房產測繪如何應對商品房銷售面積差比“百分之三”

文／付勇 瀏陽市勘察測繪院 湖南瀏陽 410300

引言：

上世紀九十年代以來，隨著社會主義市場經濟的持續發展，我國全面實行了住房的貨幣化分配制度，原有的城市住房實物配給制已經終結，房屋以商品形態進入市場。對于交付的房屋是否與買賣契約約定的情形一致？一般而言，房屋買受人往往會最直觀的從“房產面積”方面著眼、入手，特別是出現商品房預售面積與產權面積差比接近或超過“百分之三”時，購房人與社會輿論必定將所有的矛盾都集中到房產測繪專業上，房產測繪自然就成為了房地產市場中的熱點、痛點，甚至是恨點。此時，如何提高房產測繪產品質量，正確應對“百分之三”的風險，成為房產測繪單位的重要課題。

1.房產面積的“百分之三”與“百分之三”風險概述

1.1 房產面積“百分之三”概述

房產面積的“百分之三”源自《商品房銷售管理辦法》第二十條以及因此制定全國通用的《商品房買賣合同》中規定的“關于預售商品房約定建筑面積與產權面積的差異處理”方面的條款。

主要是指，當商品房預售面積與最終產權面積存在差異時，其比值是否達到或超過正負百分之三，而這是商品房買賣雙方對于差異處理采用不同方式的“界限”。“百分之三”是因房屋買賣契約而產生的概念，并非指房產測繪中預測繪與實測繪成果之間可以允許誤差比值。僅僅因為測量誤差，是不可能導致差值比接近，甚至超過百分之三的[1]。

1.2 房產面積“百分之三”的風險概述

房產面積“百分之三”的風險就是在買房售房過程中，房產面積誤差比在百分之三以內或是更大存在的風險。

《商品房銷售管理辦法》第二十條規定：當預售商品房采用按套內面積或者建筑面積計價方式的，當事人應當在合同中載明合同約定面積與產權登記面積發生誤差的處理方式[2]。合同未約定的，按以下原則處理：

其一，面積誤差比絕對值在百分之三以內（含百分之三）的，據實結算房價款；其二，面積誤差比絕對值超出百分之三時，買受人有權退房等。

由于《辦法》之規定以及《合同》之約定，房地產開發企業與商品房買受人均形成了共同的意識：商品房買賣中，百分之三就是一根高壓線，超過百分之三時，房地產開發企業如敢觸碰，就會導致房地產開發企業違約，可能引發集體退房事件；而當這個面積差比在百分之三內時，雙方都必須遵照合同約定，無論是什么原因造成的面積差比，買受人必須遵照合同約定收房、交付全額房價款，不得退房。

2.產生房產面積差比接近或超過百分之三的原因

2.1 主觀原因

房產預測繪錯誤、房產實測繪錯誤是造成房產面積差比接近或超過百分之三的主觀因素，房產測繪單位為責任主體。

2.1.1 房產預測繪方面存在的問題

房產預測繪是在房屋竣工前，房產測繪單位受建設單位委托，依據規劃主管部門批準的建筑設計圖紙和建設許可文件而開展的房產面積預測算的行為[3]。其主要通過調查、繪圖與計算的方式生產測繪成果。當房產測繪單位在調查、圖形繪制和面積計算時依據的房產測量規范條款等方面出現錯誤時，必然會造成最終的預測繪成果錯誤。

2.1.2 房產實測繪方面存在的問題

房產實測繪是房屋竣工后，房產測繪單位受建設單位委托，依據建筑物現狀開展的房產實地測算的行為[4]。其主要通過調查、測量、繪圖和計算的方式生產測繪成果。當房產測繪單位在調查、數據采集、繪圖和計算的任一環節出現錯誤時，就會產生實測繪成果錯誤。

以上兩個方面，任一出現錯誤并被作為房地產市場交易的依據時，就不可避免的產生了房產面積“百分之三”的問題。

2.2 客觀原因

客觀因素的形成原因為規劃變更、設計變更，因此產生“百分之三”差異皆與建設人未及時將變更事項委托變更測繪，并更新商品房銷售數據存在關聯，因此應根據具體原因進行區分和應對。

2.2.1 規劃變更

在商品房的建設過程中，如規劃主管部門因為城市建設的需要，對已在建的商品房從整體或者局部提出修改要求，房地產開發企業必須遵從。此為行政性的強制變更，而這種情形的變更會導致房屋的竣工狀況與原始批準的狀況發生較大變化，以致最終的產權登記面積與變更前已簽訂合同約定面積的差值比超過百分之三。

2.2.2 設計變更

另外一種可能造成差值比超過百分之三的原因是設計變更。商品房在依據合同約定面積預售之后，如在建設過程中對房屋的整體或者局部設計方案進行修改。這屬于建設人的主觀變更，而發生這種情形時，房屋的竣工狀況必然會與原始設計的狀況有很大差異[5]。其建造完成后房產實測繪面積及后續的產權登記面積相較于變更前已簽訂合同約定的面積產生較大差異，其面積差比可能會超過百分之三。

3.房產測繪應對風險應對原則

房產面積“百分之三”的風險是不可用技術手段“調整”與控制的。在房產測量成果出具前，發現存在百分之三差值比時，則應通過補充調查、測量等方式對產生原因進行分析，核對規劃、建設主管部門審批事項是否存在變更情形，盡量規避風險的出現。據實與合法是房產測繪作業的根本原則，無論在預測繪還是實測繪，都只能以事實為依據，據實反映測算標的審定情形與實際建成狀況，應秉持實事求是的精神，不要人為回避風險，更不能弄虛作假；房產測繪成果應用于房地產市場，基于其合法性構建市場契約關系，測繪成果的合法直接決定契約的合法。否則，這種行為將嚴重危及整個測繪行業的公信力，同時將在房地產交易市場制造新的矛盾。

4.房產測繪應對風險的有效措施

4.1 主動應對措施

所謂主動應對，就是在風險尚未出現時，從作業流程的各個環節對業務質量進行控制，防范因測繪自身錯誤產生風險。

4.1.1 重視房產調查

在房產預測繪中，應該對測繪成果的委托用途、房屋建設的許可文件及設計圖等資料進行調查、分析，對于設計圖上設計功能標注模糊的建筑空間、房屋基本單元與共有部位界線不明確的部分、歸屬不明確的外墻體等情形進行調查，并獲取建設方、設計單位的確認，必要時，須取得行政許可部門的認定。

（1）測繪成果用途的調查：如用于申請在建工程抵押登記的房產預測繪成果因房屋基本單元的劃分方式可能存在不同，而不能直接作為申請商品房預售的依據；反之，申請商品房預售的成果可以直接申請在建工程抵押登記。對于測繪成果用途的調查可以保證測繪成果的適用性。

（2）建筑空間設計功能標注模糊或無標注情形的調查：房產面積的計算與建筑設計功能有直接關系，是能否計算建筑面積，如何計算建筑面積的直接依據，對于標注模糊或無標注的情形必須通過調查予以明確。

（3）房屋基本單元與共有部位界線不明確的調查：如對于住宅樓中核心筒與成套住宅之間的建筑空間必須進行調查，確定其屬于基本單元的套內部分或屬于共有建筑部分。

（4）房屋各共有部位界線不明確的調查：如大型商業用房中水平通道與垂直通道的界線不明確，必須進行調查，避免調查不清導致較大的共有建筑面積分攤錯誤。

（5）外墻體歸屬不明確情形的調查：房屋外墻體一般存在自墻、共墻、借墻等三種情形。實際情況中由于用地、規劃批準以及相鄰產權人之間的約定，可能存在半自半共、半自半借、半共半借等多種情形；特殊情況下，還會存在與測量規范概念表述不相符的情形，如共墻，并非如測量規范所述：各產權人占有墻體的一半。還可能存在0.3M 的墻體厚度，其中一個產權人占有0.2M,另外產權人占有0.1M 的情形。所以，對于墻體歸屬情況必須調查清楚。

（6）共有部位被共有對象不明確的調查：房產共有建筑面積的分攤都是基于共有部位對于作用于房屋基本單元的歸屬，對應分攤到被共有的房屋基本單元。而很多時候下，會有為多幢、它幢，甚至社會公共所共有的情形，這些都屬于不應該被分攤的。所以，在設計圖上表述不明確時，房產測量單位必須特別注意對此類部位進行調查，必要時需要征求規劃和消防部門的意見。

（7）對于區分建筑部位與裝飾部位的調查：因現今房屋設計的形態越來越廣泛，在設計圖中，可能有很多建筑部位與裝飾部位的組合，如頂層房屋陽臺的玻璃上蓋，如設計認定為永久性建筑物時，房產測繪應當計算建筑面積，如為裝飾物時，則視為該部位無上蓋，很可能不計算建筑面積。

4.1.2 合理運用測量技術

主要體現在測算作業儀器、軟件運用與數據采集方式兩個方面。

（1）在外業數據采集時，應先行檢查作業設備，保障設備精度，并分情形運用相適用的測量工具，并非設備科技含量高就必定適合測量標的，如測量無間隔墻體的商鋪、車位，建議使用鋼卷尺；在內業成圖時，現今數字化成圖技術已經非常發達，基本告別之前手工繪圖、計算的情況，只要測量人員能掌握基本的軟件技術，做到細致作業，以此避免人為作業錯誤的情況。

（2）數據采集方式。房產測量的兩種數據采集方式為：實量法與核對法。對于委托方無法提供房屋設計圖紙的測繪標的，采用實量法采集房屋的圖形及邊長數據；對于商品房、大型聯建房屋等均應采用核對法。核對法相較于實量法在確認規劃審批情況、設計變更等方面有更直觀的作用，對于最終測繪成果的準確性與合法性是很好的保障，應該全面推廣。

4.1.3 保持房產測量的連續性

房產測繪是一種周期性的專業測繪，很重視測繪業務的前后關聯。在同一項目已經有預測繪成果被采用后，其后期的每次預測繪變更、實測繪變更都應前后對比，找出面積變化的原因，并審查其變化的合法性。前期每個測繪業務的內容發生變更都必須有合法合規的依據，這對于測繪成果的被采用是否具備合法性是極其重要的。

4.1.4 保證測量規范適用的一貫性

房產測量必須遵照測量規范的要求開展，其適用的測量規范具有一貫性，如湖南省的某項目在2016 年申請了預測繪業務，其成果被依法采用，2017 年湖南省修訂了新的《房產測量面積計算規范》，那么在2018 年申請預測繪變更業務時，只能適用湖南省2010 年的《房產測量面積計算規范》。再比如，湖南省出臺了《多測合一面積計算規范》，對于出臺前已經出具成果并被采用的測繪項目，現申請變更或預測繪轉實測繪時，也必須適用原有的技術規范。總之，就測量規范的適用問題，有兩個原則：一是“首次為先”；二是同項目內趨同。

4.1.5 重視質檢

房產測繪作業的流程設置要求是很規范的，從受理委托，到技術設計，到數據采集與內業成圖，再到測繪單位內部的兩級檢查，各個環節的質量問題，質檢部門通過外業抽檢與內業分析都能進行充分把控。可以說，質檢直接決定了測繪成果的質量。測繪單位一定要做好成果質量的兩級檢查，不可缺失或顛倒順序。

4.1.6 測繪成果驗收

按照規范要求，測繪成果的成立需要在測繪單位二級檢查之后，由委托方或第三方測繪單位對成果進行最終的驗收。這種通過多個測算主體，增加測算角度的方式，對于測量成果質量有很大好處。

4.1.7 推行測繪成果公示

房產測繪之所以容易被測繪市場雙方質疑，其透明性方面做得不好是主要原因之一。測繪單位一方面要實事求是的作業，另一方面還需要坦誠、自信的將測繪成果非涉密的部分向社會進行公示。在這方面，瀏陽市房產測繪隊（現瀏陽市勘察測繪院）自2011 年以來，在商品房售樓處實行測繪成果的現場公示，在市政府官網上進行網上公示，方便房地產市場各方進行查詢，實現了明白銷售、明白消費。使瀏陽市房產測繪單位的公信力得到了社會的普遍認可。建議有條件的地區推行房產測繪成果公示。

4.2 客觀應對措施

當出現“百分之三”情形，在確認非測繪作業的自身原因后，我們就應該從客觀方面查找原因了，主要以房產調查為手段。

4.2.1 規劃變更事項的調查

在房屋從建造到竣工的過程中，因城市整體規劃調整的需要，對原批準的規劃事項要求變更的。在調查時，必須同時收集變更前后的規劃許可文件，作為房產面積最終測算的直接依據。同時，發生規劃變更事項時，房屋建設人是否及時委托測繪單位出具相應的房產預測繪變更成果，并以此申請商品房預售許可事項的變更；對變更前已預售房屋的購房人是否已經進行了告知，都直接決定了出現“百分之三”情況時是否引起社會矛盾。

4.2.2 設計變更事項的調查

這一點是極為重要的，目前出現的房產預售面積與產權面積之間差比接近或超過“百分之三”的絕大多數情形都是因為設計變更導致。因為在建設人要求設計單位進行設計變更時，根據《商品房銷售管理辦法》第二十四條之規定：房地產開發企業應當按照批準的規劃、設計建設商品房。商品房銷售后，房地產開發企業不得隨意變更設計。

經設計單位同意的設計變更導致商品房的結構型式、戶型、空間尺寸、朝向變化，以及出現合同當事人約定的其他影響商品房質量或者使用功能情形的，房地產開發企業應當在變更確立之日10 日內，書面通知買受人。買受人有權在通知到達之日起15 日內做出是否退房的書面答復。未做出書面答復的，視同接受設計變更以及由此引起的房價款的變更。房地產開發企業未在規定時限內通知買受人的，買受人有權退房，買受人退房的，由房地產開發企業承擔違約責任。

這就是說，相較于具有行政屬性的規劃變更，建筑設計變更是民事屬性的變更，應當在變更行為發生前，就具體的變更事項及可能的變更結果按照《商品房銷售管理辦法》的規定以及買賣雙方簽訂的《商品房買賣合同》中的相關條款的約定向商品房買受人進行告知，并取得其同意。

也就是說，建設人是否依法、依約定在民事程序上進行合法變更、確立才是關鍵，這直接關乎商品房買受人的合法權益。而房產測量單位在調查時，必須收集好設計變更資料，不可完全依據建成現狀生產測繪產品。還應該將調查發現的特殊情況在測量成果中進行說明與記載。

4.2.3 引入“預實測”，保持測繪成果與規劃審批一致性

為提高營商環境，服務好委托方，全國都在推行“多測合一”，要求對于已建成的房屋同時進行規劃竣工、地籍和房產測量，同步出具測繪成果。這就需要面對一個新的問題：同時開展工作時，如測量出具成果后，因規劃、建設主管部門因項目竣工驗收提出整改，即對測量時建筑現狀進行整體或者部分“修改”，則會造成房產測量“首次”采集的數據不完整、不準確，不能直接反應房屋的實際狀況，而致影響房屋的實際面積。因此，為適應“多測合一”要求，房產測量可以與規劃竣工測量、地籍測量同時開展，出具預實測報告書，只用于現狀確認，供規劃、住建行政主管部門進行最終確認。如竣工狀態不需要整改或變更，則將原預實測成果轉為用于登記發證及申請房地產交易許可的成果；反之，如需要整改或者變更，則應在整改或變更，并經規劃、住建行政主管部門驗收后的，再次進行調查與現場復核，出具最終的房產測繪成果。對于這種做法，湖南省長沙市已經推行多年，有效的保障了測繪成果的質量，保證了房產測繪成果與規劃、住建行政審批的一致性。

當出現此類客觀情況造成“百分之三”時，雖然不是房產測繪機構的直接原因，但測繪單位除了做好自身工作的同時，還應該對房地產市場的契約關系保有足夠的敬畏，在正式成果出具前將存在的問題向委托人及行政審批部門進行報知。這樣才是負責任的行為，才能真正化解社會輿論對于房產測繪的誤解。

結語：

總而言之，房產測繪不直接決定房屋的實質上“量”與“質”，而是對房屋的“量”與“質”做出直接“反映”。因此在成果實現前，應該通過完整的調查、精準測量、完善作業流程以及透明作業等手段防范“百分之三”問題的出現。同時還應該加強與建設人、規劃、住建等行政審批部門的溝通，取得成果合法的完整依據，客觀反映測繪標的權屬狀態。防范“百分之三”的不正常產生，保障房地產市場各方合法權益，維護房地產市場的穩定與有序。