房地產稅務籌劃存在的常見問題及對策

常瑞棟 濟南鐵投電氣設備合伙企業(有限合伙)

房地產企業進行稅收籌劃，可以讓企業獲得最大的利潤，有助于企業對資源進行有效的配置，提升企業的管理水準，推動企業的組織結構進行優化，從而提升企業的盈利能力和競爭能力。因為房地產業投資的資金規模龐大，各個階段涉及不同稅種，所以做好稅收規劃非常必要。

一、房地產企業納稅籌劃的作用

稅收籌劃的理念源自于西方國家，它指的是在納稅行為開始之前，公司利用對納稅主體的經營、投資、理財等活動的涉稅事項做出合理的安排，充分利用現有稅收優惠政策，從而達到少交稅或延緩交稅的目的，由此所開展的一系列合法合規為前提的策劃活動即為稅收籌劃。房地產企業進行稅收籌劃，可以使其享有更多的稅收優惠，降低其所面臨的涉稅風險。房地產公司的稅收規劃工作必須堅持合法合規，以最新稅務制度和涉稅法律法規為著手點，確定合法節稅的方向[1]。總之，一項科學、合理的稅收籌劃工作，可以為房地產企業帶來更大收益，同時也能優化資源配置，提高了房地產公司的財務管理水平，推動房地產公司的健康、可持續發展。

二、房地產稅務籌劃的常見問題

(一)對稅務規劃缺乏正確認知

一些房地產公司的領導及管理層主要將樓盤開發建設和銷售看作是公司盈利的關鍵所在，卻沒有認識到稅收籌劃也可以為公司創造一定的收益，一些管理層都沒有認識稅收籌劃之于房地產公司的重要作用，甚至誤以為稅收籌劃就是偷稅漏稅，主觀上抗拒稅收籌劃工作的開展。這就導致一些房地產公司很少利用稅收籌劃的方式為企業創造更多收益。

(二)納稅籌劃思路不明確

房地產企業的稅收籌劃是一個整體性的工作，它不是單一某個環節一蹴而就的工作，在制定規劃方案、確定籌劃方向思路時，需要先進行全面的分析，確定合理的稅收規劃方向。但從實際來看，很多房地產公司的財務人員在進行稅收籌劃時沒有從整體著手，也沒有明確的納稅籌劃方向，納稅籌劃思路不清晰，這極大地降低了公司稅收籌劃的效果。

(三)納稅籌劃的風險防控意識不強

房地產企業納稅籌劃存在一定的風險，甚至一些風險將會對企業其未來的發展產生很大的影響[2]。很多房地產公司的領導和管理人員，在進行稅收籌劃工作的時候，缺乏對稅收籌劃工作中可能出現的風險的認識，這就使得公司在面對稅收籌劃的風險時，無法及時采取相應的對策來避免這些風險，甚至使納稅籌劃變成了偷稅漏稅，對企業造成了極為不利的影響。

(四)稅務籌劃方法不成熟

房地產企業納稅籌劃是一件需要較高技術含量的工作，需要有較高的業務素質，需要在合法合規的前提下，做好細節處理，爭取到更多國家或地方的稅收優惠政策。但是很多房地產企業的財務工作者的能力有限，或是工作經驗不足，納稅籌劃方法不夠成熟、靈活，取得的節稅效果有限。

三、房地產企業稅務稅籌劃的對策

(一)加強稅收籌劃人員的培訓，提高納稅籌劃意識

首先，房地產企業應當正確認識納稅籌劃，認識到納稅籌劃能夠為企業帶來的預期收益，這是在合法的前提下為企業爭取更多合理的稅收減免，提高房地產企業對納稅籌劃的認識[3]。定期開展相關培訓，使企業管理層和稅務工作者能夠對稅收規劃中所涉及到的相關專業知識有一定了解、正確的認識。其次，納稅籌劃工作需要籌劃人員具有較高的職業素養，要把這個工作做好，就必須經過系統性的訓練，因此，企業需要聘請具備過硬能力的優秀人才，并加大對企業稅務規劃師的訓練力度，提升他們的職業素養。在進行稅收籌劃之前，房地產企業應先了解稅收籌劃者的業務素質與職業道德素養，這是進行稅收籌劃的關鍵，必須選擇可靠的人員負責這項工作，并且要有嚴謹的工作態度，還要做到對各環節都要一絲不茍，這樣才能最大程度避免風險，防止使公司的經濟利益遭受損失。再次，房地產企業的納稅籌劃始終要堅守合法合規的原則。稅務籌劃方案在制定后，要由另外一個納稅籌劃人員進行審核，檢查是否有違規的行為，防止違規行為發生。最后，房地產公司的稅務工作人員也要不斷提升自己的工作能力，提高基本技能水平，加強對當前稅法稅制的了解，學習相關案例，包括正面和反面案例，并與自身的具體狀況相聯系，學以致用提升稅收籌劃工作質量。

(二)積極與稅務機關溝通，把握納稅籌劃方向

納稅籌劃工作旨在合法降低納稅負擔，在開展稅務籌劃是要根據房地產開發公司的具體情況來進行稅務籌劃[4]。首先，要制定出一個符合企業實際情況的節稅計劃，在為房地產公司進行納稅籌劃時，除了要將利益最大化作為一個基本的準則外，更要考慮公司整體的可持續發展，將其作為一個長期的目標，要將納稅籌劃與公司的發展戰略有機地結合起來，從而確保納稅籌劃的目的能夠得到有效的落實。其次，在進行稅收籌劃的過程中，房地產公司需要對國家和當地有關稅務政策規定有足夠了解，這就需要加強和當地稅務機關的聯系，建立良好的合作關系，從而了解當前稅務制度的動態變化，以及最新的稅收優惠政策，可以按照稅收新規、稅收優惠的方向進行調整，爭取享受更多的稅收優惠，達到合法節稅的目的。最后，在遇到較為繁雜的納稅籌劃時，房地產業公司可以選擇具備專業資質、業內口碑好的要專業稅務師事務所進行合作，來提升納稅籌劃的專業性，也可以在和專業機構合作中提升公司稅務人員的能力，通過這種方式來提高稅務籌劃的效果，減少操作不當的風險。

(三)加強對企業稅收規劃的風險防范

房地產公司的稅收籌劃存在著一些風險，而且，在目前的市場經濟條件下，我國稅收制度和政策每時每刻都有可能發生調整。伴隨著國家經濟的持續發展，以及國家的法規和政策的逐步健全，這一因素都會對我國的房地產企業的稅收籌劃工作造成一些潛在的風險。要想解決這個問題，就需要房地產公司稅務工作者提升稅收規劃的風險認識，在進行稅收規劃時提前做好相應的風險防范工作[5]。納稅籌劃人員要認識到稅務籌劃具有時效性的特征，而國家的稅務法規和政策一直在發生著改變，所以納稅籌劃人員在制定納稅籌劃方案并檢查無誤后，仍然不能放松警惕，繼續隨時掌握稅收政策的變動情況，對市場經濟的趨勢進行深入的研究，并結合稅收法規政策的調整，及時對籌劃方案進行相應的修改，能夠按照最新的政策對其進行適時的調整，確保納稅籌劃的合法合規性。

(四)采取靈活的稅務籌劃方案

納稅籌劃的手段并不唯一，房地產企業可以結合實際情況，采用靈活納稅籌劃方式方法，達到合理降稅的目的，以下就以幾種納稅籌劃方法為例。

1.增值稅納稅籌劃

房地產項目前期投資大，有較大的增值稅存量留底，依據稅務總局要求，達到留底退稅條件的企業，應退盡退增值稅留底稅額。企業應加強對總包及材料商進項發票管理工作，及時認證進項發票，達到增值稅稅收平衡，節約資金，提高資金使用率，實現企業效益最大化。但需要注意，在采購時企業要選擇具有開具增值稅專用發票資質(一般納稅人)的合作方，提前了解合作方是否可以提供可抵扣的發票，并且要妥善保管發票。

2.所得稅納稅籌劃

我國稅法規定符合條件的小微企業的所得稅稅率有一定優惠，對此房地產企業可以采用業務剝離的方式，將物業、裝修等次要銷售業務剝離，成立專門的小規模企業，以充分用好小微企業增值稅起征點及所得稅稅率優惠政策，來降低稅負。此外，稅法規定，企業安置殘疾人員也可以給予一定的納稅優惠，各地政策會有差異，如抵扣比例、殘疾人員工占比等的要求會有出入，企業根據當地政策可以聘用一些殘疾人從事企業內勤，有助于減少一部分稅負。還可以采用彌補虧損的方式進行納稅籌劃，根據當前稅法規定，企業年度虧損可以在之后的年度里結轉，但是最長時間不能超出5年。在納稅籌劃時就可以利用這個規定，利用5年以內的虧損進行籌劃。因為房地產項目的投資大，而收益主要是在房屋銷售時開始，所以在項目建設的前期階段，企業很可能出現虧損的情況，這樣就可以在開始轉為盈利的年度通過利潤額來彌補虧損，這樣就能降低當期企業所得稅。

3.土地增值稅納稅籌劃

土地增值稅主要是從減少土地增值稅收入和增加扣除項目金額的角度進行稅務籌劃。在收入方面，可以分離部分收入，比如燃氣初裝費，財政行政代收費用以及軟裝費用等。在土地增值稅扣除項目方面，從商品房設計入手，將硬裝成本等納入商品房建造成本中，增加土地增值稅計算扣除基數，充分利用土地增值稅累進稅率的特點，合理優化稅籌。還可充分利用免征土地增值稅優惠政策，如納稅人建造普通標準住宅出售，增值額未超過扣除項目金額20%的免征土地增值稅。比如，A房地產公司開發一個普通標準住宅項目，銷售收入為1 020萬元，公司為這一項目支出的地價款約為200萬元，投入房地產的開發成為400萬元，以及開發相關費用約50萬(準予稅前扣除)、房地產轉讓的相關稅金70萬、加計扣除額是120萬元。那么本項目增值額占總扣除項目金額的占比為(1020-200-400-50-70-120)/(200+400+50+70+120)×100%，計算結果為21.4%，這就超過了20%的要求，也就需要按規定繳納土地增值稅。為了合規享受土地增值稅優惠，可以降低普通標準住宅的銷售價格入手，如下調銷售價格使銷售收入從1 020萬降至1 008萬元，那么將1 008萬元代入計算，也就是(1008-200-400-50-70-120)/(200+400+50+70+120)×100%=20%，這樣符合了不超過扣除項目20%的要求，就可以享受減免土地增值稅的優惠。

4.房產銷售的納稅籌劃

對于房地產公司來說，其主要的收入來源是房屋銷售，從房產營銷的觀點來看，由于購房支出占用大量家庭資金，對于一般家庭而言，一次支付全款是有一定難度的，因此，目前的房地產公司的營銷方式大多是以分期付款為主。房地產企業可按照合同法所規定的分批收款時間，結轉成本費用，延遲收入確定的日期，使納稅時間也得到延后。通過這種方式，既能有效地解決房地產公司營運資金不足的問題，又能得到更多的稅務投資時間，從而間接地達到節稅效果。

還可以合理籌劃分樓棟分流水地塊銷售工作，結合工程規劃許可證以及分流水、分期交付范圍，依據土地增值稅清算條件。例如，在不超過已轉讓的房地產建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例的85%，結合當地稅務要求，合理延長土地增值稅清算時間，可不進行土地增值稅清算。房地產公司如果前期預繳土地增值稅金額大于土地增值稅清算金額，應主動申請土地增值稅清算，提前清算，以達到退稅目的。

稅務籌劃的方法并不局限于以上幾種，在具體操作時可以結合工程實際情況，以及國家及地方的稅收制度，采取多種靈活的籌劃方案，最大程度為企業合法降低稅負壓力。

四、結語

綜上所述，房地產企業開展稅收籌劃能夠幫助企業實現合法合理節稅，為企業獲得更多利潤，因此，房地產企業應提升對納稅籌劃的關注，增強敏銳度，掌握當前最新的稅收制度及涉稅法律法規，制定出一套合法合理的稅收籌方法劃，從而達到最大限度提高房地產企業的經濟效益，使企業在日益加劇的市場競爭中取得優勢，實現可持續發展。