房地產企業在土地增值稅清算中存在的問題及解決措施

孔利兵

隨著當前房地產市場的快速發展，土地增值稅清算流程也越來越復雜，這在一定程度上加大了土地增值稅清算的難度。房地產企業往往難以準確、高效地完成土地增值稅清算工作，這不僅會影響房地產企業的財務健康，還會阻礙整個房地產市場的穩定發展。基于此，本文闡述了土地增值稅清算的相關概念，分析了房地產企業在土地增值稅清算中存在的問題，并提出了相應的解決措施，旨在提高房地產企業土地增值稅清算的質量和效率，促進房地產市場健康發展。

一、土地增值稅清算概述

（一）土地增值稅的基本概念

土地增值稅是指對轉讓國有土地使用權、地上建筑物及其附著物并取得收入（包括貨幣收入、實物收入和其他收入）的單位和個人征收的一種稅。開征土地增值稅的目的是通過對土地市場進行合理調節，遏制無序擴張及投機活動，促進土地資源的合理分配與高效利用。

土地增值稅以納稅人轉讓房地產所取得的增值額為計稅依據。其中，增值額為納稅人轉讓房地產所取得的收入減去稅法規定的扣除項目金額后的余額。扣除項目主要包括取得土地使用權所支付的金額，開發土地的成本、費用，新建房及配套設施的成本、費用或者舊房及建筑物的評估價格，與轉讓房地產有關的稅金等。由于土地價值會隨著時間和政策的變化而變化，因此，土地增值稅的計算也具有多變性，國家可以利用土地增值稅來進行宏觀調控。可以說，土地增值稅不僅是國家財政收入的重要來源，還是國家宏觀調控土地市場的關鍵政策工具。

（二）土地增值稅清算概述

《土地增值稅清算管理規程》規定，土地增值稅清算是指納稅人在符合土地增值稅清算條件后，依照稅收法律法規及土地增值稅有關政策規定，計算房地產開發項目應繳納的土地增值稅稅額，并填寫《土地增值稅清算申報表》，向主管稅務機關提供有關資料，辦理土地增值稅清算手續，結清該房地產項目應繳納土地增值稅稅款的行為。土地增值稅清算步驟如下。

首先，房地產企業根據相應的房地產項目確定增值額，即計算出項目收益和其他支出之間的差值，再根據計算出的增值額及國家規定的相關稅率，計算出應繳納的土地增值稅。

其次，房地產企業要向屬地的稅務部門提交清算申請，并提供相關的項目資料、財務數據等。稅務部門會對提交的資料進行審核，確認納稅人的清算資格和應納稅額。審核無誤后，稅務部門會通知申報企業在規定時間內繳納稅款。

最后，房地產企業根據最終清算結果及時繳納相應的土地增值稅稅款，完成土地增值稅清算的整個流程。

二、房地產企業在土地增值稅清算中存在的問題

（一）土地增值稅計算環節復雜

一方面，土地增值稅計算不僅需要考慮多種變量，還需要深入分析和處理大量的財務數據，以確保相關財務數據的真實性和可靠性。例如，在估算土地開發總成本時，房地產企業必須全面考慮土地征收、基建、市場推廣等各個環節的費用。任何一個環節財務數據出現問題，都會使成本估算錯誤，甚至導致土地增值稅計算結果出現偏差，從而影響企業的稅收負擔。

另一方面，在進行土地增值稅計算時，房地產企業必須考慮折舊、攤銷等會計處理方式，這進一步增加了土地增值稅的計算難度，計算過程稍有不慎就有可能引發稅務風險。

（二）企業缺乏內部信息交流與協作機制

目前，部分房地產企業缺乏有效的內部信息交流與協作機制，導致財務部門與其他部門之間的信息交流受阻，影響了企業收集財務數據的效率和準確性。同時，缺乏有效的內部信息交流與協作機制也使得房地產企業難以有效融合各部門提供的數據，導致土地增值稅計算錯誤，從而造成稅務申報錯誤，引發稅務風險。

（三）土地增值稅清算政策不夠清晰

一方面，對跨區域運營的房地產企業而言，它們在清算土地增值稅時會受到地域差異的影響。由于土地增值稅清算的具體執行規定在不同地域可能會存在差異，因此，房地產企業需要針對每個地區的項目制定符合當地稅收環境的土地增值稅清算方式。這不僅會給企業帶來額外的經濟壓力，還可能因對政策理解有誤而增加稅務風險。

另一方面，在實際執行過程中，少數房地產企業和稅務部門可能會對土地增值稅清算政策相關條款的解讀出現爭議，從而增加土地增值稅清算的不確定性。

（四）稅務籌劃不到位

一方面，我國少數房地產企業由于稅務籌劃不到位，在土地增值稅方面存在涉稅風險較大的問題，從而影響企業的可持續發展。

另一方面，部分房地產企業沒有認識到市場環境不斷變化會導致項目預期收益出現較大波動，從而影響稅務籌劃效果，增加企業的稅收負擔。

（五）專業的清算人員短缺

房地產企業的財務人員在日常工作中可能只涉及土地增值稅的預繳問題，而對土地增值稅的清算了解甚少。因此，在進行土地增值稅清算時，如果財務人員缺乏土地增值稅清算的相關知識和能力，就會導致土地增值稅計算和申報錯誤，進而給房地產企業的整體財務狀況和未來發展帶來不利影響。

三、房地產企業土地增值稅清算問題的解決措施

（一）優化財務管理流程

土地增值稅清算極具復雜性，因此，房地產企業需要及時優化內部財務管理流程。

首先，房地產企業應建立完善的成本和收益統計數據庫，實時更新財務信息，以確保企業財務核算的及時性和準確性。

其次，房地產企業應加強對財務部門的成本預算和規劃流程的管理，并簡化相關審批程序，以減少冗余工作流程，提高財務管理效率。

再次，房地產企業應要求財務部門實時關注政策變化和內部審計情況，及時進行成本管理和核算。例如，當國家相關政策發生變化時，房地產企業財務部門應及時調整企業財務管理工作，以降低企業成本，提高企業經濟效益。

最后，房地產企業應加強財務部門與外部專業機構之間的溝通與協作。例如，當遇到難以解決的財務問題時，企業財務部門可及時向有關專家和專業機構尋求幫助，以有效解決問題。

（二）提高稅務團隊的政策敏感度

房地產企業稅務團隊主要負責研究和分析稅收政策，了解稅收政策的發展趨勢，并進一步評價這些政策對企業發展的影響和作用。因此，房地產企業稅務團隊不僅需要具備專業的理論知識，在財務和稅務管理方面有著豐富的經驗和認識，還需要具有市場和政策敏感度，能夠快速察覺市場環境或政策的細微變化，并在符合法律法規和相關政策的前提下為企業出謀劃策，確保企業獲得較大收益。

一方面，房地產企業需要加強稅務團隊建設，通過定期開展相關培訓，提高稅務團隊的專業性。同時，房地產企業還可以邀請外部政策專家對企業稅務團隊進行指導，以提高團隊成員的政策敏感度。

另一方面，房地產企業應加強稅務團隊與其他相關部門之間的合作和交流，允許稅務團隊定期對相關部門進行稅務合規性檢查，以及時發現并解決企業的稅務問題，降低企業稅務風險。

（三）利用信息技術優化稅務流程

先進的信息技術和系統能夠不斷優化企業稅務流程，提高企業財務部門的工作效率和質量，提升企業的核心競爭力，促進企業可持續發展。

一方面，房地產企業可以通過引入先進的信息技術，降低復雜稅務處理的人工成本，提高財務和稅務工作的效率與質量。此外，信息技術的應用不僅可以幫助房地產企業獲取準確的財務報告，還可以自動分析房地產企業當前面臨的財務風險和稅務壓力，從而避免因人為疏忽而造成利益損失。

另一方面，房地產企業可以通過應用信息技術來優化稅務流程，線上申請稅務審批和查驗，有效提高稅務處理效率。同時，房地產企業可以將所有數據都存儲在相關服務器中，方便及時查詢。此外，房地產企業還可以應用大數據分析技術來深入挖掘這些數據，從而快速識別和處理潛在的問題與風險。

（四）提高員工的專業能力

員工的專業能力和對稅務政策的理解程度對企業稅務管理至關重要。因此，要想有效解決土地增值稅清算中存在的問題，房地產企業必須定期開展員工培訓，以提高員工的專業能力。

首先，房地產企業應定期為從事財務、稅務和項目管理工作的員工提供專業化培訓。培訓內容應包括稅收法律法規和政策的最新變化、稅務規劃技巧、風險管理方法等內容。例如，企業可以邀請稅務專家、顧問舉辦線下專題研討會或開設在線課程，共同討論當前的稅務趨勢，分析研究相關案例，從而幫助員工更好地理解和應用稅收政策。

其次，房地產企業可以鼓勵經驗豐富的員工分享他們在稅務管理和土地增值稅清算中的實踐經驗。這種經驗分享不僅能夠提高員工的實踐能力，還能夠促進員工之間的知識交流和業務協作。

最后，房地產企業應關注員工的長期發展能力，通過制訂有針對性的員工發展計劃，鼓勵員工積極參加外部培訓或行業研討會，以促進員工成長與發展。只有通過持續學習，員工才能更好地適應稅務環境變化，為優化企業稅務管理、確保企業稅務合規做出更大貢獻。

四、結語

綜上所述，房地產行業對國民經濟發展至關重要。而作為房地產稅收體系的重要組成部分，土地增值稅的征收對房地產行業具有調節和引導作用，有助于促進房地產市場的健康發展。然而，由于土地增值稅的征收需要通過土地增值稅清算來落實，且清算工作直接影響著土地增值稅征收的效果和公平性。因此，房地產企業需要重視土地增值稅清算，正確解讀國家稅收政策，并加強專業人員的選用與培養，以提高土地增值稅清算的效率與質量，從而提升自身的整體競爭力和綜合實力。

（作者單位：甘肅省城鄉規劃設計研究院有限公司）