全民所有自然資源資產清查儲備土地價值量估算方法
——以彭澤縣為例

李 欣,黃宇紅

(江西省地質局地理信息工程大隊,330001,南昌)

0 引言

近年來,國家高度重視全民所有自然資源資產管理工作,先后做出了一系列重大決策部署,要求在摸清全民所有自然資源資產家底的基礎上,加強對自然資源資產的管理。為推進全民所有自然資源資產清查核算,組織開展國有資產清查核實和評估確認,建立國有資產報告制度,同時為建立資源清單、落實委托代理機制以及制定資產管理與收益分配政策、開展考核監督、編制自然資源資產平衡表、負債表提供重要依據[1-2]。

全民所有自然資源資產清查的內容包含土地、礦產、森林、草原、濕地和海洋6類資源門類,主要的任務是全民所有自然資源資產實物量清查、價值量估算等。儲備土地是整個全民所有自然資源資產評估的重要一環,積極探索研究儲備土地價值量估算方法和技術思路,準確摸清地方儲備土地資產經濟價值,是為全民所有自然資源資產管理提供基礎,為更好地指導經濟發展決策提供依據[3]。

目前,國內關于儲備土地的研究主要集中在土地儲備的必要性、土地儲備的作用與功能、土地儲備的運行機制與配套體系、土地收購儲備的價格評估、土地基金來源與風險管理以及國外儲備模式與經驗的借鑒等方面[4-5]。

1 研究區概況與數據來源

1.1 區域概況

彭澤縣位于江西省最北部,長江中下游,九江市東北角上。總面積1 532 km2,地理位置介于北緯29°35′～30°06′,東經116°22′～116°53 ′之間,素有“七省扼塞” “贛北大門”之稱。縣境東鄰安徽省東至縣,南抵江西省鄱陽、都昌縣毗鄰,西連江西省湖口縣,北與安徽省宿松、望江縣隔江相望。地勢南高北低,由東南逐漸向西北傾斜,東南為山區,中部為丘陵,西北為沿江沖積洲和濱湖平原。全縣地貌概括為“五山二水兩分田,一分道路和莊園”。彭澤屬中亞帶與北亞帶的過度帶,濕潤季風氣候,氣候溫和,四季分明,雨量充沛,日照充足。

1.2 數據來源

1)遙感數據:彭澤縣2022年度國土變更調查遙感影像,空間分辨率為2 m。

2)國土數據:彭澤縣2022年度儲備土地矢量數據、彭澤縣城市總體規劃(2013—2030)數據、最新基準地價成果、建設用地價格體系成果、2022年度國土變更調查數據庫等[5],具體見表1～表3。

表1 彭澤縣儲備土地地塊基本情況/ha

表2 彭澤縣國土數據來源信息表

表3 彭澤縣城區各土地用途級別基準地價表

2 儲備土地價值量估算方法

2.1 基準地價估算法

2.1.1 技術路線 充分利用彭澤縣基準地價成果、城市總體規劃數據、建設用地價格體系等資料及調查成果,以2022年度遙感影像為工作底圖,基于3S技術對地塊進行裁切、屬性掛接等技術處理,準確查清彭澤縣每一塊儲備土地的規劃用地、規劃等級和地塊面積情況。采用“互聯網+”技術核實調查數據真實性,對收集到的全部儲備土地地塊,采用基準地價估算法評價該地區儲備土地地塊價值總量[6]。在此基礎上,開展儲備土地成果匯總與分析以及估算成果質量抽查、評估等工作,路線如圖1所示。

圖1 技術路線圖

基準地價成果說明:基準地價是某一時點上, 在城鎮各土地級別或均質區域內, 在平均容積率水平和一定開發程度下同一用途( 商服、住宅、工業、公共服務等) 的法定最高出讓年限的完整的土地使用權的平均價格。 基準地價具有全域性、平均性、時效性、分用途和有限期的特點。

對于土地市場發育程度較低、交易稀少,或近年土地市場運行平穩,地價波動微弱的地區,以及清查時點距基準地價未超過3年的,可不進行期日修正。彭澤縣基準地價成果評價時間為2022年7月1日,符合不進行期日修正要求。

2.1.2 估算公式 儲備土地價值量計算公式為:

式中,i為儲備土地地塊號,a為某一用途、某級別基準地價價格,ki為期日、容積率等因素修正系數,di為土地開發程度修正值,si1為某一地塊、某一規劃用途面積 ,m為某一宗地內規劃用途類型。

2.1.3 估算過程 儲備土地價值量主要通過城市基準地價成果估算[7],根據彭澤縣城市總體規劃(2013—2030)中規劃用途,細化每一塊儲備土地所涉及的規劃用途,確定每個規劃用途的用地等級,參照基準地價相應用途等級的價格與細化地塊分類面積的乘積,匯總每一宗儲備土地的價值量,估算全縣儲備土地的價值總量,見表4。

表4 彭澤縣儲備土地地塊細化裁切分析表

估算過程部分問題處理方法:基準地價成果評價范圍只針對城區和園區的商服用地、住宅用地、工業用地和公共服務用地(新聞出版、醫療衛生、社會福利、體育用地、機關團體、教育、科研、文化設施用地、公用設施用地),不包括道路等用地。針對這種情形,可以借助彭澤縣國有建設用地價格體系成果補充空缺部分指標,達到規劃用地指標價格全覆蓋,評價內容完整的目標[8-9]。

2.1.4 估算結果 截至2022年末,彭澤縣儲備土地共計41宗,面積110.16 ha,根據城市總體規劃成果數據細化為不同規劃用地的圖斑。按照以上基準地價估算法,彭澤縣儲備土地價值估算為38 082.65萬元。

隨機抽取到儲備土地地塊6,該地塊于2022年9月,九江通運國際貨運代理有限公司以出讓方式獲取, 出讓價款121萬元,容積率≥0.8,土地用途為倉儲用地。以基準地價估算法估算該地塊價值量為120.2萬元,二者相差0.8萬元,相差比例為0.6%,符合估算精度要求,所以儲備土地基準地價估算法是一種可行的價值量估算方法。

2.2 儲備土地成本估算法

儲備土地成本核算法是指在土地儲備過程中,對儲備土地的成本進行核算。土地成本包括土地收儲成本、前期開發成本、資金成本和其他成本等,按照已經發生的土地成本估算。但在實際的操作過程中,往往會發現收儲成本記錄不易保留,數據容易丟失,達不到估算儲備土地價值量的目的。

2.3 基準地價估算法與儲備土地成本估算法對比分析

基準地價估算法憑借基準地價覆蓋范圍的廣度、國有建設用地價格體系的補充作用,基本能夠完整地估算出行政轄區內儲備土地價值量, 估算結果與實際出讓價格相差不大。然而,儲備土地成本估算法由于范圍的局限性,一般只能估算局部或者單一地塊的價值量,達不到整體評價效果。

3 結論

項目運用了一種主要基于城市基準地價的儲備土地價值量估算方法。估算方法通過對儲備地塊進行細化裁切,按照不同的規劃用途不同的基準地價,綜合考慮土地實際開發程度、容積率、期日等修正因子。估算結果表明,該方法是一種符合實際情況的估算方法,方法考慮全面細致,大致估算了彭澤縣儲備土地的經濟價值量,為當地政府合理制定土地供應政策提供了依據,極大地滿足了政府對經濟建設的把控能力,對區域發展具有重要的意義。