“建筑系”開發(fā)商逆勢踩油門中國建筑躋身“隱形地產(chǎn)航母”

秦佳麗

建筑類龍頭企業(yè)正在房地產(chǎn)市場留下不一樣的時(shí)代印記。在2024年1月北京首場土拍中，4宗出讓地塊有3宗被建筑系開發(fā)商斬獲。另據(jù)中國建筑近期發(fā)布2023年度經(jīng)營簡報(bào)，“中建系”去年地產(chǎn)總銷售額增長至4514億元。同時(shí)，據(jù)百強(qiáng)房企銷售榜單，2023年建筑系開發(fā)商上榜10余家，與往年數(shù)量相比近乎翻倍。

在房地產(chǎn)行業(yè)低位調(diào)整的當(dāng)下，一批“中字頭”基建企業(yè)及地方建工集團(tuán)正在逆勢踩油門，銷售、拓儲勢頭明顯上升。有業(yè)內(nèi)人士表示，建筑商跨界地產(chǎn)開發(fā)具備其先天優(yōu)勢，出于抄底時(shí)機(jī)及盈利結(jié)構(gòu)追求，以中國建筑為代表的央企巨頭沖擊地產(chǎn)行業(yè)頭部陣營或成為市場趨勢。

強(qiáng)勢加倉建筑央企躋身地產(chǎn)頭部陣營

在2024年1月份北京首場土拍中，建筑系開發(fā)商表現(xiàn)活躍。當(dāng)天北京出讓豐臺、房山4宗地塊，最終3宗地塊被中建信和、中建壹品、城建發(fā)展斬獲。其中，中建信和競拍豐臺大瓦窯新村項(xiàng)目二期DWY-L42地塊觸發(fā)搖號環(huán)節(jié)，并以38.525億元“頂格價(jià)”成交。

于不少地產(chǎn)人士而言，對近年在北京市場遍地開花的“中建系”不再陌生。自2021年扎堆入京以來，中國建筑八大工程局中半數(shù)地產(chǎn)公司已在北京布局。

盡管“中建系”更多以中字頭基建企業(yè)的身份聞名，但其地產(chǎn)業(yè)務(wù)基礎(chǔ)深厚。在中國建筑相關(guān)業(yè)績公告中，目前集團(tuán)地產(chǎn)業(yè)務(wù)板塊“一分為二”——中海地產(chǎn)、中建地產(chǎn)，后者囊括了八大工程局自有的地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)。近兩年來，中建各局已經(jīng)整合搭建出自己的房地產(chǎn)品牌，譬如中建一局、二局、三局、五局、八局旗下主要地產(chǎn)平臺分別為中建智地、中建玖合、中建壹品、中建信和、中建東孚。

在2023年，“中建系”地產(chǎn)業(yè)務(wù)銷售總額創(chuàng)下新高。中國建筑1月發(fā)布的經(jīng)營簡報(bào)顯示，2023年公司地產(chǎn)業(yè)務(wù)總合約銷售額為4514億元，同比增長12.4%；合約銷售面積1858萬平米，同比增長7.9%。以此測算，中國建筑去年的銷售額比房企“銷冠”保利發(fā)展還要多出近300億元。同時(shí)“中建系”還在大舉拿地。根據(jù)經(jīng)營簡報(bào)，截至2023年末公司土地儲備8369萬平方米，新購置土地儲備1201萬平方米。

“中建系”持續(xù)加碼房地產(chǎn)之外，更多建筑商在逆勢踩油門。目前活躍在房地產(chǎn)開發(fā)市場的常見兩類建筑企業(yè)，一類為“中字頭”基建央企，譬如中國建筑、中國鐵建和中國中鐵房地產(chǎn)業(yè)務(wù)體量較大；另一類則是地方國企，如上海建工、北京建工等涉足房地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域。

目前央企巨頭正沖擊行業(yè)頭部陣營。本刊查詢中指院榜單了解到，2023年至少11余家建筑系央國企躋身房地產(chǎn)銷售百強(qiáng)榜單，除了“中建系”旗下各大平臺，中國鐵建、中國中鐵、中交房地產(chǎn)、電建地產(chǎn)、能建城發(fā)等央企平臺均有入圍。在這之前，上榜百強(qiáng)銷售榜的建筑企業(yè)多停留在個(gè)位數(shù)。

關(guān)于建筑系開發(fā)商逆勢加碼的動(dòng)機(jī)，業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，這與央國企資金及資源優(yōu)勢、低成本抄底時(shí)機(jī)及企業(yè)盈利需求等因素相關(guān)。中國企業(yè)資本聯(lián)盟副理事長柏文喜向本刊表示：“首先，建筑系開發(fā)商具有較強(qiáng)的資金實(shí)力和資源背景，能夠以較低成本抄底獲取土地和項(xiàng)目資源；其次，建筑與地產(chǎn)業(yè)務(wù)的協(xié)同效應(yīng)為他們提供了競爭優(yōu)勢，設(shè)計(jì)、施工等關(guān)聯(lián)業(yè)務(wù)經(jīng)驗(yàn)可以用于房地產(chǎn)開發(fā)，提高效率和降低成本。此外，房地產(chǎn)行業(yè)相對較高的盈利屬性，也是建筑商進(jìn)行產(chǎn)業(yè)鏈延伸和業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型的動(dòng)力所在。”

事實(shí)上，房地產(chǎn)開發(fā)投資業(yè)務(wù)能為建筑企業(yè)貢獻(xiàn)不菲的利潤。據(jù)中國建筑2023年中報(bào)，公司房地產(chǎn)開發(fā)與投資業(yè)務(wù)的營業(yè)收入占比為11.46%，該板塊業(yè)務(wù)的毛利率達(dá)18.1%，對比之下，房屋建設(shè)業(yè)務(wù)、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)毛利率分別為7.09%、10.45%，前者毛利率明顯超過后兩者。

中國建筑、中國鐵建領(lǐng)銜“跨界”地方國企加碼城市更新領(lǐng)域

從行業(yè)競爭格局來看，地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)體量較大的中國建筑、中國鐵建等成為行業(yè)主力；另一方面，上海建工等地方建工國企也借助資源優(yōu)勢同臺競技。

目前旗下工程局各自為營的“中建系”正顯現(xiàn)出“隱形地產(chǎn)航母”的格局。以中指研究院發(fā)布的2023年百強(qiáng)房企銷售榜單為參照，中國建筑旗下除了中海地產(chǎn)，另有中建東孚、中建壹品、中建智地、中建玖和、中建信和5個(gè)“中建系”平臺公司上榜，去年各平臺銷售金額均超百億元。如果把觀察陣營擴(kuò)充至前200強(qiáng)陣營，中建七局地產(chǎn)集團(tuán)、中建四局城市發(fā)展公司也在榜單之上，前述上榜平臺去年銷售額合計(jì)超過1858億元。

同時(shí)，本刊了解到，2023年北京出讓61余地塊，中建系至少斬獲14塊，拿地金額接近500億元。近一年來中建東孚、中建一局已競得朝陽小紅門地塊、房山良鄉(xiāng)大學(xué)城、北京豐臺郭公莊等多宗項(xiàng)目，逐鹿京城態(tài)勢明顯。與此同時(shí)，意圖做大市場的“中建系”近兩年在全國土拍市場遍地開花，布局上海、蘇州、杭州、廣州、重慶等熱門城市。

與中國建筑大手筆拿地類似，中國鐵建也在展露鋒芒。本刊了解到，自2019年突破千億銷售門檻以來，昔日排名TOP40陣營以外的中國鐵建在業(yè)內(nèi)的銷售及拓儲排名一路走高。中指院榜單顯示，2023年，中國鐵建以1216.3億元的銷售額躋身銷售榜單TOP15，并以404億元權(quán)益拿地金額位居拿地榜單TOP7。

地方龍頭建筑企業(yè)跨界地產(chǎn)，則以上海建工為代表。根據(jù)上海建工今年1月發(fā)布的新簽合同情況公告，2023年公司房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)新簽合同金額達(dá)169.38億元，同比增長5.57%。作為地方國企平臺，上海建工還是承載城市更新業(yè)務(wù)的重要對象，城市更新板塊是其主要拓展的六大新興市場之一。

中指研究院企業(yè)研究總監(jiān)劉水就此向本刊表示，目前中建系房地產(chǎn)公司擁有較多競爭優(yōu)勢，包括央企背景加持下的低成本融資優(yōu)勢，以及各業(yè)務(wù)公司投資、設(shè)計(jì)、建造、運(yùn)營相協(xié)同的全產(chǎn)業(yè)鏈優(yōu)勢等。據(jù)介紹：“‘中建系旗下有7 家具有甲級設(shè)計(jì)資質(zhì)的大型勘察設(shè)計(jì)企業(yè)，業(yè)務(wù)覆蓋建筑設(shè)計(jì)、城市規(guī)劃、工程勘察等諸多領(lǐng)域。目前中建系各子公司房地產(chǎn)業(yè)務(wù)逆勢強(qiáng)勁發(fā)展，未來市場份額有望進(jìn)一步提高。”

柏文喜談道，中國建筑的兩大地產(chǎn)平臺——中海地產(chǎn)和中建地產(chǎn)，都有著較強(qiáng)的市場表現(xiàn)。“中海地產(chǎn)在房地產(chǎn)行業(yè)歷練日久，以出色的成本管控能力著稱；而中建地產(chǎn)則依托于中國建筑的產(chǎn)業(yè)鏈競爭優(yōu)勢。”他補(bǔ)充道，“盡管面臨房地產(chǎn)行業(yè)的深度調(diào)整和利潤率下滑，中國建筑仍逆勢加碼房地產(chǎn)，這顯示出對市場前景的信心，也給其盈利能力帶來一定的壓力。”

重倉一二線核心城市建筑商沖擊地產(chǎn)頭部陣營或成趨勢

從投資端表現(xiàn)來看，積極補(bǔ)倉核心城市也在頭部建筑企業(yè)中達(dá)成共識，中國建筑、中國鐵建等聚焦一二線核心城市布局。

在各大一線城市的區(qū)域年度銷售TOP10榜單中，常見建筑系開發(fā)商身影。以克而瑞披露的各區(qū)域房企銷售榜單為例，2023年北京房企權(quán)益銷售榜單中，中海地產(chǎn)、城建發(fā)展、中建置地、北京建工、中建壹品、中國中鐵、能建城發(fā)、中交地產(chǎn)等至少8家建筑系開發(fā)商地產(chǎn)平臺入圍TOP30陣營，其中中海地產(chǎn)、城建發(fā)展分別以478.6億元、375.9億元的北京區(qū)域權(quán)益銷售額位列冠、亞軍。

今年1月，中海地產(chǎn)、城建發(fā)展的銷售勢頭延續(xù)，以23.89億元、19.39億元區(qū)域銷售額位居北京房企權(quán)益銷售榜單TOP2、TOP3。

事實(shí)上，上述國央企向來占據(jù)主導(dǎo)地位，中海地產(chǎn)已連續(xù)多年在北京蟬聯(lián)銷冠，城建發(fā)展近兩年也穩(wěn)居TOP3陣營。目前公司仍在北京積極補(bǔ)倉，2023年中海地產(chǎn)在北京石景山、豐臺等地拿下6宗地塊，僅北京地區(qū)便投放200多億的土地款；近兩年業(yè)績攀升的城建發(fā)展，則由之前的聯(lián)合開發(fā)更多轉(zhuǎn)向獨(dú)立操盤。

業(yè)績攀升離不開營銷操盤能力，從項(xiàng)目貢獻(xiàn)營收占比來看，百億級項(xiàng)目為頭部企業(yè)貢獻(xiàn)主要貨值。其中，中海地產(chǎn)在北京的銷售額主要來自于中海都闕臺，城建發(fā)展則來自于北京城建·天壇府，僅前述兩大項(xiàng)目2023年分別實(shí)現(xiàn)銷售額101億元、138億元。除了北京，滬廣深也常見中海地產(chǎn)、中國鐵建等建筑企業(yè)的身影。

在柏文喜看來，與傳統(tǒng)開發(fā)商相比，建筑系開發(fā)商的優(yōu)勢在于其一體化業(yè)務(wù)能力，能夠更好地控制項(xiàng)目成本和施工質(zhì)量。劣勢則包括對市場需求的敏感度不足，以及在房地產(chǎn)開發(fā)、營銷、項(xiàng)目管理方面的經(jīng)驗(yàn)相對較少。

“總的來說，建筑系開發(fā)商的逆勢加碼既是對市場機(jī)會(huì)的主動(dòng)出擊，也是迫于生存發(fā)展壓力而對其業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)的被動(dòng)調(diào)整。”柏文喜表示，“至于建筑系開發(fā)商沖擊行業(yè)頭部陣營是否將成為一種必然趨勢，這取決于它們能否有效應(yīng)對市場變化以提升自身的綜合競爭力。”

（文中個(gè)股僅為舉例分析，不做買賣建議。）