以及其他商業項目的附庸，而是要自主、積極地參與到市場競爭的過程中，這也從側面體現出了其市場化的發展趨勢。

一方面，市場化發展趨勢，能夠對物業行業的整體發展產生積極的促進作用，最終生成良性的發展循環，帶動整個市場經濟的發展和進步；

另一方面，對于廣大物業企業來說，市場化屬于大勢所趨，尤其是社會經濟整體發展水平的提升，促使行業內的競爭變得越來越激烈。但是對于物業企業來說，以往其并沒有真正意義上參與到市場競爭的體系當中，一家獨大和壟斷的情況較為嚴重，很多問題也是在這樣一種背景下慢慢顯露出來。比如一些物業企業頻繁地遭遇業主投訴、業主有意規避物業管理和服務的相關費用，間接導致物業服務的整體水平不高，甚至一些住宅項目和商業用地，長久沒有指定的物業管理人員等。鑒于這些問題的存在以及其有可能導致的影響，物業企業要想合理、妥善地予以解決，需要將企業朝著市場化的發展趨勢上進行引導。在具體實踐和應用的過程中，廣大業主可以啟用公開招標的管理方式，及時對比市場上不同物業企業的綜合實力與優勢，通過全方位的評估和分析之后，選擇更加契合自身的物業企業來從事服務管理工作。這也從側面預示了市場經濟不斷發展，帶給物業企業的“優勝劣汰”[3]。

1.7 規模減緩的現實趨勢

不可否認的是，在過去幾年我國社會經濟發展確實存在顯而易見的低迷期，尤其是從去年的行業發展數據來看，我國新開發的住宅項目、項目竣工面積都顯著下滑，甚至不少建筑工程陷入“爛尾”的局面。鑒于房地產行業和物業行業之間的關聯性，物業行業在未來一段時間內勢必會陷入近乎停滯的發展狀態，增速將全面放緩。從另一個角度來說，這也意味著物業企業在未來也會從單純的“規模增長”逐漸發展為“利潤增長”，從單純的“服務”視角抽離出來。

1.8 數字化賦能物業企業突破與革新

很多物業企業是數字化、科技化賦能落地的重要對象，事實證明，一些物業企業也確實發展至數字化發展和建設的常態化階段，一些規模尚小的物業企業雖然還沒有進行此方面的實踐，但是絕大多數已經意識到該項工作推進的必要性。

而且隨著國內一些頭部的物業企業逐漸推進數字化管理和轉型，成效顯著且投入的成本逐漸降低，可以預見的是，未來必然有更多的企業投身這一領域，擴大對數字技術以及科技賦能的使用。不過在此過程中需要引起關注的是，無論是信息科技還是數字技術，駕馭起來都并非易事，而且無數的事實已經證明，其就是一把徹底的“雙刃劍”，能帶來方便與快捷的同時，也會滋生一定的風險和隱患，如果企業本身不具備駕馭的能力，沒有籌備相應的保障措施，就很容易為其所吞噬。因此從長遠發展和需求的角度來說，物業企業必須具備強大的運營管理能力，要通過向優秀的、成功的轉型案例進行學習和借鑒，來鋪墊自身的數字化轉型工作。

另外隨著信息科技的不斷發展以及數字化時代的到來，注入云計算、互聯網、人工智能等的使用和投入，為物業企業所面臨的管理問題提供了先進的解決方案，對解決企業管理不規范、效率低、人力成本高、資源浪費嚴重等情況提出了相對合理化的建議，針對物業企業面臨的數據不清晰、服務水平落后等難點和痛點，也能找到有效的問題解決辦法。

2.市場經濟視角下，物業企業發展表現出的問題

就目前我國絕大多數的物業企業來說，在貫徹落實運營管理的過程中已經表現出一定的問題，在市場經濟視角下，主要表現在：

2.1 從業人員素質普遍不高

市場經濟環境對物業企業的工作人員提出了更為嚴格的要求，但是目前的情況來看，很多從業人員的綜合素質普遍不高，影響到相關工作的開展以及實施。

首先，物業行業普遍缺少復合型的人才，廣大從業者以往所掌握的專業知識與物業行業的契合度低，往往不能很快投入使用；

其次，物業管理服務行業的高級人才數量不多，尤其是企業當中能夠獨當一面的管理人員更是少之又少，很大程度上影響到行業的發展和進步；

最后，就目前物業行業發展的實際情況來看，該行業的工作人員素質普遍不高，甚至一些工作人員沒有接受過基本的九年義務教育，加入物業企業也是因為在其他領域難有簡述，事實上，其并沒有能力充分勝任物業管理工作。

2.2 管理意識不強，企業規模效益不佳

管理意識不前，影響到企業規模效益的提升，也是非常現實的問題，主要表現在這樣幾個方面：

首先，很多物業企業習慣于從品牌形象和建設的角度進行宣傳，但是真正涉及實質性的服務品質以及整體素質情況其實并不樂觀；

其次，就實際情況來分析，很多物業企業只關注單一管理模式的實施，對于服務意識、經營意識其實并不重視；

最后，一些物業企業本身的規模就比較小，只能同時進行兩個項目的物業管理工作，這促使企業在運營管理規模適中有限的情況下，自身的效益得不到提升。

2.3 物業企業相關的市場競爭機制并沒有成熟

就物業企業發展的實際情況來看，行業內與之相關的市場競爭機制并沒有非常成熟，主要表現在這樣兩個方面：

一方面，物業企業在實際處理來自業主的投訴時，明顯存在不及時、不到位的情況，甚至內部存在權責不清晰的現實問題，都會影響到物業企業的后續發展乃至整個行業的建設；

另一方面，任何企業只有處于競爭當中才能不斷成長、有所進步，才能及時針對自身在運營管理過程中暴露出的問題以及不足，采取針對性的措施進行優化改進。隨著城市化進程的不斷加快，物業行業所面臨的壓力可想而知，在這樣一種情況下，物業企業發展自然被提出更高的要求。只不過就目前本土物業行業發展的現狀來看，很多物業企業缺少完善的市場競爭機制，很多物業企業不過是房地產開發企業的附庸，對提高企業的運營質量和管理水平，自然帶來諸多不利的影響和要素[4]。

2.4 財務管理的過程中，在會計電算化應用方面存在問題

不少物業企業在進行財務管理的過程中，在會計電算化的應用方面存在問題。事實上，市場經濟的不斷發展，各種新媒介、新技術的產生，必然會對傳統工作的模式造成一定的沖擊和影響，無法做到與時俱進，自然會影響到企業服務和綜合管理工作的順利開展和實施。

一方面，不少物業企業的領導，對于會計電算化工作的開展明顯不夠重視。因為沒有意識到傳統會計工作模式已經無法滿足物業行業未來發展和建設的需要，所以也沒有結合企業的實際狀況，積極及時地引入電算化技術；

另一方面，會計電算化軟件的使用從前期調試到最后正式投入使用，必然需要經歷漫長的時間，在此過程中，物業企業的會計工作質量必然會受到波及、遇到影響。依托互聯網和計算機系統所開發的會計和財務管理系統，在正式投入使用之前，必須結合企業的實際情況進行調整和測試，而這個階段和時間相對較長，過程中也有可能滋生出一些新的問題。而很多物業企業在實際開展工作的過程中，會因為時間和資金的雙重投入，而延緩甚至根本不考慮會計電算化方面的投入。

3.市場經濟視角下，物業企業相關問題的解決措施

顯而易見的是，如今的物業企業在發展建設過程中，物業管理工作暴露出一定的問題，比如從業人員的綜合素質不高、管理意識不足、企業的規模效益不佳等，已經影響到了行業的發展和進步。因此在市場經濟視角下，物業企業要想在市場當中立足，始終擁有一席之地，要增強自身的經營管理意識，積極導入市場化的運行管理機制，推動物業企業發展走向多元化。

3.1 做好從業者的選拔以及招聘工作

市場經濟視角下，物業企業需要從自身的發展以及建設需要出發，提升相關從業者的綜合水平以及技能素質，并做好對相關人員的選拔工作。

一方面，物業企業需要定期對內部員工展開專業化的培訓，不斷提高其對專業技能和知識的學習水平，提高其業務能力和綜合素養，為物業企業實現更好的發展打下堅實的基礎[5]；

另一方面，企業需要在人才選拔和招聘環節就做好把關和篩選，物業企業要盡可能選拔和聘用學歷高、專業對口的工作人員，并將其引入到物業服務管理行業當中。

3.2 提升經營管理意識，實現多元化發展，擴大規模效益

在全新的時代背景下，物業企業必須提升自身的經營管理意識，迎合這個時代，實現多元化發展，如此才有可能不斷擴大自身的規模效益。

一方面，物業企業必須增強自身的綜合管理意識。對于物業企業而言，其只有不斷創新才有可能實現可持續發展，其可以通過舉辦豐富多彩的活動，不斷增強企業內部的經營管理意識。后續企業也可以通過導入更為先進和有效的政策，不斷增強工作人員的管理意識，確保企業運營管理工作的有序開展、順利進行；

另一方面，物業企業的管理模式正在朝著多元化的方向邁進。隨著物業行業發展速度的加快，物業企業發展存在明顯的地區化差異，不同地區的經濟發展、物業服務管理水平明顯不同、存在一定程度的差異，但是在任何一個地區都要嚴格貫徹和落實“以人為本、質量取勝”的基本原則，確保物業工作也能做到“因地制宜”，“具體問題具體分析”。所以增強物業企業的管理和服務意識，必須考慮到不同服務對象的特殊性，強調物業服務和管理的針對性，積極配合當地經濟的發展現狀和真實需要，推動物業管理和服務工作的革新，進而形成更加契合企業的管理模式。如此不僅能夠滿足廣大民眾在日常生活和工作方面的服務需要，也有助于推動整個行業的發展和進步。

3.3 科學導入市場競爭機制

要想提升物業企業的整體水平，提高自身的市場競爭力是非常關鍵的組成部分。對于物業企業來說，其要想在激烈的市場競爭中立足，需要將先進的管理思想以及工作理念導入到物業企業發展的戰略當中，最終實現可持續發展。

一方面，物業企業不僅需要提高內部人員的綜合素質和專業技能，更要著力提高企業的整體發展水平；

另一方面，物業企業可以讓內部工作人員彼此之間實現競選，通過選擇優秀的物業管理人員來對其業務能力、綜合水平較高的工作人員，來為物業企業更好地發展培育基礎，提供保障。由此，物業企業才有可能在激烈的市場競爭中快速占據一席之地，推動企業不斷朝著更好、更快的方向發展。

3.4 明確物業管理和廣大房地產開發商之間的關系，在會計電算化方面實現突破

對于物業企業而言，其發展運行和廣大開發商之間存在著極為密切的關系，這種關系不僅體現在業務維度，也存在于銷售管理、規劃設計、項目研發等層面，更存在于財務管理維度。提高物業管理以及服務的重要性以及前瞻性，與物業企業以及房地產項目開發存在頗為直接的關聯性。而且物業企業在進行前期銷售時，必須簽署一定的管理協議，呈現物業服務和管理的相關內容，完成“業主公約”的簽訂，通過建立完善的管理機制，并將其嚴格落實到位[6]。

另一方面，物業企業必須在會計電算化領域得到突破，包括人才儲備、工作環境、共享平臺的搭建以及財務和軟件系統的開發等。物業企業有必要結合目前會計工作開展的實際狀況，綜合物業企業以及房地產開發企業的特殊性，完善會計電算化推行所需要一系列保障和支持。而且隨著信息科技的不斷發展和進步，會計電算化推進的過程中難免會遇到各個類型的風險以及安全隱患，在加強對其使用的過程中，還必須做好相應的風險管理和防范控制工作。

結語：

綜上所述，隨著我國市場經濟的不斷發展以及大眾生活水平的日益提升，物業服務企業的運營管理規模也在不斷發展和實現增長。對于物業企業本身而言，由于市場的拓展、客戶結構的變化，其自身的服務模式也需要進行相應的調整。面對未來物業行業發展更為繁榮的前景，市場經濟將不斷釋放其驅動力，引導物業服務更加多元化地發展，服務水平質量亦將不斷提升。