不動產登記在“數字城市”中的應用分析

張雅飛

（中國建筑材料工業地質勘查中心河北總隊，河北 保定 071000）

1 引言

所謂的“數字城市”即城市信息化過程。從國內外相關研究來看，主要集中在多媒體信息網絡、全球定位系統等基礎設施平臺建設層面，探討如何實現城市信息資源整合和建設電子社區、電子政府等，從宏觀層面提出“數字城市”建設思路。但在實際方案落實過程中，需從微觀層面實現城市各種空間信息資源深入開發和利用，進而為合理規劃、建設和管理城市提供支持。不動產登記信息作為其中重要組成部分，應加強該項資源在“數字城市”中的應用分析，充分挖掘其資源價值。

2 不動產登記在“數字城市”中的應用意義

城市信息化包含地球表面測繪與統計信息化、政府管理與決策信息化等，需要將大規模存儲、計算機、網絡等技術作為基礎，運用地理信息系統、仿真虛擬技術、工程測繪技術等完成城市多分辨率、多時空三維描述，數字化展現城市過去、現狀和未來[1]。在“數字城市”建設過程中需將地理空間數據當成是基礎，實現二維和三維數據可視化展示，為城市規劃建設等工作開展提供信息服務和支持。不動產登記為獲取房屋土地、權籍、草原林地等信息的重要途徑，將通過開展權籍調查等工作實現各種數據分類加工，然后結合資料完成建筑物或土地落宗落戶，確保數據資源真實性。在“互聯網+”背景下，不動產登記已經實現了數字化過程，并實現數據資源共享。為了解城市建筑面積、公共區域位置等信息提供便利，并通過數據交匯將周圍燃氣、水電等數據轉化為動態化信息，為規劃和建設城市不同區域提供數據依據。因此，在“數字城市”建設過程中，可依托不動產登記方式加強地理空間數據統計、分析和處理，加快各種信息資源整合應用，推動城市信息化進程。

3 不動產登記在“數字城市”中應用方法

3.1 在城市三維模型建立中的應用

隨著國家不動產統一登記制度的頒布，目前國內多數城市完成不動產登記信息管理基礎平臺建設，實現相關數據二維可視化展示。但在“數字城市”建設過程中，還需實現空間地理信息三維可視化展示，以便在城市立體化發展過程中精準把握各區建筑結構、形狀和三維空間分布情況，避免部分資源在三維空間中產生交叉、重疊問題[2]。應用傾斜攝像等新型工程測繪技術獲取城市三維模型，建設三維不動產登記信息管理平臺，將二維權屬數據與三維模型相融合，實現城市空間三維可視化管理。通過前期加強宗地、房產等相關數據收集，科學編制測繪文檔和開展“數字城市”航拍測繪工作，再按照相關技術標準完成數據規范化處理和三維實景模型建立。將模型作為基礎，實現相關數據整合關聯，可建立城市三維模型數據庫，通過平臺可視化展示。

圖1 所示為三維實景模型建立技術路線。應用無人機傾斜攝影測量技術，選擇D2000 型號無人機，最大載重達750 g，最快速度為20 m/s，最遠航程為50 km，懸停時間60 min。根據不動產登記信息加強數據采集，根據道路分布布設像控點，相鄰控制點間距不超300 m。在研究區航飛獲取圖片數據后，通過自動化建模實現內業數據處理，采用Context Capture 等建模軟件輸入圖片和傳感器尺寸、位置參數、控制點等相關數據，能生成三維實景模型。在城市三維空間規劃過程中，需單獨選擇建筑完成屬性查詢和賦值等操作，因此，需采用ID 劃分、動態單體化法等實現模型單體化處理，即根據二維矢量底面和空間關系生成體框模型，將三維模型和二維數據對接。為此，需做好不動產登記數據處理，完成權屬、宗地等數據清洗，統一數據語義等，通過測繪方式補償完善疏漏空間數據。將GIS 數據當成是基準，將房屋各層各戶數量數據轉換到統一空間中，完成屬性數據沖突檢查，可以生成標準數據。利用標識碼實現數據掛接，完成房屋面、戶室數據等統計，能在相同坐標系中與模型關聯。在數據可視化展示過程中，可通過鍵盤、鼠標等選擇瀏覽方向、角度、高度等，并通過點擊單體建筑獲取相關數據。利用平臺對宗地、戶室等數據進行統計，能以圖表等形式在三維場景中顯示信息，使結果更加直觀，達到加強城市空間地理信息三維管理的目標。

圖1 城市三維實景模型建立技術路徑

3.2 在城市權籍資源管理中的應用

在“數字城市”建設過程中，做好權籍所屬區域的劃分，將土地房產等數據與最新地籍區相結合，加強區域資源編碼管理，能順利與公安、財政、金融、稅務、工商等部門共享信息，加快城市空間地理信息統計的信息化發展。圖2 所示為不動產圖形數據整合過程。對相關數據資料進行收集，可按照最新行政區層將標準字段入庫，將現有街道分布和最新地籍區結合，通過“數字城市”航拍地籍圖等數據制作宗地、自然幢基底，根據登記成果房屋表等完成樓盤表制作，初步圈畫宗地位置。在底圖制作階段，確認地籍圖和地形圖為同一坐標系，在國家高程基準上完成投影轉換和圖形拼接，可疊加生成高分辨率影像圖作為底圖[3]。在明確行政區、地籍分區和不動產單元要素集基礎上，根據區界線、子區、自然幢等涂層制作模板庫。

圖2 不動產圖形數據整合技術流程

在圖形建庫過程中，根據地籍檔案實現單位、房地產等宗地劃分，對照宗地圖和底圖繪制宗地，確定權屬來源、性質等情況。根據登記內容篩選匹配信息，包含建筑面積、高度等，可以繪制自然幢落圖，錄入權利人、建筑結構、實際用途等字段。針對各不動產單元，按照規范確定唯一編碼后，可知各宗地至少包含一個自然幢及其下屬邏輯幢，各幢至少包含一層一戶，能夠對房間表及屬性信息進行提取，建立樓盤表。對數據成果實施檢查，應確定是否存在線段相交、打折等情況，并檢查各圖層間的拓撲關系正確與否。此外，應確認矢量數據和屬性數據對應，確定是否存在缺少屬性或屬性多余問題。處理得到精準不動產圖形庫數據，將數據入庫并匹配到對應管理系統中。經過整合后，不動產圖形數據由宗地、自然幢、樓盤表等構成，能實現房產和權籍信息融合，為統計空間地理信息提供豐富的數據資源。

3.3 在城市空間開發規劃中的應用

在城鎮化建設不斷推進過程中，需做好各個區域的規劃建設，合理開發城市空間，避免重復建設等問題。結合“數字城市”背景，加強地理空間信息開發利用，根據不動產單元實現房屋、權屬和衍生的水電氣基礎設施、銀行金融交易等信息融合，完成登記業務描述性統計，科學預測和分析房屋空置率等數據，根據人和房等數據關系實現土地、房屋等資源精細化管理，實現城市資源開發工作的宏觀調控，為制訂科學的城市規劃方案提供有力的信息服務。如圖3 所示，采用大數據技術從登記數據庫中獲取相關成果信息，并通過相關職能部門、互聯網等渠道獲取衍生數據。面對不同數據庫實現數據抽取，需根據不動產單元號完成數據清洗、轉換。采用Kettle 工具可以為各種數據格式輸入和輸出提供支持，并提供可視化操作界面，實現不同數據庫互聯操作，抽取抵押權屬性表、稅費賬單表、小區業主信息表等各種數據，轉換為同一格式、單位，將數據統一遷移至HBase 數據庫上。采用HBase 數據庫完成不動產大數據存儲，利用行鍵完成數據查詢，可以將唯一單元號作為行鍵，加強各種數據關聯，為后續挖掘數據奠定基礎。

圖3 不動產大數據生成技術路線

在數據挖掘階段可采用比較分析、分組分析等方法，在深度學習、神經網絡等人工智能算法支撐下完成數據分析。通過對權利人地區、性別等展開靜態比較，確定研究區輻射范圍和購房人特征差異等，并對不同時段購房人性別等特征變化趨勢展開動態分析，根據地區人口數據變化規律預測地區房屋空置率等數據指標。將總體數據劃分為多個組，完成組間數據整理和分析，把握內在關聯，如根據市場交易次數將房屋劃分為新房、二手房等類型，分別完成各自特點區域統計，為預測不同房屋交易價格變化趨勢提供科學的數據依據。根據不同業務需求，將不動產數據作為技術，實現與相關延伸數據的融合分析，建立不動產大數據庫和相應數據分析模型，能從人、房、業務3 個角度完成各項數據統計的同時，實現數據描述性、預測性分析。按照相同思路建設各類地理空間大數據，將城市信息化、社會信息化等融為一體，對城市土地、房產、基礎設施等各種經濟資源、社會資源、自然資源等進行匯集，在信息技術支撐下加強城市綜合管理。

4 結語

“數字城市”建設需將矢量地圖數量、影像地圖數據和三維地圖作為基礎，通過地圖數據聯動整合城市各類地理空間信息，為城市規劃建設提供全面信息化服務。應用不動產登記數據推動城市信息化發展，憑借二維矢量、影像等測繪數據建立三維實景模型，實現二維數據和三維數據對接，面向公眾搭建地理信息平臺，并通過建立圖形數據庫實現與權籍等屬性數據整合，加快信息資源共享。運用大數據技術加強相關數據資源分析和挖掘，借助不動產單元號融合衍生關聯數據，科學預測房屋空置率等信息，實現地理空間數據綜合利用，為城市發展指明方向。