縣級城市土地定級評估及實證分析

孫華英，張文峰

（濟南市不動產登記中心，山東濟南 250002）

0 引言

土地是“財富之母”。一直以來，我國社會經濟的發展離不開土地的承載作用。城市是我國社會經濟活躍發展的重要標志，對土地的需求量向來較大，而土地因其有限性迫使地方政府要及時掌握城市土地市場基本狀況，從而加強對城市土地的引導和管控，優化配置城市土地，使城市土地得到最合理、最有效的利用，打造健康長久的城市土地市場，服務區域社會經濟發展。對城市土地進行定級評估是政府掌握區域城市土地市場基本狀況的一種重要手段，評估數據的呈現可為政府調控城市土地市場提供最直觀的基礎依據，因此，迫切需要建立科學合理的評估方法體系。鑒于縣級是我國社會經濟發展最基本的單元，本研究聚焦縣級城市土地定級評估，詳細闡述了縣級城市土地定級評估技術方法流程并進行實證分析，可豐富縣級城市土地定級理論及實踐，具有重要的理論和實踐意義。

1 縣級城市土地定級評估相關概念界定

1.1 縣級城市土地定級

縣級城市土地定級，本質是揭示縣級城市土地質量差異，按照差異對縣級城市土地進行級別劃分。其前提是綜合分析縣級城市土地本身所具有的自然屬性以及人類賦予的社會經濟屬性[1-3]，過程是結合分析結果以及縣級城市土地在社會經濟發展尤其是縣級城市建設過程中的地位、作用，獲得縣級城市土地的綜合使用價值，摸清縣級城市土地質量差異，目的是劃定縣級城市土地分級[4]。一般認為，縣級城市土地質量與分級成正比，質量越好，縣級城市土地級別越高，反之越低。縣級城市土地定級也是縣級城市土地估價的基礎。

1.2 縣級城市土地定級評估

縣級城市土地定級評估主要指在分析影響縣級城市商業用地、住宅用地、工業用地質量的各項社會、經濟、自然等方面因素基礎上，經綜合評估，按照評估結果劃分縣級城市商業用地、住宅用地、工業用地級別。

2 縣級城市土地定級評估方法構建

2.1 縣級城市土地定級評估方法流程

設計縣級城市土地定級評估方法流程如下。

2.1.1考慮到土地質量是多因素相互作用的結果[5-6]，針對縣級城市商業用地、住宅用地、工業用地，考慮因素的普適性、專選性以及重要性，選取能反映縣級城市商業用地、住宅用地、工業用地質量差異的因素，構建縣級城市商業用地、住宅用地、工業用地定級評估因素體系。

2.1.2采用適當方法，分別確定縣級城市商業用地、住宅用地、工業用地定級評估各項因素權重。

2.1.3對縣級城市商業用地、住宅用地、工業用地定級評估各項因素進行量化，得出縣級城市商業用地、住宅用地、工業用地定級評估各項因素的作用分值。

2.1.4確定縣級城市土地定級評估單元。

2.1.5基于縣級城市土地定級評估單元內商業用地、住宅用地、工業用地定級評估各項因素的作用分值，加權求和計算各評估單元內商業用地、住宅用地、工業用地各項評估因素的總分值，按照總分值的分布狀況，結合實際情況，劃分縣級城市商業用地、住宅用地、工業用地級別。

2.2 縣級城市土地定級評估技術支撐

縣級城市土地定級建議利用城鎮土地定級估價系統軟件（JTInfo），軟件按以下程序逐步操作完成：在工作底圖上以50 m×50 m最小單元格對縣級城市土地評估范圍創建評估單元；將縣級城市商業用地、住宅用地、工業用地定級評估因素屬性通過EXCEL掛接至系統軟件（JTInfo），根據各個評估因素的特點，以特定形式進行作用分值擴散。將縣級城市商業用地、住宅用地、工業用地定級評估因素的作用分值通過疊加、賦值、合并等步驟轉換成每個評估單元的總作用分值。根據縣級城市商業用地、住宅用地、工業用地定級評估單元總作用分值，利用總分頻率曲線法，繪制縣級城市商業用地、住宅用地、工業用地定級評估單元總作用分值的頻率直方圖。依據縣級城市土地定級原則，劃分縣級城市商業用地、住宅用地、工業用地級別對應的總分值區間，將總分值區間輸入計算機，由計算機自動生成縣級城市商業用地、住宅用地、工業用地理論級別界線，將理論界線落實到工作底圖，形成縣級城市商業用地、住宅用地、工業用地級別劃定初步成果。以縣級城市商業用地、住宅用地、工業用地級差收益或縣級城市商業用地、住宅用地、工業用地市場交易價格對初步成果進行驗證，形成縣級城市商業用地、住宅用地、工業用地級別劃定最終成果。

3 縣級城市土地定級評估實證分析

以W縣城市土地為例，依據縣級城市土地定級評估方法流程，對W縣城市土地進行定級評估。

3.1 W縣城市土地定級評估因素體系構建

3.1.1W縣城市商業用地定級評估因素體系構建。結合W縣城市商業用地實際，W縣城市商業用地定級評估因素體系分為三個層次：第一層次包括繁華程度、交通條件、基本設施狀況、規劃狀況和人口狀況。第二層次是第一層次因素的拆解，用商服繁華影響度反映繁華程度；用道路通達度、公交便捷度、對外交通便利度反映交通條件；用基礎設施完善度反映基本設施狀況；用規劃影響度反映規劃狀況；用人口密度反映人口狀況。第三層次從更細致的層面反映第二層次因素對縣級城市土地質量產生的影響，用商服中心反映商服繁華影響度；用道路、公交站點、火車站或汽車站分別反映道路通達度、公交便捷度、對外交通便利度；用供水設施、排水設施、供熱設施反映基礎設施完善度；用規劃影響度反映規劃影響度；用人口密集度、人流集聚度反映人口密度。

3.1.2W縣城市住宅用地定級評估因素體系構建。結合W縣城市住宅用地實際，W縣城市住宅用地定級評估因素體系分為三個層次：第一層次包括基本設施狀況、交通條件、環境條件、繁華程度、規劃狀況和人口狀況。第二層次是第一層次因素的拆解，用基礎設施完善度、公用設施完備度反映基本設施狀況；用道路通達度、公交便捷度反映交通條件；用環境質量優劣度反映環境條件；用商服繁華影響度反映繁華程度；用規劃影響度反映規劃影響度；用人口密度反映人口狀況。第三層次從更細致的層面反映第二層次因素對縣級城市土地質量產生的影響，用供水設施、排水設施、供熱設施、供氣設施反映基礎設施完善度；用學校（高中）、學校（初中、小學）、醫院、公園廣場、文體設施反映公用設施完備度；用道路、公交站點分別反映道路通達度、公交便捷度；用環境質量優劣度反映環境質量優劣度；用商服中心反映商服繁華影響度；用規劃影響度反映規劃影響度；用人口密集度反映人口密度。

3.1.3W縣城市工業用地定級評估因素體系構建。結合W縣城市工業用地實際，W縣城市住宅用地定級評估因素體系分為三個層次：第一層次包括交通條件、基本設施狀況、環境條件、產業聚集效益和規劃狀況。第二層次是第一層次因素的拆解，用道路通達度、對外交通便利度反映交通條件；用基礎設施完善度反映基本設施狀況；用環境質量優劣度反映環境質量優劣度；用產業集聚影響度反映產業聚集效益；用規劃影響度反映規劃影響度。第三層次從更細致的層面反映第二層次因素對縣級城市土地質量產生的影響，用道路、火車站與高速公路出入口分別反映道路通達度、對外交通便利度；用供電設施、供水設施、排水設施、供熱設施、供氣設施反映基礎設施完善度；用環境質量優劣度反映環境質量優劣度；用產業集聚影響度反映產業集聚影響度；用規劃影響度反映規劃影響度。

3.2 W縣城市土地定級評估因素體系權重確定

W縣城市土地定級評估因素體系權重確定采用特爾斐法。基于W縣城市土地定級評估因素體系，邀請有關專家對相關因素重要性程度進行量化打分，確定各因素權重值。

3.3 W縣城市商業用地、住宅用地、工業用地定級評估各項因素的作用分值確定

借鑒《城鎮土地分等定級規程》，對W縣城市商業用地、住宅用地、工業用地定級評估各項因素進行量化，并得出每項評估因素的作用分值分布圖。

3.4 W縣城市土地評估單元劃定

借助城鎮土地定級估價系統軟件（JTInfo），對W縣城市土地級別劃定采用網格法對評估范圍進行了評估單元的劃分，整個評估范圍按實地距離50 m×50 m，被劃分為18 820個評價單元。

3.5 W縣城市土地定級評估結果確定

W縣城市土地級別劃分，采用總分頻率曲線法，按照W縣城區土地實際情況，選擇頻率曲線分布突變處作為城市土地級別的分界，根據不同城市土地級別的總分值區間，確定每個城市土地定級評估單元歸屬的土地級別。運用城鎮土地定級估價系統軟件（JTInfo）形成W縣城市商業用地定級級別圖（如圖1），W縣城市住宅用地定級初步級別圖（如圖2），W縣城市工業用地定級初步級別圖（如圖3）。

圖1 W縣城市商業用地定級級別圖

圖2 W縣城市住宅用地定級級別圖

圖3 W縣城市工業用地定級級別圖

4 結語

眾所周知，城市土地是我國社會經濟發展的主要載體，城市土地的重要性導致其供給的有限性與其較大的需求量之間形成不可避免的矛盾，地方政府亟需及時掌握城市土地的基本狀況，從而加強對城市土地的引導和管控，優化城市土地配置。鑒于縣級是我國社會經濟發展最基本的單元，本文聚焦縣級城市土地定級評估，設計縣級城市土地定級評估方法流程，并基于該流程以W縣為例進行實證分析，本文的研究成果將豐富我國縣級城市土地定級理論及實踐經驗，便于我國地方政府更加合理地利用城市土地資源。