保障性住房建設(shè)量質(zhì)齊升

文／楊璐 泰安市保障性住房管理服務(wù)中心 山東泰安 271000

引言：

保障性住房是指政府為了滿足低收入、困難家庭和特殊人群等群體的基本居住需求而實施的住房保障措施，是解決住房問題、促進社會公平和諧的重要途徑。在加快城市化進程的過程中，城市人口不斷增加，住房問題成為制約城市可持續(xù)發(fā)展的重要瓶頸。為解決住房問題，我國政府積極推行保障性住房建設(shè)，通過建設(shè)保障性住房，提高低收入群體和特殊人群的居住條件，促進城市經(jīng)濟的發(fā)展和社會的和諧穩(wěn)定。然而，在保障性住房工程建設(shè)管理方面，仍然存在一些未被妥善解決的問題，如建設(shè)質(zhì)量不高、配套設(shè)施缺乏、保障性住房分配不平均等。因此，對保障性住房工程建設(shè)管理的研究能夠切實有效地解決居民住房問題，對提升民生服務(wù)質(zhì)量具有現(xiàn)實意義。

1.國內(nèi)外保障性住房的內(nèi)涵與發(fā)展

保障性住房是指政府為中低收入住房困難家庭或新市民、青年人所提供的限定標準、限定價格或租金的住房。美國、德國、新加坡、英國、日本等國家，以及中國香港地區(qū)都在戰(zhàn)后或經(jīng)濟大蕭條等民眾遇到巨大居住困難時大規(guī)模修建保障性住房。基于本國或本地區(qū)實際賦予其不同名稱，如新加坡的稱為“組合房屋”，日本的叫做“公營住宅”和“公團住宅”，中國香港地區(qū)的則稱“公屋”和“居屋”。保障性住房作為社會保障的一部分，已經(jīng)成為世界各國房地產(chǎn)中不可或缺的一部分。但由于各國保障性住房具體政策設(shè)計的不同，目前運行狀況差異巨大，為我國保障性住房的建設(shè)提供了眾多參考經(jīng)驗。新加坡的“組合房屋”、英國的中級租賃住房、日本的“公團住宅”，以及中國香港地區(qū)的“居屋”是運行情況較好的，目前仍有較大比例予以保存，與商品房總體差異不大。而美國、德國、英國社會租賃住房、日本公營住宅目前已經(jīng)遇到城市貧困人口聚集、社會治安問題，較大比例的保障性住房已經(jīng)被廢棄，政府已經(jīng)為此調(diào)整住房保障策略。通過對比保障性住房發(fā)展情況發(fā)現(xiàn)，政府政策和入住住戶的整體素質(zhì)對保障性住房的發(fā)展有決定性作用。因此，保障性住房為中低收入住戶提供住房時，不僅要考慮住房建設(shè)和配套問題，更要通過混合居住、樓宇修繕、資金管理等方式實現(xiàn)保障性住房的可持續(xù)發(fā)展[1]。

2.國內(nèi)保障性住房發(fā)展現(xiàn)狀分析

當(dāng)前，我國正致力于保障性住房的發(fā)展，以滿足廣大居民基本住房需求。以下是國內(nèi)保障性住房發(fā)展現(xiàn)狀分析。

（1）保障性住房供應(yīng)現(xiàn)狀。我國一直以來大力推進保障性住房建設(shè)，通過多種途徑增加保障性住房的供應(yīng)量，主要采取了以下措施：第一，國家出資建設(shè)公租房，將土地資源和資金投入到保障性住房建設(shè)中，建設(shè)公共租賃住房，在提供住房的同時增加租賃市場供給；第二，引導(dǎo)多方參與保障性住房建設(shè)，例如支持保障性租賃住房“多元化”參與，允許企事業(yè)單位建設(shè)自有保障性租賃住房，優(yōu)先滿足本單位職工需求，提高了產(chǎn)業(yè)園區(qū)生活配套設(shè)施建設(shè)的面積比例等；第三，加強金融支持，加大財政補貼和優(yōu)惠政策，通過銀行貸款、引導(dǎo)REITs 等證券進入保障性住房領(lǐng)域等方式，緩解保障性住房資金壓力。總體來看，保障性住房供應(yīng)量在逐年增加。但是，由于保障性住房投資成本較高、落實難度大等因素，供應(yīng)量的增長仍然面臨一定的困難。由于城市人口增長較快、人口流動較大以及土地資源有限等原因，供給量仍然無法完全滿足需求。另外，保障性住房建設(shè)的地段選擇、面積規(guī)劃、設(shè)施配置等問題也可以進一步優(yōu)化。

（2）保障性住房管理和運營現(xiàn)狀。要想實現(xiàn)保障性住房有效以及可持續(xù)利用，如何運營以及管理同樣也是重要課題。目前我國保障性住房主要是委托專門的機構(gòu)進行運營與管理，例如安居集團。同時在官網(wǎng)進行資格審核與統(tǒng)一分配。在日常維護方面，加強對住房出租、管理和維護、完善租房合同、規(guī)范租金收取、加強物業(yè)管理、加強對住房設(shè)施和公共區(qū)域的維修和維護，保障住戶居住條件的合理化和舒適度，這些措施有效保障住戶的權(quán)益，實現(xiàn)了保障性住房的長期可持續(xù)使用。盡管已經(jīng)投入大量資金用于保障性住房的建設(shè)，但是由于人口規(guī)模龐大、建設(shè)成本較高等原因，資金投入仍然不足。同時，保障性住房的運營和維護也需要大量的資金支持。雖然在保障性住房管理和運營方面已經(jīng)形成了一系列流程，但是由于保障性住房的特殊性，管理和運營中仍然存在一些問題，如物業(yè)服務(wù)不到位等，這些都需要進一步完善和提高[2]。

3.保障性住房配建的對策建議

我國保障性住房建設(shè)是一個長期的、系統(tǒng)性的工程。為了滿足廣大人民群眾的住房需求，需要政府、社會組織和企業(yè)界共同努力。參考國際上保障性住房供應(yīng)以及運營方式所遇到的困難與對應(yīng)的做法，以下是對我國保障性住房供應(yīng)與運營方式的一些發(fā)展建議。

3.1 保障性住房需要金融活水支持

一方面，加大對產(chǎn)業(yè)園區(qū)保障性租賃住房建設(shè)運營的信貸支持力度。例如，北京市住建委的通知就提到，支持銀行業(yè)金融機構(gòu)以市場化方式向保障性租賃住房自持主體提供長期貸款。支持銀行業(yè)金融機構(gòu)發(fā)行金融債券，募集資金用于保障性租賃住房貸款投放。支持企業(yè)發(fā)行企業(yè)債券、公司債券、非金融企業(yè)債務(wù)融資工具等公司信用類債券，用于保障性租賃住房建設(shè)運營。另一方面，加強科技賦能，創(chuàng)新金融服務(wù)。例如，建設(shè)銀行上海市分行開通了保障性租賃住房專屬通道，通過金融科技賦能，集中展示各地保障性租賃住房項目房源，提供相關(guān)政策咨詢，從而推動住房租賃市場健康發(fā)展。可以通過增加住房保障專項資金、設(shè)立住房保障基金等方式增加對保障性住房的投入，擴大保障性住房的供應(yīng)規(guī)模。例如德國住房發(fā)展銀行提供了大量的資金支持保障性住房的建設(shè)發(fā)展、新加坡的住房管理局通過改善公共住房設(shè)施和提高管理水平來提高公共住房的質(zhì)量。引導(dǎo)社會資本投資保障性住房項目，鼓勵社會資本參與保障性住房的供應(yīng)，同時加強規(guī)范，確保保障性住房的質(zhì)量和運營效率。例如美國的保障性住房鼓勵私人業(yè)主提供，國家通過提供住房補貼、支持公共住房建設(shè)和提供稅收優(yōu)惠等方式來促進保障性住房的供應(yīng)。

3.2 建立新時期保障性住房相關(guān)制度

在我國，由于城市化進程加速和居民人口增長，保障性住房建設(shè)任務(wù)日益繁重。然而，部分地區(qū)缺乏與本地區(qū)實際情況相符的保障性住房建設(shè)與管理機制，嚴重阻礙了保障性住房建設(shè)進展，也影響了保障性住房工程的質(zhì)量和效果。為解決這些問題，各區(qū)域需要建立新時期的保障性住房相關(guān)制度，加強對保障性住房工程建設(shè)管理的監(jiān)管和規(guī)范，制定相應(yīng)的法律、法規(guī)和規(guī)范性文件，明確政府、市場、社會的職責(zé)和角色。充分考慮不同地區(qū)和群體的特點和需求，為保障性住房建設(shè)提供更加有針對性的政策支持。建立健全政府主導(dǎo)的工程建設(shè)審批、質(zhì)量監(jiān)管、安全監(jiān)控和投資管理機制，加大工程建設(shè)的管理和監(jiān)督力度，嚴厲打擊違規(guī)行為，保障消費者的合法權(quán)益。例如不良建筑企業(yè)存在使用低質(zhì)量材料建造建筑物的行為，包括使用過時、次品、損壞或未經(jīng)認證的材料，這些材料可能無法承受預(yù)期的負載或持續(xù)時間，導(dǎo)致?lián)p壞和降低建筑物的壽命。而這些問題可能會在建筑物投入使用后幾年、幾十年后才顯現(xiàn)出來，因此可能會給公眾帶來長期的安全隱患。或者在施工過程中采取不當(dāng)?shù)姆椒ê图夹g(shù)，如果施工工人沒有正確安裝建筑物的結(jié)構(gòu)元素，也可能會導(dǎo)致結(jié)構(gòu)不穩(wěn)定，從而嚴重威脅到人們的生命財產(chǎn)安全。此外，還應(yīng)當(dāng)加強對用地資源的規(guī)劃和配置，建立保障性住房用地的統(tǒng)一調(diào)配機制，合理配置土地資源，例如通過公開招標、拍賣等方式向開發(fā)商或社會組織提供保障性住房用地，或者通過政府自建方式來獲取用地。確保保障性住房的建設(shè)和發(fā)展能夠與城市發(fā)展規(guī)劃相協(xié)調(diào)，從根本上避免土地資源浪費和城市空間混亂的問題[3]。

3.3 足額配建保障性住房的公共設(shè)施

在實際運營管理中，保障性住房住戶和商品住房住戶存在不同程度事實上的資源共享，雙方權(quán)利會日趨均衡化。若在建設(shè)階段不按照相關(guān)要求足額配建保障性住房的公共設(shè)施，則將在使用過程中進一步加劇資源緊缺性和雙方的矛盾。保障性住房配建已經(jīng)是在各國保障性住房建設(shè)的重要趨勢，資源共享業(yè)已成為事實，政府主管部門應(yīng)該從源頭做起，按照相關(guān)標準和規(guī)定足額配建保障性住房的公共設(shè)施，同時保障商品住房和保障性住房住戶的利益。

3.4 商品房市場的發(fā)展

對于地方政府而言，在城鎮(zhèn)化高速增長時期，他們更關(guān)注商品房市場的發(fā)展，通過繁榮商品房交易，能夠為地方政府持續(xù)帶來規(guī)模性的土地收益與稅收，反哺城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，形成地產(chǎn)與基建投資雙驅(qū)動模式。但是，隨著城市規(guī)模不斷擴張，以及房價越來越高，這種硬件投資驅(qū)動的空間大幅收窄，未來城市發(fā)展依賴大量各類人才以及年輕勞動力的涌入，創(chuàng)造更多就業(yè)、提高經(jīng)濟效率、增加稅收。這意味著，城市未來地產(chǎn)業(yè)發(fā)展要從過去服務(wù)于投資的商品房，轉(zhuǎn)向服務(wù)勞動的保障房，為新市民提供低門檻的居住環(huán)境，吸引創(chuàng)新人才和年輕勞動力的涌入[4]。

3.5 檔案電子化、業(yè)務(wù)信息化、設(shè)施智能化

加快推進公租房小區(qū)智慧管理。通過市縣一體的“城鎮(zhèn)住房保障在線服務(wù)平臺”、集中辦公的“一站式”綜合服務(wù)中心等，讓群眾辦事“往返跑”轉(zhuǎn)為“網(wǎng)上辦”，全面提升公租房管理服務(wù)水平，把保障性住房打造成“精品工程”“宜居之家”。以某綜合保稅區(qū)網(wǎng)外配套宿舍保障性租賃住房項目為例，該項目首期8 棟樓房的主體已封頂，規(guī)劃建設(shè)20 棟3479 間租賃住房，可容納約1 萬人入住。該項目設(shè)有智慧安防系統(tǒng)，將建設(shè)員工餐廳、健身中心、商超、圖書室、臺球室、動漫城等配套設(shè)施和商業(yè)綜合體、學(xué)校、公交等公共設(shè)施，實現(xiàn)從“住有所居”到“住更宜居”轉(zhuǎn)變，讓新市民、青年人有更多獲得感、幸福感、安全感[5]。

3.6 保障性住房要因地制宜

鼓勵統(tǒng)籌利用產(chǎn)業(yè)園區(qū)中工業(yè)項目配套用地建設(shè)籌集宿舍型、公寓型保障性租賃住房。通過“土地增、財政補、金融扶”等方式，積極落實政策優(yōu)惠，加大對企業(yè)的支持力度，鼓勵企業(yè)參與投資建設(shè)保障性租賃住房。

3.7 保障性住房的公平、合理分配

在保障性住房分配方面，由于信息不對稱或供需不平衡等種種因素，經(jīng)常導(dǎo)致分配不均衡的不良現(xiàn)象出現(xiàn)。這就需要在保障性住房管理機制中，政府采取一系列策略來保證公平、合理的分配，能夠增強外來務(wù)工人員的申請信心，讓保障性住房工程建設(shè)能夠?qū)崿F(xiàn)其真正保障民生的價值。一方面，政府應(yīng)該制定公平、合理的申請和審核制度，確保住房分配的公平性和透明性。同時，政府應(yīng)該考慮到申請人的緊急程度和住房需求的緊迫程度，根據(jù)不同的申請者情況，采用不同的住房分配方式。例如，對于有經(jīng)濟困難的家庭，政府可以通過積分制度來評估他們的申請，并根據(jù)積分高低來決定住房分配的先后順序，以優(yōu)先滿足低收入、特殊困難等群體的住房需求[6]。另一方面，應(yīng)加強公眾參與，廣泛聽取群眾意見，建立與居民溝通的渠道，增加住房分配的透明度和公正性。同時，政府可以通過開展宣傳教育活動，提高公眾對住房分配制度的認知度和信任度，促進住房分配的公平、合理。需要注意的是，在保障性住房的分配過程中，需要對租用者進行跟蹤調(diào)查，對已租賃、待分配、已退房信息進行及時更新與記錄，以便于實時了解保障性住房的運用情況，設(shè)計出更加科學(xué)合理的保障性住房分配方案。這也就預(yù)示著保障性住房的流通過程中，應(yīng)根據(jù)人口整體情況的變化及時進行調(diào)整，以滿足更多貧困人口的住房需求。而在進步的角度，政府要積極推進農(nóng)村鄉(xiāng)村振興戰(zhàn)略，加快農(nóng)村經(jīng)濟發(fā)展和城鄉(xiāng)融合，促進貧困地區(qū)的脫貧致富，提高貧困人口的收入水平和生活品質(zhì)。只有這樣，才能更好地實現(xiàn)保障性住房的公平分配，為鄉(xiāng)村振興事業(yè)的發(fā)展做出更大的貢獻。

3.8 增強配建類保障性住房的民生屬性

政府需要加強對保障性住房相關(guān)權(quán)益的透明度，明確保障性住房的民生屬性，減輕金融屬性，以此來杜絕基于投資需求申請保障性住房。配建類的保障性住房由于與商品住房位屬同一小區(qū)，具有更高的潛在升值空間，要限制低價購入的配建類保障性住房市場化買賣。政府可以通過設(shè)定合理的保障性住房申請條件，明確輪候規(guī)則，限制住房面積，禁止轉(zhuǎn)租、出租和自由出售等方式降低保障性住房的投資性價比，去除其金融屬性[7]。

3.9 加強公共租賃住房建設(shè)

在新的保障性住房建設(shè)選址時，更多地考慮區(qū)位和交通等因素，提高保障性住房使用率。例如，德國通過租金補貼和公共租賃住房的建設(shè)來促進低收入家庭的住房保障。此外，德國還支持社會組織和合作社等非營利機構(gòu)參與保障性住房的供應(yīng)，這些組織可以通過改造閑置房屋等方式提供住房資源[8]。

3.10 提升保障性住房的質(zhì)量

在保障性住房工程建設(shè)中，由于建設(shè)的限制條件和人力資源等方面的限制，很有可能會存在一些質(zhì)量問題，如建筑材料的質(zhì)量、施工技術(shù)質(zhì)量問題等等。因此，相關(guān)工程負責(zé)人應(yīng)加強對施工過程的管理，提升保障性住房的質(zhì)量。在保障性住房工程建設(shè)的過程中，要嚴格執(zhí)行國家和地方的相關(guān)標準和規(guī)范，對建筑材料和施工技術(shù)進行嚴格的把關(guān)，確保每一項工程都符合質(zhì)量要求。進行全方位的監(jiān)控管理，例如對建筑材料進行檢測，對施工過程進行監(jiān)測等，及時發(fā)現(xiàn)并糾正工程中存在的問題，對建筑質(zhì)量進行嚴格把關(guān)。在這一過程中，相關(guān)項目負責(zé)人應(yīng)將新興技術(shù)充分運用到保障性住房建設(shè)工程中來，加強對保障性住房工程建設(shè)的技術(shù)支持，提高工程施工水平，改善施工環(huán)境，促進工程質(zhì)量的提高。對于施工過程中遇到的問題，要積極推進技術(shù)改造，避免因施工過程中的技術(shù)問題產(chǎn)生的安全隱患與質(zhì)量問題。作為政府，更要加強對工程質(zhì)量的監(jiān)督。可以通過建立保障性住房工程的質(zhì)量評估制度，制定評估標準，建立評估機制，來實現(xiàn)對保障性住房工程質(zhì)量的全面評估。并要針對評估結(jié)果，及時采取相應(yīng)的措施，加強工程管理，完善工程質(zhì)量，保障人民群眾的居住權(quán)利不受損害[9]。

3.11 保障性住房運營發(fā)展建議

（1）完善保障性住房運營機構(gòu)，在現(xiàn)有的基礎(chǔ)上增加保障性住房項目支持機構(gòu)。例如，德國的住房發(fā)展銀行專門負責(zé)管理和分配公共住房資源，確保住房資源的公平分配和利用，新加坡的住房管理局對公共住房進行統(tǒng)一管理經(jīng)營。

（2）提高保障性住房運營水平。例如新加坡通過提供公共設(shè)施、社區(qū)服務(wù)和住房維修等服務(wù)來提高公共住房的居住質(zhì)量。美國的保障性住房通常由非營利組織進行具體的住房運營和服務(wù)。

（3）支持社區(qū)自治。鼓勵居民參與保障性住房的管理和維護，建立完善的社區(qū)自治機制。例如，德國的社會住房通常由住戶委員會管理和維護[10]。

結(jié)語：

綜上所述，近年來我國高度重視保障性住房建設(shè)與運營過程，通過新建、盤活存量以及引導(dǎo)多方參與等方式不斷擴大保障性住房的供給，解決了更多人的住房問題。保障性住房建設(shè)是艱巨復(fù)雜的系統(tǒng)性工程，要堅持規(guī)劃先行、謀定后動，扎實做好前期工作、嚴格管理項目和控制成本，綜合考慮市場形勢，合理把握建設(shè)節(jié)奏。保障性住房要建好更要管好。應(yīng)建立公平公正的配售機制，加強監(jiān)督審計。要實施嚴格封閉管理，不得上市交易。應(yīng)進一步完善政策體系，強化項目建設(shè)全鏈條監(jiān)管，確保保障性住房建設(shè)取得預(yù)期成效。