“冰雪”哈爾濱喜迎外地買房客：非哈人員“拿下”主城區六成以上新房

秦佳麗

以冰雪旅游成功出圈的哈爾濱，在“冰雪季”取得了旅游市場和樓市銷售的雙豐收。據哈爾濱住建局數據，冰雪季期間當地樓市租售兩旺，其中非哈戶籍人員在主城六區購買新建商品房占比超過六成。

據多位置業顧問反饋，哈市較低的置業成本及購房門檻，是近期主城區“外地客”占比過半的重要因素。借助冰雪旅游火熱契機，這類投資客戶偏好購買核心城區熱門景點附近的公寓類住宅，帶動當地租售市場。同時，接受本刊采訪的人士指出，近期哈爾濱新房銷售市場預期表現為階段性修復，品牌房企在當地仍以存量項目去化為主。

冰雪季成交升溫外地客撐起哈爾濱樓市

對于哈爾濱樓市的突然火爆，當地某房企項目置業顧問章玲（化名）向本刊表示，哈市冰雪季旅游出圈，同步升溫的還有樓市銷售，其間不乏游客臨時拍板購房。“索菲亞教堂景點附近有座叫萬泰國際的公寓，站在公寓樓可以看到教堂。有位南方游客臨時看到了房子，當天簽了購房合同、交了全款。”

章玲所說的熱銷公寓位于道里區中央大街，作為哈市市中心，這里集合了當地重要的政治經濟機構及熱門景點。談及外地客群文旅置業，多位置業顧問均向本刊推介這片景點密集的核心城區，尤其是景點附近的公寓類住宅，成為外地投資客的首選。“比如中央大街防洪勝利紀念塔、索菲亞教堂，是外地游客的常駐打卡地，有的南方客戶買下這類景點周邊的住宅未必用來自住，而是把這里當作日租房對外出租。”章玲介紹。

哈爾濱南崗區某國企項目置業顧問張璇（化名）也向本刊介紹，外地客在哈市有投資偏好，戶型以中小戶型為主，典型如六七十平方米大小的公寓。也正因如此，張璇所在的大戶型改善性項目不屬于外地客的主流投資類型，不過，冰雪季期間其項目售樓處到訪的外地客戶也占到一成左右，“以前冬季是成交淡季，今年開年確實比往年好，客流量更大，也有外地客下手。”

與核心城區熱銷相對應，哈市不同板塊之間存在分化。香坊區某國企項目置業顧問陸豐（化名）向本刊介紹，順應冰雪季旅游熱度，其所在項目也為南方旅客準備了特價房源。不過，其所在項目以市區周邊客群為主，鮮見南方客戶。他補充道：“官方統計數據里的‘外地客不一定全是南方客戶，也有一些來自哈市周邊區縣，包括哈爾濱下轄的縣級市，通常會選擇在省會城市購房。”

成交數據顯示，非哈市戶籍客群在主城區購房客群中占比半數以上。據哈爾濱住建局信息，冰雪季期間（2023年12月至2024年2月），哈市利用冰雪旅游契機加速房產銷售，全市銷售新建商品房7442套，二手房13422套。其中，非哈戶籍人員在主城六區購買2587套新建商品房，占成交套數的64.34%，月均銷量較2023年前11個月增加38.19%；全市二手房銷量同比增加56.31%。

同時，當地租房熱度也在攀升，據貝殼哈爾濱站數據，2023年12月至2024年1月，該平臺租房成交量達2360套，較去年同期增長272.8%。

在當地置業顧問看來，除了搭乘冰雪季文旅置業的東風，哈爾濱樓市的吸引力在于購房門檻夠低。陸豐介紹，哈市早在2022年取消限購，首套房商貸利率也由之前的3.7%左右調降至年后的3.45%。當地提供人才購房補貼，從大專到博士研究生學歷享受3萬元至10萬元不等，另有商業公寓按購房款提供3%的補貼等。另據張璇介紹：“外地客戶不乏一些來自北上廣深的客戶，覺得東北的物價便宜，房價也低。有的人家外出旅游一次性花費二三十萬，對比之下投資三四十萬買套公寓不算什么。”

萬科蟬聯哈市銷冠聚焦存量項目去化

在這輪樓市爆火前，哈爾濱樓市其實難言樂觀。克而瑞數據顯示，2023年哈爾濱商品住宅市場成交量159.5萬平方米，同比下降11.37%；新增供應量171.89萬平方米，同比下降14.62%。另外，易居研究院發布的《2023年中國百城庫存報告》顯示，截至去年底，哈爾濱新房庫存達到814萬平方米，去化周期69.8個月，位列百城榜第七位。這意味著，當地新房庫存消化需要近6年時間。

對比之下，全國性品牌開發商在哈市以存量項目去化為主。譬如，2023年蟬聯哈爾濱樓市銷冠的萬科，上一次在哈爾濱土拍市場公開拿地還要追溯至2020年11月，目前萬科于哈爾濱的在售項目均為存量項目。

面對外流的人口和居高的樓盤庫存，2023年以來哈爾濱出臺了系列政策托底。譬如去年《黑龍江省促進商品房省外消費實施方案》出臺，提出“吸引越來越多的外埠居民到黑龍江旅居避暑、安居置業”，旨在“引進來”；去年9月份，哈爾濱住建局首次和13家房企前往南京舉辦房地產推介活動，涉及綠城、萬科、匯龍地產、昆侖地產等全國性品牌房企及黑龍江本土房企近21個項目，推行“北房南賣”，旨在“走出去”。

從銷售競爭格局看，目前頭部品牌房企在哈爾濱市場舉足輕重。據數聯天下數據，2023年，萬科、中海地產、金地集團、華潤置地、招商蛇口5家全國性房企入圍哈爾濱區域年度銷售榜單TOP10，分別實現銷售額25.9億元、25.12億元、14.87億元、13.88億元、11.16億元。本土房企中匯龍地產、匯智地產、新松地產、龍一地產、昆侖地產入圍哈市TOP10銷售陣營，年度銷售額均超過8億元。

在當地置業顧問看來，目前哈市房地產開始趨于穩定。章玲就此談道：“近兩年哈爾濱房地產開發以本地國企為主，中小型房企幾乎沒有參與感；再是大型央國企，比如中海、保利、華潤等央企在當地老百姓心中更有認可度。”

陸豐總結道：“哈爾濱樓市2023年銷量比2022年好，2024年開年好過去年同期；銷售價這兩年一直維系常規水平，沒有大增也沒有大跌，算是回歸到房地產的居住屬性了。”結合安居客數據，2024年3月哈爾濱新房均價為10423元/平方米，與去年同期10664元/平方米均價相比下跌2.26%，環比上月持平。

市場預期階段性修復房企或仍延續謹慎投資情緒

哈爾濱樓市迎來階段性熱銷背后，房企對東北區域的排兵布局依然謹慎。2024年以來，多家房企進行了區域組織架構調整，東北成為調整的高頻區域。其間綠城中國、華潤置地、萬科等企業，或大區合并、或人事換防，調整開發節奏。

今年2月，華潤置地將原有七大區域重組為五大區域，其中區域銷售金額排名墊底的東北大區，與華北大區合并成立新的北方大區。蟬聯哈爾濱銷冠地位的萬科也在調整，近期集團北京區域副總經理、東北區域首席合伙人互為人事換防。根據萬科方面的解釋，東北區域業務雖然過去一年保持了區域市場排名第一的地位，但后續住宅銷售壓力較大，安排熟悉北方市場、擅長銷售突破、敢打肯拼的將領擔任東北區域負責人，有助于東北區域更好地應對挑戰。

某東北區域房企前任總經理、房地產自由投資人王維旭向本刊表示：“如果缺少經濟的好轉、收入預增長等基礎條件，樓市升溫很難持續。目前昔日的頭部房企尚未從困境中走出來，重新進入擴張期也尚未可期。期待品牌房企在哈市再次擴張有一定難度。”

中指研究院市場研究總監陳文靜向本刊介紹，2023年冬季，哈爾濱成為國內熱度最高的旅游目的地之一，人流量達到峰值，當地租賃住房需求提升為樓市帶來潛在購房者；另一方面，當前哈爾濱房價整體也處在低位，根據中國房地產指數系統百城價格指數，哈爾濱新房、二手房價格表現均較弱，2023年新房、二手房分別累計下跌2.15%、4.92%，以價換量現象仍在持續，“整體來看，當前購房者市場預期整體尚未扭轉，市場經歷活躍度提升后，隨著旅游熱度的平復，預計房地產市場也將逐漸回歸常態。”

諸葛數據研究中心高級分析師關榮雪向本刊表示：“近兩年哈爾濱拓儲主要為本土房企，盡管品牌房企缺席土拍市場，但目前哈爾濱核心城區的改善項目去化相對較快，在市場預期明顯轉好的情況下，不排除品牌房企將逐步加倉東北的可能。不過，考慮到東北區域新興產業相對匱乏、房企資金普遍承壓，預計品牌房企在哈爾濱的投資情緒仍然謹慎。”

而在同策研究院研究總監宋紅衛看來，憑借較低的置業成本以及2025年亞洲冬季運動會的舉辦契機，哈爾濱樓市熱度有望得到延續。其中，伴隨旅游出圈、酒店需求上升，公寓類產品會迎來新的機遇。他補充道：“近兩年哈爾濱土地競拍以本土房企為主，后續提振投資市場，需要當地政府部門結合品牌房企對土地的需求，提供優質土地、調整容積率、加速配套落地，助力品牌房企投資決策。”

（文中個股僅為舉例分析，不做買賣建議。）