綠色建筑的物業(yè)管理模式研究

［DOI］10.3969/j.issn.1672-0407.2024.07.043

［摘 要］隨著我國經濟的發(fā)展和人民生活水平的顯著改善，人們對于居住環(huán)境的要求也在不斷提高。傳統住宅小區(qū)面臨著諸多挑戰(zhàn)，如能源消耗過多、環(huán)境污染嚴重等。隨著生態(tài)文明建設的推進，各級人民政府及有關部門都在積極采取措施，加強對綠色建筑的支持，在這一過程中，與居民日常生活密切相關的物業(yè)服務企業(yè)的作用也愈發(fā)顯著。如何通過創(chuàng)新物業(yè)管理模式實現綠色建筑理念落地是當前亟待解決的重要課題之一。本文將從分析國內外綠色建筑及物業(yè)管理現狀入手，結合實際案例探討適合中國國情的綠色物業(yè)管理模式，以期為推動我國綠色建筑事業(yè)做出貢獻。

［關鍵詞］綠色建筑；物業(yè)管理；路徑

［中圖分類號］F29文獻標志碼：A

隨著世界經濟的高速增長，人們愈加看重居住環(huán)境的舒適度，綠色生活的概念逐漸被普遍接受，綠色建筑應運而生。所謂“綠色建筑”是指在建筑物設計建造中充分考慮環(huán)境效益、資源利用率及人體健康，使得建筑物本身能夠更好地適應自然環(huán)境并滿足人類自身需要。然而，要想讓綠色建筑真正發(fā)揮其應有的優(yōu)勢，就必須有完善的物業(yè)管理模式予以配合。這樣既能保證綠色建筑的順利運行，也能提高物業(yè)管理公司的工作效率。作為最大的資源消耗者和環(huán)境污染者，建筑物的綠色化發(fā)展尤為緊迫。隨著科技的不斷發(fā)展，建筑綠色化的管理和維護變得越來越重要，其不僅可以節(jié)省能源，還可以滿足人們對生活品質的追求。綠色建筑物業(yè)管理也逐漸成為當今物業(yè)管理的主流趨勢。

1 綠色建筑物業(yè)管理特點

綠色建筑物業(yè)管理具有以下特點。第一，強調整體規(guī)劃設計。充分考慮項目所在區(qū)域的氣候條件、自然景觀、人文歷史等因素，打造具有地域特色的綠色建筑，增強社區(qū)歸屬感。第二，采用多種能源技術。充分利用太陽能、風能、雨水收集系統等新型清潔能源，降低運行成本，減少碳排放量。第三，加強對水資源的循環(huán)利用。設置廢水處理站，回收再利用雨水，達到節(jié)水目的，減少水體污染。第四，應用智能控制技術。優(yōu)化照明系統，合理安排用電時間，降低電能消耗。第五，推行垃圾分類制度。集中處置生活垃圾，保護環(huán)境衛(wèi)生，減少廢棄物產生。第六，推廣使用低碳建材。例如，使用保溫隔熱材料、低輻射鍍膜玻璃等，減少建筑物能量損耗。第七，采用安保監(jiān)控系統。提高防范能力，保障居民的人身財產安全。

2 傳統物業(yè)管理與綠色建筑物業(yè)管理區(qū)別分析

傳統物業(yè)管理的表現形式主要有三類：第一類是由開發(fā)商自行組織的物業(yè)管理公司進行專業(yè)化管理；第二類是由房地產中介機構代理銷售或租賃房屋，第三類是由業(yè)主自發(fā)形成的自治團體自主管理。這三種類型都屬于傳統意義上的物業(yè)管理范疇，前兩種類型更加關注房產本身，而第三種則更加突出“以人為本”的管理理念。

綠色建筑物業(yè)管理與傳統物業(yè)管理有著本質上的不同。第一，綠色建筑物業(yè)管理需要投入大量資金，且回報周期較長，對環(huán)保標準的要求更高，所以在選址布局、建筑結構、裝修裝飾、設備配置等各個環(huán)節(jié)上均需嚴格按照國家規(guī)定執(zhí)行。第二，綠色建筑物業(yè)管理所涉及的人員眾多。除常規(guī)保潔保安人員外，還包括維修工、綠化工人、電工、管道工等，這些人員的素質直接影響到綠色建筑的正常運轉，且綠色建筑涉及多個利益主體，協調難度大。第三，綠色建筑物業(yè)管理所產生的費用較高，但卻是一次投入長久受益，相比傳統物業(yè)管理費用支出而言性價比更高。第四，綠色建筑物業(yè)管理還面臨著政策風險、市場風險、技術風險等諸多挑戰(zhàn)。因此，要想做好綠色建筑物業(yè)管理工作，就必須具備較強的領導力、執(zhí)行力和溝通能力［1］。

3 綠色建筑物業(yè)管理過程中存在的問題

3.1 物業(yè)管理認識不夠全面

當前，一些物業(yè)服務企業(yè)仍然沿用傳統管理理念，缺乏對綠色建筑物業(yè)管理的深入理解，導致無法積極主動參與其中。同時，部分消費者甚至認為綠色建筑是高檔別墅區(qū)或者綠化率高的樓盤才會使用的高端產品，對綠色建筑物業(yè)管理的認知程度不高。綠色建筑物業(yè)管理是一項復雜的系統工程，需要全員參與才能取得良好效果。隨著科技的進步，物業(yè)管理已經發(fā)生較大變化，但許多業(yè)主仍然缺乏對于物業(yè)管理規(guī)則的充分了解，把物業(yè)管理看作一個獨立的過程，忽略其他相關因素，因而與物業(yè)管理公司之間沖突頻出。少數業(yè)主對有償物業(yè)服務存在抵觸心理，不愿意繳納物業(yè)費。這些問題直接影響到綠色建筑物業(yè)管理的順利實施。

3.2 相關管理制度不夠完善

目前，我國尚未制定一部完整的關于綠色建筑物業(yè)管理的法律法規(guī)，現有的規(guī)范文件大多分散在其他行業(yè)標準中，沒有專門針對綠色建筑物業(yè)管理的規(guī)定。此外，各地人民政府出臺的地方性規(guī)章及指導意見也不盡相同，缺少統一性和權威性。雖然國內已有不少學者提出了綠色建筑評價標準，但這些標準往往過于簡單粗略，難以操作，不能準確反映實際情況。另外，綠色建筑物業(yè)管理在我國尚處于起步階段，相應的監(jiān)管機制不健全，造成一些物業(yè)服務企業(yè)在具體實踐中無所適從。例如，如何界定綠色建筑？哪些行為屬于違規(guī)操作？如何保證綠色建筑的質量？諸如此類問題亟待解決。同時，監(jiān)管機制不健全、處罰力度過輕，難以起到威懾作用，直接影響了綠色建筑物業(yè)管理的順利實施，物業(yè)管理過程中出現的各種問題難以有效地解決，嚴重阻礙了綠色建筑物業(yè)管理的推廣，加劇了物業(yè)管理機構和業(yè)主之間的糾紛［2］。

3.3 管理技術以及方法陳舊

一方面，綠色建筑物業(yè)管理所需的新技術、新材料、新工藝層出不窮，但一些物業(yè)服務企業(yè)卻未能及時跟進學習，導致自身管理技術落后，跟不上時代步伐。在信息化建設方面，部分物業(yè)服務企業(yè)僅僅局限于簡單的數據采集和記錄，未真正發(fā)揮互聯網+智慧物業(yè)平臺的優(yōu)勢，造成管理效率低下。另一方面，由于沒有完善的培訓與教育體系，欠缺專業(yè)的團隊，物業(yè)服務的質量較低，缺乏先進的管理技術，從而無法提升服務水平。

3.4 物業(yè)管理激勵機制缺乏

一些物業(yè)服務企業(yè)薪酬福利單一，員工晉升渠道狹窄，難以激發(fā)員工的創(chuàng)造性和積極性。與此同時，綠色建筑項目具有投資額度大、回收期長、收益不穩(wěn)定等特點，這給物業(yè)服務企業(yè)帶來較大壓力。如果企業(yè)經營狀況不佳，將會直接影響到企業(yè)的生存和發(fā)展?，F實生活中，相當一部分物業(yè)服務企業(yè)并沒有建立一套行之有效的激勵機制，致使人員流失現象較為普遍。尤其是在經濟欠發(fā)達地區(qū)，人才引進困難，留住人才更難。這些問題直接制約了綠色建筑物業(yè)管理的健康有序開展，加之人才流失現象較為普遍，進一步削弱了企業(yè)的核心競爭力。與此同時，由于缺乏相應的考核評價機制，不能準確反映員工績效，也給員工帶來不公平的待遇，挫傷了員工的積極性。以上種種原因導致了物業(yè)管理人員素質參差不齊，嚴重阻礙了綠色建筑物業(yè)管理的推進。一些物業(yè)管理公司缺少有效的物質獎勵措施，無法滿足員工的心理需求，缺少促進他們心靈成長的方法。這使得員工對公司的忠誠度較低，人才流失率較高，嚴重阻礙了公司的長期發(fā)展［3］。

4 綠色建筑物業(yè)管理優(yōu)化路徑

4.1 強化物業(yè)管理思想建設

在現代社會，物業(yè)管理不僅提供基本的保潔、保安等服務，還提供集環(huán)保、節(jié)能、健康、舒適等于一體的綜合性服務。因此，增強廣大從業(yè)人員的意識至關重要。物業(yè)管理公司應通過定期舉辦各類知識講座、技能比賽及交流會議等方式，不斷增強物業(yè)管理人員的責任心和事業(yè)心，深刻認識到自身肩負的使命和擔當，進而全身心地投身到綠色建筑物業(yè)管理事業(yè)當中去。要使綠色建筑物業(yè)管理人員樹立正確的綠色物業(yè)管理意識，明確綠色建筑物業(yè)管理目標，增強責任感和使命感。同時，加大宣傳力度，讓相關工作人員深刻認識到綠色建筑物業(yè)管理的必要性和緊迫性。具體來說，應采取多種措施，包括召開座談會、深入探討、組織培訓課程等，全面提升從業(yè)者的能力，并培育一支擁有創(chuàng)新思維、勇于挑戰(zhàn)的專家團隊。

4.2 完善物業(yè)管理相關制度

建立健全的規(guī)章制度是保證綠色建筑物業(yè)管理正常運行的基礎。為此，我國相關部門可以借鑒國外先進經驗并結合國情實際，加快出臺綠色建筑物業(yè)管理相關配套政策法規(guī)，加強立法保障，確保各項措施落到實處。各地人民政府應對綠色建筑物業(yè)管理給予高度重視，切實履行職責，加強監(jiān)督管理，推動綠色建筑物業(yè)管理持續(xù)健康有序發(fā)展。要充分考慮不同地域、不同類型物業(yè)的差異性，因地制宜，分類施策，逐步形成符合本地區(qū)實際情況的綠色建筑物業(yè)管理模式。同時，要注重總結經驗教訓，及時發(fā)現不足之處，加以改進。此外，還可以設立專項基金用于獎勵表現優(yōu)秀的物業(yè)管理企業(yè)或個人，鼓勵更多人參與到綠色建筑物業(yè)管理行列中來。完善的物業(yè)管理制度能夠促進綠色建筑物業(yè)管理良性循環(huán)，實現可持續(xù)發(fā)展［4］。

4.3 創(chuàng)新管理技術以及方法

隨著科技的飛速進步，“互聯網+”智慧物業(yè)管理平臺應運而生，它可以為物業(yè)管理提供全面的解決方案，以及更加先進的技術支持，為客戶提供更加便捷的智能化物業(yè)服務。利用人工智能技術，實現對設備設施的遠程監(jiān)控、故障診斷；采用移動應用程序，提供便捷服務；運用云存儲技術，降低成本，提高效率。同時，要充分利用大數據的分析功能，深入挖掘客戶需求，精準定位市場方向，提高服務品質，增加用戶黏性。此外，還需要注重培養(yǎng)具有國際化背景的高端復合型人才，引進一批具備先進理念和豐富實踐經驗的國內外人才，打造一支高素質、高效率的專業(yè)隊伍。除此之外，還應該重視人性化設計，營造一個溫馨和諧的生活環(huán)境，提高居民的滿意度［5］。

以美國的LEED（Leadership in Energy & Environmental Design）綠色建筑認證為例，其能夠針對各建筑及社區(qū)的節(jié)能、節(jié)水、控制碳排放、室內生活品質的提升方面的質量，為其提供第三方的綠色認證，物業(yè)企業(yè)在獲得LEED認證的過程中，能夠實現對建筑能耗的有效控制，提升建筑內人員的舒適性，實現整體建筑服務水平的提升，進而達到提升樓宇出租價格及出租率的目的。

4.4 完善物業(yè)管理激勵機制

合理的獎懲機制不僅能激勵物業(yè)管理人員積極工作，還能對其行為進行約束。一方面，可以采取固定工資加浮動獎金的形式，根據業(yè)績水平發(fā)放不同金額的薪資報酬，體現多勞多得的分配原則。另一方面，可以通過授予榮譽稱號或提供晉級機會，對表現突出者予以表揚和肯定，以此激勵其他人向其看齊。此外，還可以開展年度評選活動，授予表現優(yōu)異的物業(yè)管理單位或個人榮譽稱號，擴大其知名度和美譽度，形成良好的示范效應。這樣一來，就能夠吸引更多高素質人才加入綠色建筑物業(yè)管理領域，為綠色建筑物業(yè)管理注入新鮮血液。

5 未來綠色建筑物業(yè)管理發(fā)展趨勢

5.1 科技引領，創(chuàng)新驅動

隨著世界各國和地區(qū)的聯系日益緊密，綠色建筑物業(yè)管理正在迎來史無前例的發(fā)展機會，為社會創(chuàng)造出無限的可能性。未來，我國應引進國際先進理念和技術，加強自主能力，培育一批具有全球競爭力的龍頭物業(yè)管理企業(yè)，以期在國內外市場上占據更大的份額。同時，還需要加強國際交流合作，共同推動綠色建筑物業(yè)管理產業(yè)升級，助力中國成為世界一流的綠色建筑物業(yè)管理強國。

5.2 多元融合，共建共享

當前，綠色建筑物業(yè)管理涉及眾多利益主體，包括開發(fā)商、物業(yè)服務企業(yè)、業(yè)主委員會、政府部門等。只有充分協調各方關系，才能有效推進綠色建筑物業(yè)管理向前發(fā)展。在這個過程中，需要堅持以人為本，秉承共贏原則，倡導多方參與，協同治理，實現資源整合和效益最大化［6］。

5.3 因地制宜，分類指導

各地區(qū)應根據當地氣候條件、地理位置、人文特點等因素制定適合本地區(qū)的綠色建筑物業(yè)管理標準和規(guī)范。例如，夏熱冬冷地區(qū)應推廣地源熱泵系統，而氣候寒冷地區(qū)則需考慮供暖問題。此外，還需要針對不同類型項目，如住宅小區(qū)、商業(yè)中心、工業(yè)園區(qū)等，提出差異化的管理要求，從而實現精細化管理。同時，針對不同類型的項目，應采取差異化的管理策略和措施，逐步推廣成熟可行的綠色建筑物業(yè)管理模式。

6 結語

綜上所述，綠色建筑物業(yè)管理作為一項新型的城市服務行業(yè)，已經引起越來越多人的關注和重視。然而，在實踐中仍然存在許多問題亟須解決。本文從思想建設、制度建設、技術手段、激勵機制四個方面提出了一些建議，希望能為我國綠色建筑物業(yè)管理的發(fā)展貢獻微薄之力。

參考文獻

［1］馬達. 探路綠色物業(yè)管理［J］. 住宅與房地產，2022（4）：51-55.

［2］李健輝. 綠色物業(yè)管理在物業(yè)服務和管理中的作用與有效發(fā)揮［J］. 現代物業(yè)（中旬刊），2021，20（10）：1-3.

［3］李運海，馬達. 綠色物業(yè)管理發(fā)展模式及要素解析［J］. 城市開發(fā)，2021（24）：74-75.

［4］何楠. 深圳市綠色物業(yè)管理的發(fā)展現狀與思考［J］. 住宅與房地產，2020（19）：43-46.

［5］陳志武. 踐行綠色低碳物業(yè)管理模式，助力碳中和［J］. 城市開發(fā)，2022（7）：94-95.

［6］張新華. 綠色建筑施工管理模式探究［J］. 建筑，2019（5）：77-78.

［作者簡介］董永軼，男，山東濟南人，第一太平戴維斯物業(yè)顧問（北京）有限公司，中級經濟師，本科，研究方向：物業(yè)管理。