代建模式將成為成都房地產企業新趨勢

王琳

近年來，隨著國內房地產市場調控升級，房地產市場的發展態勢趨于平穩，但與此同時，房地產企業也面臨著較大的資金挑戰。為了減輕壓力，企業開始尋求新的發展路徑，輕資產轉型因此成為一種趨勢。而代建模式作為一種具體的轉型方式，可以有效減輕企業的資產負擔，優化資產結構，提升企業的市場競爭力和盈利能力。

何為房地產行業的輕資產運營模式

房地產行業的輕資產運營模式是指，企業專注于發揮其運營管理優勢和品牌價值，在產業鏈中僅扮演管理者和經營者的角色。

輕資產模式主要包括以下幾種：首先是代建模式，即品牌+管理輸出模式，依靠管理和品牌價值實現盈利；其次是合作開發的小股操盤模式，通過減少投入、共享利潤實現以小博大的投資；第三是出售成熟物業模式，通過出售部分“重”資產來盤活資金，優化資產結構，降低負債率；最后是“地產+基金”模式，通過REITs（不動產投資信托基金）等手段募集穩定現金流，用于新項目拓展和為自有項目后續資金提供保證。

房地產企業代建模式分析

代建模式是指委托方（一般是土地業主方）將項目開發委托給具有開發能力的受托方進行全程或部分管理的合作模式。委托方提供資金和土地，受托方則負責項目管理，憑借其卓越的項目管理能力為項目創造品牌、管理、資源價值。在此模式下，房地產企業無需支付額外資金成本，僅憑自身品牌、項目策劃、后期管理等方面便能獲得收益。這種模式既降低了資金投入，又保證了穩定的資金回流。

代建模式的發展歷程可以分為三個階段，前兩階段以政府代建為主，隨著市場逐漸成熟，投資與開發環節的專業化分工日益明顯，商業化代建開始嶄露頭角。

階段一（1993—2003年）：地方探索與政策試點。1993年，廈門率先提出將基礎設施項目委托給專業項目管理機構建設。隨后，多地政府為解決建設需求大、行政干預多的問題，開始嘗試性地實施代建模式。

階段二（2004—2015年）：政策鼓勵與全國化推進。2004年，國務院提出政府投資項目進行初步界定，并加快推行“代建制”在非經營性政府投資項目中的應用。2007年，建設部等五部委進一步明確了建設標準、設計方案和建設實施方式等方面的要求。

階段三（2016至今）：商業代建的快速發展。自2016年開始，中國房地產行業投資規模年均超過10萬億元。這一巨大的投資和建設規模促使中小開發商和資本方作為委托方的商業代建業務迅速發展。隨著市場環境的變化，越來越多的房企開始涉足代建領域，旨在充分發揮其剩余開發能力，并逐步實現輕資產轉型。據統計，目前超40家房企涉足代建業務。

就成都市場而言，代建模式主要分為三種類型：一是全周期服務模式，受托方負責項目開發建設全過程管理和品牌支持，涵蓋客戶調研、項目定位、規劃設計、工程建設、成本管控、進度管理、質量把控、安全管理、客戶服務及過程中品牌輸出等環節，一般適用于銷售性物業；二是純工程管理模式，受托方僅提供設計、成本、工程、驗收管理服務（不含銷售、不帶品牌），適用于保障性住房項目；三是EPC（工程總承包）模式，該模式通常應用于中國鐵建的項目，涵蓋項目設計、采購、施工等環節，直至竣工驗收合格、整體移交、工程保修等，央國企和品牌房企的代建模式以全周期服務和純工程管理為主。

房地產企業代建模式的現實意義及策略思考

自2023年以來，房地產市場的政策環境逐漸寬松。政府和金融機構采取了一系列措施，包括支持剛性和改善型住房需求、完善房企“三線四檔”規則以及降準降息等，在堅持“房住不炒”的主基調下保交樓、保民生、保穩定，促進房地產市場的穩定發展。而2023年9月26日，成都市房地產市場平穩健康發展領導小組辦公室印發《關于進一步優化政策措施促進房地產市場平穩健康發展的通知》，更是打開了核心城區的非普通住宅限購和二圈層全域限購，但市場表現呈現明顯的分化，整體處于觀望階段。

基于以上市場壓力，加大代建項目的拓展力度顯得尤為重要，這不僅能改善企業的財務狀況，降低自主開發風險，還能提升盈利能力。同時，代建項目有助于減少企業的人工成本支出，保障現有團隊的積極性，避免人才流失。此外，代建項目還能有效提升企業的品牌影響力，并為企業物業管理提供新的服務標的。房地產企業紛紛涉足代建業務，要想在這個新領域穩健發展、持久前行，企業自身必須具備實力。

首先，要提高產品力，增強核心競爭力。隨著購房者需求的不斷細化和提高，產品力已成為長期發展的關鍵。為了順應市場需求的變化和經濟發展的趨勢，企業需要持續在產品創新和精細化施工方面持續發力，才能在市場上保持領先地位。例如，中國鐵建地產在成都的“樾”系和西派系，招商蛇口的TOD公園系、臻系和璽系，華潤置地的新產品線，龍湖新產品系云河頌等口碑之作，均憑借出色的產品力，成功跨越了本次下行周期，取得了銷售業績和口碑的雙重提升。

其次，要提高全周期運營管理能力。房地產企業的運營管理能力對其盈利能力有著直接的影響。隨著市場化的深入，各企業都已經深刻認識到運營管理的重要性，并紛紛建立了自己的運營管理體系。為了確保企業的穩健發展，房地產企業應根據自身的實際情況，建立一套全面的運營管理體系和項目運營管理全景圖。在管理過程中，應遵循“抓一級、控一級、看一級”的邏輯思路，采取“分級管控、逐級細化、分級考核”的管理模式。同時，要重點關注關鍵節點，如開工、開盤、竣工備案和交付等，確保按時完工、按期開盤、順利交付。

再次，要精準定位，充分發揮自身優勢。根據項目投資主體的不同，國有企業和民營企業在選擇代建企業時存在一定差異。國有企業選擇代建企業時，通常通過產權交易所進行公開招標，而民營企業則更傾向于協議合作。對于國有企業，除了代建費用，他們還非常關注房地產企業的品牌影響力、操盤能力、招標采購體系和成本管控能力。而民營企業更注重代建費用和項目銷售回款速度。作為房地產企業，除了滿足自身的盈利需求，還應不斷提升自身產品定位和策劃能力，對市場走勢和推售節奏有準確的判斷。同時，應實時監控動態成本，嚴格執行成本管控，對業主方負責，確保項目經營利潤和代建現金流的穩定性。

最后，要積極走出去，尋求合作資源。自2021年以來，平臺公司在大成都范圍獲取的土地比例已超過一半（按成交宗數統計）。然而，由于開發能力有限，平臺公司急需與市場化企業進行合作，實現優勢互補，共同創造價值。對于房地產企業而言，保持與平臺公司的溝通并尋求合作機會，是拓寬盈利路徑和品牌影響力的有效方式。