房地產建筑工程預算控制策略

秦曉霞

資金是房地產企業的重要命脈，房地產企業的經營活動離不開大量資金的支撐，資金運用的合理性在很大程度上決定了房地產企業的發展質量。科學的資金運用離不開合理的預算規劃，以及資金運轉中的監督與管理[1]。對此，房地產企業要采取全面的預算控制措施，加大工程預算控制力度，提高企業運營效率，降低生產成本，增強市場競爭力[2]。

1 房地產建筑工程預算控制

1.1 內涵

預算是財務管理的計劃環節，負責對企業生產經營各環節的費用支出進行計算、控制[3]。預算控制的內涵：第1，從形式上，房地產建筑工程預算控制是利用量化數據對房地產企業的經營活動、籌資活動、投資活動進行詳盡安排，并通過詳盡的預算數據體現出來；第2，從內容上，房地產建筑工程預算控制是對房地項目的人、財、物等費用進行統籌管理，并通過預算管理協調各環節實現房地產企業的經營總目標[4]。預算管理水平體現了企業的經營管理能力。房地產企業資金用量大、回流慢，需借助預算控制做好資金使用、協調，從而降低生產成本，提高資金運轉效率和質量[5]。

1.2 意義

房地產開發企業開展工程預算管理有助于控制項目造價與成本，推動經營目標的實現。房地產開發企業可通過預算控制規劃經營內容，預判經營結果，并根據預測調整項目資源配置，滿足項目實施需求，促進實現企業經營目標[6]。

有助于促進企業可持續發展。當前，我國處于經濟轉型期，為了抑制房價上漲，去除房屋庫存，國家出臺了限購令和其他提高房地產企業信貸率等政策，使房地產企業面臨資金回籠速度慢、融資渠道變窄、生產周期長等困境，加大了經營難度。通過開展工程預算控制，房地產企業的投資規劃、項目設立、財務管理等工作間的聯系更加緊密，企業的向心力、凝聚力得以增強，各部門的工作內容、職責更加細分，進一步增強了企業的核心競爭力，從而促進了房地產企業的可持續發展[7]。

2 房地產建筑工程預算控制中的問題

2.1 組織體系不健全

預算控制的開展依賴完整的組織體系和有效的內部管理體制，但目前部分房地產建筑工程預算控制還是通過財務部門獨立編制，缺少各個部門之間的配合：第1，財務部門單純從財務角度考慮問題，可能影響預算基礎數據的準確性，加大數據分析與預測的難度，也會使預算內容處在簡單化、短期化的狀態，難以充分反映房地產企業的實際財務狀況。第2，單純通過財務部門開展預算編制和控制，層級不夠，難以調動各部門的配合，導致預算可操作性不強，執行不到位。可以說，組織體系的不健全導致預算控制缺乏依據，很難實現預算編制目標，也會削弱預算控制的權威性。

2.2 預算編制不合理

當前，部分房地產企業預算編制主要參考借鑒其他企業的預算編制，沒有綜合考慮企業項目、資金、人才等要素，收集的預算數據不準確，難以體現企業實際情況，導致人力、物力的過度損耗，也可能因為預算管理失利而導致其他工作受阻，最終阻礙企業發展。

2.3 管理手段不到位

財務部門完成預算后交由上級部門審批，上級部門根據工程項目實際情況，在外部咨詢機構等的幫助下調整預算，預算執行依賴各部門的共同參與。在以上過程中，有可能因上級部門、咨詢機構對預算管理不熟悉而出現預算準確度不高，執行和控制不到位的問題，影響相關項目的成本。

雖然部分房地產企業已經進行全面預算管理工作，但是還沒有發揮全面預算管理的優勢，只是將這一預算管理模式應用在部分部門、部分項目，沒有落實到所有工作環節中，導致預算管理的合理性、科學性不高。

2.4 預算管理與企業戰略連接不緊密

房地產建筑工程的預算控制必須與房地產企業的戰略目標關聯起來。但是，當前房地產建筑工程的預算控制與企業發展戰略的聯系不緊密，預算編制主要考慮當前的經營情況，較少考慮長遠利益，預算管理缺乏長期規劃。

2.5 績效考核不嚴謹

預算控制是一項復雜的工程，需要完成對應的預算考核。目前，房地產企業的預算考核程序不完善，主要是按層級分解預算目標，也沒有建立完善的預算責任體系，導致預算控制效果不佳，易出現費用超支等問題。此外，房地產企業的預算控制主要關注經濟運行指標，對財務成長、學習進步、內部流程等指標的關注不足，導致績效考核不全面，難以調動員工的積極性。

2.6 缺少預算管理系統

信息技術的進步為房地產企業預算管理提供了更多手段，但是目前很多房地產企業還在采用傳統方法開展預算管理，導致預算編制、預算執行的準確度不高。同時，預算管理系統和成本控制系統之間數據共享少，數據不完善，降低了預算執行數據的準確性，進而影響了預算管理的效果。

3 房地產建筑工程加強預算控制的策略

3.1 健全組織體系

健全的預算控制體系應該包括決策、工作、執行這3 個機構，其協調運作是預算管理與控制的核心保障[8]。決策機構由董事會、管理層、預算執行人員組成，負責從宏觀層面監督預算制訂、執行的各個過程與環節，以及各項重要的預算決策；工作機構主要是財務部門，負責預算編制、評估；執行機構即各職能部門，負責依據給定的預算執行各項業務。

在明確組織體系后，要清晰定義各部門職能，在各機構的協調下將預算落到實處。在預算執行中，一旦發現實際情況與預算計劃出現偏差，就立刻進行追責處理，提高各個機構的工作效率。

3.2 改進預算編制方法

明確項目成本計劃與目標。房地產企業在項目開發前就要做好市場定位。房地產企業要對項目開發的內容、項目區位的選擇、客戶群體、項目功能定位進行深入分析，站在戰略角度提高市場定位的準確性。同時，房地產企業要對項目產品的資金成本進行深入研究，確保成本符合產品定位、市場需求，為項目開發與工程預算控制打好基礎[9]。

房地產企業要精確統計項目的工程量，全面收集項目相關數據，關注項目可能涉及的成本事項，逐一分析可能影響項目成本的因素，掌握不同影響因素的變化特點，結合本次項目的實際情況制訂工程成本參考標準和工程成本控制目標。

在預算編制中，房地產企業要從項目特點出發，改變以往“固定預算+增量預算”的預算編制方法，靈活采用滾動預算、零基預算、彈性預算等預算編制方法，提高預算編制的規范性，具體為：

1）滾動預算，即預算隨著時間的變化而延伸，始終保持在一定期限內（一般是1 a）。滾動預算利用長計劃、短安排的方法使預算管理人員掌握近遠期目標預測情況，以充分發揮預算控制效果。對于房地產項目來說，項目總投資預算可以采用滾動預算，從項目投資總預算中分解出來作為年度項目預算數，再用項目執行數逐漸代替預算數，實時修正和動態監控投資總預算。

2）零基預算，即在編制預算時均不考慮以往歷史數據，從零出發分析每一項支出是否有必要，并科學分析支出數額。這種預算編制方法的科學性在于不受以往經驗的限制，能夠將有限的資金用到“刀刃”上，從而提高資金運用效果和各級人員的積極性。房地產項目的管理費用預算、銷售費用預算、新開建項目預算等都可以采用零基預算編制。

3）彈性預算是以項目成本、利潤、業務量之間的關系為依據，按照預算期間能預見的各種業務量，編制可以適應各種情況的預算，具有可比性強、預算范圍廣的優點，可以用于編制彈性成本費用、彈性利潤預算等。

綜上，預算編制要建立在客觀分析外部環境、內部資源的基礎上，科學編制，杜絕預算松弛的問題，達成企業經營目標。同時，當企業內外部環境發生重大變化時，要適當進行預算調整，保持預算的科學性。

3.3 嚴格推進預算執行

預算執行是預算控制的核心環節，在執行中不但要緊扣預算編制，還要結合實際情況，適當進行修改和調整[10]。

3.3.1 解決預算執行力度不足的問題

房地產企業可通過強化項目管理的方法加大預算執行力度。房地產企業管理層要加強對部門負責人的監督，定期抽查任務分解工作，對于不負責任的項目經理，要嚴肅批評或降職處理。在嚴格的管理下，預算執行力度才能得到提升。針對任務梳理與分解能力不強的部門負責人、項目經理，企業要通過各類培訓提升其管理能力，確保預算編制的有效落實。

3.3.2 建立靈活的預算調整機制

在房地產項目中，經常要根據實際情況調整預算。當各層級負責人遇到需要調整預算的情況時，要按照明確的制度規范審批，在決策機構準入審批后再執行。同時，要以文件形式提交調整內容、目的、預期結果，杜絕毫無根據的預算調整。

例如，營銷策劃部門在營銷活動中受客觀因素影響，部分廣告不能按計劃投放，此時營銷策劃部門的負責人需按流程申請減少原本的預算額度。決策層將營銷策劃部門未使用的預算投入其他環節，如原料采購、項目投資等，從而優化內部資源配置，增強生產經營活力。

3.4 加強戰略目標與預算計劃的聯系

房地產企業要合理制訂戰略目標，并落實到企業各個項目、各個環節中，通過加深戰略目標與預算計劃的結合程度指導預算管理。具體來說：第1，房地產企業要采用價值鏈分析方法制訂企業戰略規劃，發現企業核心價值與作業驅動因素，將經營戰略、經營動因、預算編制等有機聯系起來；第2，在制訂施工進度計劃、費用預算、資金支出計劃時，要提前進行預算管理，根據預算計劃與實際情況的差異，獲取準確信息，調整短期項目計劃，基于企業整體戰略目標高度體現預算管理的作用，最終促進企業健康發展。

3.5 全面開展預算考核與評價

3.5.1 全面開展預算考核

在預算考核方面，可設立預算科，整合各業務部門預算員，為預算考核與評價提供組織保障。同時，制訂預算考核分部門實施細則，設立預算偏離制度考評、功效系數法下的對標考評，體現績效考評的公正性。通過推行財務績效指標前移與財務績效考核前置診斷，為預算、財務績效評價提供統一衡量標準。

預算科根據全面預算執行情況進行預算考核：

1）輸入數據：對預算項目進行具體說明，確定預算執行單位和預算周期，輸入指標權重。

2）輸出數據：根據預算方案確定預算值。實際額為該項預算實際發生數值，可以直接填入或來自企業資源計劃（Enterprise Resource Planning，ERP）。全面預算管理工作評分根據《全面預算管理工作評分表》評價；考核總評分=∑（各項預算指標考核得分×指標權重），其模板見表1。

表1 預算考核表模板

預算科應立足預算執行結果，評價預算執行效果，找出各預算指標的執行差距并進行綜合評價，并將其作為績效獎懲的依據。

3.5.2 完善預算反饋機制

預算考核后的反饋是預算控制的最后環節，在該環節，房地產企業要根據預算完成情況進行獎懲激勵，按照各部門的預算執行結果、項目難易程度、工作規范程度等進行科學合理的評價。針對工程預算執行好、工程成本控制到位的部門，要給予薪酬、獎金或購房優惠等待遇，提高員工的工作熱情。針對工程預算執行不到位甚至超支的部門，要及時與部門負責人溝通，了解超支緣由，在必要的情況下采取懲戒措施。

3.6 構建統一的數據平臺

當前，大部分房地產企業已經在業務板塊應用了基本的信息系統，包括項目管理、銷售管理、成本管理等模塊。為了更好地開展預算管理工作，房地產企業要進一步構建和完善統一的數據平臺，借助業務板塊獲取數據，實現數據共享，從多個方面判斷預算與實際情況、與目標的匹配程度，為調整管理措施制訂提供依據。

4 結語

房地產企業對工程預算進行控制非常重要。新形勢下，房地產企業要不斷完善工程預算控制策略，使工程預算與整體工程實際相符合。同時，房地產企業也要關注內外部環境變化，及時調整工程預算，使各工程款項與項目情況相符，并及時甄別潛在的財務風險，確保房地產企業的經濟效益、社會效益在發展中得到同步提升。