調研，為了實現慈善房產捐贈人的意愿

近幾年，老人捐房的很多。家住上海閔行區蓮花南路1288弄上海春城的“中國好人”畢原鴻、毛怡夫婦捐贈給上海市慈善基金會閔行區代表處（以下簡稱：閔行慈善）一套自有房產，并做了遺囑公證。家住莘莊鎮的楊某森老人主動登門，做好了遺囑公證，把自己的住房，身后捐贈給閔行慈善。另外還有三位老人分別從莘莊鎮和奉賢區趕來咨詢，也要捐贈房屋。

畢原鴻老夫婦先后去世后，我們接收了他們的捐贈房屋。原想以公證代理人的身份，代表老人辦理房產銷售變現。與房管局和不動產交易中心積極協調，未能獲準，只好按相關法規在免除契稅以外的增值稅、土增稅和個稅的條件下，先過戶到上海市慈善基金會，嗣后再行拍賣或銷售。

為了盡早實現慈善老人心愿，從2021年8月5日過戶以后，我們和房管、稅務等部門多次溝通，了解到目前暫無慈善捐贈房產售賣變現的相關法律規定，故只能按企業無償得到捐贈房產的條款來套用，導致這個捐贈行為并不簡單：該套房產售賣，按《中華人民共和國增值稅暫行條例》第一條規定，需繳納房產增值5.5%的增值稅；按《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》第二條和第七條的規定，須繳納房產增值30%—60%的土地增值稅；按《中華人民共和國企業所得稅法實施條例》第二十一條規定，需交房產總價（除去稅費扣除）25%的所得稅；按《中華人民共和國印花稅暫行條例》第一條規定，房產須按合同價的萬分之五貼花。由此，按總房價為650萬元計算，出售該房產應納稅總額約460萬元左右，交易后可注入慈善基金的金額僅100多萬元，余值所剩無幾，無法完成慈善老人變現助學的遺愿。

拿在手里不是辦法，于是考慮出租變現助學。2023年1月15日通過“我愛我家”房產公司，我們找到了租戶。剛入住，因聽鄰居和物業公司的人說，這房子是兇宅，到2月15日，僅一個月就急匆匆退租。價值六七百萬的房子，賣又不能賣，租又租不掉，拿在手里，按《中華人民共和國房產稅暫行條例》第四條規定，該房產的房產稅（2021年）為認定房價（460萬元），扣除10%—30%后的1.2%；另按《中華人民共和國城鎮土地使用稅暫行條例》的規定，每年還需交土地使用稅。兩項合計約為4萬元/年。加上房屋維修，每年持有成本至少五六萬元。這套房子，幾乎成了燙手的山芋。

如何進一步完善和規范慈善捐贈房產相關稅費減免政策，在法律框架內保證愛心人士的捐贈“不縮水”，進而充分發揮慈善捐贈房產在助力第三次分配，促進共同富裕中的積極作用，區政協秘書長、閔行慈善副會長兼秘書長韓朝陽于2023年4月21日，牽頭組建了由政協副秘書長談軍斌等5人組成“關于有效發揮慈善捐贈房產作用”專題調研課題組，發動大家積極動腦筋，想辦法，系統性地開展了專題調研。

6月21日，閔行慈善先找到了閔房集團，一家國有房地產公司，負責管理全區公有房產。經和其總經理任前軍，總經理助理、工會主席李東軍等領導數次探討，他們熱情支持慈善事業，定下了將閔行慈善持有的捐贈房屋委托該公司代理經租，租金用于慈善助學的意向。9月5日在閔行區“中華慈善日”活動中，雙方簽訂了戰略合作協議。

解決了持有問題后，銷售變現問題就更加突出。6月28日，調研組又到了區規資局，與區規資局確權登記中心主任賀乃強、法務部主任方知淵、區房地產交易中心主任李春、區稅務局第三稅務所長陸晟宇舉行座談，進一步探討慈善捐贈房產接收處置問題，并且初步找到一條新增捐贈房產處置的新路徑。

為聯合市會共同疏通慈善捐贈房產路徑。7月11日，調研小組前往上海市慈善基金會，與基金會副理事長吳茵蝶和相關部門負責人開展了熱烈的座談討論。閔行慈善副會長鮑運剛介紹了房產捐贈現狀及該課題調研情況，基金會資產管理部部長許靖、項目部部長薛秋菊、物資中心主任李凝也介紹了此類房產捐贈的個案，他們面臨的諸多困難。副會長韓朝陽概括了大家的共識，包括通過課題調研，推動此問題形成人大議案或政協提案，推動相關法律的立法和完善；要組織起慈善、民政、房地產、稅務、法律、社會組織等多個部門單位參與的咨詢團，嘗試開展養老服務、意定監護、法律援助等，合力推動房產捐贈的順利實現。

當得知全國首單不動產信托在杭州桐廬縣落地后，課題組即與桐廬縣民政局聯系，于8月10日動身前往桐廬，用兩天時間，與桐廬縣民政局、稅務局、規資局、房管局、慈善總會等單位座談，了解桐廬的不動產慈善信托機構，設立信托賬戶，慈善房產信托過戶流程及后期處置情況，學習借鑒他們的做法，逐步開展閔行的不動產慈善信托嘗試，以滿足社會需求，形成龐大資金池，造福困難群眾。

習近平總書記指出，“調查研究是謀事之基、成事之道。沒有調查，就沒有發言權，更沒有決策權。”調查研究是獲得真知灼見的源頭活水，是做好工作的基本功。通過對“關于有效發揮慈善捐贈房產作用”課題的系統調研，我們逐步找到了存量房和新增慈善捐贈房屋處置的方法。

根據閔行慈善面臨的實際情況，具體說有五種途徑：一是聯手區政協和市會，推動人大議案、政協提案，促進慈善捐贈房產稅費減免立法工作。二是推動上海市稅務部門向國家稅務總局申請重啟慈善捐贈房產的重置評估；三是在新法出臺之前的過渡時期，對于存量捐贈房屋，找信譽好、管理規范的國有房產公司實施戰略合作，開展代理經租，并將租金用于捐贈人的意愿方向。愛心房產捐贈方有養老幫扶要求的，慈善基金會先行評估，首先商請民政局拿出一部分養老床位，安排此類愛心捐贈者入住敬老院，并對老人養老和醫療安排幫扶；或安排到類似閔行盡善社會監護服務中心實施意定監護。四是與捐贈者充分溝通，要明確是身后捐該房房款，捐贈人提前做好公證，委托慈善組織直接以捐贈者遺產管理人或執行人的身份，代為處置此捐贈房售后的房款，通過拍賣的形式代為處置房產。這樣操作，不用將房產過戶到受贈慈善組織名下交易，可減免土增稅等稅費，最大限度地實現捐贈者的慈善意愿。五是注冊成立或者確定一家信托公司開展不動產慈善信托，捐贈人（委托人）將自己的不動產或財產權利，如土地、房屋等轉移給慈善信托，并進行信托財產登記，由受托人對該不動產進行管理運作，信托財產和收益用于支持公益慈善目的。

現在，“中國好人”畢原鴻、毛怡老夫婦身前捐贈的房屋已得到妥善處置。今后，慈善捐贈房產還會遇到許多新情況，包括房產的部分捐贈、售后公房和涉及限購的房產捐贈、依法沒收房產的慈善處置等，均要從實際出發，多方調研，酌情處理。同時，我們還要設立捐贈房產的專項慈善基金，嚴格管理，做到專款專用，公開透明，廣泛接受社會各界監督。