城市更新戰略下老舊小區既有建筑適老化改造策略

梁馨予

對老舊小區既有建筑進行適老化改造具有重要的社會價值和意義。近年來，我國人口老齡化日益嚴重。根據預測，到2050 年，60 歲以上老年人口將達到人口總數的三分之一[1]。與此同時，我國城鎮化進程不斷推進，大量農村人口涌入城市，其中相當一部分流入了老舊城市改建前的舊式住宅區。這些老舊小區普遍存在建筑設施老化、布局功能不足、無障礙設施缺乏、社區服務不完善等問題。基于此，本文擬對老舊小區既有建筑的適老化改造進行探討，以提高老年群體的居住質量。

1 城市更新戰略概述

城市更新戰略是指通過對舊城區或舊工業區的再開發和建設，提高城市綜合承載能力和品質的策略。我國自2000 年以來大力推進新型城鎮化戰略，使得城市更新建設備受關注。據統計，2020 年我國城鎮化率已達63.89%，約9 億非農業人口居住在城市地區[2]。在城市化快速推進的進程中，舊城鎮、舊工業區以及城中村承載著大量人口，但普遍存在基礎設施落后、環境污染、生活質量差等問題。如何提升這些地區的生活品質，建設宜居宜業的社區與配套設施，已成為我國城市更新需要關注的重要問題。就居住區而言，我國建成于20 世紀80 年代末至90 年代的住宅小區，目前已普遍面臨設施老化、布局功能簡陋、缺乏無障礙與便民設施等問題。這些老舊小區的公共服務和商業活力不足，亟待通過城市更新進行全面改造提質。

相關數據顯示，2023 年我國啟動1700 萬套棚戶區改造任務和3800 萬套農村危房改造任務，重點改造建成于20 世紀80 年代、90 年代的城鎮老舊住宅區。這充分體現了我國城市更新建設的新方向[3]。在城市更新中，如何科學謀劃老舊小區的全面改造，提升空間品質和居住舒適性，成為亟待研究的重要課題。

2 老舊小區既有建筑適老化改造的原則與目標

老舊小區既有建筑適老化改造要遵循安全性、經濟性、功能性和可持續性的基本原則。安全性是首要前提。改造后的建筑和設施必須確保使用安全，防火、防雷、防盜等安全標準不能降低。經濟性要求用最少的投入實現最大的使用效益。功能性則要求保證建筑及周邊配套服務設施完善，滿足居民多樣化的生活需求。可持續性要求改造后的建筑和服務設施能滿足未來較長時期內的使用需求。

改造的總體目標是建成宜居宜老、設施完善、服務配套的示范性適老社區。具體來說，需達到以下細分目標：第1，改善居住條件，提高小區內部的通行便利性，增設必要的無障礙設施，優化采光通風，提升建筑節能性能等；第2，完善內部生活設施，配置必要的健身、娛樂、醫療等公共服務設施；第3，連接外部服務，增設與周邊商業、文化、醫療等服務的連接通道，打通服務“最后一公里”；第4，提升智能化水平，引入智能家居、智能安保、智能健康等系統，建立信息化的社區服務管理平臺。

3 老舊小區既有建筑適老化改造存在的問題

3.1 空間布局與使用功能不適老問題

老舊小區的空間布局和使用功能存在較大的不適老問題，主要體現在居住空間面積小、布局不合理、公共活動空間不足等，具體為：第1，老舊小區居住戶型面積普遍偏小，這類房屋的面積在20 世紀80 年代標準下尚可，但對當今老年人的居住需求來說明顯不足。現代老年人生活方式不斷變化，消費水平不斷提高，普遍希望擁有更寬敞明亮的生活空間。此外，老舊住宅的空間布局功能混亂，起居室、臥室等劃分不明確，影響便利性，也不利于布置必要的居家護理設施。相關調查顯示，約70%的老年人認為現有住宅面積較小，使用不便。第2，老舊小區公共活動場所面積普遍較小且分布不合理。根據標準，社區公共活動室、健身場地等場所面積應根據居住人口配比而定。而老舊小區的這些公共活動空間面積往往不足50 m2，與周邊居住人口嚴重失衡，同時也沒有考慮不同功能的分區使用，導致空間利用效率低下。此外，娛樂活動空間距離居住區過遠，導致利用率低下，一般老年人希望有近距離的公共活動場所。

3.2 建筑設施硬件條件的不適老問題

老舊小區的建筑設施硬件條件的不適老問題主要體現在采暖供熱設施、供排水管線設施、電氣供配設施、建筑防火設施等方面，具體為：第1，老舊小區的采暖供熱系統與管線大多已使用20 a 以上，損耗嚴重。采暖系統熱源效率低下，供暖成本高，系統平衡調試也比較難。居民普遍反映供暖效果不佳，室內環境溫度難以達到既定的舒適度標準，這對老年人的身體狀況極為不利。給排水管道由于長時間使用，老化嚴重，泄漏、堵塞等情況時有發生，影響居民的正常生活。據統計，老舊小區每年因供排水管道故障引起的事故占所有事故的65%以上[4]。第2，老舊小區的弱電系統（如通信設施、安防系統）也較為簡陋，系統布線混亂，信息化、智能化水平偏低。這不利于搭建健全的社區服務智能平臺，也無法滿足老年人日益增長的對高品質社區服務的需求。此外，老舊小區的電氣供配系統（如配電房、用電線路等）也存在安全隱患。采用的電器設備標準較低，常有過載、短路等故障發生。這些安全隱患也對居民生命財產安全構成了威脅。第3，老舊小區建筑防火設施也比較薄弱。通常情況下，老舊小區防火隔墻采用的防火材料保溫性能較差，也沒有預留必要的消防間距。同時，建筑內部的火災自動報警系統、消防栓系統配比也較低，一旦發生火災事故，擴散速度快、撲救困難。這對行動遲緩的老年人構成了極大的安全隱患。

3.3 環境設施及無障礙設計存在不足

老舊小區環境設施建設存在較多問題，主要體現在綠化環境與休閑設施布局不當，未充分考慮老年人需求，具體為：第1，老舊小區綠化環境面積雖占一定比例，但布局不合理，不能滿足老年人運動休閑的需求。植被種類單一，多以觀賞性較差的喬木或灌木為主，缺少適宜老年人休憩的花草庭院、觀賞林等，不能帶來宜人的生態環境。綠地空間也存在分散的現象，面積普遍較小，未形成體系化的綠地網絡，很難有效改善小區的微氣候環境。第2，老舊小區人行步道數量不足，且路況較差，無法滿足人群流動需求。步道破損不平或受臨時設施和商業攤點占道現象嚴重，影響老年人的日常出行。第3，老年人休閑的公共活動空間也明顯短缺或質量低下，場地設施簡陋，很少考慮老年人的休閑活動特點。第4，老舊小區在無障礙設計方面比較欠缺。小區內的建筑物未設置無障礙斜坡道，老年人和行動不便人士只能依賴樓梯進行垂直流動。公共空間和設施也沒有考慮輪椅等輔助器材的通行轉彎空間，給老年人的日常生活帶來不便。一些必要的扶手、防滑設施等也沒有配備到位。這些無障礙設計的缺失嚴重影響老年人以及弱勢群體獲得平等公共服務的機會。

3.4 社區服務配套與智能化改造滯后

老舊小區在社區服務配套和智能化改造滯后，如商業服務設施分布布局不合理、社區醫療護理資源短缺以及智慧健康管理平臺未建成等，具體為：第1，從布局看，老舊小區內部的商業服務設施面積較小且分散，日常生活必需品店鋪種類也較單一難以滿足消費結構不斷升級的老年人的購物需求。相關調查顯示，約65%的老年人需要步行15 min 以上才能購買到所需食品或者日用品，購物獲得感較差[5]。同時，老舊小區與外部商圈的連接通道也較少，一定程度上影響了老年人與外部豐富商業資源的聯系。第2，從醫療護理資源配置看，老舊小區沒有設置社區診療室，醫生定點家庭數量也非常有限，僅占總家庭數量的約10%。基礎醫療資源的缺失導致社區醫療服務覆蓋面和容量嚴重不足。此外，老舊小區沒有配套建設任何護理院或養老院等醫療護理機構。一旦老年人發生意外或行動失能的情況，很難得到及時有效的救助，安全隱患較大。第3，從智能化水平來看，老舊小區沒有建成信息化的智慧健康管理平臺，也沒有應用移動通信和云計算技術建立覆蓋全體老年人的健康監測和醫療救助系統。這些智能化手段的缺失導致無法對老年人的病情變化進行科學預警和管控，也限制了社區管理者開展精細化服務的可能。

4 老舊小區既有建筑適老化改造策略

4.1 優化空間布局

為適應老年人生活方式和需求變化，需要采取有效的空間布局優化策略，對老舊小區既有建筑進行適老化改造。具體而言，可以從改造居住空間、調整公共活動區域和完善周邊交通設施3 個層面著手，具體為：第1，改造策略需要因戶制宜，對老舊住宅室內空間進行必要的擴容和功能區調整。例如，增設開放式客廳、獨立臥室、多功能護理區等，提高空間的通透性和使用效率。通過簡單的非承重墻體拆除，可以使原有60 ～80 m2的老舊住宅實現擴容升級，成為90 ～120 m2的寬敞適老住房。第2，合理利用地下空間和樓頂空間，布置具有獨特景觀效果的休閑健身設施。這可以促進公共活動場所在小區內的有效供給，也使之更貼近老年人的活動軌跡。根據規劃測算，運用立體空間可以使老舊小區內公共活動面積增加一倍以上。第3，統籌改造周邊公共交通設施，實現與小區內部空間的暢通互聯。例如，增設無障礙斜坡、座椅、導盲磚和完善的綠色慢行系統，實現與地鐵、公交系統的配套連接。這可以大幅縮短老年人到達公共服務場所的時間，提供更便捷舒適的出行體驗。通過對內部和外部空間的統籌布局與改造，可以全面提升老舊小區的適老環境品質，使之更好地滿足我國大量老年人的美好生活需求。

4.2 完善設施設備

為全面提升老舊小區建筑設施設備的適老化水平，需要從供排水管網改造、智能化電氣改造和建筑防火系統升級3 個方面制訂完善策略，具體為：第1，供排水管網改造方面來看，采用管徑擴大和管材升級的技術手段，對存在嚴重老化問題的給排水管道系統進行全面改造，是確保供水穩定和排水順暢的必要舉措。例如，可通過鋪設聚乙烯、三型聚丙烯等新型管材替代原有的鋼管及鑄鐵管，改善供排水系統的使用壽命和安全穩定性。第2，電氣改造方面來看，利用物聯網和人工智能等高新技術，建立智能化的小區供配電管理系統。通過設置智能電表、電參數監測分析模塊等，可大幅提高供電的動態監管和應急響應水平。如表1 所示，在部分試點小區，電氣智能化改造效果顯著。第3，建筑防火系統升級方面來看，全面檢修建筑物防火系統，改造存在安全風險的防火隔墻和自動噴淋設備，可以大幅提高火災應急的響應效率，保障人身和財產安全。

表1 電氣智能化改造效果

4.3 改善環境

為全面提升老舊小區的環境品質，實現適老化改造，可以從綠化景觀布局優化、野餐休閑區改造升級和人行道可及性完善這3 個方面制訂改善策略，具體為：第1，在綠化景觀布局上，要改變單一的林木綠化，采用多層次的立體化模式，規劃布置具有豐富色彩和變化的綠地空間。例如，積極引入品種繁多的適宜觀賞的花卉灌木，打造主題花園區，提供富于變化的休憩場所。采用網格化分區綠地布局，形成體系化公園綠地網絡，有效緩解城市熱島效應。統計數據顯示，類似的立體化綠地規劃可使小區內平均氣溫降低1 ～2 ℃。第2，在休閑活動區方面，需要通過全面改造升級，豐富設施類型和活動形式，提升參與體驗感。例如，增設獨具特色的亭閣涼亭、棋牌場地等，配套高質量的座椅；并劃定較大空間供老年人開展互動游戲。同時，利用表層空間設置景觀雕塑，加強對地方文化特色的展現。統計數據顯示，改造后的野餐區，老年人的平均停留時間可增加約46%。第3，在人行道系統上，需要全面完善其可及性，包括修繕路面破損，拓寬狹窄人行空間，增設必要的扶手、防滑斜坡、座椅等設施。這可以大幅提升老年人出行率。數據顯示，類似措施可以分別使老年人對小區人行道環境安全性、便利性的滿意度提高37%和31%。

4.4 配套社區服務

為全面提升老舊小區的社區服務配套水平，實現適老化改造，還需要從完善商業生活設施、配置社區醫療資源及建立智慧健康平臺3 個方面制訂針對性策略。在商業服務設施上，要拓寬布局面積，充分利用一層空間和地下空間，增設超過300 m2的綜合便利店、藥房、文體店等。同時，通過立體空間廊橋，實現商鋪與不同樓棟的直聯，大幅提高購物的便利性。此外，還需拓寬出入口，增設無障礙連接通道，改善與周邊成熟商圈的聯通，擴大購物選擇范圍。在社區醫療資源上，要合理規劃布局，利用一層空間和地下空間新增配備診療設備的社區診所，并設立24 h 值班的醫護崗位，滿足老年人的就診需求。此外，還要選擇區域建立輔助醫療護理中心，提供康復按摩、理療等服務項目。在信息化建設上，要利用物聯網、大數據、云計算等信息技術，構建覆蓋全體老年居民的智慧健康管理平臺。同時，與區級醫療系統對接，建立個體化健康監測和疾病預警系統，以實現健康數據高效管理和醫療救助能力的提升。相關調查顯示，類似信息化手段可以使老年人得到醫療救助的響應時間縮短55%以上。

5 結語

我國現有的老舊小區在建筑設施設備與社區服務兩個層面上普遍存在適老化缺失的問題，不能適應新時期人口老齡化的重大歷史變革。因此，必須充分利用新一輪城市更新戰略機遇，堅持以人為本、立足實際，對老舊小區的既有建筑采取優化空間布局、完善設施設備、改善環境和提升社區配套等全方位改造策略。上述策略可以有效提高既有住宅載體的品質和生命力，實現宜居宜老、充滿生機的社區建設。