新形勢下房地產行業經濟發展現狀與前景

文／李倩倩 北京市安豐工程項目管理有限公司 北京 100071

引言：

作為國民經濟體系的重要支柱，房地產經濟在推動社會穩定和諧發展的過程中扮演著重要角色。為了促進房地產行業發展，政府相繼出臺了一系列新的政策和制度。但是，經歷了如火如荼地發展之后，就目前市場行情看，國內房地產行業整體發展情況仍不容樂觀，分析其發展現狀、研究其問題并提出解決辦法成為各大房企、購房者、賣房者及經濟領域人員共同關注的話題，否則，不僅會影響行業發展，也會制約國民經濟前進，導致居民的生活品質受到不同程度影響。

1.新形勢下房地產行業經濟發展對國家經濟帶來的影響

新形勢下，房地產行業經濟發展對國家經濟的影響巨大，其中不僅包括積極影響，也包括消極影響。具體分析如下：

1.1 積極影響

第一，推進產業結構優化升級。現階段，我國社會正位于產業轉型的重要時期，房地產行業不僅給第三產業發展提供了重要的支撐力量，同時在一定程度上完善國內經濟結構。

第二，為社會提供大量的就業機會。房地產行業的產業鏈相對較長，與多個行業相關，如房地產開發、建筑咨詢、房屋建筑、裝飾裝修、建材生產、房屋銷售服務等多個行業，其發展能帶動其他行業發展，進而為社會帶來更多就業崗位，緩解當前的就業問題。

第三，有利于拉動消費并促進國民經濟發展。房地產行業經濟發展可以在一定程度上拉動國內消費需求，使得傳統消費業發展速度更快，并為推動國民經濟整體發展奠定良好的基礎。且我國人口數量較大，隨著城鎮化的發展，越來越多的農村人口涌入城市，住房問題亟需解決，房地產行業的發展能保障更多人實際需求得到滿足，使人們的生活、工作等更加便捷。

1.2 消極影響

第一，泡沫經濟。房地產經濟行業的發展離不開監督管理，若監管不到位，很可能會出現虛假繁榮的現象。如果情況嚴重，還會導致經濟秩序受到影響，不利于維護社會和諧穩定。但是，隨著我國城市化進程不斷加快，且全球一體化深入發展，大部分地區房價快速上升，導致房地產投資過熱，市場結構失衡問題加劇，引發了房地產泡沫，也引起了社會各界的關注。

第二，引發金融風險。房地產行業各個項目規模大且資金需求量大，大部分企業會選擇對外融資、銀行貸款等方式進行滾動可開發，若融資、貸款環節出現問題，便容易引發資金鏈斷裂，進而導致整個行業陷入困境，并引發金融風險[1]，從而使房地產整個產業鏈受到嚴重影響。

第三，影響實體經濟發展。眾所周知，大約近十年以來，我國房地產經歷了長期的非理性發展階段，從2009 年開始，國內房地產產業增加值在GDP 中所占比重開始逐年上漲，與此同時，第二產業占比卻不斷下滑，2007 年達到了47.6%，而在2017 年則減少到40.7%，也就是說，房地產行業的非理性發展對實體經濟的發展非常不利，久而久之，實體經濟增長難免會缺少驅動力，還可能導致產業空心化，進而引發其他一系列問題，國民經濟轉型升級也將面臨嚴重阻礙。此外，由于房地產市場多年過熱，且實體部門利潤率逐年減少，房地產市場受到了金融機構的青睞，金融機構為其投入大量資金，卻導致實體部門資金不足，最終造成金融資源的“脫實向虛”，實體企業融資問題進一步加劇。在銀行信貸規模逐漸擴大的過程中，房地產貸款在銀行信貸中所占比重大幅增加。在2005 年，只有14%，2018 就已經上升到了28%，而同一時期的實體經濟融資規模卻在持續下降，2015 年是5.71%，2018 年下降到4.01%，2019 年直接下滑為2.01%，這充分證明了社會融資投向轉向房地產等虛擬經濟，實體經濟轉型升級缺少資金保障，該情形會制約產業升級轉型，也會阻礙國民經濟正常運轉，扭轉“脫實向虛”的局面迫在眉睫。

以恒大地產集團為例，據最新消息，2022 年凈虧損人民幣達到527.20 億元總負債和總資產分別為18338.19 億元和14685.57 億元，目前已經呈資不抵債的局面。雖然恒大地產表示將會集中全力推進復工復產和保交樓工作，但是，2023 年在美申請破產保護，8 月16日，恒大地產在上交所發布公告稱，因涉嫌信息披露違規，被證監會立案調查。據了解，恒大地產此次被查并非個例，2023 年1-7 月因信披違規被立案調查的上市公司高達67 家，這足以可見行業局勢之動蕩以及泡沫之大。

2.新形勢下房地產行業經濟發展現狀

截至目前，我國房地產市場已經經歷了長達30 余年的高速發展，但是，從2019 年開始，受疫情沖擊和市場投資影響，整個市場陷入冰點狀態。隨后，政府提出一系列調控政策。例如“保交樓”、支持“剛性和改善性住房需求”“集中工地”、降利率等，未來行業好轉是必然趨勢，也將會走向高質量、改善型且平穩化發展。但是當下房地產行業依然壓力巨大，各種風險肉眼可見，具體表現如下：

2.1 房地產行業金融體系有待優化

過去十幾年，我國房地產行業突飛猛進，發展成效比較顯著。但是，房地產行業金融體系仍不健全，給行業發展帶來了阻礙。以房地產行業融資為例，大多數企業對國有商業銀行的貸款融資依賴較強，而該方式資金比重低、信貸比較高，存在嚴重的融資失調問題，不利于保證銀行資產安全。如果情況特殊，房地產企業也很難實現融資目標，尤其是受過去三年疫情的沖擊，許多區域的土地交易難以正常進行，房地產開發投資下滑比較嚴重，許多企業面臨資金問題，甚至出現了信用風險。由此可見，完善房地產行業金融體系迫在眉睫。

2.2 缺少明確的經濟管理目標

房地產行業飛速發展的過程中已經暴露出各種各樣的弊端，其中經濟管理目標不明確是表現之一。房地產項目復雜、周期較長、變現難度較大，一些開發商以眼前利益為主，沒有做到高瞻遠矚，甚至存在卷款潛逃的現象，嚴重影響市場穩定。此外，現有的許多政策沒有緊隨市場變化而調整，尤其是和房地產行業的發展存在不匹配的現象，導致企業難以制定長遠目標，部分管理措施不夠合理，無法實現健康持久地發展。一些區域雖然積極建設保障性住房，但是卻存在價格虛高的問題，且申請條件復雜，限制性要求較多，無法發揮保障性住房的作用[2]。

2.3 忽視了資源合理應用及綠色環保

目前，市場上大部分房地產企業以經濟利益為主，希望獲得更多利潤，在開發項目時往往忽略了環境保護，經過長期開發，城市綠地面積越來越少，環境破壞嚴重，企業發展舉步維艱。雖然我國資源豐富，但是經不起房地產行業長期使用粗放型經濟模式，整個行業的發展是以犧牲各種資源為代價，比如能源、水資源、土地資源等等，有限資源的最大價值得不到發揮，導致資源浪費，嚴重的情況下還會引起環境污染。

2.4 市場實際需求遠遠大于供應量

隨著經濟快速發展，市場需求變化多端，近幾年，房地產行業也出現了翻天覆地的變化，其中供求不均衡的現象越發明顯。前期因為各大房企大規模開發建設，造成供給量大幅增加，且房價不斷走高，投資者深知行業投資風險之大，房地產銷售去化率開始下降，這對于行業發展而言是巨大的隱患。2015 年底，中央政治局會議、中央經濟工作會議上明確表示將“去庫存”確立為國家經濟發展的五大重要任務之一，2016 年以來，隨著去庫存在各大城市逐步落實，區域分化趨勢也更加突出。尤其是三、四線城市，去庫存效果不理想，整體庫存壓力非常大。且三、四線城市本身經濟基礎較為薄弱，近幾年疫情沖擊又比較嚴重，人口量未達到預期的增長，因此，房地產市場走勢較差，消費者購買力不斷下降，庫存量大幅增加，去庫存壓力過大。對一線城市來說，改善型和大戶型需求量增加，同樣存在供過于求的問題。

3.新形勢下房地產行業經濟發展建議

3.1 完善調控政策，合理規劃房地產開發用地

一方面，完善調控政策。國家政府部門必須加強房地產行業的宏觀調控，對現有的土地資源實行理性規劃，在該過程中，應具備大局意識，同時從全局著手，綜合考慮各方面影響因素，盡可能保證規劃完整且成熟，也確保房地產行業用地規劃科學可行，為企業開發房產提供參考。此外，政府相關部門應提前對市場展開調查，全面了解市場供求狀況，避免出現盲目搞建設的情形，也防止供求失衡，保障行業可持續發展[3]。

另一方面，土地資源不可再生。因此，在新形勢下，要想推進房地產行業實現可持續發展，必須合理應用土地資源，盡可能提高其使用率。房地產企業在開發項目前應從居住人的實際需求出發，并提出科學合理的規劃和設計，將綠色建筑理念、裝配式建筑、智能建筑等理念貫穿房地產建設全壽命周期。從施工過程角度來看，應緊跟時代步伐，堅持可持續理念，提高產業現代化模式、增強施工人員素質、加強監管等維度加強施工過程監督及管理，在利用資源時應關注綠色環保建設，避免因為房地產開發而影響周圍環境。

3.2 優化金融調控體系，使房地產資金結構多元化

房地產市場經濟行業的發展離不開完善的金融體系，且當前的金融體系不夠健全，影響行業發展。對此，必須根據實際情況進行改進，例如，深入調查和分析房地產金融的發展狀況，在此基礎上對行業貸款結構做出優化，同時參考消費貸款額度，進行針對性地設置，盡可能地促使房地產金融體系中的問題得到化解。現階段，我國住房抵押貸款市場依然存在很多問題需要解決。因此，在貸款環節需深入調查居民的情況，比如信用狀況、還款能力等等，并逐漸發展房地產二級市場，使得房地產結構更加健全，將房地產市場和現代社會資本市場融為一體，同時融合房地產經濟和房地產金融，也促使企業解決資金問題，避免資金鏈斷裂[4]。

3.3 注重環境保護，堅持生態經濟理念

目前，全球各國環境污染問題持續加重，為了實現可持續發展目標，許多國家都開始強調環境保護。房地產行業發展也需要注重生態環保，避免自然資源被無節制地犧牲和浪費。尤其是在后續發展過程中，房地產企業必須以保護環境為首位，自然環境是人類賴以生存的基礎，其直接影響人們的生活條件，若自然環境保護不到位，不僅房地產企業無法持續生存，整個人類都會遭受重大影響。因此，房地產企業應堅持生態、綠色、環保的理念，在房地產開發和建設環節融入生態建設思維，努力打造綠色建筑以及智慧型建筑，為客戶創建和諧穩定的社區環境，同時也保證人與自然和諧共生。

3.4 企業應響應國家號召，落實集中供地政策

為了保障房地產行業實現平穩發展，國家提出了集中供地政策。在新的行業大環境下，房地產企業需從多個維度出發，將新政策執行到位。

第一，從財務維度分析。首先，應預判并調整資金計劃。作為企業財務管理部門，應以資金籌措、年度預算、成本支出等為切入點，預測并調整經營性現金流，優先向土地集中出讓的三個月進行資金傾斜；其次，需提前啟動融資。其一，提前申請融資，并拿到資金，錯峰融資還款，防止出現在拿地大規模融資還款的情形；其二，錯峰支付工程款。一般情況下，就在建項目而言，需提前和施工方協商，建立合理的資金計劃，防止材料供應不及時，也避免農民工討薪。在簽訂合同環節，必須將相關事項明確標記在合同之中，并和總分包單位特別說明，避免雙方出現經營風險。最后，統一管理資金池。隨著土地出讓的集中，統籌各公司資金極其又必要，由總部應實行統一管理和分配。

第二，從投資角度分析。首先，應深耕已進入城市，隨著集中供地政策的實施，房地產企業深耕已多次開發的城市是大勢所趨。因此，應深入分析城市板塊，研究已進入和擬進入的城市板塊，了解其特征和發展趨勢等；還應分析競爭對手，突出自身的差異化優勢。此外，應增加合作拿地，集中拍地從某種程度上而言會使得競爭房企數量降低，企業的競爭對手便減少，通過和競爭對手建立合作關系，有利于共同規避或轉移風險。其次，多業態投資。比如增加跨周期項目比重，可以有效對沖周期性項目帶來的風險；或提高收并購項目占比，把握市場機遇，注重優質項目，降低風險發生率，或大力發展文旅產業類項目，突出競爭優勢。最后，深入分析行業周期。房地產行業投資周期并非一成不變，隨著政策的變化，周期也會發生改變，尤其是重點城市，土地出讓“兩集中”會使投資周期更加穩定，因此，分析行業周期很有必要，選擇在適當的周期拿地，避免激烈的競爭，以較低的成本拿地，提高經濟效益。

第三，從業務維度分析。企業首先應推動產品標準化發展，產品標準化可以保證設計以及報批報建效率，確保企業拿到先發優勢。同時，還應促進產品創新升級，追求高質量的產品，突出其品質，并精準對接客戶，走差異化競爭戰略。從運營和銷售的角度來看，集中供地使得項目運營和銷售規律性更明顯，在同一個區域如果存在競品項目，在運營計劃過程中，其一應高度關注競品的影響，盡量在競品項目前開盤。如果大量項目集中開盤，企業需頻繁應用外部渠道，容易造成渠道費用增加，對于該情形，企業應培養專業性營銷隊伍，改變過于依賴渠道商的局面，增強自身競爭力。

4.房地產行業經濟的發展前景

作為我國經濟的重要支柱之一，根據當前的現狀預測，未來房地產行業經濟整體發展前景較好，當然，在未來必然會面臨更多發展機遇，但同時也需應對各種各樣的挑戰。

第一，房地產行業市場規模將逐漸縮小。我國房地產市場規模目前在全球雖然排名首位，但是，國家統計局數據顯示，2019 年我國商品房銷售面積同比增長較高，達到9.9%，共計17.961 平方米，目前我國已經步入了老齡化階段，且新生兒數量不斷下降，未來人口減少是大勢所趨，隨著剛需量萎縮，將來行業整體規模難免會下降[5]。

第二，住房需求結構將會發生變化。在過去的幾十年，我國房產購買者通常是剛需人員，在未來，隨著人民群眾生活水平不斷提升，住房需求結構將會發生變化。尤其是放開“二胎”政策以及國家提倡“三胎”之后，未來家庭需求方面會有更多老人幫忙帶孩子，隨著家庭人口結構出現調整，改善住房量會增加，由此造成住房需求結構出現改變。

第三，新興技術會給行業發展帶來更多機遇。對于房地產行業而言，在后續開發建設環境應注重BIM 技術的應用。該技術具有顯著優勢，比如提高設計質量、減少設計誤差及各環節工作量、節約總成本、規避運營風險，提高產品安全性和質量等。房地產企業可以應用BIM 技術建立建筑物3D 模型，更直觀地呈現建筑物的核心要素，比如尺寸、布局、結構等，還可以通過BIM 技術呈現內部細節，便于相關工作人員進一步提高設計效率。此外，該技術可以支持多人協同設計，可以保證團隊工作效率達標等。總之，未來新興技術尤其是BIM 技術將會在房地產行業得到更加廣泛的應用。

結語：

綜上所述，在國民經濟發展過程中，房地產行業扮演著至關重要的角色。在新形勢下推進房地產行業可持續發展意義重大，是保障國民經濟健康發展的前提。現階段，我國房地產行業經濟發展過程中還存在許多問題，例如房地產行業金融體系不夠健全、缺少明確的經濟管理目標、一些企業忽視了資源合理應用及綠色環保、市場實際需求遠遠大于供應量，對行業發展極為不利。本文就此展開探究，并提出了對應的策略，希望不久的將來房地產行業能步入健康可持續發展的軌道。