信息化視域下房地產開發企業的全面預算管理分析

祖秋菊

（北京金泰房地產開發有限責任公司 北京 102300）

一、緒論

（一）研究的背景、動機

在經濟新常態背景下，雖然房地產行業相關政策逐步放寬，但房地產企業所面臨的競爭日趨激烈。當前，房地產開發企業面臨的競爭不僅有傳統的資源的競爭，還有企業綜合管理能力的競爭。企業只有重視品牌建設，改進內部管理結構，合理配置資源，才能在激烈的競爭中占據一席之地，為企業的發展奠定基礎。在這一背景下，本文以房地產開發企業為研究對象，探討了信息時代房地產開發企業全面預算管理工作的要求，認為在信息時代，企業要嚴格執行全面預算管理工作。房地產開發企業要結合全面預算管理流程，找到管理中所存在的問題及其成因，并形成完善的全面預算管理體系，讓全面預算管理在房地產企業工作中發揮最大作用，為企業的有序運營奠定基礎。

（二）研究的目的和意義

房地產開發企業從獲得土地使用權到最后的房屋建成、銷售，需要的時間較長，在這一段時間內面臨的不確定因素較多。企業的資金是企業的血液，資金管理是企業管理工作的核心，企業要合理規劃資金的使用，形成科學的資金管理規劃和工作安排，確保企業的資金得到科學配置。同時，房地產企業所面臨的市場存在較多不確定因素，企業要優化管理流程。全面預算管理是一種重要的資源整合方式，通過全面預算管理對資源進行配置，能夠幫助企業有序完成工作任務。

二、相關概念

房地產企業的預算是以項目為起點的預算，包括對項目的施工進度、成本費用等方面進行預測管理。房地產企業通過對各項要素進行分析、估算和控制，達到提高企業收益率的目標。企業在執行各項資源配置環節中，要合理優化企業資源配置體系。房地產開發項目作為一項長期的工作，企業只有通過預算形成對企業收入、費用、利潤、現金流等方面全方位的預測，以及對企業經營計劃和管理活動的全方位分析，才能確保企業的資金順暢流轉，避免發生資金鏈斷裂的問題。信息化體系下的全面預算管理要求房地產企業充分關注預算的各類要素，任何一方面要素都會對房地產企業整體的預算工作產生影響。房地產企業只有根據自身信息系統完善預算管理體系，才能實現企業各項工作協調推進。

三、預算編制的方法與程序

（一）預算編制方法

在預算編制環節，房地產企業要根據項目的具體要求，選用科學的預算編制方法。當前，固定預算法是我國大部分企業廣泛使用的方法，但是固定預算法缺乏足夠的靈活性，無法適應外部環境變化及企業經營需求的變化。

科學的預算編制措施能夠讓企業的總體經營目標得到正確反映。在企業發展過程中，只有充分關注企業的項目開發和銷售，并形成科學的預算編制方法，結合不同項目的實際情況選用預算編制方法，才能準確預測企業的管理流程。本文針對房地產企業常用的幾種預算編制方法進行研究，具體如下。

第一，重視項目預算法與作業預算法。首先，企業要重視項目預算法。在企業投資所需要的資金確定的前提下，根據投資項目的特點和方向確定預算編制，合理計算要籌集資金的數額。其次，使用作業預算法。作業預算能夠對組織預期作業的數量進行分析，企業要分析各項工作及相應的各種財務、非財務資源需求，以此確定資源配置方案。

第二，明確增量預算與零基預算的特點。增量預算缺點在于無法發現管理的問題，零基預算能夠解決增量預算的不足。零基預算作為不參考歷史經驗開展的預算，適用于人力資源部、財務部等相關部門的預算編制。房地產企業的各部門在編制預算時，以各職能部門的年度工作計劃為基礎，提出相應的預算編制方法，并細致解釋每項預算的具體內容。零基預算能夠在各項預算編制的環節中充分考慮投入和產出之間的關系，控制不必要的資源浪費，提高預算工作的透明度，是一種更加符合企業實際的預算編制方法。

第三，合理使用固定預算法與彈性預算法。在房地產企業管理工作中，對于相對穩定的活動采用固定預算的方法，包括人員工資、福利費、折舊費等相關支出，采用固定預算可以節約編制成本；對于和收入同步變動的預算，應該采用彈性預算，包括人員績效等。

第四，轉變定期預算法為滾動預算法。房地產企業的經營容易受到市場的波動及國家政策的影響。房地產企業具有投資時間長、回收期長的特點，現金流成為房地產企業管理工作的核心。企業在實施預算的環節，要通過滾動預算的方式，監控預算的管理情況，并及時調整預算控制流程，確保企業能夠實現穩健發展的目標。在房地產企業實施滾動預算的環節，可以結合項目的周期，以3—5年為一個滾動周期，讓預算周期和項目周期相銜接。同時，企業對現金流量預算可以按照逐月滾動或逐季滾動方式進行，以有效監控預算變動情況，實現對各項收支的規范控制，幫助企業適應管理需求。

（二）預算編制程序

房地產企業要采用上下結合的預算編制方法開展預算編制，提高基層員工參與預算工作的積極性，從而明確不同層級人員的工作要求。

第一，在每年年末明確下一年度的整體發展規劃，由董事會或經理辦公會合理分析企業的優劣勢，以此制定企業的整體目標，再由預算管理委員會下達預算目標。房地產企業要關注開發計劃、預計開發面積、年銷售收入等方面的預算，并將企業的預算標準細化分解，形成具體的工作任務目標。

第二，房地產企業的預算管理部門要將具體的管理目標進行宣傳，讓預算責任中心人員了解預算工作任務。在此過程中，財務部門要與各部門進行溝通，明確各部門所編制的預算工作要求。各部門在預算編制環節中，要認真履行預算編制職責，形成完善的編制措施。財務部門要與各部門及時溝通預算編制的方法、數據來源、編制原因、信息系統的數據查詢方法等。各部門應在與財務部門進行溝通的基礎上，結合部門的資源配置、業務水平等方面要素，全方位分析下一年度預算工作方案，形成本部門的預算草案。具體而言，企業的開發部門要編制土地付款計劃、整體經營計劃，明確項目開發周期、竣工時間、交付時間。工程部要根據工程的關鍵節點，明確整體經營計劃及各節點完成的具體時間。成本管理部門負責編制項目建設計劃，包括項目銷售方案、成本核算方案，按月編制資金支付計劃表。開發部門負責收集開發計劃和施工進度方面的數據，強化對資金支出成本的控制。銷售部門負責銷售回款的預算管理，預計預期的銷售面積和銷售單價。人力資源部預計員工薪金支出。各部門完成編制后上報預算管理部門。預算管理部門對各部門所編制的預算草案進行匯總，并提交企業的管理層。

第三，房地產企業的管理層在對各部門的預算草案進行分析之后，應要求各部門合理分析預算是否可操作，并針對管理流程提出優化要求，讓各部門及時進行修正，多次修正之后審議批準并下達執行。

四、信息化視域下房地產開發企業的全面預算管理問題

（一）基礎流程建設不完善

房地產開發企業開展信息化背景下的預算管理，要建設完善的信息系統。但是，部分房地產企業的系統建設相對滯后，沒有完善的系統對預算管理的數據信息進行整合和處理，無法掌握預算工作中的各類資源配置情況及管理流程開展情況，各項工作難以得到信息系統的控制，導致預算管理效率低下，預算執行控制力度不足。

（二）預算編制未重視信息技術的應用

房地產開發企業在預算編制時，要詳細分析預算信息，結合信息技術形成完善的預算編制措施。但是，部分房地產企業在開展預算編制過程中，無法通過信息系統實現對各項預算項目的全方位控制，無法整合預算項目，導致預算編制效率低下。

（三）預算執行對信息系統的應用不足

房地產開發企業應該通過信息系統實現對預算執行的控制與分析。但是，部分房地產開發企業在預算執行的環節中，還高度依靠人工審批，無法通過信息系統執行預算控制，難以將相關事項控制在預算范圍內，也無法借助信息系統動態分析預算執行進度及偏差的成因。

（四）信息化視域下預算考核不完善

房地產企業要借助信息系統開展預算考核。但是，部分企業無法結合預算目標完成情況對預算流程進行分析，也未制定相應的獎懲機制，無法充分激發人員參與預算工作的積極性。

五、信息化視域下房地產開發企業的全面預算管理策略

（一）優化基礎管理流程

在信息化的管理環境下，房地產企業要完善信息系統。其中，全面預算管理所涉及的各類數據較多，涉及企業的各個環節，并且信息來源千差萬別。企業要實施全面預算管理，就要對大量數據進行分析。在信息化環境下，房地產企業要利用信息技術建立信息化的預算管理流程，實現對工作全環節的一體化控制，以達到節約人員工作時間，防范資源浪費的目的。通過信息系統可以實現對預算編制、執行、考核等全環節的控制，以優化預算管理流程，全方位收集企業的各項預算信息，利用現代化的技術對各項財務數據及業務數據進行集成處理，達到縮短數據處理時間，提高管理效率的目標。同時，借助信息系統按照固定的程序及統一的標準化工作流程對預算進行控制，能夠對預算管理環節中各項工作任務形成全方位的控制機制，以提高預算管理效率，實現對企業管理全環節的動態監控，以達成預期的戰略目標。

（二）基于信息化開展預算編制

在信息化的企業預算編制的環節中，預算主體不僅涉及各職能部門，還要進一步細化到具體的人員，確保預算的收支能夠得到細化控制。例如，具體的支出能夠細化到支出項目。在信息化環境下，通過對預算進行多維度的編制，能夠結合各項具體的預算項目情況，形成細致的預算編制方案，讓預算在編制環節中各項工作盡可能詳細，形成科學的預算編制方案。

（三）基于信息化開展預算執行

首先，建立事前審批控制機制。在房地產企業的各項業務活動發生之前，要將企業的預算審批流程和支出控制相結合，實現事前審批。在審批流程中，發起人能夠獲取包括預算已發生額、預算余額等信息，并以此判斷是否能夠開展相關活動。如果預算額度不夠，又必須實施相關業務，那就需要進行預算調整。通過預算調整批準之后，才能夠進行支出，應該做到無預算不支出。若相關預算的資源充足，則通過系統發送給相關人員進行審批。其次，建立事中控制機制。房地產企業預算執行環節中要執行審批流程，確保所有資金的支付都符合預算的要求。在審批環節，審批人員要根據職能分析相關業務支出是否有必要、預算項目是否準確、額度是否合理，通過審批之后鎖定預算額度。在項目后續進行報銷時，通過審批后才能走報銷程序，并執行支付流程。再次，建立合理的預算事后分析方案。房地產企業在預算執行的過程中，要定期分析預算執行的狀態，并分析預算是否發生偏離。若預算發生偏離，則要根據預算偏離的情況進行糾偏，按照要求有序執行預算。在預算執行過程中，企業要根據預算執行實際情況為依據，確保預算執行的情況能夠得到動態分析，并及時關注預算執行流程中的各類問題，確保各類問題得到及時解決。通過對預算執行情況進行定期分析的方式，形成預算執行差異分析報告，詳細分析各項經費支出所存在差異的成因，幫助企業有效控制成本費用，提高盈利能力，落實管理工作的要求。企業在對各項成本工作執行情況進行分析的基礎上，應該執行相應的整改措施，作為不同層級人員優化工作的依據。最后，明確預算調整的程序。企業在預算執行的環節，若預算產生重大不可預見因素，就要對預算進行適當調整。科學的預算調整程序能夠避免預算調整環節的隨意性，確保預算調整過程規范。在預算調整過程中，要在保證收支平衡的前提下對調整事項進行梳理，明確預算調整是否必要。只有出現重大不可預見因素才能對預算進行調整，并要確保調整是在收支平衡的前提下對各項工作流程進行分析后進行的。同時，企業要明確調整的具體程序，讓預算調整過程能對各項工作進行全盤考慮，形成合理的調整方案，以確保調整流程更加規范、科學，避免隨意調整產生的風險。

（四）基于信息化開展預算考核

第一，對預算進行動態考評。在傳統的預算管理模式下，房地產企業的預算考評只能根據預算周期進行考評，預算考評的頻率較低，無法動態反映人員工作完成情況。為確保房地產企業的人員得到及時激勵，在信息化環境下要實現動態考評。另外，企業要建立完善的信息系統，在信息系統中輸入各項考評取數原則，明確考評要求及各項指標權重，并自動計算出人員預算工作完成情況，實現對人員的動態考評，確保預算工作中存在的問題能夠得到及時處理和解決。

第二，將預算考評與績效評價相結合。房地產企業在執行預算考評的環節，要將預算考評與獎懲相掛鉤，形成科學的獎懲機制。科學的獎懲機制能夠約束和引導員工行為，鼓勵員工完成各項工作。通過預算考評與績效評價相結合的方式，形成科學的薪酬分配方法，獎懲并重，確保預算工作任務要求得到落實。在信息化環境下，企業要能夠根據預期目標及人員具體情況制定詳細的獎懲方案，確保預算考評盡可能細致且合理。

六、結語

全面預算管理是幫助企業實現戰略目標，動態優化企業工作流程的方法。通過建立科學的全面預算管理體系，能夠有效提高企業的競爭力，對企業的持續發展有著重要的促進作用。隨著經濟高速發展，房地產企業之間的市場競爭日趨激烈。在當前形勢下，房地產企業要充分借助全面預算管理，實現對各類資源的科學控制。本文探討了房地產企業在全面預算管理工作中存在的問題，認為依靠信息化的機制實施全面預算管理能夠有效提高企業的預算管理水平。同時，房地產企業在執行全面預算管理的過程中，要認識到預算是一項系統性的工作，要全面重視預算的要求，結合實際情況完善預算體系，確保企業實現有序發展。