合約規劃下的房地產開發項目動態成本控制

文／孟凡磊 北京金隅地產開發集團有限公司 北京 100026

引言：

房地產開發項目的周期較長，規范開展項目成本管理工作能有效提升工程建設資源的使用效率，確保項目建設活動的順利開展。在全新時代背景下，房地產開發的高紅利時期已經結束，為進一步提升項目開發建設的整體效益，需要樹立動態管理意識，實施項目開發全生命周期的成本控制管理。在項目動態成本管理中，合約規劃具備基本支撐的作用，其能為事前、事中、事后階段的成本控制提供參考依據，確保項目成本管理工作的準確實施。目前，房地產開發項目對于合約規劃的應用不足，導致動態成本管理未能達到預期效果，本文從合約規劃的角度出發，分析房地產開發項目動態成本控制方式，以供參考。

1.合約規劃的內涵主體與原則要求

1.1 內涵主體

現代管理理念下，學術界對于合約規劃尚未有統一的定義，一般認為，廣義的合約規劃是依據項目設計情況，事先制定合同，對后期采購、施工、運行等環節的成本實施控制，以此來提升項目管理質量和效益的一種手段，又被人們稱為合同策劃。而狹義上的合約規劃是在確定項目目標成本后，通過合同約定的方式，預估整個周期內可能發生的合同范圍和金額。在狹義內涵范圍下，合約規劃需要對目標成本進行分級，即針對目標成本控制科目上的金額差異，需將其分解成不同的成本控制合同，通過這種逐級分解的方式，能將成本控制工作分解到具體的決策、設計、招投標、施工、變更和竣工環節，提升了項目成本控制的精準性。本文從合約規劃狹義角度出發，對房地產開發項目的動態成本實施控制[1]。

在合約規劃的限制下，企業所有的業務部門均是合約規劃的主體，基于合約規劃實施成本控制時，需引導企業全體成員參與其中，一般項目成本經理起到組織牽頭作用，各部門工作人員對項目成本控制負重要責任，通過合約規定的內容，按照逐級分層的方式嚴格履行約定，可有效控制項目開發成本，提升房地產項目建設效益[2]。

1.2 原則要求

房地產項目開發中，合約規劃起到至關重要的作用，新時期，人們對于合約規劃的編制和執行提出了較高的要求，在合約規劃的具體編制與執行中，還需要遵守以下原則和要求。

一是應秉持實事求是的原則要求編制、執行合約規劃。房地產開發項目中，部分目標成本難以細化到合同中，對此需將此類目標成本單獨分解成合同大類，此后在考慮項目實際情況的基礎上，逐步細化這些合同大類[3]。另外，合約規劃的編制還應結合不同時期、不同地點、不同開發模式、不同供應商等情況，在原有合約框架模板基礎上進行針對性調整，滿足項目的實際需求。

二是在編制和執行合約規劃中，需要遵守完全匹配、分解的原則，在考慮項目實際情況的基礎上，需將項目成本完全匹配、分解到合約規劃當中，在完成合約規劃的金額合計后，應使其等于項目成本總額。

三是要遵守部門協作原則，需做好開發、設計、工程、營銷和成本管理等各部門的協調統籌工作，對項目設計標準、合約界面等內容進行準確分析，避免合約規劃重復、交叉、遺漏問題，滿足合約規劃編制的實際需要。

四是在編制和執行合約規劃中，需通過引入規劃余量的方式，表明暫時不明確的費用，在合同中進行規范和約束，全面地考慮并管控項目開發成本，以此來控制與保障房地產開發項目的盈利空間，為房地產開發企業的發展創造良好條件。

2.合約規劃在項目成本控制中的作用

2.1 預測資金計劃

房地產開發項目所需資金較多，在項目開發的初期階段，需要準確開展項目資金的預測工作，從初期階段實現項目資金使用的準確控制，以此來為工程項目的建設提供物質支撐。合約規劃在預測項目資金計劃中起到至關重要的作用。在合約規劃管理模式下，管理者能結合各項合同的擬約定的付款條件，編制項目的資金使用計劃，使得項目的資金使用計劃與施工計劃相互協調，并將資金使用與銷售回款連接起來，這種資金計劃方式實現了整個項目資金流動的動態管理，確保了資金流動的順暢性，滿足了房地產項目開發的實際需要。

2.2 指導招投標工作

招投標本質上是一種擇優選擇的商業競爭行為，其在房地產項目開發中起到至關重要的作用[4]。在公開透明的環境下，規范化的開展招投標工作，能從源頭上選擇具有較高建設能力和社會信譽的承包企業，實現項目建設成本的有效控制。新時期，按照合約規劃的內容開展招投標工作，能有效保證招投標活動的科學性、合理性。一方面，在編制招標計劃階段，融入合約規劃的相關內容，能在規范執行招投標法律法規、企業管理制度流程的基礎上，實現施工單位的有效選擇，同時在制定招標計劃后，按照合約規劃的內容實施采購，推進項目執行，能確保房地產開發項目的準確實施。另一方面，招投標方案對于房地產項目后期的開發建設具有較大的影響，融入合約規劃管理模式，還能準確控制招投標的各個過程，即人們可以按照合約的內容，持續優化招投標環境，深化公開招標、邀請招標方式應用，并對招投標方案中涉及內容的落實情況進行檢查，準確發現項目開發建設中的問題和漏洞，使得項目建設內容與中標方案高度一致。

2.3 改善成本控制過程

房地產開發項目成本控制過程是一項長期性工作，其需要從項目開發建設的各個環節出發，準確控制各個微觀影響要素。在項目成本管理中，融入合約規劃管理理念方法，能有效轉換數字化費用明細，使其變為合同制數據，這樣能將成本管控與合同執行緊密的聯系起來，在提升業務開展效率的基礎上，實現項目成本與效益的有機統一[5]。

從房地產開發項目成本控制過程來看，合約規劃的具體作用表現在多個層面：一是依托合約規劃的內容，能在房地產項目開發中準確對比成本強控指標，結合強控指標控制結果，可以解決部分設計變更成本不足的問題，并對設計變更中的造價實施管理，譬如，當造價指標中“規劃余量”有盈余時，可重新調配多出規劃余量，并將其調整到其他費項之下，完成成本轉結，這匯總內部成本調配的方式，準確完成費用分項的管理，避免了對項目總成本的影響。二是在合同執行階段，房地產開發項目存在一定數量的變更項目，這些項目導致了費用的變化，按照合約規劃的內容，對發生變更的內容進行逐項審核，并確認因設計變更帶來的成本變化因素，這樣能統計、分析出項目的無效費用支出情況，對這些要素進行控制，能減少不必要的成本支出，準確控制項目的建設成本。三是到工程項目付款環節時，按照合約規劃的內容，對已經完工的工程節點進行審定，減少項目付款帶來的經濟糾紛，對于項目的整體效益具有積極作用。

3.合約規劃下房地產開發項目成本控制模式與問題

3.1 模式方法

憑借著突出的作用，合約規劃理念在房地產企業中的融合應用不斷深入，有效的改變了房地產項目成本管理的流程和模式。建立和合約規劃，并進行房地產項目成本管理時，首先，需要對房地產開發項目進行分解，結合項目的開發周期、工作范圍完成分解工作，使得整個房地產項目成為項目獨立的成本控制單元。其次，房地產企業需要明確合同的管理模式，該模式的確定受房地產企業項目管理模式、發展模式的影響。再次，在項目成本管理的初期，房地產企業需要做好合約分類組合，按照合同的要求，并結合產品形態對合同分類進行轉換，使其成為標準化的分類清單，確定對應的成本科目。最后，房地產企業需要按照項目成本科目，制定明確的成本控制目標，并準確推進合約規劃實施，使得成本控制目標落到實處，取得良好發展效益。

在合約規劃下，開展房地產項目成本管理還需重點做好合約規劃模式的選擇。合約規劃模式選擇不同，其成本管理的方式也有一定的差異。目前，合約規劃下的成本管理模式大致可分為三種類型：一是按科目分解情況，逐科目進行項目成本管理，這簡化了房地產開發項目成本控制科目，通過合約規劃的內容分科目控制成本，確保了成本管控的靈活性。二是按合同架構關聯進行成本控制，該環節下，要求合約規劃與合同內容相互對應，在合同范圍內進行成本預警和管理。三是雙維度分解合同規劃，按照合同、科目兩個維度，對合約規劃進行分解，控制單個合同的成本，通過合同內容與合約規劃內容的對應管理，實現項目總成本的有效控制。

3.2 合約規劃下房地產項目成本控制問題

目前，越來越多的企業開始通過合約規劃指導項目成本控制工作，并由此取得了良好的成本控制效果。然而結合實際可知的，在合約規劃下，房地產項目成本管理尚存在一定的問題。一是仍有較大房地產企業在成本管理中受傳統管理思維影響，對于合約規劃的融合應用不足，未能準確理清簽約金額與合約規劃的關系，導致合約規劃在科目成本控制中的作用發揮有效。二是依托合約規劃實施項目成本管理時，成本預警和控制指標的設計不合理，難以滿足實際需要。三是合約規劃未能有效滲透到項目成本控制的各個環節，降低了合約規劃的整體使用效果。

4.基于合約規劃的房地產開發項目動態成本控制要點

4.1 理清簽約金額與合約規劃的關系

現代管理理念下，房地產開發項目的標準化要求日益提升，按照合約規劃的內容進行管理已經成為一種有效管理手段，在合約規劃的要求下，開展項目成本動態管理工作需要厘清簽約金額與合約規劃的關系，從源頭上確保項目成本控制目標、方向的準確性。在合約規劃的限制下控制項目成本時，需要準確確定項目的合同成本，做到房地產企業合約規劃與合同的一一對應，在處理合同簽訂金額與合約規劃關系時，需要準確分析項目建設中對合同的執行情況，然后從合約中將超出部分的金額扣除，隨后還需要對項目變更的實際情況進行分析，以此來編制更加合理的合約規劃內容，確保項目建設活動的準確開展[6]。

4.2 分析合約規劃和成本科目作用關系

為達到動態控制項目成本的目的，還需準確分析合約規劃與項目成本的關系。一方面，在項目成本管理的初期階段，發揮合約規劃的作用，能準確的指導采購招標，對合同簽訂階段的成本要素實時控制，參照合約規劃的內容進行成本估算和測算，能對工程承包范圍、合約關系進行準確界定，取得良好控制結果。另一方面，基于合約規劃內容，準確匹配項目成本科目后，還能明確合同金額，將項目成本控制工作前置，在項目后期建設中，這些成本項目能進一步細化落實，實現成本控制與項目建設活動的有效結合。

4.3 設置項目成本預警與強控指標

房地產項目一般是根據計劃成本設置預警指標的，計劃成本里存在多級科目，一級科目超成本屬于強控指標，二級科目超成本屬于可調配的預警指標，三級科目及以上科目超成本，一般可以在部門權限范圍內直接調配，不在公司層面作預警。在項目開發中，人力資源、設備因素會對項目的成本產生較大的影響，一般當人員數量增加、人員專業性增強、先進設備數量增加時，房地產項目開發的單位績效會有所提升，項目的建設成本會有所減少，反之項目成本會有所增加。在合約規劃的限制下，對項目成本進行管理時，就需要系統考慮這些變動因素，并準確設置項目的成本預警指標和強控指標，避免因個別因素的變化引起項目成本增加問題。設置項目成本預警和強控指標時，首先需要對房地產項目的施工流程進行優化，同時應注意項目工作人員的培養，使其具有較強的成本意識、質量意識。其次，房地產從項目預警和強控指標設置工作需要和成本管理要素緊密結合起來，要求通過成本計劃數量、質量和效益等指標要素的控制，能準確預防和消除成本變動性，減少造價成本失控的風險系數。最后，在強控和預警指標設置中，房地產開發企業需要對項目建設活動中的重點環節實施監督，把控房地產開發決策、設計、招投標、施工、竣工等環節的成本作用因素，然后通過目標成本、作業成本法的應用，準確的進行戰略成本、質量成本、環境成本等要素的管理，并完成成本控制預警工作。

4.4 做好設計變更的動態監控

房地產項目開發建設中不可避免的會出現設計變更，設計要素的變更會引起項目成本變化，對此還需要按照合約規劃的內容，做好設計變更情況的動態監控。一般在合約規劃中，房地產開發企業往往會通過預測的方式設定項目結束時的最終成本，當項目設計發生變更時，管理者需要結合合約規劃中的“項目基準收益指標”對變更內容實時監控，在此過程中，需要準確的編制項目成本動態回顧報告，將變更后的項目指標與基準收益指標進行對比，準確分析項目設計變更對成本的影響，并及時的向管理層匯報分析的結果[7]。另外，考慮到項目設計變更的不可避免性，在合約規劃中涉及項目基準收益指標時，需要預留設計變更的空間，并且在項目建設中，需要做好變更待發生成本的預估工作，將項目的變更成本控制在允許范圍之內，確保項目整體成本控制的準確性。

4.5 開展項目執行階段成本影響因素監控工作

在房地產開發項目執行階段，依托合約規劃內容開展成本控制工作，需要重視以下要點控制：其一，房地產項目開發建設涉及較大的現場簽證工作，在簽證管理中，可對照分析簽證內容與合約規劃的內容，重點就簽證中涉及的建設內容、成本要素進行對比分析，能充分保證簽證的規范性、準確性，指導項目建設活動順利開展。其二，人力資源、機械設備是影響工程建設成本的重要因素，需要依據合約規劃的內容，在項目執行中做好人員、設備的成本管理，防止人員設備成本過高影響項目效益。其三，房地產項目開發需要消耗大量的材料，對此需要對材料采購環節進行監督，嚴格控制項目的材料使用成本，并從物價指數、成本利潤率、資金利潤率等層面實施管理，設置預警和強控指標，嚴禁材料成本的變化超出限定范圍。

4.6 實施成本核算，建立成本指標庫

房地產開發項目進入到竣工階段時，項目參建各單位就需要嚴格按照合同限定的條件和程序，核實并確認整個項目開發的成本支出情況，以此來獲得完整的賬目記錄，為項目成本的控制提供有效支撐。在成本核算過程中，項目開發企業需要按照合約規劃的內容，對照檢查項目建設內容，該環節中，若對項目建設中的部分成本存疑，還需要進行再次審查工作，并且需要在查詢后，通過房地產開發業務優化得分方式予以階級，減少不必要的成本支出。另外，考慮到項目建設活動的多樣性，在成本核算階段，就需按照合約規劃的內容，系統建設成本核算的指標庫，按照指標庫的具體指標，分類、分項完成成本核算，提升項目成本控制的精準性。

結語：

合約規劃在指導項目成本控制中起到關鍵作用，其能通過初期簽訂的合同條款，貫穿項目開發開設的全生命周期實施成本管理，提升了成本管理的效率性、準確性。新時期，房地產開發企業需要深刻認識到合約規劃在項目成本控制中的作用，樹立全生命周期管理意識和動態控制意識，對項目建設活動中的各個成本要素實施控制，才能有效降低工程建設成本，擴大項目盈利空間，推動房地產開發項目的高質量發展。