高品質住宅項目開發建設實踐
——以武漢百瑞景濱江生活區一期為例

童侃

（中鐵大橋局集團武漢地產有限公司，武漢 430000）

1 引言

建設高品質住宅，與滿足人民群眾美好生活需求息息相關[1]。高品質住宅以資源節約、環境友好為宗旨，需做到規劃設計水平高、環境質量好、工程質量優，在推進住宅產業化、“四節一環?！焙徒鉀Q廣大群眾住房問題等方面起到示范、帶動作用[2]。建造高品質住宅是房地產開發行業發展的必然方向，可以解決住宅建設中長期存在的頑疾、 促進商品房產品不斷迭代升級，提升居住品質和人文品位[3]。

2 項目概況

百瑞景濱江生活區位于武漢市新洲區陽邏街，臨近陶家大湖，自然環境優美宜居，交通便捷、路網暢達，是湖北省武漢市重點規劃的長江新區副城的重要承載區。一期項目規劃總用地面積41 780.45 m2，總建筑面積89 805.15 m2，其中地上面積60 847.28 m2，地下面積28 957.87 m2。建筑功能包含高層住宅、多層洋房、Block 商業街區和地下車庫等。

3 項目設計

3.1 規劃設計

項目規劃以組織合理的資源配置為切入點，將 “通而不暢”作為規劃理念，結合地塊形態及城市肌理，整體應用傳統院落設計規制，將視線通廊由東至西、由南至北延伸，形成景觀主軸，使外部資源滲透入地塊，將景觀與建筑相互融合于規劃中（見圖1）。

圖1 規劃總平面

在建筑規劃布局層面，以“鄰里院街”為社區規劃理念，主入口左右打造情景院街，方圓陳置，營造趣味的鄰里配套空間，形成大氣儀式感的主入口歸家形象（見圖2）。

圖2 小區主入口實景

以“人車分流”為交通規劃理念，重視活動環境，遵循“人行優先，車行便利”的原則，實現了地面人車分流，地下單元入戶歸家，打造“安靜、安全、安逸”的社區活動氛圍。

根據“海綿城市”綠色建設理念，積極應用多項海綿城市技術，實現綠地率達30%以上，通水鋪裝率達到80%，在謹遵“防洪防澇”新城市建設理念同時充分景觀化利用，打造功能與美學結合的海綿景觀大區。

以 “資源回收利用” 為綠建環保理念打造資源節約型社區，全面落實節能減排，資源回收利用，設置地埋式垃圾回收站，有序進行垃圾分類處理，建筑垃圾回收利用，深入貫徹落實國家綠色低碳循環發展大戰略，倡導從綠色規劃角度宣傳“碳中和”節能環保理念。

3.2 建筑設計

建筑立面設計采用了新亞洲建筑風格，充分運用中式挑檐元素，簡潔大氣、韻味悠長，精致而簡約。整體強調橫向線條，采用落地大玻璃窗，將現代主義藝術中的單純、抽象、冷靜同建筑設計中的理性、穩定、包容巧妙結合，融入具體的空間布局、建造方式、材料運用和景觀裝飾中。

在建筑戶型設計上，以“歸家禮儀”作為新城市生活美學重要一環，地面和地下精雕細琢的雙大堂設計塑造歸家的“儀式感”（見圖3）。

圖3 高層住宅入戶大堂實景

以“以人為本”的人性化設計，保證戶型“三通”：即客餐廳拉通，創造豐富家具陳設的可能性；雙陽臺拉通，形成通透公建化立面觀景大陽臺；南北開窗拉通，解放核心筒，保證每戶南北開窗通透，迎合本地生活習慣，提升居住體驗。

以“小家大愛”為產品設計理念，本著為普通百姓造豪宅的信念，引入LOFT 高層創新產品，創造“樓上樓下，挑高大廳”的高檔居住體驗。

以“花園洋房”為本初含義，采用層層退臺、頂層復式的設計手法，達到戶戶退臺，戶外大露臺，營造種花理園休閑生活（見圖4）。

圖4 花園洋房實景

項目南側臨街面和東側湖景是最重要的外部資源，既要將項目打造成為整個區域有機組成的一部分，同時又能讓所有住戶均好地享受到景觀資源。將高區、低區分開，保證低密區域品質，以主力140 m2面積戶型為基礎沿場地東側布置，高區面積段以100~120 m2戶型為主，沿場地西側布置，整體錯落有致。

3.3 景觀設計

在設計中全方位考慮建筑空間與自然空間的融合，注重立體層次分布。通過優化場地肌理、空間功能、場所精神3 方面來提升居住人群品質感差異化，最終達到用景觀設計提升地塊整體品質的目的?？臻g設計上通過一條主脈巧妙分隔高層與洋房區，分別打造慢生活體驗與品質生活體驗空間，主脈串聯分散的活動場地，形成有序的活動空間。

小區針對不同年齡段人群定制了鄰里交流空間、 健身活動中心、兒童活動空間和老人活動空間。結合陽邏國際航運中心，通江達海的地理定位，將航船提煉為“舟”，以“行舟記”作為景觀設計概念，航道作為設計脈絡，征途的景色作為設計節點，形成了“一帶四區十六景”的特色空間景觀。

4 產業化技術應用

4.1 地下車庫設計

小區整體采用全裝修雙大堂入戶模式，地下車庫入戶與地上一層標準統一，均采用人臉識別、刷卡和密碼三合一電動平開門系統。地下車庫綜合管網施工過程采用BIM 優化，提升整體高度，減少壓迫感。車庫整體采用紅外雷達感應照明系統，減少不必要的照明損耗，降低能耗。

4.2 梯控系統設計

洋房區域單元入戶設置電梯智能控制。業主在入戶大堂面部識別認證的同時，系統會自動呼叫電梯，當業主漫步到電梯廳后，客梯也同時到達，不再有“人等電梯”的情景，省時省心，提升入戶體驗。同時業主進入電梯刷卡后只能到達卡片擁有權限的樓層，提升了業主歸家的安全性。

4.3 光污染控制

建筑物光污染產生的眩光會讓人感到不舒服，還會降低人對燈光信號等重要信息的辨識力，甚至帶來道路安全隱患[4]。本項目采取了降低建筑物表面(玻璃和其他材料、涂料)可見光反射比、合理選配景觀照明器具、防溢光等措施，最大限度降低了光污染程度。

4.4 不銹鋼給水管網

小區地埋給水管網超前采用了304 不銹鋼管材施工，管道內壁光滑、滲漏率低、耐腐蝕性強，長期使用不結垢，不易附著細菌，可有效避免水質二次污染，具有健康、環保、抗沖擊、耐高壓的特點，同時也是最好的直飲水輸送管，為未來直飲水的實施創造了條件。

4.5 智慧社區

百瑞景濱江生活區一期項目智慧社區設計包含園區全WiFi 覆蓋、智能安防系統、智能可視對講系統、智能停車引導系統、一卡聯通系統、人臉識別系統、消防系統及其他機電系統等。以上系統均可與社區物聯系統、物業管理、物業服務、居民服務O2O、教育醫療、服務到家、居家健康等線上系統聯通。在社區智能化打造方面，是項目建設的重點之一。

5 項目亮點

項目強調產品設計規范管理，推行新技術、新工藝標準化設計。在成本可控的前提下，注重科技創新，將“人性化”“綠色環?！薄鞍踩|量”“經濟性能”等理念轉化為項目特色亮點。

5.1 人性化設計

5.1.1 老人兒童活動設施

小區內多處設置運動健身器材、公共休息區和直飲水臺，讓業主即便在室外也能有充足的運動休閑空間。

5.1.2 屋頂設計

在高層上人屋面裝設晾衣架，為業主提供室外大空間晾衣環境。屋頂地面采用環氧地坪做法，保證了視覺效果又方便衛生清潔，功能實用、美觀便捷。

5.1.3 垃圾處理設施

樓棟單元門邊設置專門的垃圾分類垃圾桶，方便業主丟棄各類垃圾。小區物業定期將各樓棟垃圾統一運送至配套的小型垃圾場集中運輸處理。

5.1.4 消火栓及井蓋設計

小區將所有消火栓、 水泵接合器和各種外露井蓋全部做彩繪圖案，提升小區整體品質。

5.1.5 公共服務配置

小區整體實現人車分流，住區配套服務設施齊全、便利，可減少機動車出行需求，有利于節約能源、保護環境。

5.1.6 入戶門外掛鉤

每戶門外設置掛鉤，方便掛放雨傘、垃圾等雜物。

5.1.7 地上非機動車棚充電設計

小區內設置地上非機動車棚，集中停放電動車及自行車，并設置充電電源，滿足電動車充電需求。

5.1.8 寵物糞便收集裝置

小區人行通道周邊設置寵物糞便收集裝置，提供寵物拾便紙和拾便袋，方便業主，保護環境。

5.1.9 樹下休息區

小區門口及內部銀杏樹下設置座椅，方便業主臨時休息。

5.1.10 架空層設計

在樓棟底層規劃架空層，設置兒童游樂中心、睦鄰中心、運動中心，為整個項目服務。

5.2 綠色環保設計

5.2.1 海綿城市設計

項目遵循低影響開發原則，合理利用場地空間設置綠色雨水基礎設施，以自然的方式控制城市雨水徑流、 保護水環境。積極應用多項海綿城市技術和相關設計理念，綠地率達30%以上，通水鋪裝率達到80%，年徑流控制率為75%，超額滿足海綿城市指標控制。同時，還將新型通水鋪裝材料和多樣蓄水措施進行景觀化利用，營造出豐富多彩的景觀空間。

5.2.2 綠色建筑設計

項目實施“四節一環保”技術措施，在大幅提高建筑品質和環境品質的同時，減少土地資源、能源資源、水資源以及材料資源的消耗，具有非常良好的生態、節能、環保效益，并取得了“綠色建筑設計二星”證書。

1）節地與室外環境

項目將地下空間開發利用、 地上建筑布局及其他相關城市空間影響因素統一考慮。充分開發地下空間解決住戶停車需求，減少對地上公共空間的占用，最大化地為地面綠化及海綿設計提供場地保障。將大型設備機房設置在地下，避免對居民生活的干擾。合理設置公共綠地、宅旁綠地、公共服務設施所屬綠地及道路綠地，改善環境、調節小氣候、緩解城市熱島效應，最終使一期住區綠地率超過30%，人均公共綠地面積大于1 m2/ 人。

2）節能和能源利用

小區多處公共綠化和洋房一樓住戶均設置自然采光天井，讓地下室和住宅室內都獲得良好的采光和通風效果。地下室通過自然采光和通風，降低了對照明和機械送排風的要求，實現了節能設計理念。

3）節水和水資源利用

本工程水源為城市自來水，從市政給水管道上引入兩路進水，室外景觀、消火栓利用市政管網水源直接供給。小區住宅1~2 層采用市政管網直接供水，3 層及以上通過地下室生活水泵房變頻泵組加壓向用戶供水。小區內雨水和污水分流排放，分別由室內雨污水管道收集后排至室外雨污水管網，經過處理后排入市政雨污水管網。

4）節材與材料資源利用

本項目全部采用預拌混凝土和預拌砂漿，混凝土結構中的梁、 柱縱向受力普通鋼筋采用400 MPa 級及以上受力鋼筋總量比例超過90%。住宅建筑中的可再利用材料和可再循環材料用量比例超過5%。

5）室內環境質量

項目居住建筑與相鄰建筑直接間距超過18 m，建筑內主要功能房間均能通過外窗看到室外自然景觀。根據平面布局，門窗定位及開啟部分可以有效引導室外風穿堂而過，80%以上的主要功能房間面積能滿足換氣次數大于2 次/h 的設計要求。所有衛生間預留排氣扇出氣孔，廚房專設排煙道。另外，地下車庫每個防煙分區的風機均由CO 濃度控制器進行變頻控制，調節CO 濃度與風機排風量的平衡。

5.3 安全質量控制

為保障產品的高品質，通過堅持樣板引路制、 方案審查制、人員審定制、三級檢查制、資料錄像制、材料先批后用制、工序標準交底制、工程質量實名制等方式，嚴控產品質量。項目專設安全、質量總監，督促每月定期進行專項安全、質量檢查，做到安全、質量管理有專人負責，一級對一級負責。

5.4 經濟性能

5.4.1 節能照明設計

公共區域采用緊湊型節能燈、LED 燈等高光效、高顯色性光源。節能型電感鎮流器和高品質電子鎮流器功率因數在0.97 以上，諧波含量滿足標準要求。走廊、樓梯間、門廳、大堂、大空間、地下停車場等場所的照明系統采取分區、定時、聲光雷達感應等節能控制措施，應急照明設有應急強制點亮措施。

5.4.2 節能型電氣設備設計

三相配電變壓器的空載損耗、 負載損耗較國標GB/T 6451—2023《油浸式電力變壓器技術參數和要求》的標準平均下降10%以上，采用的三相油浸式電力變壓器為節能型變壓器，滿足GB 20052—2020《電力變壓器能效限定值及能效等級》的節能評價值。

5.4.3 建筑隔聲性能設計

采用加氣混凝土砌塊輕質外墻、中空玻璃外窗等設計，提高了外圍護結構的隔聲性能，降低室外噪聲對室內聲環境的影響。同時，還提高了分戶墻、隔墻、樓板的隔聲性能，以降低室內不同房間之間的聲環境的相互影響。

5.4.4 室外優化設計

利用流體動力學(CFD)對不同季節典型風向、風速等建筑外風環境進行模擬計算分析，結合場地規劃和景觀布置，減少無風區和渦旋區對室外散熱和污染物消散的影響，改善室外冷風對室內的滲透影響，提供更有利于室內自然通風的室外環境條件。

通過在戶外活動場地設置喬木等遮陰構筑物，以及道路屋面材料太陽輻射反射系數的優化選擇等措施，降低場地內平均熱島強度，改善區域小環境。

6 結語

百瑞景濱江生活區自建設以來，秉持“精雕細琢、百年品質”的質量理念，在工程實體質量、安全文明施工、節能減排、綠色環保等方面均得到了廣泛認可。項目團隊秉承“安心、凈心、舒心、細心、省心”的營造理念，建設了一個有品格、有品質、有品位的高端節能環保型、舒適宜居型居住生活區，成為新洲區乃至湖北省、武漢市的標桿項目。