淺談房產測繪中房屋面積測繪問題

文／楊珂、陳靜 濟南市不動產登記中心 山東濟南 250000

引言：

房產管理中測繪是比較關鍵的核心手段，其中房屋面積測繪又是重中之重，如果房屋面積測繪出現明顯偏差問題，不僅僅會直接影響到房產所有人的權益，還會對于整個房地產行業的發展產生干擾和限制，應該引起相關工作人員高度重視。在房產測繪中執行房屋面積測繪任務時，雖然現階段測繪整體水平正在不斷提升，但是因為房屋面積測繪的難度較大，且面臨著越來越高的要求，造成房屋面積測繪中依然存在著一些問題和不足。基于此，針對現階段房屋面積測繪中存在的問題進行分析，明確其具體影響路徑后，予以調整和改進，成為未來房產測繪發展的重要著眼點，應該予以高度關注。

1.房產測繪中的房屋面積測繪概述

1.1 房屋面積測繪要求

房屋面積測繪是房產測繪中比較關鍵的核心任務，其主要是圍繞著房屋面積進行測繪計算，以便獲取相應數據信息，實現對于房產管理的有力支持。在房屋面積測繪中，測繪人員應該首先高度關注于房屋面積的測繪要求，明確房屋面積的界定，確保相應測繪工作具備較強的標準化和規范化效果，避免在房屋面積測繪計算方面出現任何偏差問題。基于當前房屋面積測繪的具體任務目標來看，往往不僅僅涉及到了一般房屋室內面積的測繪，還需要高度關注于地下室以及陽臺等附屬空間的測繪計算，由此更好優化整個房產測繪效果。具體到房屋面積測繪處理中，測繪人員還需要高度關注于房屋套內面積以及分攤面積，力求形成合理區分，進而才能夠更好優化房屋面積測繪結果，避免出現較為嚴重的混淆問題。在房屋面積測繪處理中，測繪人員應該注重綜合全面分析測繪目標，對于房屋全部面積、部分面積以及不屬于房屋面積的部分進行區別測繪處理，密切結合房屋建筑工程項目的實際狀況，考慮房屋層高以及附屬構成狀況，最終確定出符合要求的房產測繪結果，避免出現較為明顯的不適宜問題。為了有效確保房屋面積測繪的準確度，在測繪處理中，測繪人員還應該注重進行獨立的兩次測繪計算，然后計算兩次結果的平均數，將其作為房屋面積測繪的結果，以此形成較為理想的房屋面積測繪誤差控制效果[1]。

1.2 房屋面積測繪重要性

在房產測繪中，房屋面積測繪是比較重要的任務，其不僅僅直接關系到房產測繪效果，往往還和房屋所有人、房屋權屬管理以及房地產行業發展存在密切關聯，應該引起相關工作人員高度重視。房產測繪是確保房屋所有人權益的重要手段，要求確保房屋測繪具備理想的準確度，進而才能夠明確房屋所有人的相應權益，尤其是對于房屋價值的評估測定，更是有賴于房產測繪工作的支持。從房產測繪在房屋所有人權益保護中的作用發揮來看，房屋面積是比較關鍵的核心指標，這也就需要在房產測繪中予以高度關注，促使房屋面積測繪可以成為關鍵目標，依托測繪所得的房屋面積，實現對于房屋價值的準確判定，進而有效保障房屋所有人權益。現階段房地產行業的發展速度較快，房產交易量不斷增多，在房產交易過程中，房屋價值的確定至關重要，如此也就凸顯出了房屋面積測繪的重要性，要求測繪人員可以準確控制房屋面積，進而也就可以根據面積和市場行情，估算房屋價值，確保房產交易公正規范，以此為房地產行業發展創造理想條件。此外，從房屋權屬管理方面來看，無論是房屋權屬登記，還是后續變更管理，房屋面積均是比較關鍵的核心信息，為了確保該信息準確可靠，房屋面積測繪同樣也是比較關鍵的核心工作，只有借助于房屋面積測繪來確定好房屋面積，且能夠對其進行跟蹤管理，才能夠更好優化支持房屋權屬管理工作，滿足當前不斷提升的房屋權屬管理要求[2]。

2.房產測繪中房屋面積測繪問題分析

2.1 測繪流程不規范

房產測繪中房屋面積測繪難度較大，測繪流程相對也較為復雜，如果在測繪過程中出現了較為明顯的不規范問題，則必然會直接影響到房屋面積測繪結果，成為不容忽視的重要問題表現。雖然從總體層面來看，房屋面積測繪流程相對簡單，測繪人員首先需要進行野外測繪，收集相關聯的房屋面積信息資料，然后再進行內部圖形處理，最終通過計算獲得房屋面積。但是具體到房屋面積測繪工作執行中，依然存在著一些容易混淆的因素，具體的工作執行難以形成高效順暢局面，進而影響到房屋面積測繪最終結果。比如在野外測繪工作開展中，測繪人員就容易在測繪目標確定以及測繪儀器設備選擇等方面出現流程不規范問題，難以形成較為理想的測繪結果，可能導致獲得的數據信息資料出現偏差問題。在內部圖形處理中，測繪人員同樣也可能因為各個圖形的處理順序不當，或者是對于房屋平面布置圖的分析不充分，導致房屋面積測繪結果受到影響。在房屋面積計算處理時，同樣也很可能會因為計算方法選擇不當，或者是測算順序不當，影響最終房屋面積準確度，出現的誤差相對較大。該方面問題的出現主要是因為相關工作人員對于房屋面積測繪的相關規范不夠熟悉，難以圍繞著具體工作任務來制定工作流程，對于各個房屋面積測繪環節的前后關聯性缺乏深入分析，進而影響到房屋面積測繪效果，成為當前不容忽視的核心干擾因素。

2.2 測繪儀器設備問題

房產測繪中房屋面積測繪存在的問題還表現在測繪儀器設備方面，這也是直接影響最終房屋面積測繪結果的重要因素。在房屋面積測繪中，測繪儀器設備的重要作用不容忽視，如果該方面存在偏差問題，則必然會影響到測繪工作的有序開展，同時還會影響到房屋面積測繪準確度。具體到房屋面積測繪中所用儀器設備的基本狀況進行分析，存在的問題首先表現為測繪儀器設備的選用不合理，測繪人員沒有能夠具體圍繞著房屋面積測繪項目進行綜合分析，導致所選測繪儀器設備的匹配性不足，難以在項目中有序應用，出現了明顯的測繪不可行問題，在后續測繪處理中如果不能夠予以適應性調整，則必然會影響到房屋面積測繪準確度。此外，測繪儀器設備方面的問題還表現出了明顯的滯后性特點，因為當前房屋面積測繪中應用的儀器設備并沒有能夠予以及時更新換代，依然沿用傳統滯后的測繪儀器，如此也就容易在測繪結果準確度方面出現偏差問題，難以符合現階段房屋面積測繪不斷提升的準確度要求，成為不容忽視的限制和影響因素[3]。比如對于一些房屋地面不是特別平整或者是嚴重不規則的項目，在房屋面積測繪中采取傳統測繪儀器，就容易受到嚴重干擾，難以形成理想的房屋面積測繪結果，有待于在未來不斷更新調整。

2.3 面積分析計算問題

房產測繪中房屋面積測繪存在的問題還表現在測繪數據信息的分析計算方面，因為房屋面積相關數據信息的計算不夠合理準確，所得房屋面積測繪結果必然也就會出現偏差問題。具體到房屋面積分析和計算工作開展中，存在的問題往往表現在多個方面，比如房屋面積計算的依據和目的不清晰，難以針對前期測繪獲取的數據信息資料進行合理運用，導致最終形成的房屋面積計算結果不夠準確。比如對于外墻共用建筑面積的處理、樓梯和電梯的處理以及分攤面積的計算，如果測繪人員存在著明顯混淆或者是處理不規范問題，則必然會導致后續計算結果不夠合理。在具體房屋面積測繪數據應用中，除了測繪數據本身存在問題會影響計算結果，數據降噪操作以及具體計算方法選擇等存在問題，同樣也會影響到最終房屋面積測繪結果的準確度。比如在數據降噪處理中，雖然測繪人員意識到了測繪數據降噪處理的必要性，也可以借助于必要的降噪操作來消除前期測繪誤差帶來的影響，但是如果過度使用數據降噪方法，則很可能對于數據本身帶來不利影響，后續計算結果必然也就不夠準確。當然，因為房屋面積分析計算的難度較大，數據量相對較多，如果測繪人員選擇的計算手段不夠理想，依然過度依賴于傳統滯后的人工計算模式，同樣也會增加該方面偏差幾率，影響房屋面積測繪效果[4]。

2.4 測繪人員問題

房產測繪中房屋面積測繪的難度較大，對于測繪人員提出了較高要求，也容易出現測繪人員方面的偏差問題，成為影響最終房屋面積測繪準確度的重要因素。在房屋面積測繪過程中，測繪人員方面的問題表現在多個方面，比如測繪人員本身的綜合素質和能力不足，就是影響房屋面積測繪工作有序開展的重要問題，因為房屋面積測繪復雜性較為突出，對于測繪人員形成較大挑戰，如果測繪人員不具備相應的專業素養以及技能，難以在該方面工作中表現出較高的勝任力，后續房屋面積測繪工作也就會出現各類問題，無法將各類測繪技術和操作落實到位。此外，房屋面積測繪中參與人員如果不具備較高的質量意識，在工作開展中存在著較多的僥幸行為或者粗心大意問題，都會影響到測繪工作的執行效果，明顯增加了房屋面積測繪過程中出現各類失誤的幾率，最終同樣也會影響房屋面積測繪結果。比如對于房屋面積測繪中各個關鍵數據信息的收集和錄入，一旦因為測繪人員的粗心大意，出現任何偏差問題，都會嚴重影響到房屋面積測繪結果，成為不容忽視的問題表現。

3.房產測繪中房屋面積測繪問題解決對策

3.1 規范測繪流程

房產測繪中房屋面積測繪處理中，規范整個測繪流程成為關鍵前提，測繪人員應該在明確房屋面積測繪任務目標和基本要求后，密切結合相關規范和標準要求，制定出合理可行的房屋面積測繪流程，促使各個房屋面積測繪環節可以得到準確設定，由此規避房屋面積測繪中可能出現的明顯混亂無序問題。具體到房屋面積測繪流程規范中，測繪負責人應該注重深入細化野外測繪環節、內部圖形處理環節以及房屋面積計算環節，促使這三個環節的具體執行可以形成理想的效果，避免在任何環節出現偏差問題，影響到最終房屋面積測繪結果。在房屋面積測繪中的野外測繪環節，測繪人員應該結合該項目具體要求，明確野外測繪的具體目標，進而也就可以選擇適宜合理的測繪儀器設備，促使野外測繪工作可以獲取所需要的數據信息資料，避免給后續工作開展帶來較大影響和阻力。在野外測繪獲取了詳細全面信息資料后，內部圖形處理流程同樣也需要進行細化，測繪人員應該嚴格遵循網絡化原則，實現對于前期獲得所有數據信息資料的綜合運用，促使這些信息資料可以和房屋建筑工程項目進行有效結合，能夠轉變為可供利用的具體圖形文件，尤其是平面布置圖，更是需要測繪人員進行準確處理，進而為后續房屋面積計算提供可靠支持。最后，針對房屋面積測繪前期獲取的信息資料以及制作完成的圖形，測繪人員還需要具體進行房屋面積的準確測算，結合房屋建筑工程項目的具體類型和測繪要求，選擇適宜合理的計算方法，盡可能提升最終所得結果的準確度。當然，在最終計算得到房屋面積測繪結果后，測繪人員還需要對其進行準確核對檢查，最終更好確保房屋面積測繪準確度，對于明顯存在偏差失誤的項目予以及時調整。

3.2 更新儀器設備

房產測繪中房屋面積測繪優化還需要從測繪儀器設備入手，以便促使房屋面積測繪工作得以有序落實，切實規避儀器設備方面的限制問題。在房屋面積測繪工作開展中，測繪人員應該著重圍繞著具體項目進行深入全面分析，明確房屋面積測繪的具體任務要求以及現場狀況，由此選擇出最為匹配適宜的測繪儀器設備，確保相應測繪儀器設備可以形成理想的匹配性和可行性。比如針對房屋面積測繪結果的精確度要求，測繪人員就需要予以準確掌握，進而選擇出測繪精確度相匹配的儀器設備，避免因為所選儀器設備的精準度不足，影響到最終房屋面積測繪結果。如果房屋地面平整度不足，或者是周圍存在較多的干擾因素，測繪人員同樣也需要針對性進行分析，促使所選儀器設備能夠具備理想的應用條件，可以獲取較為充分詳盡的房屋面積相關信息資料，且能夠具備理想現場操作應用效果，解決原有儀器設備應用中的可行性不足問題。在此基礎上，未來房屋面積測繪還應該注重及時更新換代，積極引入運用一些先進測繪儀器設備，促使這些儀器設備可以較好服務于房屋面積測繪任務，由此更好降低房屋面積測繪難度，同時有效保障測繪結果的精確度。現階段房屋面積測繪應該注重進一步推進3S 技術的應用，促使其可以在廣泛普及運用的基礎上，積極引入運用基于該模式的一些新技術和新手段，比如GPS-RTK 技術的應用就可以有效實現房屋面積測繪結果的優化，同時明顯降低了房屋面積測繪難度。此外，房屋面積測繪還應該注重引入運用一些更為先進的圖形處理技術，以便更好實現對于房屋的準確全面呈現，解決圖形處理方面出現的明顯制約問題，由此更好營造理想的房屋面積測算條件，尤其是對于現階段頗受重視的一些新媒體技術，更是應該予以及時引入運用，由此更好優化房屋面積測繪效果[5]。

3.3 數據處理控制

在房產測繪中優化房屋面積測繪效果時，房屋面積相關數據信息的準確處理應用同樣至關重要，測繪人員應該重點圍繞著該方面出現的偏差問題進行有效防控，保障最終所得房屋面積測繪結果較為準確可靠。針對前期房屋面積測繪工作獲取的所有數據信息，測繪人員應該注重對其進行恰當處理，借助于數據降噪操作手段，促使房屋面積測繪獲取的數據信息資料可以得到必要調整，由此形成理想的應用條件，有效規避數據本身問題帶來的不利影響。具體到房屋面積測繪數據處理中，測繪人員應該注重明確具體計算標準和規范，圍繞著房屋面積測繪的相關規定，準確處理房屋面積中涉及到的各個關鍵因素，比如針對外墻共用建筑面積計算時，測繪人員就需要將該共用外墻的水平投影面積進行平均分，共用的兩個建筑物各占一半，成為房屋面積測繪中不容忽視的構成部分[6]。在房屋面積測繪中計算分析工作開展中，相關計算公式的選擇也需要嚴格按照規定執行，確保各個房屋面積的計算結果較為準確全面，避免因為計算本身方面的偏差問題，影響到最終房屋面積測繪效果。當然，為了更好降低房屋面積數據計算分析難度，同時提升計算準確度，測繪人員在處理大量數據信息時，往往還需要引入運用一些先進輔助計算工具，不斷提升該方面的電算化水平，為相關工作的高效準確落實創造理想條件。

3.4 測繪人員控制

房產測繪中房屋面積測繪工作開展中，為了形成較為理想的結果保障條件，從測繪人員入手同樣不容忽視，測繪團隊建設應該引起重視，以便更好從人員層面入手，營造出理想的房屋面積測繪工作開展效果。在房屋面積測繪人員審查把關中，首先應該積極關注測繪人員的綜合素質和能力，結合房屋面積測繪項目的實際需求，分析明確測繪人員應該具備的崗位勝任力，促使所有測繪人員能夠準確掌握相關知識和技術，可以確保后續房屋面積測繪工作得以有序執行，解決測繪人員團隊中濫竽充數人員存在，影響到工作實施效果。此外，房屋面積測繪人員的控制還應該表現在測繪過程中，要求針對測繪人員進行必要培訓和指導，促使其可以在熟悉房屋面積測繪項目的基礎上，表現出較高的質量意識，在具體工作開展中可以秉持精細化理念，確保各項測繪工作得以準確落實，有效降低測繪人員方面出現的明顯失誤幾率，最終更好提升房屋面積測繪準確度[7]。

結語：

綜上所述，房產測繪中房屋面積測繪是比較關鍵的核心任務，直接決定著房產管理效果，測繪人員應該注重予以嚴格把關控制。在房屋面積測繪中，因為該項工作的難度以及復雜性較為突出，測繪中容易出現各方面問題和不足，未來應該不斷規范測繪流程，優選測繪儀器設備，確保數據分析處理適宜合理，最后在測繪人員的積極配合下，優化測繪結果。