房地產項目全過程成本控制模式研究

陳薇

摘?要：為了提升房地產項目效益，重視對房地產項目的全過程成本控制與管理顯得尤為重要。文章主要從房地產項目出發，對房地產項目的全過程成本控制概述、成本全過程管控中存在的問題展開探討，進而提出切實可行的成本控制策略，從不同階段做好成本控制工作，為房地產項目效益的有效提升提供保障，為房地產企業的更好發展提供支撐。

關鍵詞：房地產；項目全過程；成本控制模式

中圖分類號：F299.23???文獻標識碼：A?文章編號：1005-6432（2024）10-0068-04

DOI：10.13939/j.cnki.zgsc.2024.10.017

1?引言

房地產企業在發展過程中，項目的全過程成本控制是企業管理的重難點。成本控制的效果直接關系到房地產項目管理水平與獲利能力的提升。重視對房地產項目的全過程成本控制，構建系統化的成本控制模式對于提升房地產企業管理效率非常有利。因此，文章通過對房地產項目的全過程實施成本控制，分析房地產項目決策、設計、招投標以及施工環節中成本控制局限性，不斷提出更具針對性、實效性與科學性的全過程成本控制策略，為房地產項目的成本控制效果的提升、經濟效益的增加提供保障。

2?房地產項目全過程成本控制概述

2.1?房地產項目全過程成本控制的原理

房地產項目全過程成本控制，是對房地產的項目從立項-物業以及運營管理的每個階段的成本費用進行科學的管理［1］。

項目成本中主要包括土地成本（出讓金、轉讓費、使用費、閑置費以及其他相關費用）、前期的工程費用（規劃、設計、咨詢、代理、臨時設施費用以及三通一平或者七通一平等）、基礎設施費用（給排水、供電、園林綠化、網絡通信、道路以及環衛等）、建筑安裝費用（建筑材料、安裝人工費用等）、公共配套設施費用（幼兒園、物業、停車場等）、相關的期間費用（銷售費用、管理費用和財務費用）以及相應的稅金等。

2.2?房地產項目全過程成本控制的意義

2.2.1?提升綜合管理能力，提升各部門工作效率

在房地產項目全過程成本控制中，各個階段、各個部門的有效銜接與資源的優化配置，不僅有利于提升各部門工作效率，還有利于培養企業員工的成本控制意識與能力，激勵員工更好地發揮工作積極性與創造性，對于企業綜合管理能力的提升也更為有利［2］。

2.2.2?強化成本管理效果，減少資金損耗

很多房地產企業的成本管控模式比較單一和傳統，其成本管理的范圍相對比較狹窄，并不全面。運用全過程成本控制模式，能夠靈活管控房地產項目每個環節的成本，使得成本管理模式更加靈活和有效，對于成本管理效果的強化與提升更為有利。與此同時，通過全過程成本控制模式的科學應用，能夠實現房地產項目資源的優化配置，使得各項資源得到更好的匹配與利用，減少不必要的資源浪費，節約資金，降低資金損耗率。

3?房地產項目全過程成本控制存在的問題

3.1?項目決策階段存在的問題

3.1.1?項目規劃及市場定位缺乏科學性

在項目投資建設之前，重視對項目可行性研究非常必要，其是項目決策的前提和基礎，也是項目建設與經濟效益提升的重要方式與途徑。在項目決策階段，項目的規劃與市場定位非常重要。由于考察項目可行性時，會面臨多個方案的比較與選擇，如項目的建設規模、地質、投資估算、招標方案、資金運作等，每個環節的規劃必須詳細，并對項目的經濟合理性以及盈利能力進行全面評價。但是部分房地產項目的規劃以及市場定位有失科學，部分規劃細節流于形式，缺乏深入的剖析，沒有對房地產的買賣市場、方案策劃的合理性與科學性等進行深入探討與分析，最終影響項目規劃與市場定位的科學性［3］。

3.1.2?項目策劃組織機構設置不合理

在策劃房地產項目時，如果策劃團隊缺乏一定的理論知識與豐富的實踐經驗，那么很難結合房地產項目的管理目標、盈利目標以及管理模式進行有效的分析。一些房地產企業項目的策劃組織機構設置得并不合理，組織成員并非都是專業人員，一部分成員都是其他部門拼湊的，團隊設置不科學、人員結構不合理，都會直接影響項目策劃的效果，這對于項目的后期設計、建設施工等環節非常不利，容易產生資源浪費、資金損耗，不利于成本的全過程管控。

3.2?項目設計階段存在的問題

3.2.1?缺乏明確的責任劃分

在項目設計階段，如果設計與建設單位之間缺乏必要的溝通與配合，那么就會給后續的施工與成本控制工作帶來很大的麻煩。成本的控制不僅僅體現在建設階段，設計階段也非常重要。如果設計階段的設計細節較多，缺乏科學性與合理性，沒有貫徹成本控制原則與思想，則不利于后續成本控制工作的有效開展。在實際成本控制過程中，由于設計與建設部門或者單位之間沒有明確的責任劃分，工作人員崗位職責不明確，缺乏部門間的協調、溝通與配合，不利于成本管控工作的更好開展［4］。

3.2.2?設計人員素質水平不高

房地產項目建設周期較長，管理內容較多，管理的綜合性較強，如果沒有專業的管理團隊與專業技術人員支撐，那么成本控制工作很難做好。當前，部分房地產企業的設計人員素質與水平偏低，部分設計人員對于項目建材的質量、價格、預算等并不了解，在實際設計過程中，設計的環節或者細節與價格之間并不匹配和契合，一些設計人員在項目設計時過分重視安全性的提升，在部分建設與施工環節中沒有考慮到成本控制因素，這會導致成本控制難度增大，出現成本浪費與超工程預算問題。與此同時，一部分預算工作人員在工程設計方面缺乏必要的專業知識，一般只會按照圖紙計算工程量，并按照套定額來編制該預算。無論是設計部門還是造價部門，兩個部門工作人員素質與能力均有待提升，部門間的溝通與聯系較少，缺乏事前、事中的高效溝通與互助，影響成本控制效果的提升。

3.2.3?缺乏設計階段成本控制的重視度

通常情況下，很多房地產企業在設計階段的成本控制工作主要通過壓價來實現，對于設計階段成本控制的重視度不夠，在委托條款中一般只要求設計費用、質量、工期等，而基本沒有對經濟性方面提出更高的要求，對于設計、造價相關的指標也沒有明確要求，這會直接導致在建設環節中出現返工、設計變更等問題，對于項目成本控制非常不利，容易造成資源浪費、延長工期，也會對項目施工質量產生一定影響。

3.3?項目招投標階段存在的問題

3.3.1?存在行政干預和地方保護主義

項目的招投標階段是項目建設前的重要階段。很多房地產企業項目在招投標時，由于存在行政干預與地方保護主義等問題，很多招投標項目隱藏著一些“關系戶”“欺生”等，導致招投標工作變得更加復雜，使得走過場、陪標等現象屢有發生，這會大大增加項目的招投標費用，影響項目的成本控制效果。

3.3.2?招投標市場缺乏規范性

很多房地產企業在項目招投標過程中通過低價中標、串標等方式惡性競爭。而惡性競爭產生的主要原因在于技術簡單、產能過剩以及較低的準入門檻等。由于招投標市場缺乏必要的規范與機制，一些施工單位為了拿下工程，一般會先通過低價把標中了，然后在后續施工時可能通過偷工減料、分包、轉包、合同倒賣等方式，反復的轉包與分包，導致利潤被壓縮殆盡，那么很多分包方只能通過偷工減料等方式壓縮成本，這會對項目施工質量、施工安全帶來非常大的威脅，一旦發生質量與安全問題，那么損失不可計量，這對于房地產項目成本控制工作非常不利。

3.4?項目施工階段存在的問題

3.4.1?設計變更過于隨意

在房地產項目施工過程中，施工單位要按照施工預算嚴格施工，將各個環節的施工成本控制在造價限額以內。但是一部分房地產施工單位在實際施工中沒有對設計深度以及建筑標準進行嚴格審查與準確把握，對于投資額度也沒有進行更好的管控，導致設計變更過于隨意，反復修改與變更施工量等，這會大大增加項目施工成本。

3.4.2?現場簽證不規范

在房地產項目實際施工環節中，施工現場的管理工作非常重要。如果沒有對現場施工進行制度化、規范化管理，監理人員沒有發揮工程監理的實際作用，現場簽證不規范，盲目地進行現場簽證，那么就會大大增加造價成本。還有的施工單位在簽證上做手腳，通過以少報多的方式弄虛作假，如果沒有及時地收集簽證問題，那么在后續工程結算時容易出現很多的問題。同時在現場簽證的審核方面，如果沒有認真、嚴格的審核就簽字、蓋章，沒有按照現場簽證的標準流程進行審核，也會導致施工成本的增加［5］。

3.4.3?反索賠意識不足

房地產項目涉及的環節與內容很多，且合同項目約定的內容與項目也非常多，很容易導致違約行為的發生。很多房地產企業在反索賠方面缺乏足夠的意識，對于施工信息的收集、文件的整理與分析、來信函等資料缺乏收集與管理，對于現場簽證的報價、告知、取證等環節缺乏確認，簽證審核結果缺乏必要的收集環節等，對于反索賠工作非常不利，容易增加官司成本。

3.4.4?質量成本被忽視

質量是房地產項目管理的核心與關鍵，如果項目質量不合格，那么后續的成本、費用不可估計。部分房地產企業在質量成本的控制上沒有予以充分且必要的關注和重視，忽視了質量成本的控制，一味地追求收益而控制成本，進而忽視質量，導致索賠等資金損失增加；也不能過分追求質量的提升而忽視了成本的控制，這會大大降低企業的利潤。

3.5?項目竣工階段存在的問題

3.5.1?竣工資料缺乏有效管理

在項目實際竣工階段，資料的整理與造價統計工作非常重要。很多房地產企業在竣工資料的整理過程中，由于資料不完整、不規范等，缺乏對結算資料的全面、有效管理，導致很多竣工結算工作無法順利完成，部分資料難以湊齊。還有些資料之間存在相互矛盾等問題，簽證漏洞百出，這會大大增加工程結算的難度，增加竣工階段的成本費用支出。

3.5.2?工程價款計量不準確

一些房地產企業在竣工結算階段遇到工程價款計量不準確的問題，那么很多材料性能、價款、耗量的計量工作就會被重新啟動和審核，這會增加工程結算工作量。調查、取證以及計算等工作的反復開展，會增加人力等成本、費用，不利于竣工階段成本控制工作的有效開展。

4?房地產項目全過程成本控制問題的解決對策

4.1?項目決策階段的成本控制

4.1.1?加強市場調研，開展可行性研究

在做出房地產項目決策之前，為了優化項目決策階段的成本控制工作，根據政府土地出讓計劃（公告），初步篩選出擬跟進的地塊后，相關部門人員進行現場踏勘，踏勘完成后營銷部提供市場調研報告，充分調研可售業態市場價格、戶型配比、銷售周期等信息，編制科學、全面的可行性研究報告。通過實地調研、考察，掌握與了解投資環境和條件、土地相關信息、市政配套情況等，并對各項經濟指標進行充分分析。策劃人員要結合項目的技術、經濟等多方面指標進行研究與評估，并制定多種策劃方案以供選擇，突出每個項目策劃的利弊。在市場分析的實際過程中，通過對宏觀、微觀以及區域因素的分析，進一步進行市場預測與成本測算，按照各項財務指標進行項目的敏感性與盈虧平衡分析，最后制定出策劃方案，在每個策劃細節上都做好成本的控制工作，從而從策劃的全局上做好成本管控［6］。

4.1.2?加強各部門協調溝通

在項目決策階段，會進行充分的市場調研、編制可研報告，其工作量非常大，涉及的人員也較多，不是單一某個部門能夠獨立完成的，這就要求房地產企業各部門之間要加強協調與溝通，通過各個部門的通力合作，更好地實現資源的優化配置。專業的人干專業的事，各部門分工與責權明確，既有分工又有合作，市場部門做好客戶群體的調研、設計部做好設計方案的編制、造價部門做好工程造價的估計、工程部做好投資額、工程期限以及施工計劃、銷售部做好銷售策劃與計劃工作等，只有各部門強化溝通與合作，才能夠減少相關費用的產生，提升項目決策效率，這對于成本控制非常有利。